住宅ローンの残高に応じて所得税・住民税から控除が受けられる住宅ローン控除。消費税が10％に上がるタイミングで制度が一部新しくなりました。
従来は「10年間」だった控除期間が、「13年間」に延長されたことが大きな改正点です。
今回は、新しくなった制度の解説と注意点についてまとめましたので、ぜひご覧ください。
令和3年度の税制改正大綱にて、住宅ローン控除について「控除期間13年の延長」や「面積要件の緩和」などの案が検討されています。
新制度については、制度確定後に改めて解説記事を公開いたします。
目次
新制度の住宅ローン控除では13年に拡充
現行の制度では控除期間が10年間でした。しかし、一定の条件を満たす住宅を購入する場合には、これが13年に拡充されます。国土交通省のホームページより引用しますと、次の通りです。
制度の概要
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1％が10年間に渡り所得税の額から控除されます（住宅の取得対価の計算においてすまい給付金の額は控除されます）。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
加えて、消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。※1
※1 11年目～13年目は、以下の1、2のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される
1.住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の1％
2.建物の取得対価（上限4,000万円※4-2）の2％÷3
※2 平成26年4月以降でも経過措置により5％の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
※3 消費税率10％が適用される住宅の取得をした場合。
※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円（※4-1）、5,000万円（※4-2）「国土交通省 住宅ローン減税制度の概要（http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/）」より引用
上記をまとめた内容が以下の通りです。
- 消費税が10％適用の物件
- 2019年10月1日～2020年12月31日までの入居
- 住宅ローン残高または取得対価（上限4,000万円）のいずれか少ない方の1％
- 建物価格の2％÷3（←次の章で解説します。）
（※10年目までの控除内容は、現行と変わりありません。）
では、次の章で注意点を解説していきます。
11年目～13年目の計算方法
前章では、今回の制度概要をご紹介しました。この章では、特に分かりにくい点である11年目～13年目までの控除計算方法を解説します。
計算方法に注意！「建物価格の2％÷3」とは
今までの10年間の控除に加えて、プラス3年間控除期間が延長されました。その3年間について、「住宅ローン残高の1％」もしくは「建物価格の2％÷3」のどちらか少ない方が控除対象額となるとあります。この「建物価格の2％÷3」という部分が今までになかった部分になりますので、下記に解説します。
例えば、
分譲価格3,580万円、内消費税267万円 ※消費税率10％
（分譲価格の内訳：土地910万円･建物2,670万円）
という物件がこの制度の適応となった場合で考えます。
「建物価格の～」と記載がありますが、実は、住宅の場合「土地」「建物」のうち、消費税がかかるのは「建物」部分だけです。したがって上の例で考えると、
消費税267万円は建物部分にかかる10％なので、建物価格の2％はというと53.4万円です。この53.4万円÷3が1年間の控除額ですので、17.8万円となります。
11年目～13年目それぞれの住宅ローン残高または住宅取得対価（上限4,000万円）のどちらか少ない方の1％と、先ほどの17.8万円を比べてどちらか低い方が控除対象額となるわけです。
ちなみになぜ「2％」かというと消費税が8％から10％へ上る事への措置として出来たものだからです。つまり「延長された3年間で2％を限度として、増税分は減税したよ！」ということです。
住宅ローン控除新制度の2つの注意点
注意点1: 消費税率10％の物件に限られる
消費税増税に伴う負担を軽減するため、今回この制度が新設されました。従って、対象物件が消費税率10％であることが絶対条件です。一般に、住宅の引渡し日が2019年10月1日以降の場合に10％が適用されます。
2019年9月30日までに入居できる物件は対象外となりますので、ご注意ください。
注意点2: 2020年12月31日までの入居に限られる
消費税率10％の物件であれば、入居時期はいつでも良いというわけではありません。
「2020年12月31日までに入居できる物件が対象」となります。従って、検討している物件の入居時期もよく確認しておく必要があります。特に新築マンションの場合は建築に時間がかかるので気をつけましょう。
ちなみに、今までの住宅ローン控除は「2021年12月31日までの入居」が条件となっているので、上記の期間を過ぎていても、従来の住宅ローン控除を利用する事ができます。
まとめ ～住宅購入はそれぞれのタイミングで～
今回は、住宅ローン控除の改正点について解説しました。控除金額の増加は、これから住宅を購入される方にとっては、喜ばしい事だと思います。「この改正を機に住宅購入を検討したい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もちろん、住宅購入のタイミングをお考えになる上で、「住宅ローン控除額」は一つの大切な判断基準です。
しかし、最も望ましいのは、ライフイベントやライフスタイルに合わせて、ベストなタイミングで住宅購入を検討されることです。
ぜひ今回の「住宅ローン控除改正のポイント」を参考にしていただきながら、住宅購入のベストタイミングを見つけてくださいね。
