分譲マンションの購入は、人生で何度もない大きな決断です。生活に大きく影響するため、後悔はしたくないものの、選ぶ際にはチェックすべきポイントが多く、「何から手を付ければよいかわからない」という方も多いでしょう。
マンション購入を検討する際は、まずご自身の理想の住まい条件を整理することが大切です。さらに、購入後は長期にわたって住み続けるだけでなく「資産」としても保有することになりますから、賃貸物件選びとは異なる視点が求められます。
この記事では、分譲マンションの営業スタッフである筆者が、暮らしやすさと資産価値の両面から押さえるべきチェックポイントを解説します。
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「立地」は何を見るべきか
分譲マンションを立地で選ぶにあたっては、多くのチェックポイントがありますが、とりわけ重要なのは交通利便と災害リスクの2つです。
交通利便性
通勤・通学で公共交通機関を利用する方はもちろん、将来売却や賃貸に出すことを考えると、交通利便性は資産価値に直結します。現在は車中心の生活でも、老後生活では運転を控える可能性もあります。将来のことも考えて判断することが重要です。
災害のリスク
交通利便と並んで、地震・台風・豪雨などの災害リスクも不動産の資産価値に影響します。
災害リスクをを把握するために、確認しておきたいのはハザードマップです。
- ハザードマップとは
- 自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図のこと。
近年、地震や台風・豪雨などの災害が頻発していることもあり、不動産取引時の「重要事項説明」においても、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化されています。
ハザードマップで物件のリスクを把握し、災害が発生した際の備えを確認しておきましょう。
災害時の備えのチェックポイント
- 地震で変形しにくい耐震ドアを玄関に採用しているか
- エレベーターの閉じ込め防止機能（地震を感知すると最寄りの階数に停止する）があるか
- 浸水エリアの場合、エントランスや1階の床高を引き上げるなどの対応をしているか
分譲マンションの災害リスクや災害への備えは、将来マンションを売却・賃貸にするときの資産価値を左右します。「思わぬリスクがあった」とならないよう、しっかり確認しておきましょう。
「コスト」に関するチェックポイント
分譲マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外にもコストが発生します。
販売価格やローン返済額は確認しても、管理費や修繕積立金などは見落としがちです。以下のコストを合計した金額を「必要費用」と考え、無理なく支払えるか検討しましょう。完済後や賃貸時にも継続してかかる点も要注意です。
ランニングコスト
管理費
分譲マンションの「共用部分」を維持管理するための費用。管理人の人件費や共用施設の保守点検費用、インターネット使用料などが含まれます。
修繕積立金
将来の大規模修繕に備えて区分所有者全員で積み立てる費用。築年数の経過とともに増額する傾向があります。共用部分にコンシェルジュやジム施設などの設備やサービスがあったり、機械式駐車場がある場合は、値上げ幅が大きくなる可能性があるため注意が必要です。
駐車場使用料
分譲マンションの敷地内駐車場を使用するための費用で、管理組合に支払います。バイク置場や、マンションによっては自転車置場を使用する際にも必要となる場合があります。
長期修繕計画
長期修繕計画とは、分譲マンションを長期間にわたって快適な状態で維持するための修繕計画のことです。
大規模修繕の際に資金が不足すると工事が後回しになり、結果として資産価値を損ねる可能性があります。事前に「どの時期にどんな修繕が予定されているか」「必要な積立金額はどのくらいか」を確認し、資産性が維持できるかを判断しましょう。
中古マンションを検討する場合は、長期修繕計画に加え「修繕履歴」も必ずチェックしてください。過去の修繕が計画通り行われていないと資産価値に大きく響き、修繕積立金が不足していると一時金の負担が求められることもあります。
日々の快適な暮らしと長期的な資産価値を守るため、以下の点を確認しておきましょう。
修繕計画のチェックポイント
- 計画通りに修繕が実施されているか
- 計画の見直しや更新が適切に行われているか
- 修繕積立金がこれまでにどの程度増額されているか
「管理・アフターサービス」のチェックポイント
分譲マンションは、戸建と比べて住宅の管理が楽な点も大きな魅力です。日々の暮らしに直結することだからこそ、どのような管理をされているのかを確認する必要があります。
またアフターサービスは、長く快適に生活するために大切なポイント。マンションの資産性を保つためにも重要な要素ですので、事前に確認しておきましょう。
管理の内容・方式
管理体制を確認するポイントは以下の通りです。
管理体制のチェックポイント
- 管理員の有無と勤務形態
- トラブル発生時の対応体制
管理員が常駐していると、防犯性の向上や共用部の清潔維持につながります。マンションで分からないことや困りごとがあったときの相談先としても管理員がいるのは心強いですね。勤務時間や勤務日数をチェックし、安心して暮らせる管理体制かどうかを判断しましょう。
| 管理人の勤務形態 | 内容 |
|---|---|
| 常駐管理 | 管理人が住み込み、または複数人が交代しながらマンション内に常駐し、業務を行う |
| 日勤管理 | 管理人がマンションに通勤して業務を行う。土日祝が休みのことが多く、勤務時間は管理会社によって異なる |
| 巡回管理 | 週に数回、定められた日時に巡回して点検・対応を行う |
管理会社によっては、マンションの維持管理だけでなく、災害時の安否確認や家具移動などのサポートなどの困りごとにも対応するサービスがあります。入居後のサポート体制について知っておくことは、マンションでの安心した暮らしに直結します。
アフターサービスの内容
アフターサービスとは、新築マンションで売主が一定期間、無償で不具合を補修する制度です。入居後の不具合対応がスムーズなほど、安心して暮らすことができます。
確認すべき項目は以下の通りです。
アフターサービスのチェックポイント
- サービス対象となる不具合の範囲
- 定期メンテナンスの有無と頻度
- 保証期間の長さ
- 問い合わせ先や受付時間などのサポート体制
売主が個人の中古マンションの場合は、基本的にアフターサービスがありません。引渡し時に住戸内に不具合がないか、細かく確認する必要があります。
一方中古マンションでも、売主や仲介会社となる不動産会社が独自に保証サービスを設けている場合はあります。保証の対象範囲や期間を必ず確認しましょう。
「建物」のチェックポイント
マンションの「建物」自体も、快適な暮らしと資産価値に直結します。見落としがちな「駐車場」と「マンションの規模（戸数）」について解説します。
駐車場
駐車場の種類
マンションの駐車場には主に以下のタイプがあります。利用料や入出庫のしやすさ、車両制限を事前に確認しましょう。
| 主な駐車場のタイプ | |
|---|---|
| 平面駐車場（平置き駐車場） | 1階平面に駐車するタイプ |
| 機械式駐車場 | タワー式や二段・三段式など、機械を操作し、駐車するタイプ |
| 自走式駐車場 | スロープを運転して駐車する立体構造物の駐車場タイプ |
平面駐車場や自走式駐車場は、機械操作がなく入出庫に時間がかからないため、車の使用頻度が多い人におすすめです。一方で機械式駐車場は車上荒らしやいたずらがしづらいため、車を日常的に使わない人にも安心でしょう。
駐車場のサイズ
契約する駐車場の種類や位置によっては、駐車する車の大きさや高さに制限がある場合があります。特に機械式駐車場は、車体の大きさだけでなくタイヤの大きさなどにまで制限が設けられている場合もあるため、注意が必要です。現在所有している車は問題なく駐車できたとしても、車の買い換えの際に希望する車種が駐車できないこともありますので、事前に駐車場の制限は確認しておきましょう。
駐車場から道路への動線
駐車場から道路への動線も確認しておきたいポイントです。渋滞しやすい道路に面していないか、スムーズに出入りできるかなど、実際の生活をイメージして確認しましょう。
マンションの規模（戸数）
分譲マンションの戸数規模は、以下の点に影響します。
- 共用施設の充実度
- 管理費・修繕積立金の金額
- エレベーターの台数
住戸数が100戸を超えるような大規模マンションでは、多くの世帯でコストを分担できるため共用施設を充実させることができますが、過度な施設は利用されず不要な施設となる場合があります。
一方、住戸数が30戸に満たないような小規模マンションでは管理費や修繕積立金の負担が大きくなりやすい反面、住人同士のコミュニティがまとまりやすいメリットがあります。規模に応じた適切な施設や設備かは必ず確認しておきたいポイントです。
理想の暮らし方をイメージしながら、自分に合った規模のマンションを選びましょう。
「室内」のチェックポイント
分譲マンションの住戸を選ぶ際は、広さや間取りに注目しがちですが、以下のポイントにも注意しましょう。
部屋の向き（方角）と周辺建物
マンションにおける「部屋の向き」とは、主にリビングの窓が向く方角を指します。一般的に南向きは日照時間が長く人気ですが、朝早くから活動したいのなら東向き、昼以降から洗濯をすることが多い場合は西向きなど、ライフスタイルに合わせて選びましょう。
また、部屋の向きだけでなく、バルコニーから見える周辺建物も必ず確認してきたいポイントです。高層階でも周辺の建物やタワー式の機械式駐車場が視界や日当たりを遮ることがあります。マンションの現地を事前に充分確認しましょう。
お部屋の設備仕様
お部屋に設置される設備や仕様にどのようなものがあるのか、確認しておきましょう。新築マンションの場合はオプション工事を行い、希望の設備追加や間取り変更が可能な場合があります。希望する場合は、工事の可否や内容、申込みの期限を早めに確認しておく必要があります。
自分に合った生活動線か
生活動線（家事動線を含む）は快適さに直結します。動線がスムーズな間取りなら、家事や移動の負担が軽くなり、お部屋があまり広くなくても快適に過ごすことができます。
間取りを見る際は「子ども部屋はここに」「ダイニングテーブルはこの位置」など、家具配置や部屋の使い方を具体的にイメージしましょう。
まとめ
分譲マンションを選ぶ際は、立地・コスト・建物・室内など多くのチェックポイントを確認し、納得できる物件を選ぶことが重要です。すべての条件を満たすマンションを見つけることは難しいため、「ここだけは譲れない」という優先順位を整理し、その条件をベースに決断することをおすすめします。
この記事が皆様の住宅検討の参考になれば幸いです。
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