マンション購入を検討しているとき、販売価格に消費税が含まれていたり、逆に含まれていなかったりするのに気付いて、何が違うのか不思議に思っている人も多いのではないでしょうか。特にマンションは購入額が大きいですから、消費税の有無は非常に気になる点だと思います。
実はマンションは、売主によって消費税が課税されるかどうかが決まっています。今回はマンション購入時の消費税の仕組み、購入に関わる費用に対する消費税について解説いたします。
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マンション価格に対する消費税
マンションの価格を見て、「これに消費税がプラスされるの？」と疑問に思われる人もいると思います。販売価格と消費税額を見比べて「計算が合わない」と思われている人もいらっしゃるかもしれません。ここではマンションの価格に対する消費税について解説します。
消費税がかかるのは建物のみ
マンションの価格には、土地と建物それぞれの代金が含まれています。
不動産で消費税が課税されるのは、建物部分のみ。土地の譲渡は「非課税取引」となっており、消費税は課税されません。これは、消費税が「消費に負担を求める税」であるのに対し、土地は”消費“されるものではないと考えられるためです。
マンションの販売価格は消費税を含んだ額で表示される
マンションでも建物部分に消費税が課税されますが、販売価格は消費税を含んだ金額で表示されます。
つまり、消費税が課税されているマンションの販売価格における価格構成は以下のようになっています。
マンションの価格＝土地代金 ＋ 建物代金 ＋ 建物の消費税
販売価格とは別に消費税が課税されるわけではないので、ご安心ください。
消費税が課税されるのは、売主が事業者の場合
マンションの価格は基本的に消費税を含んだ金額ですが、販売されているマンションの中には、消費税がかかっていないものもあります。
消費税が課税される取引は、マンションに限らず以下のように定められています。
課税される取引
国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。
国税庁「消費税の仕組み」から引用
マンションが消費税の課税対象となるのは、売主が事業者の場合です。
個人が事業とは関係なく、居住しているマンションを売却する場合には、「課税される取引」には当たらないため、消費税は課税されません。
一方で、個人が投資用のマンションを売却する場合は課税の対象となります。
消費税が課税されない場合でも買主が事業者の場合は、課税仕入れとして計上でき、仕入税額控除の対象となっていましたが、令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象としないこととされました。
国税庁｜消費税法改正のお知らせ（令和2年4月)「II.居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度の適正化」より
新築マンションは消費税がかかる
新築マンションの売買は、消費税の課税対象となっています。
前章で解説したとおり、消費税は「事業者が事業として対価を得て消費財やサービスを提供した時にかかる税金」です。
事業者とは、個人事業者と法人を指します。
新築分譲マンションの販売は、売主が法人であることが一般的です。
そのため、新築分譲マンションの販売価格には、消費税が含まれていると考えてよいでしょう。
中古マンションは消費税がかかる場合とかからない場合がある
中古マンションの場合は、売主が事業者にあたるかどうかが、ポイントになります。
中古マンションで消費税が課税される場合
中古マンション購入時に消費税がかかるのは、以下の2パターンです。
- 売主が法人の場合
- 売主が個人だが、個人事業者であり、かつそのマンションが事業用資産の場合
課税されるかどうかの見分け方
課税される場合はチラシなどの販売価格に「税込」と明記されています。記載がない場合には物件情報(物件概要)の「取引形態」に注目してみましょう。
- 取引形態の「売主」が法人
その不動産の情報を提供している情報元が不動産会社等の法人で、物件情報(物件概要)の取引形態が売主だった場合は、消費税が課税されます。販売価格が税込みかどうかは、不動産会社に確認しましょう。
- 取引形態が「仲介」「媒介」「代理」
不動産会社が作成しているチラシでも、売主が個人の場合があります。その場合取引形態が「仲介」「媒介」「代理」等になっています。ただし、これだけでは、売主が事業者にあたるかどうかは分かりません。不動産会社に直接確認しましょう。
中古マンションで消費税が課税されない場合
個人が事業とは関係なく居住用マンションを売却する場合は、消費税は含まれていないと見てよいでしょう。
マンション購入に関連する費用の消費税
マンション購入に関連する費用にも、消費税が「課税されるもの」と「されないもの」があります。
課税対象となるもの
- 不動産会社への仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 売買代金以外で精算される建物部分の固定資産税（売主が事業者で、請求される場合）
非課税となるもの
- 登録免許税
- 印紙税
- 固定資産税
- ローンの保証料
- 火災保険料・地震保険料
- 売買代金以外で精算されるマンションの管理費・修繕積立金等
まとめ
マンションの購入時に消費税が課税されるかどうかは、売主によって異なりますが、課税される場合でも販売価格には含めて表示されることがほとんどです。
一方で、マンション購入に関連する費用にも消費税が課税されるものもあります。事前によく確認しておきましょう。
アルファジャーナルでは、消費税以外にもマンション取得時に気になる税金をまとめています。ぜひご覧ください。
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