控除期間13年が延長へ!住宅ローン控除改正点

住宅ローン控除-アイキャッチ

住宅ローンの残高に応じて所得税・住民税から控除が受けられる住宅ローン控除。消費税が10%に上がるタイミングで、従来は「10年間」だった控除期間が、特例として一定期間の入居を条件に、「13年間」に延長されていました。

さらに令和3年度の税制改正により、2020(令和2)年12月入居までとされていた「13年間の控除期間」が延長され、床面積の要件も緩和されています。
一方で、入居時期だけではなく契約時期の要件もあり、少し複雑に感じる方も多いと思います。
今回は、住宅ローン控除13年の解説と注意点についてまとめましたので、ぜひご覧ください。

※本記事は2021年4月時点の税制を基に執筆しています

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住宅ローン控除の控除期間13年が延長

住宅ローン控除の控除期間は原則10年間でした。しかし、一定の要件を満たす場合には、控除期間が13年に拡充されます。国土交通省のホームページより引用しますと、次の通りです。

制度の概要

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてすまい給付金の額は控除されます)。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
加えて、消費税率10%が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合、または一定の期間内※2に契約し、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。※3

住宅ローン控除の概要

※1 新型コロナウイルス感染症の影響により入居が遅れた場合でも、以下の期限までに契約を行い、令和3年中に入居すれば、控除期間は3年間延長される。
注文住宅の新築の場合:令和2年9月末
分譲住宅の取得等の場合:令和2年11月末

※2 注文住宅の新築の場合:令和2年10月1日から令和3年9月30日まで
分譲住宅の取得等の場合:令和2年12月1日から令和3年11月30日まで

※3 11年目~13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※7-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%
②建物の取得価格(上限4,000万円※7-2)の2%÷3

※4 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。

※5 消費税率10%が適用される住宅の取得をした場合。

※6 令和3年1月1日から令和4年12月31日の場合、一定の期間内※2に契約していることが要件。
(一定の期間内※2の契約ではなく、居住開始が令和4年1月1日以降の場合は、住宅ローン減税は適用されません)

※7 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円(※7-1)、5,000万円(※7-2)、100万円(※7-3)。

※8 一定の期間内※2に契約した場合は、40㎡以上。
ただし、40㎡以上50㎡未満については、合計所得金額が1,000万円以下の年のみ適用。

「国土交通省 住宅ローン減税等の税制拡充について | 住宅ローン減税制度の概要
http://www.sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/index.html)」より引用

上記の内容を簡単にまとめると以下のような内容になります。

控除期間13年の要件
  1. 消費税が10%適用の物件
  2. 入居時期・契約時期によって、要件が異なる

要件の中でも、2の「入居時期・契約時期の要件」はいくつかのパターンがあります。
これらのパターンについて、次の解説します。

入居時期・契約時期の要件

入居時期・契約時期の要件には、いくつかパターンがあり、どのパターンに該当するかによって、所得金額・床面積の要件も異なります。ご自身がどのパターンになるのかを確認しましょう。

<パターン1>

【契約時期】

    • 契約時期の要件なし

【入居時期】

    • 2019(令和元)年10月1日 ~ 2020(令和2)年12月31日までに入居

※床面積要件:50㎡以上

 所得要件:合計所得金額が3,000万円以下

パターン1の表
【パターン1の図】

<パターン2>

【契約時期】

    • 注文住宅の新築の場合
      2020(令和2)年9月30日までの契約
    • 分譲住宅の取得等の場合
      2020(令和2)年11月30日までの契約

【入居時期】

    • 2021(令和3)年12月31日までに入居

※2020(令和2年)12月31日までに入居できなかった理由が、新型コロナウイルス感染症の影響による遅れである場合に限り控除期間13年となります。それ以外の理由の場合は控除期間10年です。

※床面積要件:50㎡以上

所得要件:合計所得金額が3,000万円以下

 

パターン2の表
【パターン2の図】

<パターン3>

【契約時期】

    • 注文住宅の新築の場合
      2020(令和2)年10月1日~2021(令和3)年9月30日までの契約
    • 分譲住宅の取得等の場合
      2020(令和2)年12月1日~2021(令和3)年11月30日までの契約

【入居時期】

    • 2021(令和3)年1月1日~2022(令和4)年12月31日までに入居

【床面積・所得制限】←新しく追加

    • 床面積:50㎡以上の場合
      →合計所得金額が3,000万円以下
    • 床面積:40㎡以上50㎡未満
      →合計所得金額が1,000万円以下
パターン3の表
【パターン3の図】

上記は控除期間13年の要件ですが、住宅ローン控除を受ける前提条件として、以下のような要件も満たす必要があります。

  • 自らが居住する住宅であること
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上であること

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

基本から特殊な事例まで!住宅ローン控除の条件をパターン別に解説!


11年目~13年目部分の計算方法

住宅ローン控除は1年目~10年目までは、年末の住宅ローン残高または取得対価(上限4,000万円)いずれか少ない方の金額の1%が所得税から控除されます。(所得税から控除しきれない場合は住民税から控除)
延長されている11年目~13年目は計算方法が異なってきます。
11年目~13年目は、次の1、2のいずれか少ない方が適用されるようになります。

  1. 住宅ローン残高または取得対価(上限4,000万円)のいずれか少ない方の1%
  2. 建物価格の2%÷3

ローン控除計算のイメージ

住宅ローン控除は消費税率10%引き上げの対策として、それまでの10年にプラスして3年間控除期間が延長されました。その3年間については、「住宅ローン残高の1%」もしくは「建物価格の2%÷3」のどちらか少ない方が控除対象額となります。
この「建物価格の2%÷3」という部分が今までになかった部分になりますので、詳しく解説します。

計算方法に注意!「建物価格の2%÷3」とは

下のような物件を例に解説します。

分譲価格3,847万円、内消費税267万円 ※消費税率10%
(分譲価格の内訳:土地910万円・建物2,670万円)

「建物価格の~」と記載がありますが、実は、住宅の場合「土地」「建物」のうち、消費税がかかるのは「建物」部分だけです。
したがって上の例で考えると、消費税267万円は建物部分にかかる10%なので、建物価格(税抜)の2%はというと53.4万円です。この53.4万円÷3が1年間の控除額ですので、17.8万円となります。

建物代金・土地代金・消費税のイメージの

11年目~13年目それぞれの住宅ローン残高または住宅取得対価(上限4,000万円)のどちらか少ない方の1%と、先ほどの17.8万円を比べてどちらか低い方が控除対象額となります。


住宅ローン控除13年の注意点

控除期間13年の適用を受けるのには、いくつかの注意点があります。
要件をクリアしているかを確認しましょう。

注意点1: 契約時期・入居時期の要件がある

控除期間13年が適用されるには契約時期・入居時期の制限がある場合がありますので注意しましょう。
詳細な時期は1章の「控除期間13年の要件」をご確認ください。

特に新築住宅の場合は、請負契約・売買契約から入居に時間がかかりますので、契約要件と入居要件のどちらも満たすことができるかをよく確認しておきましょう。

注意点2: 床面積は登記簿面積が適用となる

控除の対象となる住宅の床面積は、50㎡(一定期間の契約・入居の場合は、40㎡)以上です。この面積は、パンフレット等に記載されている面積ではなく、登記簿の面積が対象となりますが、不動産登記では、戸建住宅の場合は壁芯面積マンションのような共同住宅内法面積により測定することとなっています。

壁芯面積と内法面積の図

住宅のパンフレットやチラシなどには壁芯面積が記載されていることが多いため、マンションでは登記簿上、パンフレットよりも面積が狭くなり、控除の対象から外れる可能性があります。
例えば1LDK・52㎡とパンフレットに記載がある場合でも、登記簿上は50㎡を下回り控除の対象とはならない場合がありますので、注意しましょう。

注意点3: 消費税率10%の物件に限られる

消費税増税に伴う負担を軽減するため、今回この制度が新設されました。従って、対象物件が消費税率10%であることが絶対条件です。一般に、住宅の引渡し日が2019年10月1日以降の場合に10%が適用されます。
2019年9月30日までに入居できる物件は対象外となりますので、ご注意ください。


まとめ ~住宅購入はそれぞれのタイミングで~

今回は、住宅ローン控除の改正点について解説しました。控除金額の増加は、これから住宅を購入される方にとっては、喜ばしい事だと思います。「この改正を機に住宅購入を検討したい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
もちろん、住宅購入のタイミングをお考えになる上で、「住宅ローン控除額」は一つの大切な判断基準です。
しかし、最も望ましいのは、ライフイベントやライフスタイルに合わせて、ベストなタイミングで住宅購入を検討されることです。
ぜひ今回の「住宅ローン控除改正のポイント」を参考にしていただきながら、住宅購入のベストタイミングを見つけてくださいね。

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