住宅を購入する際〈住宅ローン〉を組むかどうかで悩まれる方はとても多いものです。
「返済額を支払っていけるか不安」「利息分の支払いで、すごく損になるのでは」「借金をしたくない」等、私が担当したお客様にも、住宅ローンに対してデメリットが多いイメージを持たれている方がいらっしゃいました。
住宅購入の際〈住宅ローン〉は利用するべきなのでしょうか？ それとも現金で一括購入した方がいいのでしょうか。
今住宅ローンを組むことはデメリットだけではありません。安心して利用できるような制度も整っています。
ここでは、住宅ローンを利用する際のメリットと注意点をお伝えいたします。住宅ローンを利用しないと享受できないメリットを知っていただき、住宅購入に役立てていただければと思います。
1.住宅ローンを組むメリットとは
1-1.手持ち資金を残したまま持ち家を購入できる
住宅ローンの最大のメリットは、高額な住宅を手持ちの資金を残したまま購入できることです。
住宅は、物にもよりますが何千万円という金額の買い物になるので、現金で購入できる人は限られてきます。
支払い方法を迷われている方は、ローンを組むことで手元にお金が残り、教育資金や他の必要経費に充てることができるというメリットを意識してみてください。急な出費が必要となった場合も安心ですね。
1-2.住宅ローン減税で節税対策ができる
住宅ローンの残高に応じて支払った税金が控除される〈住宅ローン減税〉という制度があります。
住宅ローンを１０年以上利用することを条件として控除を受けることができます。さらに、今まで10年間だった控除期間が、消費税増税に伴い13年間に拡充されました。13年間、年末のローン残高の1％が所得税から控除されます。（控除しきれない場合は住民税から一部控除。限度額：13.65万円）
■住宅ローン減税 消費税率10%で住宅を購入した場合
| 控除される期間 | 13年 |
|---|---|
| 控除率 | 1% |
| 最 大 控 除額 | 1年目～10年目 | 控除が対象となる限度額：4,000万円 毎年の残高に1％を掛けた額が控除される額です。 4000万円×1%×10年＝400万円 ↓ 400万円が、控除が受けられる最大の額となります。 |
|---|---|---|
| 11年目～13年目 | i、iiのうちいずれか少ない方の金額
最大控除額は3年間で80万円となります。 |
控除額が最大限と仮定し単純に計算すると、平均で年に約369,230円の還元を受けられるということです。
ただ、この控除を受けるためには所定の条件があります。
主な要件は以下の通りです。
- 床面積が50㎡以上であること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 年間の所得が3,000万円以下
- 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること
※13年の控除は2019年10月～2020年12月末までに新たに契約・入居が終了している場合に限ります。
制度の詳細については、税務署等でご確認ください。
参考：
税務署webサイト「タックスアンサー＞No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
アルファジャーナルのこちらの記事も参考にご覧ください。
また、現在は住宅ローン金利が非常に低くなっています。
例えばこのような金利1%を切る商品も多数出てきています。
※2019年10月時点の情報です。最新の金融商品の情報については、各銀行、不動産会社等の担当者にお問い合わせください。
＜住宅ローンの金利の例＞
- 【35年固定】フラット35（優良住宅ローン）：1.060％～ ※融資条件によって前後します
- 【変動金利】ネット銀行（住信SBIネット銀行）変動金利：0.457％
- 【10年固定】地方銀行の10年固定ローン：0.6～0.8％
また、最初の13年間は住宅ローン減税が受けられるので、利息分の支払い額も抑えることができます。金利10年固定の商品では1％を切る商品がほとんどなので、控除を全額受けられるとしたら、10年間の借り入れだと利息分と控除額で得をするケースも出てきます。
なぜなら住宅ローン契約時はほとんどの場合、債務者がローン利用中に死亡・高度障害になった場合、生命保険会社が代わりに残りの残債を支払うという仕組みの団体信用生命保険に加入することになるからです。ほとんどの金融機関がこの団体信用生命保険への加入を絶対条件としています。
2.住宅ローンを組む際のデメリット
2-1.初期費用が多めに掛かる
現金購入の場合とローンを利用する場合、本体価格以外に掛かる費用に差が出てきます。
一般的に「諸費用」と呼ばれるものですが、ローンを利用する・しないに関わらずこんな費用が掛かります。
- 登記費用
- 固定資産税
- 修繕積立基金（新築マンションの場合）
- 事務手数料 等
そして、住宅ローンを組む場合のみ掛かってくる費用はこちらです。
■マンションを購入し3,000万円の借り入れをした場合■
| 銀行ローン保証料 | 住宅ローンを組む際、保証会社に支払う費用 （金融機関により異なります） | 約760,000円 |
|---|---|---|
| 銀行ローン手数料 | 銀行が業務を行うにあたり必要となる費用 （金融機関により異なります） | 約55,000円 |
| 個人契約書印紙代 | 銀行との契約の時に必要な印紙代 | 約20,000円 |
| 抵当権設定登記費用 | 金融機関融資を受ける際の担保設定をするための登記費用 （司法書士への報酬によって、異なる場合があります） | 約90,000円 |
| 合計 | 約925,000円 | |
※2019年12月時点
主に銀行ローンの保証料・手数料部分が大きな割合を占めていますが、大きな金額になることがわかると思います。
なお、金融機関によってこの保証料や手数料は金額が大きく変わってきます。保証料の負担が無い場合や金利に上乗せする等、支払い方法も借り方によって様々ですので、詳しくは各金融機関にお問合せください。
諸費用についての詳しい記事はこちらをご覧ください。
2-2.利息が掛かってくる
前章で住宅ローン控除・低金利についてお話ししましたが、それでも現金払いとの大きな違いはやはり「金利」が掛かってくる点です。控除終了後は支払いの負担も大きくなってきます。
支払い方法で迷う多くの方が懸念されるのが、住宅ローンの金利かと思います。
そのような時は、住宅ローンを組み、10年間（13年間）の控除が終わった段階で全額繰り上げ返済※をするパターンもあります。
※繰り上げ返済とは…支払いの途中でまとまった金額を返済し、支払い額を減らす又は期間を短くすること
1-2でもお伝えしたように、残高1％の控除が受けられるので、1％より低い金利でローンを組むと諸費用分を合わせても得をする場合もあります。
2-3.長く続く支払い生活
多くの金融機関が、最長35年の期間を定めています。現金一括で支払いを済ませておける場合とは違い、長い支払いが続くので年齢や仕事、体調等から不安に感じられる方も多いと思います。
長く続くのは不安だなという方は、前章でお伝えしたように住宅ローンの繰り上げ返済を行い、借入期間又は借入額を減らすことができます。また、先にもお伝えした通り、団体信用生命保険にも加入していれば万が一の時にも安心です。
3.住宅ローンと現金購入の比較
ここまで住宅ローンについて説明をしてきました。
それでは、住宅ローンを組む人と現金払いで購入する人でどのような違いが出てくるでしょうか。
支払い金額の差を見てみましょう。
前提条件
- 40歳男性
- 年収900万円
- 3,000万円のマンション購入
住宅ローン35年・金利1.06％で計算した場合
| 住宅ローン | 現金 | |
|---|---|---|
| 利息分 | 5,921,412円 | 0円 |
| 控除額 （13年間合計） | 3,223,860円 | 0円 |
| 差額 （利息分-控除額） | 2,697,552円 | 0円 |
| 諸経費 | 約1,600,000円 | 約900,000円 |
| 支払い合計額 | 34,297,552円 | 30,900,000円 |
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
| こんな方に おススメ |
|
|
※控除額は最大の値を表しており、必ずしも上記の控除額を受けられる額とは限りません。
※住宅ローンの商品や金利によって内容も変わってきますのでご了承ください。
上記の条件であれば、控除額・諸費用分も含め、現金一括支払いの方が総額は約300万円少なくなります。
金額の面だけを見ると損得がはっきりしていますが、3,000万円を一気に支払うのか、ローンを組むのか、それぞれにメリット・デメリットがあるので一概にどちらが良いとも言い切れません。
ご家庭の事情は様々ですので、メリット・デメリットを踏まえて比較してみてください。
4.住宅ローンを組む際の注意点
4-1.必ず利用できるとは限らない
住宅ローンを利用する際に注意していただきたいことは、まず、住宅ローンを借りられない場合もあることです。これは借入額や年齢、職歴、病気、過去に支払料金の未納や延滞の事実があることなど、理由は様々です。
例えば、
- 年収と借入額が釣り合わない
- 勤続年数が短い（金融機関により、1年以上又は3年以上でないと厳しい）
- 過去の病気や通院中等で団体信用生命保険に入れない場合
- 携帯料金やクレジットカード等の支払いの未納や延滞・債務整理（自己破産等）の経験がある 等
上記はほんの一例ですが、金融機関によっても審査基準が様々です。
住宅ローンをご希望の方はまず、各金融機関の住宅ローンの審査を受ける必要があります。
4-2.自分に合った支払い計画を
注意点の2つ目は、ご自身の生活水準に合った借入れをすることです。借入れができる額＝支払いができる額とは限りません。ご自身の今の収支を見直し、無理のない返済ができるよう、事前にしっかり資金計画を立てましょう。
月々きちんと払っていける金額から、いくらまでをローン返済に割くのかを決めていくことが大切です。
5.まとめ
住宅ローンを利用するメリットとデメリット、現金一括購入との比較について説明しましたが、ご自身の住宅購入計画の参考になったでしょうか。
現在、住宅ローンを利用する際には様々な制度や仕組みがあります。住宅ローンの利用を迷われている方は、メリットとデメリット、注意点を十分理解した上でご自身に合った購入方法を選択してみてください。
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