【図解】新築マンション購入の流れを詳しく解説します

新築マンションのイメージ

念願のマンション購入の検討を始めたい。
「子供が小学校に入学するまでにはマイホームに住みたいのだけど…」
「退職後は地元に戻って便利な場所で住みたい!」
「もう何年も家賃を払い続けてもったいないな…」という方など。

でも、何から始めたら良いか分からない方、まずは「モデルルーム見学から入居までの流れ」を理解することからはじめましょう。

建物が未完成の新築マンションの場合、売買契約から引渡しまでの期間が1年を超えることがあります。長期間の購入計画になりがちですが、失敗しないためには、購入の流れの中でポイントを理解しておくことが大切です。そこで、マンション営業10年目の筆者が、ここでは「新築マンション購入の流れ」についてポイントを解説していきます。

目次

1.新築マンションモデルルーム見学時から入居までの流れ【図解】

マンション購入の入居までの流れは大きく分類すると物件の流れ、現金の流れ、住宅ローンの流れに大別されます。それぞれの流れに沿って内容を理解していきましょう。

【図解】新築マンション入居までの流れ

2.失敗しないために押さえておくべき購入ステップごとのポイント

何となく、モデルルームに立ち寄って重要なポイントを充分に理解や納得をしないまま購入してしまっては後々後悔することがあります。契約してしまってからでは、後戻りできないこともありますからマンションの検討は計画的かつ慎重に行っていきましょう。まずは「モデルルーム見学から契約までの流れ」をステップごとにポイントを解説していきます。

2-1.モデルルーム見学は事前予約がおすすめ

モデルルームのイメージ

モデルルーム見学は事前に見学予約しておくことをおすすめします。週末や連休等は特に混雑している場合が多いので、見学予約しておいたほうが、断然効率が良いです。また、営業マンの立場からすると、来場予約フォームにて勤務先、年収、自己資金、希望の広さなどの情報をいただくことで、事前に予算や希望の広さに応じたご提案の準備ができるので、全くゼロの情報からスタートするより内容の濃い商談ができるわけです。また、マンション購入を成功させるためには複数のモデルルームを見学することをおすすめします。複数の物件を比較し、相場観やそれぞれの物件の長所・短所を理解したうえで、総合的に判断することを心がけましょう。

モデルルーム見学についての詳細はこちら→https://journal.anabuki-style.com/first-modelroom-visit

2-2.見落としがちなモデルルームのオプションに気をつけよう

モデルルーム見学で気をつけたいポイントはずばりオプションです。どこのモデルルームに行っても標準仕様のままになっていることはまずありません。基本的にはモデルルーム内に設置している家具、家電、小物類、シーリングライト、エアコンなどは全てオプションになっています。また、壁紙や壁面タイルなどもコーディネートで標準のクロスから変更されていることが多いです。でもそれらがコーディネートされていることで、家具を実際に配置した場合の広さの間隔がつかめ、インテリアの参考にもなります。実際に間取りと照らし合わせながら、どこが違うのか確認し、オプションリストをみせてもらいましょう。また、オプション注文には締切期限があり、時期によっては対応できないこともありますので、検討住戸のオプション期限も合わせて確認しておくと良いでしょう。リストに無い希望や変更があれば、営業担当者に相談してみましょう。

マンションのモデルルームは次の2タイプに分かれます。

棟外モデルルーム
実際の建設地のマンションとは別の場所の建物内にモデルルームがあります。販売開始当初はマンションが未完成の為、ほぼこのタイプです。
棟内モデルルーム
実際の建物内の住戸内をモデルルームにしているため、日当たりや通風、隣接建物との距離感が確認できます。また、住戸内のみでなく、共用部分(エントランス・共用廊下・駐車場など)もご見学できるメリットがあります。棟内モデルルームを見学する際には、実際にここに住むつもりで見学しましょう。

2-3.資金計画では複数パターンを比較して納得のいくプランを選ぼう

計算機の写真

モデルルーム見学時の最終目標は検討住戸を決めることいっても過言ではないと思います。検討住戸とは希望の間取りでなおかつ無理のない返済計画が立てられる住戸だといえます。その判断をする為には資金計画が欠かせません。希望の間取りの住戸が実際にどのくらいの支払いになるか確認しておきましょう。

まず、購入金額ですが、

分譲金額+登記費用等預り金=購入金額合計となります。

次にその内訳を決めていきます。
まず分譲価格(代金)から住宅ローン借入額を引いた部分が頭金となります。
よって、

住宅ローン借入額+頭金=分譲金額となります。

住宅ローン借入額が決まれば、住宅ローン返済額が算出できますが、マンション購入時の総支払月額は以下の4項目の合計となります。

①住宅ローン月々返済額
②管理費
③修繕積立金
④駐車場代など
①+②+③+④=月々支払額合計

今の家賃等と比較し、実際に支払いに無理がないか慎重に検討していきましょう。そのためには多少価格差がある第1希望住戸と第2希望住戸の2パターンは作成してもらい、さらに同じ借入額でも各金融機関の金利や返済年数が違えば支払額にも差が出てきますので、妥協はせず、納得いく支払いになるまでつめていきましょう。また、実際に借入可能かどうか金融機関に事前審査をしておけば安心です。

資金計画について詳細はこちら→https://journal.anabuki-style.com/my-home-of-financial-planning-is-best-be-considered-in-conjunction-with-the-salesman-why

2-4.現地は契約前に必ずチェックしておこう

よく何社か比較して検討されている方から決め手になったきっかけをお伺いするのですが、
「●●社さんのモデルルームが一番印象良かったので…」という言葉です。
確かに、モデルルームの印象は大きいですが、あくまでも棟外モデルルームは建設地とは別の場所で実際の住戸を再現したものなので、購入者が実際に住む場所とは違います。またコーディネートはほんの一例に過ぎず、契約後に決めていく内容なので、その印象だけでは判断できません。
実際に購入してから毎日住むのは現地(建設地)ですから、契約前には必ず現地周辺を歩いて周辺環境を確認しておくことが大切です。

主なチェックポイントは下記のとおりです。

最寄駅・学校までのルートを確認する

広告表記では「80メートル=1分」としての換算表記が基準となっています。これは高低差や踏切、信号などによる時間のロスは含まれていません。また、子供の歩幅は考慮されていないため、実際に通勤・通学路を歩いて自分の足で確かめましょう。歩行の安全のため、歩道の有無、夜間の街灯も確認しましょう。

生活利便施設の位置を確認する

スーパー・コンビニ、銀行・郵便局、役場など公共施設、学校や保育園・幼稚園の位置など。自分にとっての優先順位を予め整理しておきましょう。

前面道路の交通量や騒音の程度を確認する

平日の朝夕のラッシュ時、昼間、夜間等時間を変えて確認しておきましょう。また、バスやトラック等、大型車両の頻度も重要です。前面道路に通行制限がある場合、その通行制限時間帯が通勤時に影響はないか確認しておきましょう。

隣接建物との位置関係を確認する

バルコニー前面に建物がある場合、位置関係を確認しておきましょう。日当たりや眺望に大きく影響してきます。また、隣接地が建築中や解体予定の場合、どのくらいの高さの建物が予定されているか、営業担当者に確認しましょう。販売業者側も日当たりや眺望に影響を及ぼす隣接建物の計画がある場合、予め想定図面を用意しているかもしれません。

嫌悪施設の有無を確認する

周辺に嫌悪施設の有無を確認しておきましょう。嫌悪施設(けんおしせつ)とは、騒音や振動の発生、煤煙や臭気(悪臭)の恐れ、危険を感じさせる、心理的に忌避されるものなどがあり、下記の施設などが含まれます。

<住宅地周辺における主な嫌悪施設>

現  象

施     設

騒音や振動の発生

高速道路などの主要道路、飛行場、鉄道、地下軌道、航空基地、大型車両、出入りの物流施設 など

煤煙や臭気(悪臭)の発生

工場、下水道処理場、ごみ焼却場、養豚、養鶏場、火葬場 など

危険を感じさせる

ガスタンク、ガソリンスタンド、高圧線鉄塔、危険物取扱工場、危険物貯蔵施設、暴力団組事務所 など

心理的に忌避される

墓地、刑務所、風俗店、葬儀場 など

ハザードマップを確認する

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものです。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が既存の地図上に図示されています。ハザードマップをそのエリアの自治体で取得するか自治体のホームページから閲覧し、現地がどの程度の被害の危険性があるのかを確認しておきましょう。

2-5.重要事項説明書は事前に読んでおこう

重要事項説明では売買契約前に宅地建物取引士から「重要事項説明書」が渡され、その説明が行われます。不動産の専門用語が多数記載されているため、分かりづらいところがあります。所要時間も12時間くらいはかかるので、聞いているだけでも大変です。ですから、契約まで時間がある場合には事前に書類を確認したい旨を営業担当者に伝え、コピーをもらうようにしましょう。ひととおり読んでおくと重要事項説明時に疑問点を質問して納得してから売買契約に進むことができます。

2-6.売買契約後にキャンセルする場合、手付金は戻りません

売買契約時には買主から売主に「手付金」を支払います。手付金の額は、おおむね10%前後の場合が多いようですが、購入申込みの際に買主と売主が話し合って決まります。なお、売主が不動産会社の場合、手付金は分譲価格の20%以内と定められています。
売買契約書の内容は重要事項説明書と重複する部分が多いですが、売買価格、手付金の額、残代金の支払い時期、所有権の移転・引渡し・登記の時期・契約の解除などはチェックしておきましょう。
売買契約書の確認後、いよいよ契約書に署名・捺印し、契約締結となります。
売買契約後に自己都合でキャンセルする場合、手付金は戻りません。そのためにも契約前の重要事項説明の内容を理解し、納得してから「契約」に臨むことが大切です。
ただし、「ローン特約」に該当する場合は手付金が戻ってくる場合があります。詳しくは営業担当者に確認しておきましょう。

3.住宅ローンの流れを理解しておこう

マンション購入で住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの流れを理解しておきましょう。

3-1.住宅ローン事前審査は契約前にしておこう

資金計画時に支払いが大丈夫だと判断しても、あくまでもそれは自己判断です。実際に住宅資金を貸してくれるのは金融機関です。自分の所得などの内容で実際に借入可能か否か審査結果を確認してから契約をした方が安心です。事前審査時に必要な書類は各金融期間により異なりますので、資金計画時に確認しておきましょう。また、持家や車などのローンを返済中の方は審査に大きく関わってくるので、返済中のローン契約書なども合わせて事前審査時に準備しておくと万全です。事前審査は直接金融機関に行かなくても見学先のモデルルームで事前審査用紙が用意されている場合が多いです。

住宅ローンの事前審査について詳細はこちら→https://journal.anabuki-style.com/provisional-review

3-2.住宅ローン本申込時には残代金の内訳を確定しよう

契約時はあくまでも希望額が借入できるか否かの判断に過ぎません。本申込み時点では以下の項目を確定させる必要があります。

・借入先金融機関
・借入額(ボーナス返済額)
・返済年数、返済プラン
・自己資金の額(贈与も含む)

金利動向により、各金融機関の状況も変わりますので、営業担当者に改めて資金計画書を作成してもらい、相談しながら慎重に判断していきましょう。また、借入先金融機関が変更、借入額が増額になる場合は改めて事前審査をする必要がありますので、引渡しまでの期間がある場合、早めに相談をかけるようにしましょう。
本申込時の必要書類は各金融機関や申込者の収入形態によって違ってきますので、事前に確認しておきましょう。

3-3.住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)には公的書類などの準備が必要

本申込時に決定した金融機関と契約をします。正式名称は「金銭消費貸借契約」(以下金消契約)といいます。金消契約時には住民票や印鑑証明書など公的書類が必要になりますので、金融機関担当者または営業担当に確認しておきましょう。金消契約後、指定日に住宅ローンが「実行」されます。住宅ローンの返済が実際にいつから開始されるか金融機関担当者に確認しておきましょう。

金消契約について詳細はこちら→https://journal.anabuki-style.com/loan-agreement

4.契約後の流れを理解しておこう

未完成物件の「新築マンション」を契約した場合、契約後からお引渡しまでしばらく期間があります。その間にマンションを取得するために必要なさまざまな手続きを行っていきます。ここでは、契約後からお引渡しまでの流れと段取りを解説していきます。

4-1.オプション・カラーセレクトは期限に注意しよう

新築マンションの販売開始当初は建物が未完成(施工中)のため、オプション・カラーセレクトなどを選択できる場合があります。

オプション工事の基本的内容は以下のとおりです。

・オプション(住宅設備機器の追加・グレードアップなど)
・カラーセレクト(フローリング・建具・キッチン・ユニットバスなどの面材色を選択)
・メニュープランを選択(標準プラン以外に用意されたメニュープランを選択)

上記以外にも希望があれば、遠慮なく営業担当者に相談してみましょう。
ここで気をつけておきたいのは、オプションの期限です。契約までに検討住戸がオプション期限内かどうかは必ず確認しておきましょう。

4-2.入居説明会はなるべく参加しよう

「入居説明会」では内覧会、引渡し日の確認のほか、金銭消費貸借契約の案内、登記委任手続き、駐車場の契約や、引越しの日程調整などが行われます。会場には登記を行う司法書士や引越し業者など、専門のスタッフが来ていることが多いので日程を調整してなるべく参加できるようにしましょう。

入居説明会について詳細はこちら→https://journal.anabuki-style.com/tenant-guide

4-3.内覧会ではオプション・変更工事や不具合の有無を慎重にチェックしよう

建物が竣工したら、実際の建物内の購入住戸内に入り確認を行います。マイホームとの初対面で気持ちも高ぶりますが、図面どおり仕上がっているか、オプション・カラーセレクトは注文どおりできているか、不具合がないかをしっかりチェックしましょう。また、お部屋の中だけでなく、駐車場やエントランスなどの共用部分も合わせて確認しておきましょう。ちょうど引越し前の家具やカーテンなどを検討する時期と重なりますので、採寸しておくと便利です。

内覧会について詳細はこちら→https://journal.anabuki-style.com/preliminary-inspection

4-4.引渡しでは内覧時に指摘した項目が改善されているか確認しましょう。

いよいよ待ちに待った鍵の受け取りです。もし内覧会で指摘した項目があった場合、改善されているか確認しておきましょう。この日から物件の出入りが自由にできるようになりますので、照明の消し忘れや鍵の閉め忘れに注意しましょう。また、引越しまで日数がある場合には、定期的にお部屋の換気を行いましょう。

4-5.引越し前に荷物の整理をしておこう

待ちに待った「夢のマイホーム生活」を気持ち良くスタートさせる為にも、引越し前に整理して、無駄なものは処分し快適に住めるようにしておくことが大切です。

引越し業者に運んでもらうもの

事前にダンボール箱が届けられますので、それぞれの部屋や用途別につめていきましょう。カテゴリー別に分けておくことで引越し後もスムーズに収納できます。

廃棄・処分するもの

新居で使わないものは思い切ってこの機会に処分しておくことをおすすめします。粗大ごみは事前に自治体に申請し、指定日に廃棄する為、早めに準備をすすめておきましょう。また、家電リサイクル法により、家電4品目(エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機)については粗大ごみで処分できません。廃棄する家電を「購入した」又は「買替え」するお店に引取りを依頼しましょう。購入したお店が近くにない場合などは、お住まいの地域の自治体に相談しましょう。

売却できるもの

売却できるものはリサイクルショップやネットオークションなどを活用して売却しておいた方が経済的です。

5.自分のスケジュールを把握しておこう

新築マンションの入居までのスケジュールを確認する際に、自分のスケジュールも合わせて把握しておきましょう。特に注意しておきたい事例を紹介していきます。

5-1.子供の入学までに入居したい方は新住所移転時期を確認しておこう

入学式のイメージ

市町村の教育委員会から翌学年より小学校又は中学校に就学予定の保護者に対し、入学年度の1月頃に「入学通知書」が届きます。入学通知書には入学式の日時・場所・就学すべき小学校についてのお知らせなどが通知されています。現住所の校区と新築マンション入居後の新住所の校区が異なる場合、入学手続き前に入居できないと入居後に子供の転校問題が発生しますので、注意しましょう。ただし、他の学区に家を新築中であり、その学区の学校へ通学する場合、入学通知書が届いてから一定の期限内であれば、入学指定校変更の申立が可能です。契約前に新築マンションの新住所移転可能時期を確認し、入学手続き時期と重なるようであれば、市町村の教育委員会に確認しておきましょう。

5-2.持家売却資金をマンション購入資金に充てる場合は注意しよう

持家からの住替えの場合、その売却資金をマンション購入資金に充てる場合、そのマンションの残代金支払い期限が、持家売却決済後(持家売却資金の入金後)になっているか確認しましょう。そのためにはマンションの契約前に持家の媒介契約を締結しておくことが鉄則です。不動産仲介業者及び買主と決済時期について確認しておくことが重要です。持家の売却資金の入金と引渡しは同時履行となりますから、新たに購入したマンションに入居できるまでの間、仮住まいの手配が必要となります。

持家売却について詳細はこちら→https://journal.anabuki-style.com/apartment-costs-to-sell

まとめ

いかがでしたか?今回は「新築マンション購入の流れ」について解説いたしました。ここでお話させていただいた内容はあくまでも大枠の流れにすぎませんが、私が今までの業務の中で実際に経験し、感じていることです。少しでも参考になれば、幸いです。

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