住宅ローンの見直しシミュレーション｜変動金利のままで大丈夫？判断基準は？

金利上昇の報道を見て、
「変動金利のまま返済を続けて大丈夫？」
「住宅ローンを見直すべき？」
と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンを見直しには、「同じ銀行で返済条件を変更する」「繰上げ返済をする」「他の銀行へ借り換える」の主に3つの方法があります。

しかし、住宅ローンは金利が上がったからといって、必ずしも借り換えや固定金利への変更をした方がよいとは限りません。大切なのは、自分の借入状況や家計、ライフプランに合わせた選択をすることです。

本記事では、住宅ローンを見直すべきタイミングや具体的な方法、変動金利と固定金利の判断基準を順番に整理し、現在の返済方法が自分に合っているかを判断するポイントをわかりやすく解説します。

住宅ローンを見直した方がよいケース・今のままでもよいケース

住宅ローンの見直しを考える際は、まず「見直した方がよいケース」と「現在の契約を継続した方がよいケース」の違いを整理することが大切です。

借入残高や返済期間、家計の状況、今後のライフプランによって、最適な選択は異なります。たとえば、借入残高が少ない場合や完済までの期間が短い場合などは、見直しを急ぐ必要がないケースもあります。

ここでは、住宅ローンの見直しを検討した方がよいケースと、すぐに見直さなくてもよいケースを紹介します。基本的な考え方や判断のポイントを整理しておきましょう。

住宅ローンの見直しを検討した方がよいケース

住宅ローンの見直しを検討した方がよいケースには、次のような状況が考えられます。

たとえば、変動金利の適用金利が当初の想定以上に上がり、返済負担が増えている場合や固定金利期間の終了後に適用金利が上がる場合は、見直しを検討するタイミングです。

また、転職や育児、教育費の増加などによって家計の状況が変わり、毎月の返済が負担になっている場合は、借り換えや返済条件の変更によって家計を改善できる可能性があります。

住宅ローンを借りた当時より条件のよい商品が利用できるようになっている場合は、借り換えによって毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

まずはシミュレーションを行い、手数料や諸費用も含めた総返済額を比較したうえで、見直しのメリットがあるかを判断しましょう。

すぐに見直さなくてもよいケース

一方で、次のような状況は、住宅ローンをすぐに見直す必要がない可能性もあります。

たとえば、借入残高が少ない場合や完済までの期間が短い場合は、借り換えによって金利が下がっても利息軽減効果は限定的です。そのため、事務手数料や登記費用などの諸費用を考慮すると、見直しによるメリットが小さくなったり、なくなったりする場合もあります。

また、変動金利を利用している場合で、政策金利が上昇していても、自身の住宅ローンの適用金利にはまだ大きな変化がないケースもあります。このような場合は、慌てて固定金利へ変更したり借り換えたりする必要はありません。

さらに、金利上昇後も返済に十分対応できる収入や貯蓄がある方や、近いうちに繰り上げ返済や完済を予定している方も、現在の契約を継続した方が有利な場合があります。

将来の金利情勢を正確に予測することは難しいため、最終的に変動金利を選択し続けた方が、返済総額が少なくて済む可能性もあります。一方で、今後の金利上昇が続けば、早い段階で固定金利へ借り換えた方が、結果的に総返済額を抑えられる可能性もあります。
そのため、現在の金利水準だけで判断するのではなく、今後の金利上昇に対する返済余力や借入残高、残りの返済期間、借り換えにかかる諸費用などを踏まえて、見直しの必要性を検討することが大切です。

住宅ローンの見直しはいつする？タイミングの判断基準

住宅ローンは定期的に契約内容や返済状況を確認し、金利や家計などに変化があったときに具体的な見直しを検討するとよいでしょう。

ここでは、住宅ローンの見直しを考える代表的な4つのタイミングを紹介します。

借りたときより金利環境が変わったとき

住宅ローンを見直すタイミングの一つが、借りた当時と比べて金利環境が大きく変わったときです。

数年前までは歴史的な低金利が続いていたため、それ以前に住宅ローンを借りた方の中には、借り換えによって毎月の返済額や総返済額を大きく減らせるケースもありました。また、現在では借入時より低い金利の商品だけでなく、がん保障や三大疾病保障など、団体信用生命保険（団信）の保障内容が充実した商品も増えています。

このように、借入時よりも有利な金利や商品条件の住宅ローンが利用できる場合は、借り換えによって返済負担の軽減や保障内容の充実が期待できるため、一度シミュレーションを行う価値があります。

ただし、住宅ローンの見直しは、その時々の金利動向に応じて最適な選択肢が変わります。日頃から金利の動向を確認し、自分の住宅ローンへの影響を把握しておくことが大切です。

金利上昇で変動金利の返済額が増える可能性が高まったとき

近年は長期金利が上昇傾向にあり、「変動金利のままで返済を続けても大丈夫だろうか」と不安を感じる方も増えています。

ただし、変動金利型住宅ローンの多くは短期プライムレートを基準としているため、長期金利が上昇しているからといって、すぐに適用金利が大きく上がるわけではありません。2026年7月時点では、足元では短期プライムレートの上昇は比較的緩やかであり、多くの利用者が直ちに返済額が大幅に増える状況ではありません。

また、多くの変動金利型住宅ローンには「5年ルール」や「125％ルール」が設けられています。これらは、適用金利が上昇しても毎月の返済額が急激に増えないよう配慮された仕組みです。そのため、金利が上昇したからといって、すぐに返済額が大幅に増えるとは限りません。

とはいえ、5年ルールや125％ルールは返済額の急激な増加を抑える制度であり、金利上昇そのものの影響がなくなるわけではありません。借入残高や返済期間によっては、将来的に返済負担が重くなる可能性もあります。金利が上昇した場合の返済額をシミュレーションし、家計への影響を確認したうえで、固定金利への変更や借り換えが必要かを判断することが大切です。

なお、変動金利型住宅ローンの仕組みや「5年ルール」「125％ルール」について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせて参考にしてください。

住宅ローンの「変動金利」ってどう？仕組みと特徴を解説

住宅ローンを利用する際にまず迷うのが、どちらの金利タイプにするか。つまり「変動金利」にするか「固定金利」にするかです。この記事では変動金利の仕組みや特徴を理解し、金利タイプ選択の参考にできるよう解説していきます。

アルファジャーナル

2024.07.03

固定金利期間が終了するとき

固定期間選択型の住宅ローンを利用している場合は、固定金利期間が終了するタイミングが見直しの好機です。固定期間終了後は、その時点の金利水準をもとに新しい適用金利が決まるため、これまでよりも返済額が増えることがあります。

また、多くの商品では固定金利を継続するか、変動金利へ変更するかを選択できます。このタイミングで現在借りている金融機関の条件だけでなく、他の金融機関への借り換えも比較することで、より有利な条件を選べる可能性があります。

ライフプランや家計が変わったとき

住宅ローンを借りた後は、転職や昇進、子どもの進学、育児や介護などにより、家計の状況が変化することがあります。こうしたライフプランの変化によって返済負担が大きくなった場合は、住宅ローンを見直すタイミングといえるでしょう。

たとえば、収入が減少した場合は借り換えや返済条件の変更によって毎月の返済額を抑えられる可能性があります。ただし、借り換えでは新たに住宅ローン審査を受ける必要があるため、収入が大きく減ってからでは審査に通りにくくなる可能性があります。返済に不安を感じ始めた段階で、早めに現在利用している金融機関へ相談することが大切です。

一方、収入が増えて家計に余裕ができた場合は、繰り上げ返済によって利息負担を軽減できることもあります。ただし、30代・40代では教育資金や住宅の修繕費など、今後まとまった支出が見込まれるケースも少なくありません。また、住宅ローン金利より高い利回りが期待できる資産運用という選択肢もあります。そのため、繰り上げ返済を行う際は、手元資金をどの程度残すかも含めて、ライフプランや資産形成とのバランスを考えながら判断しましょう。

住宅ローンの見直し方法｜自分に合った方法を選ぶ

住宅ローンの見直しには、「現在の銀行で契約内容を変更する」「繰り上げ返済をする」「他の銀行へ借り換える」といった方法があります。それぞれメリットや注意点が異なるため、自分の借入状況や家計、将来のライフプランに合った方法を選ぶことが重要です。

それぞれの特徴やメリット・デメリットについて、詳しく見ていきましょう。

同じ銀行で金利タイプ（変動・固定）や返済条件を変更する

住宅ローンは、現在利用している銀行のまま見直しができる場合があります。

たとえば、変動金利から固定金利（固定期間選択型）へ変更したり、固定金利期間終了後に新たな金利タイプを選択したりできる商品があります。

同じ銀行で見直す場合は、新たな住宅ローンを契約する借り換えよりも手続きが比較的簡単で、諸費用を抑えられることがメリットです。ただし、利用できる制度や条件は金融機関や商品によって異なるため、事前に相談し、借り換えとの違いも比較したうえで判断しましょう。

繰り上げ返済をする

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に元金の一部を前倒しで返済する方法です。総返済額を減らせる一方で、手元資金が減るなどのデメリットもあるため、メリットとデメリットを理解したうえで判断することが大切です。

繰り上げ返済には、毎月の返済額はそのままで返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。どちらが適しているかは、家計の状況や将来の資金計画によって異なります。
※「返済額軽減型」は取り扱っていない金融機関もあるので、詳細はご確認ください。

一方で、30代・40代は子どもの教育資金や住宅の修繕費など、今後まとまった支出が発生しやすい世代です。また、住宅ローン金利より高い利回りで資産運用できる可能性がある場合は、繰り上げ返済を急ぐよりも、手元資金を確保して運用に回した方が有利な場合もあります。

さらに、繰り上げ返済によって、住宅ローン控除額が減少したり、返済期間が10年未満となり控除を受けられなくなったりする場合があります。また、金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかるケースもあるため、事前に確認が必要です。

繰り上げ返済は、利息の軽減効果だけで判断するのではなく、教育資金や老後資金、資産運用とのバランスも考慮しながら、無理のない範囲で行うようにしましょう。

他の銀行へ借り換える

借り換えとは、現在の住宅ローンを新しい金融機関の住宅ローンに借り換え、新たな条件で返済を続ける方法です。金利や保障内容を見直せる一方で、諸費用がかかるため、メリットとデメリットを比較して判断しましょう。

現在よりも低い金利の商品へ借り換えられれば、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。また、がん保障や三大疾病保障など、現在より保障内容が充実した団体信用生命保険（団信）を選べる場合があることも借り換えのメリットです。

一方で、借り換えには事務手数料や保証料、登記費用、司法書士報酬などの諸費用がかかります。また、新たに住宅ローン審査を受ける必要があり、手続きにも一定の時間と労力を要します。そのため、金利差だけで判断するのではなく、諸費用を含めた総返済額をシミュレーションし、本当に借り換えによるメリットがあるかを確認することが大切です。

一般的には、借入残高が多く、完済までの期間が長く残っているほど、利息軽減効果が大きくなり、借り換えのメリットを得やすい傾向があります。まずは現在の住宅ローンと借り換え後の条件を比較し、総合的に判断するとよいでしょう。

変動金利を継続する？固定金利へ変更する？判断基準

金利上昇局面では、「変動金利を続けるべきか、それとも固定金利へ変更すべきか」は、多くの方が悩むポイントです。しかし、どちらが有利かは一律には決まりません。借入残高や返済期間、家計の状況、将来の収入見通しなどによって適した選択は異なります。

ここでは、変動金利を継続した方がよいケースと、固定金利への変更を検討した方がよいケースをそれぞれ解説します。

変動金利を継続した方がよいケース

2026年7月時点では、変動金利と固定金利には依然として大きな金利差があります。そのため、住宅ローンを借りたばかりで借入残高が多い方は、金利の低い変動金利を利用することで、毎月の返済額や総返済額を大きく抑えられる可能性があります。特に借入当初の10年程度は借入残高が大きいため、わずかな金利差でも支払う利息への影響は小さくありません。

借入残高が多いほど金利上昇時の影響も大きくなるため、返済額が増えても対応できる収入や貯蓄があるかを確認する必要があります。

また、多くの変動金利型住宅ローンには「5年ルール」や「125％ルール」が設けられており、短期金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が大幅に増えるわけではありません。そのため、将来の金利上昇を過度に心配して、慌てて固定金利へ変更する必要はないケースもあります。

たとえば、次のような方は、変動金利を継続することも有力な選択肢となります。

ただし、変動金利が適しているかどうかは、今後の金利動向や家計の状況によって変わります。現在の返済額だけで判断するのではなく、金利が上昇した場合の返済額もシミュレーションし、自分の家計で無理なく返済を続けられるかを確認したうえで判断することが大切です。

固定金利への変更を検討した方がよいケース

固定金利は、変動金利より借入時の金利が高くなる傾向がありますが、返済期間中の金利が変わらないため、将来の金利上昇による返済額の増加を心配せずに済むことが大きなメリットです。

たとえば、次のような方は、固定金利への変更を検討する価値があります。

借入残高が多く返済期間が長い場合は、将来の金利上昇による影響を受けやすくなります。また、子どもの進学による教育費や住宅のリフォーム費用、老後資金など、今後まとまった支出が予定されている家庭では、毎月の返済額を固定することで家計管理がしやすくなり、将来の資金計画も立てやすくなるでしょう。

一方で、固定金利へ変更すると、借入時点では変動金利より金利が高くなるため、直近の返済額は増える可能性があります。そのため、「金利上昇への備え」と「現在の返済負担」のバランスを考えながら判断することが大切です。

変動金利と固定金利の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

変動金利・固定金利どっちを選ぶ？4つの判断基準と返済額シミュレーション

変動金利と固定金利はどっちを選ぶべき？変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利型の違いや現在の金利動向、返済額シミュレーションを紹介。金利タイプを選ぶ4つの判断基準や返済スタイル別の選び方をわかりやすく解説します。

アルファジャーナル

2026.07.15

住宅ローン見直しシミュレーション｜返済額・総負担を比較

住宅ローンを見直す際は、金利だけで判断するのではなく、毎月の返済額や総返済額がどのように変わるかをシミュレーションすることが重要です。

ここでは、以下の3つのパターンでシミュレーションを行います。

借り換えに伴う手数料や諸費用も含めて比較し、本当に見直しのメリットがあるかを客観的に判断することが大切です。

※※試算結果は一定の前提条件に基づく概算です。実際の返済額は金利や返済条件によって異なります。

ケース1｜借り換えする・しないを比較（諸費用込み）

借り換えの効果は、金利差だけでは判断できません。借り換えによって毎月の返済額や総返済額がどの程度変わるのかに加え、事務手数料や登記費用などの諸費用も考慮して、総合的に比較しましょう。

以下は、借り換え前後を比較したシミュレーション例です。

前提条件

・購入当初は全期間固定2.5%、返済期間35年で契約、返済開始から10年経過した時点で比較
・比較パターン
　－借り換えをしない（金利2.5％)
　－借り換えをする（金利2.0％）
・比較開始時点の残り返済期間：25年
・比較開始時点の残債：2,500万円
・元利均等返済、ボーナス払いなし（月々返済のみ）
・団体信用生命保険料は金利上乗せなし（変更なし）とし、比較には含めない

• 毎月の返済額の比較

※金利は比較を目的とした仮定の数値であり、実際の市場金利や住宅ローン金利を示すものではありません。
※試算結果は一定の前提条件に基づく概算です。実際の返済額は金利や返済条件によって異なります。

• 借り換えにかかる諸費用

※試算結果は一定の前提条件に基づく概算です。実際の返済額や諸費用は金融機関や借入条件によって異なります。
※諸費用の詳細は、「 Q. 借り換えにはどのくらい手数料などの諸費用がかかりますか？」もご参照ください。

• 最終的な負担総額の比較

このケースでは、約79万円の諸費用がかかるものの、金利が0.5％下がることで総負担額は約107万円減少しています。一方で、借入残高が少ない場合や返済期間が短い場合は、利息軽減額よりも諸費用の方が大きくなり、借り換えのメリットが小さくなることもあります。

そのため、借り換えを検討する際は、金利だけでなく、諸費用を含めた総返済額までシミュレーションして判断することが重要です。

ケース2｜変動金利の継続か・固定金利へ変更かを比較

変動金利を利用している場合は、「このまま変動金利を継続するか」「返済開始から何年経過した時点で固定金利へ変更するか」によって、将来の返済額が大きく変わる可能性があります。将来の金利を正確に予測することはできませんが、金利上昇を想定したシミュレーションを行うことで、自分に合った選択肢を判断しやすくなります。

以下は、変動金利の適用金利が将来的に上昇したケースと、現在の全期間固定金利へ変更したケースを比較した例です。

前提条件

・購入当初は変動金利、返済期間35年で契約、返済開始から10年経過した時点で比較
・比較パターン
　－変動金利継続（ただし、段階的に金利上昇を想定）
　－固定金利へ変更
・比較開始時点の残り返済期間：25年
・比較開始時点の残債：2,500万円
・元利均等返済、ボーナス払いなし（月々返済のみ）
・金利差の影響を比較するため諸費用は考慮しない

• 毎月の返済額の比較

※金利は比較を目的とした仮定の数値であり、実際の市場金利や住宅ローン金利を示すものではありません。
※試算結果は一定の前提条件に基づく概算です。実際の返済額は金利や返済条件によって異なります。

ここでは、返済10年目の時点で、以下の2つのケースを比較しています。

その結果、残りの返済期間のうち当初10年間は、変動金利を継続した方が毎月の返済額を約6,600円抑えられます。その後は変動金利の方が返済額は高くなりますが、低金利で返済できる期間があるため、残り25年間の総返済額では変動金利を継続した方が約27.5万円少ないという結果になっています。

• 最終的な負担総額の比較

もちろん、実際の金利推移がこのシミュレーションどおりになるとは限りません。金利上昇が想定よりも早く進んだり、より高い水準まで上昇したりした場合は、固定金利の方が有利になる可能性もあります。

そのため、変動金利を継続するか固定金利へ変更するかを判断する際は、「今の金利」だけで決めるのではなく、金利がどこまで上昇したら固定金利の方が有利になるのかを複数のシナリオで比較することが大切です。将来の返済額や家計への影響をシミュレーションし、自分にとって無理のない返済方法を選びましょう。

ケース3｜固定期間終了後は変動金利か再度固定かを比較

固定期間選択型の住宅ローンでは、当初固定金利が終了すると、変動金利へ切り替えるか、再び固定金利を選択するかを判断する必要があります。

以下は、固定期間終了後に変動金利を選択した場合と、全期間固定金利を選択した場合を比較した例です。

前提条件

・購入当初は固定期間10年で契約、固定金利期間が終了した時点での比較
・比較パターン
　－変動金利を選択（ただし、段階的に金利上昇を想定）
　－固定金利を選択
・比較時点の残債：2,500万円
・比較時点の残り返済期間：25年
・元利均等返済、返済は月々返済のみ（ボーナス払いなし）
・諸費用は考慮しない

• 毎月の返済額の比較

※金利は比較を目的とした仮定の数値であり、実際の市場金利や住宅ローン金利を示すものではありません。
※試算結果は一定の前提条件に基づく概算です。実際の返済額は金利や返済条件によって異なります。

このケースでは、固定金利期間が終了した時点で、次の2つのケースを比較しています。

この条件では、変動金利を選択した場合、比較開始後の当初10年間に固定金利より低い金利で返済できるため、毎月の返済額を抑えられます。その結果、残り25年間の総返済額も、変動金利を選択したケースの方が約46万円少なくなっています。

• 最終的な負担総額の比較

ただし、市場金利を正確に予測することはできません。もし変動金利が4.0％を大きく上回るような水準まで上昇すれば、固定金利を選択した方が総返済額を抑えられる可能性もあります。

そのため、固定期間が終了するタイミングでは、その時点の金利水準だけでなく、今後のライフプランや家計の状況も踏まえながら、変動金利・固定金利それぞれの返済額をシミュレーションして比較することが重要です。

住宅ローンの見直しでよくある質問

住宅ローンの見直しを検討する際には、「収入が減った場合でも対応できるのか」「借り換えにはどのくらい費用がかかるのか」といった疑問を持つ方も少なくありません。

ここでは、住宅ローンの見直しでよく寄せられる質問とその回答を紹介します。

Q. 収入が減少した場合、毎月の返済額を減らせる？

はい、状況によっては返済負担を軽減できる可能性があります。

たとえば、返済期間を延長して毎月の返済額を抑えたり、より低い金利の住宅ローンへ借り換えたりする方法が考えられます。金融機関によっては返済条件の変更や一定期間の返済方法の見直しに対応している場合もあります。

ただし、返済期間を延長すると総返済額が増える可能性があるため、必ずしも有利になるとは限りません。返済が苦しくなってからでは選択肢が限られることもあるため、収入の減少が見込まれる場合は、できるだけ早めに金融機関へ相談することをおすすめします。

Q. 借り換えにはどのくらい手数料などの諸費用がかかる？

住宅ローンの借り換えでは、次のような諸費用が発生します。

• 借り換え後のローンにかかる費用

• 借り換え前のローンにかかる費用

借り換えでは、金融機関へ支払う事務手数料が大きな費用となることが一般的です。事務手数料には、数万円程度の定額型と、「借入額の○％」という定率型があり、どちらが有利になるかは借入額などによって異なります。

また、以前は保証会社へ支払う保証料が必要な住宅ローンが一般的でしたが、近年は保証料を不要とし、その代わりに事務手数料に含める商品も増えています。さらに、借り換え時には登録免許税や司法書士報酬などの登記費用も必要です。

登録免許税は、住宅購入時に利用できる軽減措置が、借り換えでは適用されないケースが多いため、住宅購入時よりも登記費用が高くなる傾向があります。契約方法によっては印紙税もかかりますが、電子契約を利用する場合は不要となるケースが多く見られます。

現在利用している住宅ローンを完済する際には、金融機関によって繰り上げ返済手数料が発生することがありますが、近年は無料としている金融機関も少なくありません。また、抵当権を抹消するための登録免許税なども必要になります。

借り換えによる諸費用は、金融機関や借入額によって異なりますが、一般的には数十万から百万円近くかかるケースもあります。

Q. 借り換えすると団信はどうなる？

住宅ローンを借り換える場合、現在加入している団体信用生命保険（団信）は原則として終了し、新しい住宅ローンに付帯する団信に加入し直すことになります。そのため、借り換え時には改めて健康状態の告知や審査が必要です。

健康状態によっては団信に加入できず、借り換えが難しくなる場合もあります。一方で、近年は三大疾病保障やがん保障など、保障内容が充実した団信を選べる住宅ローンも増えています。借り換えを検討する際は、金利だけでなく団信の保障内容についても比較しましょう。

Q. シミュレーションだけでも相談できる？

はい、多くの金融機関では、借り換えや金利タイプの変更を前提としないシミュレーション相談にも対応しています。現在の返済状況をもとに、借り換え後の返済額や総返済額、変動金利と固定金利を選択した場合の違いなどを試算してもらえます。

シミュレーションを受けたからといって、必ず借り換えや契約変更をする必要はありません。まずは複数の金融機関でシミュレーションを受けたり、複数の金融機関の住宅ローン金利や返済額を一度に比較できる住宅ローン比較サービスを活用したりして、返済負担がどの程度変わるのかを確認するとよいでしょう。

住宅ローンの見直しは、金利が変わったことだけを理由に判断するものではありません。借入残高や返済期間、家計の状況、今後のライフプランを踏まえて検討することが大切です。借り換えや金利タイプの変更、繰り上げ返済にはそれぞれ特徴があるため、まずはシミュレーションで毎月の返済額や総返済額、諸費用を比較しましょう。

また、現在利用している金融機関でも条件変更できる場合があるため、借り換えを検討する前に一度相談してみることをおすすめします。

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