分譲マンションを購入すると、管理費や修繕積立金を毎月負担する必要があります。住宅ローン完済後も支払い続ける費用ですので、負担だと感じる人もいるのではないでしょうか。
しかしマンションの管理費や修繕積立金は、マンション生活を快適に、安心して過ごすため、またマンションの資産価値を保つために必要不可欠な費用です。
マンション全体で計画的に費用を負担しあうことで、個人では実現できないようなサービスも取り入れることができ、また将来的な建物修繕に備えた積立を行い、一時金などの出費を抑えることができるようになります。
ここでは、マンション特有の費用である「管理費」「修繕積立金」について解説します。
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管理費は共用部分の管理・維持・保全をする費用
管理費は、マンションでの生活を快適に過ごすためにマンション全体で日常的にかかる経費に使用されます。
管理費の使用用途
管理費を具体的にどの経費に充当するかは、各マンションの管理規約によって決められており、マンションごとに違いがあります。国土交通省が作成する管理規約の標準的なモデルである「標準管理規約」では、以下のように定められています。
- 管理員人件費
- 公租公課
- 共用設備の保守維持費及び運転費
- 備品費、通信費その他の事務費
- 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
- 経常的な補修費
- 清掃費、消毒費及びごみ処理費
- 委託業務費
- 専門的知識を有する者の活用に要する費用
- 管理組合の運営に要する費用
- その他第３２条に定める業務に要する費用
分譲マンションではマンションの管理業務を管理会社に委託していることが多いためその業務委託費用や、共用部分の清掃費・光熱費、エレベータ―などの設備のメンテナンス費などが含まれています。
マンションに設置されている共用施設や管理の内容によっても、管理費で負担する経費は異なります。
管理費の額の決め方
各区分所有者が負担する管理費の金額は、共用部分の共有持分、つまり専有部分の床面積割合に応じて決まります。そのため、専有面積が広いと管理費の負担も大きくなります。
またマンションの規模（世帯数）や共用施設、委託する管理会社や管理の内容によって、マンション全体でかかる経費も異なります。管理人が24時間常駐するような手厚い管理サービスや、エレベータ―台数などの共用施設が多いのは日常生活で非常に便利ですが、経費がかかるため管理費が高くなる要因になります。管理費の金額とサービス内容を総合的に考えるようにしましょう。
管理費については、こちらでさらに詳しく解説しています。
修繕積立金はマンションの修繕に備える積立金
マンションの資産価値を維持するために行うメンテナンスや修繕工事に備えるための積立金です。
マンションを永く使用し続けるためには、定期的な修繕工事を行う必要があります。
外壁工事や給排水工事などの大規模工事には多額な費用がかかりますが、工事のたびに区分所有者が一時金として支払うのは非常に負担となります。支払えない等の理由で必要な工事が先送りになるなど、適切な修繕工事ができなくなるおそれもあります。
そのため、将来の修繕に備えて計画的に積み立てられているのが『修繕積立金』です。
修繕積立金の使用用途
修繕積立金はマンションの資産価値を維持するためにも非常に大事な積立金です。そのため、この積立金から支出することができる用途はマンションの管理規約で決められています。
管理規約の標準的なモデルとなっている「標準管理規約」で定められている用途は下記のとおりです。
- 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
- 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
- 敷地及び共用部分等の変更
- 建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査
- その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
修繕積立金の額の決め方
修繕積立金は、マンションの長期的な修繕計画をまとめた「長期修繕計画案」を元に、段階的に積立金の金額を増額していく『段階増額積立方式』か、計画期間中は金額が一定となる『均等積立方式』か、のどちらかの方式により積立金の金額が算出されます。ほとんどの分譲マンションで『段階増額積立方式』が採用されています。
算出した積立額は管理費同様、共用部分の共有持分、つまり専有部分の床面積割合に応じて、住戸ごとの積立金額が決まります。
新築マンションで必要となる『修繕積立”基金”』
新築マンションでは引渡し時に、修繕積立”基金”という一時金の負担があります。
修繕積立金と同じ用途ですが、築年数が浅いときに起こる突発的な修繕に備えたり、毎月の積立金の負担を少しでも減らす目的で、初回のみ徴収されている一時金です。
（マンションや広さによって金額は異なりますが、大体20～50万円くらい）
修繕積立金についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
管理費・修繕積立金以外の費用
分譲マンションでは管理費・修繕積立金以外にも、駐車場などの使用料が発生する場合があります。
- 駐車場使用料
- バイク置き場使用料
- 専用庭やルーフバルコニーの使用料 など
これらの使用料は当該部分の維持管理に使用されるほか、主に管理費または修繕積立金に充当されます。
管理規約に使用料の用途についても記載されていますので、確認してみましょう。
駐車場料金が0円のマンションはどうなる？
分譲マンションの中には、駐車場使用料が0円のところもあります。
上記のとおり駐車場使用料は管理費に充当される項目となりますので、管理費を上げれば駐車場使用料が安くなる、逆に管理費を下げれば駐車場使用料が高くなるような仕組みになっています。
分譲マンションの維持費を見る際には、[管理費＋駐車場使用料+修繕積立金]の合計額を確認するようにしましょう。
管理費・修繕積立金のQ＆A
そのため賃貸として運用する場合には、賃料で管理費や修繕積立金も賄えるかを検討する必要があります。
ただし、長期修繕計画案で増額の計画になっていても、実際積立金額を上げるには管理組合の承認が必要です。協議により増額されないと安心されるかもしれませんが、大規模修繕を実施する段階で積立金が不足し、一時金が徴収される可能性もあります。
中古マンションで購入する場合は、そのマンションの修繕計画をよく確認しましょう。
改定する場合は必ず管理組合での協議により決定しますので、管理組合の話し合いには積極的に参加するようにしましょう。
まとめ
分譲マンションにおいて住宅ローンの支払い以外で必要な「修繕積立金 」「管理費 」「駐車場代 」。マンションの資産価値を保つために必要不可欠な費用です。永く快適に住み続けるためにも、ご自身のマンションの管理内容や修繕計画は定期的に確認するようにしましょう。
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