現役営業マンが徹底解説！マンション購入時にチェックしたい19のポイント

マンション購入を検討するときには、どのようなところにポイントをおけばよいのでしょうか？
マンション購入での検討ポイントには「立地」「価格」「住環境」など様々な分野があります。さらに「立地」といっても色々な要素があり、それらを1つ1つ考えていく必要があります。

この記事では現役のマンション営業である筆者が、18年間マンション営業として得た知識と、実際にマンション購入した経験に基づいて、より快適なマンション生活を実現するために必要な19のポイントをお伝えします。

1.マンション購入時にチェックすべきは、「立地」「お金」「住環境」「管理・修繕」の4分野

今までの筆者の経験から、マンション購入時に検討する要素を『立地』・『お金』・『住環境』・『管理・修繕』の4つに分類しました。

それらをさらに細かく19のポイントにして詳しく解説していきます。

2.最も大切な『立地』についての4つのポイント

今までの経験からマンションを検討するうえで、最も大切なのは立地だと思います。ただ、立地といっても色々なポイントがあります。
この章では、『立地』ついて4つのポイントに分けてお伝えします。

2-1　商業施設・学校・病院など日々の生活に重要な【生活の利便性】

生活に欠くことのできない日々の買い物をするスーパー・ドラッグストア・コンビニや子供たちの通学・習い事・通院など、マンションの周辺に必要な施設が徒歩・自転車で10分以内に揃っていれば、とても便利な生活を実現できます。また、それぞれの営業時間や定休日なども調べておきましょう。

2-2　資産価値にも大きく影響する【交通の利便性】

駅からの距離などの交通利便性は毎日の通勤・通学だけでなく、資産価値にも大きく影響します。国土交通省が発表している「平成30年度マンション総合調査結果」でも、マンション購入時に考慮した項目の中で最も高い項目は、「駅からの距離など交通利便性」となっています。
（参考：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」より「平成30年度マンション総合調査結果」）

筆者の考えでは、資産価値を考えるのであれば駅から徒歩6分以内※。普段の生活であれば駅から徒歩10分以内であれば良いと思います。
※都市圏にて、徒歩6分までのマンションで徒歩1分のマンションより坪単価が高くなっていることより、「駅近」の付加価値は徒歩6分までと考えられます。
　参照「駅近マンションのメリットと良い駅近マンションに巡り合うための6つのポイント」

ただし、駅に近いマンションだとしても実際に歩いて確認しておく必要があります。広告の「駅徒歩〇分」という表示には『信号待ち』や『階段』などは加味されていません。また、この距離は、駅の出入り口からマンション敷地の一番近い部分の距離です。つまり、駅の出入り口から改札やマンション内の移動時間は表示されていませんので、実際に駅を利用することを想定して歩いて確認しておきましょう。

2-3　生活に直結するマンション周辺の建物や街並みなどの【周辺環境】

快適なマンション生活を長く実現するためにも周辺環境についても調べる必要があります。
休日の昼間に現地周辺を見て回って良い環境だと思っても、平日と休日・昼と夜など時間帯によっても雰囲気や交通量などは変わります。
また、マンション周辺の空き地・駐車場の有無、工場や深夜まで営業しているような店舗などが住環境に影響を与えないかなど確認しておきましょう。

2-4　いつどこで発生するかわからない【自然災害】にも備える

毎年のようにどこかで発生している自然災害に備えておくことも重要です。検討段階でのハザードマップの確認はもちろんのこと、避難所や避難場所の確認、避難所までの経路の確認も必要です。

最近のマンションでは災害に備えた設備を導入したマンションもあります。例えば、住民のための備蓄品をいれておく「防災倉庫」や「蓄電池」、「災害時用の共用トイレ」、非常時には飲料を取り出したり携帯電話の充電ができたりする「自動販売機」などです。
自分自身だけで災害に備えるのではなく、マンションにこのような設備があると安心できます。　　

避難所や防災については、アルファジャーナルでもたびたび取り上げています。
「防災」タグの記事も参考にしてみてください。

3.『お金』についての5つのポイント

3-1　自分に合った適正な【分譲価格】を知る

マンション購入の際には、自分自身に合った「適正な分譲価格」を把握しておくことが大切です。客観的に判断することも必要ですが、自分自身の支払い能力に合っているのかが一番重要です。
分譲価格はこのように考えるのが一般的です。

マンション購入を検討する際には、広告やWEBの分譲価格を見て「高い・適正・安い」などの判断をする人もいますが、分譲価格が「高い・適正・安い」というのは、周辺物件の分譲価格や過去の事例で判断しているケースがほとんどだと思います。それよりも、自分の収入で払うことのできる額の住宅ローンの借入額を把握しておくことが大切です。
また、マンションの場合は住宅ローンの返済だけでなく、「管理費・修繕積立金・駐車場代」などの費用が毎月必要なことも考慮しておく必要があります。

年収別の借入限度額はこちらを参考にしてみてください。

【早見表付】年収から計算！マンション購入限度額と重要ポイント3つ

私の年収では一体いくら住宅ローンを借りることができるの！？あなたの疑問にズバッとお応え！早見表付きで一気に分かる！！

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2018.05.31

3-2　【住宅ローン】は長期の支払いだからこそ、特徴を知ったうえで決める

住宅ローンは長期間に渡って返済することが多くなります。だからこそしっかりと内容を把握して選ぶことが必要です。
金利はもちろんのこと、返済途中で金利が変動するような内容かどうか、団体信用生命保険の内容、保証料や事務取扱（融資）手数料の額、繰上げ返済手数料の有無や額など考えることは多くあります。

3-2-1　住宅ローンの金利・返済額は途中で変動することがある

住宅ローンの商品には大きく分けて「全期間固定金利型」「固定金利特約型」「変動金利型」の3種類があります。これらの住宅ローンの金利・返済額は、商品によっては返済途中で変動することもあります。それぞれの金利・返済額・イメージ図を表にまとめましたのでご確認ください。

※タップすると大きな画像を開きます。

住宅ローンは長期の借入れとなるケースが多いため、事前にどの商品を選べば一番良いという答えを見つけるのは困難ですが、それぞれの特徴を把握して、自分に合った商品を選びましょう。

金利商品の選び方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

固定金利と変動金利比較　金利タイプ選択の重要ポイントを徹底解説！

住宅ローンを組むときに悩む「固定金利」か「変動金利」か。それぞれのメリット・デメリットとよりよい選択のための考え方を詳しくご紹介します。

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2019.05.14

3-2-2　団体信用生命保険の特徴を把握しておく

団体信用生命保険は、ローンの契約者が住宅ローン返済中に、「死亡や高度障がい」となった場合に本人に代わってローンの残高を支払うものです。

この団体信用生命保険は、金融機関によって特徴があることがあります。
例を挙げるとこのようなものです。

• 3大疾病特約
• 全疾病特約
• がん保障特約　など　　

団体信用生命保険や上記の特約は、契約者の年齢や健康状態によって加入できない場合などもありますので、事前にしっかりと確認しておきましょう。
また、フラット35では団体信用生命保険は任意加入となっているため、加入しないという選択も可能です。

団体信用生命保険はこちらの記事も参考にしてみてください。

• 徹底解説！住宅ローンの団体信用生命保険について
• 付ける？付けない？住宅ローンにおける「三大疾病特約」の必要性

3-2-3　保証料・事務取扱（融資）手数料の額を確認しておこう

住宅ローンを利用する場合は、「保証料」や「事務取扱（融資）手数料」が必要な場合があります。　保証料とは「保証会社からの保証を受けるために保証会社に対して支払う費用」です。保証料の額は、借入金額・返済年数によって異なります。また、支払い方法は、【外枠方式（一括払い）】と【内枠方式（金利上乗せ）】の2種類の方法があります。
最近はこの保証料が「不要」という住宅ローンを扱う金融機関も増えてきました。一部の金融機関では保証料が必要ない分事務取扱（融資）手数料が高く設定されているケースもありますので、総額を確認しておきましょう。

また、事務取扱（融資）手数料については、各金融機関によって差があります。中には、手数料が0円という商品もありますが、3～5万円に設定している金融機関が多いと思います。
また、最近は事務取扱（融資）手数料を借入額の●％という風に設定している金融機関もありますので確認しておきましょう。

保証料・事務取扱（融資）手数料についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

• 住宅ローン保証料とは？仕組みと費用を解説！併せて知るべき節約法
• 住宅ローン保証料を分かりやすく解説！比較で見えてきたお得な払い方
• 住宅ローンの保証料について知っておきたい３つのこと

3-2-4　繰り上げ返済の手数料を確認しておこう

繰り上げ返済をする場合には手数料が掛かることもあります。この手数料は各金融機関や利用している住宅ローンの商品によって違いますので確認が必要です。
近年は、インターネットを利用しての繰り上げ返済なら手数料0円という金融機関も多くなっていますが、金融機関の窓口で繰り上げ返済を行う場合（3,000～5,000円程度）や一括（全額）繰上げ返済を行う場合（3～5万円程度）には手数料が必要な場合が多いので、各金融機関に確認してみてください。

繰り上げ返済についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

• 【賢く返済！】住宅ローンを一括返済するときのチェックポイント
• 賢く行う住宅ローンの繰り上げ返済。シミュレーションして分かる、効果と最適なタイミング

3-3　分譲価格以外に必要な【購入する際の諸費用】

マンションを購入する時には、80～200万円ほどの分譲価格以外に必要な諸費用が掛かります。この諸費用は住宅ローンの利用有無や住宅ローンの内容または、新築か中古かによっても額が変わってきます。
主な項目・金額の目安は下記の表をご覧ください。

諸費用の中で金額が大きくなるのは、事務手数料・保証料・修繕積立基金・仲介手数料です。このなかでも事務手数料・保証料は金融機関や商品によって大きく金額が違ってきますので、よく確認してください。

購入する際の諸費用についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

• 住宅ローンの諸費用目安はどれくらい？なぜ差が出るのかを分かりやすく解説
• マンション購入にかかる諸費用を学んで損しない資金計画を立てよう

3-4　家具・カーテン・引越しなどの【その他の費用】

マンションを購入すると、新しく家具・カーテン・家電などを購入したり、引越しの費用も掛かってきたりします。金額は選ぶ商品によりますが、数十万円から数百万円までになることもあります。マンションという数千万円の買い物をするので、数十万円の家具などがあまり高額に感じなくなってしまうことがあるようで、気が付けば数百万円にもなっていたというケースも耳にします。

最初にしっかりと予算を決めて、「入居時に必ず必要なもの」・「あとからでもいいもの」など分類しながら考えていくと良いと思います。
また、現在持っている家具・家電を上手に活用していくこともおすすめします。

3-5　マンションという資産を持つからこそ見直すべき【生命保険】

筆者もマンション購入の際に、自身の生命保険を見直しました。
住宅ローンには団体信用生命保険の加入が必要なことが一般的なので、自分自身に万が一のことがあった場合には、この団体信用生命保険の保険金で住宅ローンは完済となります。つまり、家族は住宅ローンの返済の必要がなくなり、家計の支出の中で住居費が不要になるのです（※管理費等は必要です）。
ですので、残された家族には生活するための資金を用意してあげられればいいということになります。また、公的年金の被保険者が死亡した場合には、遺族年金も支給されます。

これらを考慮し現在の生命保険を見直すことによって、保険料を節約できることもあります。保険料を減らすことができれば、家計の負担も少なくなり、無理なく住宅ローンの返済をしていくことができます。
また最近は、がんや成人病など所定の疾患でも保険が適用になる特約が付いた団体信用生命保険の商品もありますので、ぜひ確認してみてください。
保険料が家計の負担とならないように見直してみましょう。

生命保険の見直しについてはこちらの記事も参考にしてみてください。

• 住宅ローンを組むなら生命保険を見直して支払いをラクに！
• 住宅購入時には生命保険を見直そう。世帯人数別の保険見直し例

4.『住環境』についての7つのポイント

4-1　収納や部屋の使い勝手を大きく左右する【専有面積・間取り】

住む人数や家族構成によって必要な広さや部屋数は変わります。部屋タイプごとの広さの目安と家族人数はこちらの表を参考にしてください。

部屋の面積は広ければいいというものでもありません。広ければ固定資産税や管理費も高くなります。

※タップすると大きな画像を開きます。

部屋の使い勝手は面積だけでなくどのような間取りかも大切です。
以下で一般的な間取りの特徴を解説します。

間取りについてはこちらの記事も参考にしてみてください。

• ワイドスパンなマンションって何？メリット・デメリットを徹底解剖
• 多彩なライフスタイルに対応！田の字型間取りの魅力を徹底公開

4-2　日当りや風通しにも影響する【部屋の向き】

お客様と話していると、よく部屋の方角について質問されます。大半のお客様は南向きを希望されますが、マンションは土地の形状や周辺の建物を考慮して、様々な向きに建てられます。
もちろん南向きでなければダメということはありません。それぞれの向きにメリット・デメリットは存在し、暮らしのスタイルによってどの向きのマンションが自分に合っているのかを把握しましょう。

住戸の向きについては、こちらの記事も参考にしてみてください。

• 南向きマンションの4つのメリットと、おススメしたい方・そうでない方一覧
• 実際に住んでいるからいえる！東向きのマンションをすすめる3つの理由
• マンションの西向きも安心、マンションの向きはどこでも魅力はある
• 北向きマンション、買う？買わない？

4-3　眺望だけでなく周囲からの見え方も考えた【部屋の階数】

マンションの上層階であれば、見晴らしが良く、そのエリアのランドマークとなる建物や海が見えたりとメリットも多くあると思います。ただし、上層階が必ずしも良いというわけではありません。表のようにそれぞれの階でメリット・デメリットがあります。

住まいの階数による影響は、一概にこうですとは言えません。周辺の建物や道路・線路・池・海・川など、様々なことを考慮して検討しましょう。
また、眺望だけでなく周囲から自分の部屋がどのように見えるのかも考えておきましょう。

部屋の階数についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

住むのにベストなのは何階？＜タイプ別＞マンションのオススメ階数

マンションの階数選びは、間取り選びと同じくらい重要です。マンション営業スタッフの筆者の経験から、タイプ別・生活に求めるもの別ににオススメの階数を紹介します。

アルファジャーナル

2020.02.14

4-4　安心して生活をするための【防犯・安全性】

マンションはセキュリティが優れていると言われています。根拠としては、オートロック・監視カメラ・管理員の存在や、これは戸建て住宅にも設置可能なものですが、ピッキングやサムターン回しに対応したドア・侵入防止柵の設置などが挙げられます。
しかし、下の表でもわかるように、マンションへの侵入方法で一番多いのは「無締り」で約41％となっています。つまり鍵のかかっていないドアや窓がそれだけ多いということです。

出典：平成30年の刑法犯に関する統計資料（警察庁）

防犯の設備は年々進化していますが、一番大切なのは自分自身の防犯意識ということです。マンションだから・上の階に住んでいるから安心という気持ちは持たないようにしましょう。

4-5　共用施設や管理費・修繕費にも影響する【マンションの規模（総戸数）】

マンションの規模を示すのには明確な基準や定義はありませんが、一般的には下の表のように言われることが多くなっています。

それでは、小規模マンションと大規模マンションの主な特徴を見ていきます。

階数が30階を超えるようなタワーマンションは、管理費や修繕費が高くなる傾向があります。また、マンションの設備やサービスによっても違いが出てきます。マンションの立地条件や階数によっても違いは出てきますが、それぞれの特徴を理解して、自分が住みやすいと思える規模のマンションを見つけましょう。

4-6　自分にとって必要なものを備えているのかが大切な【仕様・設備】

仕様・設備はマンションによって、「標準仕様」「有償でのオプション」かが違います。詳しくは営業担当にしっかりと確認してみましょう。また、何でも付いていればいいというものでもありません。自分には不要だと感じても、標準仕様で設置されていれば、それだけ分譲価格は高くなります。

ですので、「自分にとって必要なものだけ」「入居後に設置するのが困難や設置する費用が高くなる」といったものをオプションで設置するという考え方もいいのではないかと思います。
ここでは場所別に主な設備を説明しますので、検討中の物件でも確認してみてください。

仕様設備についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

• マンションの営業マンがおすすめするオプション商品・設備
• おすすめのマンションオプションと選び方の注意点～現役営業マンの見解～
• マンション購入前に知りたいオプションについて解説しますーキッチンカップボード編ー

4-7　住民のコミュニティ形成や万が一の災害時にも役立つ【共用施設】

マンションの規模によって共用部分の施設には差がありますが、比較的規模の大きなマンションには住民が利用できるロビー・ラウンジ・スポーツジム・ゲストルームなどの設備が備わることもあります。

また、毎年のように発生する災害に備えて防災倉庫を設置し、備蓄品を準備しておくマンションも増えてきました。自分だけでは用意できないものなども備わっていれば、安心して生活することができます。

5.『管理・修繕』についての3つのポイント

5-1　日々の生活をサポートしてくれる【管理会社・管理員】

マンションの管理業務は多岐に渡るうえに専門的な知識も必要になります。管理組合から委託を受けて管理業務を行ってくれるのが管理会社です。
マンションの管理をしている会社は全国に2,000社ほどあると言われています。その中でも、『24時間対応のコールセンター』などがある管理会社だと住んでからも安心できると思います。

また、管理員は日常の共用部分の清掃や目視による建物・設備の点検などを行ってくれます。
管理会社が実際におこなう管理業務は大きく4つあります。

全部・一部を管理会社へ委託すればこれらの業務を行ってくれるのですが、管理の主体はあくまで管理組合、つまり入居者の皆さんです。管理会社や管理員と良好な関係を保ちマンションの資産価値を保ち快適に生活していくように心がけていきましょう。

管理会社は変更することも可能です。ただし、管理費が安価だからという理由だけで変更することはおすすめできません。管理の内容をしっかりと精査したうえで検討しましょう。

管理人業務については、こちらの記事も参考にしてみてください。

【密着取材】マンション管理人の一日！住人の生活を守る5つの業務

入居者に代わって物件の管理に関わる様々な業務を行う、マンションの管理人さん。今回は、マンション生活を1番身近にお手伝いしてくれる管理人の仕事内容や、1日のスケジュールを密着取材でお届けします！管理人の1日を実録し、お仕事への取り組みや心がけをインタビューています。

アルファジャーナル

2019.02.27

5-2　建物や設備の不具合に対応してくれる【アフターサービス】

まず、マンションのアフターサービスは各販売会社や売主によって違いがあります。マンションの契約をする前に『アフターサービス基準書』などを確認しておきましょう。

ちなみに一般社団法人不動産協会では「中高層住宅アフターサービス規準」を定め、部位ごとに規準となる期間が提示されています。例えば構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁・耐力壁・床・屋上・屋根）のコンクリート躯体の亀裂・破損（構造耐力上影響のあるものに限る）については、10年とされています。これらと事前に比べてみても良いと思います。

5-3　長く快適な生活を実現するための【修繕計画】

長く快適なマンション生活を実現していくためには、修繕計画はとても大切です。
国土交通省が作成した「長期修繕計画作成ガイドライン」では、新築のマンションの場合は30年以上、既存のマンションでも25年以上の計画期間とし、５年程度ごとに見直すことが必要だと定義されています。マンション契約前には修繕計画をみて、何年先までの修繕が計画されているのかを確認しておきましょう。

マンションの共用部分全体を点検し、劣化部分や破損部分を修繕する大規模修繕工事は12年周期で行う計画となっているケースがほとんどです。この大規模修繕に向けての資金を積立てていく修繕積立金は、5年程度で見直しをされることが多くなっています。そういう見直しがあることも知っておきましょう。

長く快適なマンション生活を実現するには日々のメンテナンスも大切です。大規模修繕の時だけではなく、日頃から気になる箇所があれば管理組合や管理会社に伝えることも必要です。

修繕計画についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

• マンション住まいなら知っておくべき！大規模修繕工事を徹底解説
• マンションの寿命は管理状態で決まる。住み続けられる「健康寿命」を確認しよう

6.まとめ

マンション購入のポイントを19項目分けてご案内しました。

実際に自分の希望やこれらのポイント全てを満たすマンションは存在しない可能性が高いです。理想だけ追いかけていては、いつになってもマンションを購入することはできません。
マンション購入の際は、自分自身の『譲れないポイント』『多少妥協できるポイント』を整理したうえで検討するのが、後悔しない買い物にする近道です。
今回挙げた19のポイントをご覧いただき、ご自身に合った良いマンションを見つけてください。

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