40代からでも遅くない！マンション購入前に知っておきたい3つの必須項目

マンション購入を検討しはじめる時期は人それぞれ違うものですが、仕事の都合や結婚などがキッカケとなる場合が比較的多いのではないでしょうか。ですがそうした時期は、転職や家族構成の変化など将来の生活環境が予測しにくい時期でもあり、検討はしたものの購入の機会を逃してしまった方もいると思います。

プライベートも仕事も生活スタイルが安定してくるのは40歳頃から。これまで後まわしにしてきたマンション購入をやっと前向きに考えやすくなる時期です。
でも40代になるともう手遅れなのかと心配している方のために、今回は40代でマンション購入を検討するときの注意点や、40代だから考えられる検討時のメリット、実際に40代でマンション購入を決断した方の事例をご紹介します。
少しでも安心して、マンション購入を前向きに検討いただけると幸いです。

40代からのマンション購入でも遅くない！

定年退職後の生活も気になり始める40代では、これからマンション購入することに不安を感じる人も多いかと思います。しかし、収入が安定し、資金の見通しが立ちやすい40代で住宅購入を考える人は多くいらっしゃいます。フラット35を提供する住宅支援機構のが行う「フラット35利用者調査」では、2024年度にフラット35を利用して住宅を購入した人の平均年齢は44.5歳。取得する住宅を「マンション」に限定すると、新築マンション購入者の平均年齢は48.4歳、中古マンション購入者の平均年齢は46.7歳となっています。（住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」2024年度調査結果より）

フラット35利用の場合、完済時の年齢を80歳としており、申し込み時の年齢から80歳までが借り入れ可能年数となります。42歳ですと最長期間の35年が利用できますので、遅くないといえます。

ですが完済時の年齢を考えると「思い立ったが吉日」です。今度こそ後回しにすることなく、今だからこそのメリットをおさえながら夢のマイホームを現実のものにしましょう。

出典：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査　2024年度集計表（マンション）」

検討スタート、この3点に注意してすすめよう

【自己資金と借入金額を決める】

購入時、迷いどころなのが自己資金をいくらにするか。手持ちの資金を頭金としてどれくらい投入するかです。

住宅は、物件価格以外に様々な費用が必要です。登記費用や税金、住宅ローン申し込みにかかる所謂「諸費用」や、引越し費用にカーテン・照明器具、家電などの「購入費用」などです。手持の資金は、まずこれらにかかる費用に使い、残りを物件価格に充てます。
諸費用金額は購入方法によって大きく異なりますが、住宅ローンを利用する場合では購入価格の4％～7％程度が諸費用として考えておきたい金額です。仮に分譲価格が3,000万円としたら、諸費用は120万円～210万円かかる計算となります。

最近では物件価格すべてを借り入れることができますが、40代はローンを払い終える年齢も高くなるので、借入金額を多くすると高齢になったときに多くの残債がある状態になってしまいます。
また、借入金額をおさえたいからといって、購入後の家計を圧迫するほど自己資金を出しきるのは本末転倒。可能な範囲で自己資金を投入して毎月余裕をもって支払える借入額にしたいものです。

では実際に自己資金・借入額を決めてみましょう。

住宅ローン利用の際、「いくら借りられるか」は重要なことです。ですがもっと重要なことは、「毎月いくら支払えるか」です。
支払可能額は、現在支払っている家賃などを基準にすると分かりやすいでしょう。詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
→住宅ローンの月々返済額の基準と自分に最適な基準額の判断方法とは？

例えば毎月10万円の家賃を支払っている場合、次の金額を借りて支払うのとほぼ同額です。

1. 3,010万円／借入期間35年
2. 2,700万円／借入期間30年　　　　

※住宅ローン金利：全期間固定型2.0％で計算（フラット35、2025年12月の最頻金利をベースに設定）

ただしマンションの場合、管理費や修繕積立金、敷地内駐車場代が別途必要になります。そこで一月約2万円の管理費等がかかるものとして、毎月の支払いの合計を10万円にしたい場合は次のとおりです。

• 2,410万円／借入期間35年
• 2,160万円／借入期間30年　　　　　　　

※住宅ローン金利：全期間固定型2.0％で計算（フラット35、2025年12月の最頻金利をベースに設定）

上記は毎月払いのみで試算した借入額ですが、ボーナス払いを併用することで、無理のない返済計画を立てることができます。
以下は、毎月の支払いを8万円、ボーナス払いを15万円にした場合の借入額です。

• 3,160万円／借入期間35年
• 2,830万円／借入期間30年

この借入金額に頭金をプラスしたものが予算となります。上記のように、家賃をベースに返済金額を検討していくことで、自分たちが無理なく支払える借入金額を決めることができます。

【住宅ローンの選び方は返済年数を無理しない】

40代の一番のネックは「住宅ローンの返済年数」です。最近では、住宅ローンの最長借入期間が40年や50年とする商品が登場していますが、完済時年齢が80歳前後となっているため、40代では利用できない場合がほとんどです。完済時年齢が80歳というと、老後生活が気になる始める40代では「老後に住宅ローンが残るのは不安」「返済年数を短くしたい」と考える人も多いでしょう。
しかし、無理をして返済年数を短くしすぎないことが重要です。

前章で例にあげたAさんが再雇用定年(65歳)までに完済したいと考えると、借入期間が15年となり、住宅ローンの返済だけで15万円を超えます。また、毎月の支払いを管理費等含めて10万円におさえるため自己資金を多く出すとして、借入金額が1,580万円となり、残りは預貯金を頭金で準備する必要があります。検討できる物件もかなり限定されるでしょう。
このような事態にしないためにも、まずは定年を超えても支払う計画を立てておき、余裕があるときに繰上げ返済を利用し定年完済を目標にすることをおすすめします。

【返済計画は問題ナシ、では健康面に問題はないか】

自己資金と借入金額が決まったら、銀行の審査を申し込んで確かめることが必須となります。

自己資金も潤沢で、月々の返済も問題ない。ですが健康面はどうでしょう。今まで病院とは無縁だったけど40歳を超えたあたりから調子が悪い、という方も珍しくありません。
現在治療中だったり、過去に通院していたという方は、住宅ローンの審査の際にはそのことを必ず告知しなくてはいけません。なぜなら、ほとんどの金融機関の住宅ローンでは「団体信用生命保険」に入ることが義務付けられているからです。健康面に不安がある方は、事前に団体信用生命保険に加入できるかどうかを確かめることもできます。

団体信用生命保険についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

住宅ローンの団体信用生命保険（団信）とは？仕組みを解説

住宅ローンは大きな額を長期にわたって返済するため、返済期間中に万が一のことがあったらと不安になる人も多いでしょう。そんな時に頼りになるのが「団体信用生命保険」です。この記事では、住宅ローンの団体信用生命保険の必要性や仕組みについて解説します。

アルファジャーナル

2024.06.05

【ケース別事例】40代でマンション購入に踏み切った私たち

ケ―ス１｜マンション購入を決めたのは46歳

マンションを購入するまでは社宅住まい。会社まで便利な場所で社宅費用も安価だったため、住宅購入を考えることはありませんでした。ですが社宅制度の廃止が決まり退去することに。いまさら賃貸に住むのは家賃がもったいなく思い、資産性の高い駅前の分譲マンションを購入することにしました。

それまで社宅で暮らし貯金もできていたことで、住宅ローンの借入金額はおさえることができました。

ケース２｜大病を患ったけれど家族のためにと決断したのは47歳のとき

住宅購入を考えはじめたとき気がかりだったのは、5年前に大病を患い治療中であったこと。健康状態が悪いと住宅ローンが利用できないと聞いたことがあったからです。
ダメならダメで早めに確かめておきたいと思い、住宅会社の担当者に相談するとフラット35をすすめてくれました。民間銀行の住宅ローンだと「団体信用生命保険」へ加入できることが必須だが、フラット35はそれが任意。万が一のときは病気になる前から入っている生命保険があるから、家族に負担を残すことは無いと判断し購入を決断しました。

ケース３｜親からの贈与で自己資金を増やし、無理のない資金計画を実現した

これまで転勤があったため、住宅購入を踏み切れずにいたものの、上の子どもが中学生となり、転向させることが難しくなったため、マンション購入を検討。これから単身赴任による二拠点生活になることや教育費が増えてくることを考えると、資金的に厳しいと考えていたが、思いがけず親の援助を受けることができ、無理のない返済計画を立てることができました。
老後の住まいも気になり始めていましたので、思い切って購入を決めることができました。

営業スタッフをすすめる、40代の物件選び

40代の物件選びのポイントは「部屋数は多すぎないぐらいでちょうどいい」です。

ファミリーの場合、部屋数が必要な時期は子どもが独立するまでの短い期間です。
単身や二人暮らしでは、部屋数が増えることで仕事部屋ができたり、収納にゆとりができたりすると思いますが、その分購入価格が高くなります。

ゆとりのある間取りは理想的に見えますが、実際は広い分、光熱費も余計に必要になったり、掃除やメンテナンスの手間も増えます。
40代の物件選びでは、将来を見据えた物件選びが必要となります。

家族構成の変化に合わせた部屋割りの考え方については、こちらの記事も参考にしてください。

5人家族の私が3LDKの間取りを選んで良かった理由とは

5人家族の私は、色々悩んで3LDKのマンションを購入しました。「えっ」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、私は満足しています。その理由をご紹介します。

アルファジャーナル

2017.07.05

40代から検討することのメリット

40代でマンション購入するとき、20代・30代と比べるとデメリットになりそうなのは住宅ローンに関連することがメインといえます。

ではメリットは何もないのかというと、そうでもありません。

20代・30代には無い40代ならではのメリットは、リタイア時期の60歳前後でもマンションはまだまだ新しいということです。
45歳で新築マンションを購入すると、60歳になったときのマンションは築15年。30歳で新築マンションを購入した場合では60歳をむかえたとき、マンションは築30年です。築30年というと修繕などの出費がかさんでしまう時期かもしれません。
さらに建物の建て替え時期を考えると、20代・30代で購入した場合80歳前後でそうした時期が近づくこととなり、金銭面だけでなく体力的にも負担になるといえます。40代以降での購入だと、存命中に建て替えなどが発生する心配が少ない点がメリットといえます。

ある程度将来の見通しがつく40代は、住宅ローン・物件選びともに先を見越した計画を立てられるので、若くして購入するより予定外のことが少なく、安心といえます。

まとめ

40代からのマンション購入は、住宅ローンの計画さえおさえておけば決して遅くないといえます。
筆者がマンションを購入したときの理由はただひとつ。「今後、もし病気になってしまうと団信なしの住宅ローンになる。それは厳しい」と考えたからです。42歳のときでした。

実際に購入してみて、40代は若い頃に比べ迷いが少ないぶん、決断を下しやすいと実感しました。
「今さら遅い」と諦めかけていた40代のみなさまにも、「今こそチャンス」と思っていただけると幸いです。

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