【2026年】住宅ローン控除が変わる！省エネ性能の高い中古物件は拡充の予定

住宅ローン控除は、2026年度の税制改正で大きく見直されました。適用期限が2030年末まで延長されたほか、省エネ性能の高い既存住宅（中古住宅）では借入限度額の引き上げや控除期間の13年への延長など、さまざまな拡充が行われています。

住宅の性能区分や入居時期によって受けられる控除額に差が出るため、制度のしくみを正しく理解しておくことが欠かせません。この記事では、2026年以降の改正点や借入限度額の内容など、住宅購入を検討している方に向けてわかりやすく解説します。

2026年以降の住宅ローン控除の改正点

2026年度の税制改正では、住宅ローン控除に4つの大きな変更が加わりました。とくに中古住宅の優遇拡充と、床面積要件の緩和は物件選びにも影響するポイントです。

変更点1｜適用期限を5年延長（2030年末まで）

2025年末で終了予定だった住宅ローン控除は、令和8年度税制改正大綱により2030年12月31日まで5年間延長されています（つまり2026年1月〜2030年12年に入居する方が対象）。
なお、控除率0.7%や所得要件2,000万円以下などの要件に大きな変更はありません。

変更点2｜中古（既存住宅）の優遇拡充

今回の改正で注目すべきは、中古住宅への控除が大幅に強化された点です。これまで中古住宅の控除期間は10年間でしたが、省エネ性能の高い物件は新築と同じ13年間に延長されました。

借入限度額も引き上げられており、たとえば中古の長期優良住宅ややZEH水準省エネ住宅は、3,500万円に拡充されています。さらに、新築住宅に設けられていた子育て世帯・若者夫婦世帯に対する借入限度額の上乗せ措置が既存住宅も対象となりました。

変更点3｜床面積要件の緩和（40㎡〜50㎡）が中古物件にも適用

住宅ローン控除の床面積要件は、原則50㎡以上から40㎡以上へと緩和されました。2025年までは新築住宅だけの特例でしたが、2026年以降は既存住宅にも適用されます。

ただし、注意点もあります。合計所得金額が1,000万円を超える年は、40㎡〜50㎡未満の住宅では控除が受けられません。また、子育て世帯・若者夫婦世帯に対する借入限度額の上乗せ措置も、床面積50㎡以上が必要になります。

変更点4｜災害レッドゾーンでの新築は適用対象外に

2026年の改正では、安全・安心な住まいの実現という観点から、災害リスクの高い区域での新築住宅（建替えを除く）が住宅ローン控除の適用対象外となりました。具体的には、土砂災害特別警戒区域や地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域などの「災害レッドゾーン」といわれるエリアが対象です。

2028年1月1日以降の入居分から適用される予定ですが、災害レッドゾーンでの建物建築にはさまざまな建築上の制限が設けられており、マンションではほとんど見られません。一戸建てを検討している方は、検討中の土地がハザードエリアに該当しないか、自治体のハザードマップなどで事前に確認しておくとよいでしょう。該当する物件は重要事項説明書にも必ず記載されているため、確認すると安心です。

2026年入居の住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除の控除額は、取得する住宅の種類にかかわらず「年末のローン残高×0.7%」で算出されます。
一方で、控除期間や計算の対象となる「年末のローン残高の限度額＝借入限度額」は、住宅の種類や省エネ性能、世帯の状況によって大きく変わります。ローン残高が多かったとしても、限度額を超えた分は控除を受けることができません。

ここでは新築・中古それぞれの借入限度額と、控除を受けるための基本要件を整理します。

新築住宅・買取再販住宅の控除内容

新築住宅・買取再販住宅の借入限度額・控除期間

2026年1月1日～2030年12月31日における、新築住宅と買取再販住宅（不動産会社がリフォームして販売する中古物件）の借入限度額は、以下のとおりです。

子育て世帯・若者夫婦世帯とは、入居した年の12月31日時点で

• 年齢19歳未満の扶養親族（子など）がいる世帯
• 夫婦のいずれかが40歳未満の世帯

このどちらかに該当する世帯が該当します。

省エネ性能が高い住宅ほど借入限度額も大きくなり、控除の恩恵を受けやすい設計となっています。

新築・買取再販住宅の控除シミュレーション

それでは、実際に対象期間でどのくらいの金額の控除が受けられるか、シミュレーションをしてみましょう。

上記の条件では、借入限度額5,000万円に対しローン残高が全額控除の計算対象となります。

このシミュレーションでは、控除期間13年間で391万円の控除を受けることができます。
ただし、控除は所得税・住民税の範囲内です。また、合計所得金額が2,000万円を超えた年は控除を受けることができませんので、注意しましょう。

既存住宅（中古住宅）の控除内容

2026年の改正で大きな影響を受けるのが、中古住宅です。省エネ性能の高い物件は控除期間が10年から13年へ延び、借入限度額も引き上げられました。

既存住宅の借入限度額・控除期間

2026年1月1日～2030年12月31日における、中古住宅（既存住宅）の借入限度額は、以下のとおりです。

2026年の改正では中古の長期優良住宅や低炭素住宅も、控除期間が13年に延長されたため、改正前（10年・最大210万円）と比べると控除額は拡充されています。中古住宅の購入を検討している方にとって、省エネ性能の高い物件を選ぶメリットは一層大きくなったといえるでしょう。

ただし、一般住宅の控除上限額は2025年と変わりません。また、省エネ基準適合住宅を取得する「その他の世帯（子育てまたは若年夫婦以外の世帯）」では、控除期間が13年に延長となる一方で、控除限度額が2,000万円に下がる点には注意が必要です。

既存住宅の控除シミュレーション

既存の長期優良住宅を購入した場合、借入限度額は4,500万円です。具体的にどの程度の控除が見込まれるか、シミュレーションしてみましょう。

上記の条件では、ローン残高の全額が控除の計算対象となります。

ただし、実際に控除を受けられるのは、納税した所得税額および一定額を限度とした住民税額が上限となります。
年収や扶養人数などの違いによって納税額は異なり、控除額の「満額」をそのまま受けられるとはかぎりません。実際に自分がどのくらいの控除を受けられるのかは、不動産会社や住宅会社に相談して、源泉徴収票を元にシミュレーションしておきましょう。

住宅ローン控除を受けるための基本要件

住宅ローン控除には、新築・中古を問わず共通する要件があります。
おもな条件は以下のとおりです。

• 自ら居住し、引き渡しから6か月以内に入居していること
• 控除を受ける年の12月31日まで住みつづけていること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積が原則40㎡以上で、その半分以上が居住用であること
  ただし、40㎡以上50㎡未満の住宅では、所得金額1,000万円を超える年は控除を受けられません。

また中古住宅の場合、現行の耐震基準に適合していることも要件のひとつです。1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた住宅で、耐震基準適合証明書などで一定の耐震性が確認できない場合は、控除対象外となりますので注意しましょう。

こちらの記事では、住宅ローン控除の条件をさらに詳しく解説しています。

基本から特殊な事例まで！住宅ローン控除の条件をパターン別に解説！

令和4年以降の住宅ローン控除を受ける条件を解説。さらに、色んなシチュエーションごとにローン控除がどうなるかをご紹介します。転勤がある場合は？2回目住宅取得の場合は？細かな疑問を解説します。

アルファジャーナル

2026.03.25

住宅ローン控除の注意点

住宅ローン控除は節税効果の大きい制度ですが、しくみを正しく理解していないと「思ったより戻ってこない」という事態になりかねません。2026年以降の制度をふまえ、とくに押さえておきたい3つの注意点を解説します。

注意点1：納めた税額以上の還付は受けられない

住宅ローン控除は「税額控除」のしくみです。これは、計算上の控除額がそのまま全額戻ってくるわけではなく、自分が納めた税額が上限になるという意味です。

たとえば年末残高から算出した控除額が28万円でも、その年の所得税が15万円なら、まず所得税から15万円が控除されます。残りの13万円は翌年度の住民税から差し引かれますが、【住民税の控除は上限97,500万円まで】というルールがあるため、実際の控除額は合計24.75万円にとどまります。

年収や扶養人数によって納税額は変わるため、控除の「満額」を受けられるとは限りません。事前に、昨年の源泉徴収票や住民税決定通知書などで納税額の見込み額を確認しておきましょう。

注意点2：取得する物件の省エネ性能で控除額が変わる

住宅の省エネ性能によって、借入限度額や控除期間は異なります。中古住宅の優遇が拡充された2026年以降は、この点が一層重要になるでしょう。

ただし、省エネ性能の恩恵を受けるには「性能を証明する書類」が必要です。具体的には「住宅省エネルギー性能証明書」や「建設住宅性能評価書」などが求められます。新築であれば売主やハウスメーカーが対応してくれますが、中古物件ではこうした書類が残っていないケースも少なくありません。

とくに地方都市では、ZEH水準や長期優良住宅などに該当する中古物件自体が多くないのが実情です。「最大枠の控除」にこだわりすぎると、立地や価格で妥協することにもなりかねません。

まずは気になる物件の省エネ性能区分を確認し、証明書が取得できるかを不動産会社に相談しましょう。証明が取れない場合でも「その他の住宅（借入限度額2,000万円・控除期間10年）」として試算し、物件価格や修繕費、金利なども含めて総合的に判断するのが賢明です。

注意点3：床面積は登記簿面積が適用となる

住宅ローン控除の床面積要件は「登記簿面積（内法面積）」で判定されます。マンションの広告やパンフレットに記載されている面積は「壁芯面積」であることが多く、登記簿面積よりも数㎡少なくなるのが一般的です。
既存マンションの場合は登記簿で床面積が確認できますが、建設中の新築マンションの場合は、完成して実際に建物内を測量しないと正確な面積は確認できません。
2026年からは床面積要件が40㎡以上に緩和されましたが、40㎡台のコンパクトな物件を検討する場合は、注意しましょう。

住宅ローン控除を受けるために、購入前に確認すべきポイント

住宅ローン控除のメリットを活かすには、物件探しの段階からシミュレーションすることが大切です。「購入してから調べる」では手遅れになる場合もあるため、ここでは控除をスムーズに受けるための3つのステップを紹介します。

気になる物件が見つかったら住宅性能区分を確認する

住宅ローン控除の内容は「いつ入居するか」と「どんな住宅を取得するか」の2つで決まります。気になる物件が見つかったら、まずその物件が「どの区分に該当するか」を確認してみましょう。

最初に確認するのは入居年です。2026年〜2030年の入居であれば今回の改正内容が適用されますが、2028年以降は省エネ基準適合住宅が新築では原則対象外になるように、年ごとに条件が異なります。

次に確認するのが「住宅の区分」です。新築・買取再販・既存住宅（中古）のどれに該当するかによって、要件や借入限度額が変わります。あわせて、住宅性能区分も確認しておくと、適用される控除の全体像が把握しやすくなります。

なお、中古物件を検討している場合は、内覧のタイミングで省エネ性能に関する書類の有無を不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

自分が受けられる控除額を試算しておく

住宅ローン控除の理論上の金額と、実際に受けられる金額には差が出ることがあります。購入前にざっくりとした試算をしておくと、資金計画の精度が高まるでしょう。

まず年末時点のローン残高（見込み）を把握し、0.7%をかけて理論上の控除額を出します。つぎに、その金額が自分の納税額の範囲内に収まるかを確認してください。

所得税の目安は、勤務先から毎年もらう源泉徴収票の「源泉徴収税額」の欄で確認できます。住民税については、毎年5〜6月ごろに届く「住民税決定通知書」が参考になります。e-Taxにログインして、納付履歴から確認することも可能です。

ひとつ注意したいのは、控除額を最大化するために希望順位の低い物件を選ぶのは本末転倒だということです。住宅ローン控除はあくまで住宅取得の「あと押し」にすぎません。立地や間取り、将来の資産価値など、暮らし全体の満足度を優先したうえで控除のメリットを活用しましょう。

必要書類・証明書を確認する

住宅ローン控除の手続きでは、証明書類を揃えられるかがポイントになります。省エネ性能の区分に応じた書類がないと、本来受けられるはずの優遇枠が適用されないからです。

以下の書類で対象床面積や省エネ性能が確認されます。

省エネ性能を証明する書類の取得が必要となります。
代表的なものとして「住宅省エネルギー性能証明書」と「既存住宅性能評価書」の2種類があります。
いずれも、国に登録された検査機関（登録住宅性能評価機関）や建築士事務所に依頼して取得します。具体的には建成や住宅あんしん検査といった登録機関のほか、取引を担当する不動産会社が手続きをサポートしてくれるケースもあるため、まずは担当者に相談してみるとよいでしょう。

また新築マンションの場合は、建築中の段階で登記簿面積が確定していない点にも注意が必要です。パンフレットに記載される専有面積は一般的に壁の中心から測った「壁芯面積」です。登記簿には、壁の内側から測る「内法面積」が記載されるため、パンフレットの面積よりも数㎡小さくなります。
40㎡や50㎡のボーダーラインに近い物件の場合、建物完成後の登記簿面積が要件を下回り、控除の対象外となる可能性も否定できません。事前に販売会社へ確認しておきましょう。

書類の多くは購入後に取得するものですが、省エネ性能の証明書は物件の購入前に「取得可能かどうか」を確認しておくのがおすすめです。とくに中古物件では、売主や仲介会社に早い段階で相談しておくと安心です。

まとめ

2026年度の住宅ローン控除は、省エネ性能の高い住宅ほど優遇される流れが一層強まりました。とくに中古住宅は控除期間や借入限度額が拡充され、新築との差がほぼ解消されています。

一方で、控除額は納税額の範囲内に限られるうえ、省エネ性能の証明書類を用意できるかどうかも重要なポイントです。物件選びの段階から住宅性能区分の確認や控除額の試算を行い、制度を上手に活かした住まい選びを進めていきましょう。

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