新築マンションの購入は金額も大きく、契約に際して緊張する方が多いでしょう。また難しい用語が出てくるのではないか、専門知識がないと理解できないのではないかと不安に思う方も多いようです。
しかし契約当日の流れを予め把握しておけば、恐れる必要はありません。
この記事では新築マンションの契約当日にやること・準備するものについて、できるだけ分かりやすく説明してまいります。
これからマンション購入を検討されている方へ
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・マンションの購入を検討するときの注意点
・マンションを購入してから入居までの手続きの流れ
契約日当日の流れ
契約日当日の流れは、大きく分けて以下の3ステップに分かれます。
※物件によっては、流れの内容や順序が異なる場合があります。また契約日以前に再確認が済んでいる場合は、省略する場合もあります。
契約予定内容の再確認
一般的には、購入する物件および資金の内訳について確認をします。
物件の再確認
いまから契約をする物件について、改めて確認を行います。
- 物件の位置や建ち方、バルコニーの向き
- 使用できる駐車場の位置、駐車できる車の大きさの制限
- モデルルームと契約予定住戸の間取りの違い
- モデルルーム内のオプション設備と標準設備の違い
資金内訳の確認
購入資金に関することは、契約にあたってはもっとも敏感になる項目です。担当スタッフもトラブルにならないよう、書類を使ってしっかり説明したい項目でもあります。
確認する内容について、あなぶき興産で使用している申込書を基に内容を説明いたします。
①分譲価格と消費税額
物件分譲売価格と、そこに含まれる消費税額が記載されます。
ちなみに消費税は建物にのみ課税され、土地代金は非課税です。したがって分譲価格の内訳は下記の構成となっています。
マンションの分譲価格＝土地代金 ＋ 建物代金 ＋ 建物の消費税
②手付金額と支払日
マンションに限らず、不動産の売買契約を行う際には、契約書への記入とともに手付金の支払いが必須です。
契約日当日に買主が現金で支払い、それを売主が受領することで、双方が不動産の売買に同意したものとみなされるというわけです。
支払う額は売主・買主双方の合意で決定します。
ただし売主が宅地建物取引業者の場合は、宅地建物取引業法の法的な拘束がありますので、上限は分譲価格の20％と定められています。しかし実際に手付金として支払うのは、売買価格の10％程度が一般的な目安です。
また新築マンションのような未完成物件の場合、売買価格の5％を超える金額を支払えば保全措置の対象になり、売主は「手付金等保証証書」を発行する義務を負います。
保証証書が発行されれば、売主は第三者機関に保証料を支払い、それによって万が一、引渡し前に売主が倒産した場合でも、買主は第三者機関により手付金額は保全されます。
➂残代金（分譲価格から手付金を差し引いた金額）の内訳
買主が支払った手付金は、最終的には購入代金の一部に充当されることがほとんどですが、それ以外の残代金をどのように支払うかという内訳です。
現金で支払う場合はその額と時期、住宅ローンを利用する場合は融資額が記載されます。
④住宅ローンの期間・利率・金融機関等
住宅ローンを利用する場合は、支払い期間・適用される利率・金融機関名などの詳細が記載されます。
⑤登記費用等預り金（諸費用）の額と支払時期
購入に際して、マンションの分譲価格以外に必要な費用（事務手数料・登記費用・融資手数料・管理組合に対する負担金）の額と支払時期が記載されます。
⑥その他確認事項
駐車場や駐輪場に関する情報や、住宅ローンに付保される団体信用生命保険に関する告知事項など、購入に伴って確認が必要な事項の記載です。
契約に関する手続き
再確認を終えると、いよいよ契約の手続きに入ります。
おおよそ3時間ほどかかる長丁場で大変ではありますが、ここでサインをする書類が、契約の内容を証明するものになります。しっかり説明を聞いて理解するようにしましょう。
説明の途中でも分からないことが出てきたら、その都度質問することをおすすめします。
重要事項説明
重要事項説明とは、売買契約を行う前に、宅地建物取引業者（売主）が物件や取引条件に関する詳細・注意事項を買主に説明するものです。
この説明を行うのは宅地建物取引士でなければならないので、担当スタッフが宅地建物取引士の資格を持たない場合、有資格者から説明を受けることもあります。
「不動産取引の知識が無い方が不測の損害を被ることが無いよう、意思決定に影響を及ぼすような事柄について、説明を受けて理解をしたうえで、意思決定ができるようにする」という趣旨のもと、不動産売買を行う際は必ず行うことが義務付けられているので、省略することはできません。
これまでに担当スタッフから説明された内容と重複する部分もありますが、しっかり聞いておきましょう。
また販売会社によっては、この重要事項説明を契約手続きの数日前に単独で行うこともあります。
従来の重要事項説明は対面で行うことが義務付けられていましたが、テレビ会議などのITを利用した非対面のオンラインによる重要事項説明（以降「IT重説」と表記）が令和3年3月より本格運用されています。
IT重説を行うためには、重要事項説明書などの書類が買主の手元に届いていることが前提条件となります。
つまり、事前に売主から買主へ重要事項説明書（原本）を郵送するなどの準備が必要ですので、当日になって急遽行うことは、現実的には非常に難しいこととなります。
しかしIT重説自体は、遠方の人や移動が困難な人など、様々な方にとって活用できる仕組みです。希望する場合は、事前に担当スタッフに相談してみましょう。
各種書類の説明
重要事項説明以外の、例えば駐車場の区画の説明・管理規約集（マンションのルールをまとめたもの）といった、新築マンション購入に付随した書類の説明が行われます。
売買契約書の説明
売買契約書は、物件を契約した証になる書類で、契約の詳細が記載されています。
双方が「言ったはず」「聞いていない」とトラブルになる可能性を最小限に抑える役割があります。
手付金の支払い
最後に買主が手付金を支払い、それを売主が受領することで、双方が不動産の売買に同意したものとみなされ、契約は完了です。
原則として契約時に現金で支払いますが、近年では多額の現金を持ち歩くことのリスクから、双方の都合で合意があれば契約手続きの前に口座振込をすることが主流となっています。
鍵の引渡しまでの流れの説明
最後に鍵の引き渡しまでの間で、対応していただく必要のあるイベントや手続きについてのスケジュールを説明します。
新築マンションでは、契約から鍵のお引渡しまでの期間が長いことが多いので詳細日程が未定の場合があります。その際は大まかな時期が説明されます。
①オプションや設計変更、カラーセレクトの打合せ開始時期、注文締切の時期の説明
間取変更などの設計変更や、オプション設備の追加などの打合せを開始する時期と注文期限が共有されます。
工事が進むのが早い下の階ほど注文期限が短い場合がほとんどで、注文締切日以降は原則受付はできません。
売主や物件によっては、そもそも間取り変更やオプション追加を受け付けていない場合があります。
②住宅ローンの本申込の時期の説明
住宅ローンを利用する場合は、金融機関による住宅ローンの本申込の時期について説明します。
目安としては、鍵の引渡し日の半年前まで、遅くとも3ヶ月前までに、金融機関から本申込みの承認を得ている必要があります。それに間に合うように書類などを準備しましょう。
➂入居にあたっての手続き、説明会の時期の説明
登記にあたっての手続きについて、担当の司法書士と打合せをしたり、引越し日について担当と打ち合わせたりする機会の時期をお伝えします。
指定された場所で行う集合形式と、郵送でやり取りを行う郵送形式がありますが、どちらの場合も鍵の引渡し日のおよそ2カ月前に改めて案内があります。
④内覧会の時期の説明
実際にマンションの共用部と契約した住戸の中を確認する機会です。鍵の引渡し日のおよそ1ヶ月前に開催されます。
⑤インテリア家具相談会の時期の説明
売主や物件によっては、エアコンやカーテン、照明、インテリア家具を紹介するインテリア家具相談会、説明会や内覧会のタイミングでを開催します。
この機会に注文すると、鍵のお引渡し日には注文した家具が設置されているというメリットがあります。
⑥鍵のお引渡し時期の説明
実際に契約した住戸の鍵の引渡し時期をお伝えします。
引渡日は契約書に明記されていますが、これは建物全体の引渡日です。
新築マンションの場合、鍵の引渡し日が必ずしも引越日ではないことに注意が必要です。
新築マンションではほぼ同じ時期に一斉に入居が始まりますが、引越し作業にともなうエレベーター使用時間の重複を避けるため、エレベーター使用の時間割を設定し、引越し日を数日に分けて調整します。
引越日は入居説明会や内覧会で打合せをして決定しますが、場合によっては鍵の引渡し日以降になる可能性があります。新居用に家具や家電を購入した場合は、搬入日を決める際に注意が必要です。
当日の準備物
印鑑（認印でも可）
各種書類に捺印するときに使用します。実印か認印のどちらが必要なのかは担当スタッフに確認しておきましょう。
手付金
手付金の支払を現金で行う場合は、売主の事務所など取引場所（契約締結場所）に持参する必要があります。大きな額ですので、契約日に間に合うよう準備しておきましょう。
身分証明書
本人確認の際に使用します。基本的に住所の記載が正しければ、運転免許証のみで本人確認ができますが、運転免許証を持っていない場合は以下の方法で本人確認を行います。
- マイナンバーカード
- 住民基本台帳
- パスポート
- 在留カード
- 特別永住者証明カード
- 官公庁発行書類（写真付き）
- 外国政府・国際機関発行書類
- 住民票（発行から3ヶ月以内のもの）
- 公共料金の領収書（発行から3ヶ月以内のもの）
印紙代
売買契約書に貼る収入印紙代です。
一般的には、売主と買主それぞれ1通ずつ契約書を作成し、それぞれに収入印紙を貼付します。そのため、それぞれかかる印紙代は各自で負担するケースが多いです。
あなぶき興産の場合は買主が保管する契約書原本1通のみ作成（売主はコピーを保管）し、かかる印紙代は折半としています。印紙代は分譲価格によって異なるので、具体的な金額は担当スタッフに確認しましょう。
契約手続きに関するFAQ
契約手続きに関して、よくあるご質問とその回答をまとめました。
手続きにかかる説明の時間を短くする方法はありますか？
説明する内容を省略することはできません。
お互いの認識の相違が無ければ、スムーズに手続きができるので、事前に契約書類に目を通しておき、予め理解を深めておくことをおすすめします。担当スタッフに相談すれば、当日説明する書類のコピーを事前に渡してくれます。
大切な手続きなので、時間に余裕をもって臨みましょう。
印鑑登録していない印鑑でも大丈夫でしょうか？
あなぶき興産の場合は、実印でなくても問題ありません。
しかし金融機関に提出する書類には実印が必要な場合がありますので、実印を持参しておけば間違いありません。
免許証(身分証明書)の漢字が略字になっているけど大丈夫ですか?
免許証の漢字が略字になっていても問題ありません。
子供を連れて行ってもいいですか？
基本的には問題ありません。マンションギャラリーによっては、お子様も楽しい時間を過ごしてもらえるようなスペースを用意しているところが多いです。
ただ長時間になることが多いため、実家に預ける等して大人のみでいらっしゃることもあります。
家族全員で行くべきですか？
可能であれば、お住まいになる方皆様でお越しいただきたいです。お住まいになる方皆様と購入に際しての情報を共有し、ご納得いただいた上で契約をするのが望ましいです。
印鑑は夫婦で同じものを使っても良いですか？
共有名義にする場合は、それぞれ別の印鑑が必要です。
契約書等の中身は、契約日より前に確認できますか？
事前に担当スタッフに相談すれば、当日説明予定の書類のコピーを渡してくれます。
まとめ
不動産という高額なものの契約ということで、不安に思われている方も多くいらっしゃるでしょう。しかし当日に何を説明されるのか、予め把握しておけば問題ありません。
疑問に思うこと、分からないことは都度担当スタッフに確認するなどして、有意義な当日をお過ごしください。
これからマンション購入を検討されている方へ
初めてのマンション購入。
たくさん手続きがあって不安になることがあると思います。
マンションという大きな買い物だからこそ、ミスなく・不安なく・効率よく、そしてお得に、購入手続きを進めたいですよね。
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