昨今、東京オリンピック開催による大規模な公共工事の影響で人手不足による建築費の高騰が新築マンションの販売価格にも影響を与えています。実際、新築マンションをご検討のお客様との会話をしていると「できれば70平米以上の3LDKがほしいけど、予算のことを考えると65平米で我慢するか検討エリアを見直すしかない」といったお話を聞くことが以前より多くなりました。
一方で、希望の予算で理想のマイホームを実現する新たな手段として選択肢として、最近では中古マンションを購入してリノベーションを行う方法も増えてきました。新築に比べて希望の立地で希望の広さが手に入り、お部屋の中は新築同然に出来るため人気が高まっています。
しかし、中古マンションを検討する場合は、新築マンションを検討する場合に比べて注意しなければならないポイントがいくつかあります。
そこで今回は、一棟まるごとリノベーション物件の販売も行った経験を持つ筆者が、新築マンションと比較しながらリノベーションマンションを検討するときの注意点について説明します。
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リノベーションマンションとは何か
一口にリノベーションマンションと言ってもその種類は様々です。ここではリノベーションマンションの種類について簡単に説明します。
リノベーションマンションの形態は大きく分けて以下の3つに分けられます。
- 自分で中古マンションを購入して、自分でリノベーションを行う（※今回はこのケースと新築マンションとの比較で考えたいと思います）
- 不動産会社がマンションの1室を買い取りリノベーション後に販売する
- 不動産会社がマンション1棟を買い取り、共用部分の補修、外観・ランドプランのリノベーションを行い、専有部分は一部屋ごとに設計・リノベーションを行い販売する
筆者が以前担当した「アルファステージ二子多摩川」での施工事例の一部を簡単にご紹介します。
この物件は上記3つのうち、3の「不動産会社がマンション1棟を買い取り、共用部分の補修、外観・ランドプランのリノベーションを、専有部分は一部屋ごとに設計・リノベーションを行い販売」した例です。
まずマンション全体でインスペクションと呼ばれる建物診断を行い経年劣化の状況を確認し、外壁タイルの張替え等の修繕を行いました。またエントランスは内装のタイルの張替え・オートロックの自動ドアの設置を行いました。
以下は実際の施工写真です。リノベーション前とリノベーション後という順番です。
リノベーション前のエントランス
リノベーション後のエントランス
内装のタイルの張替え・オートロックの自動ドアの設置を行いました。
リノベーション前の外観
リノベーション後の外観
マンション全体でインスペクションと呼ばれる建物診断を行い経年劣化の状況を確認した後、外壁タイルの張替え等の修繕を行いました。
リノベーションマンションを検討するメリット
希望のエリアで検討しやすい
例えば現在の学校区内でしか検討できない等、検討できるエリアが比較的限られている場合は、新築のマンションの分譲のタイミングと検討のタイミングが合わなければ、希望のエリアでの購入が難しくなります。
ですが、中古マンションであれば物件数が新築マンションより多いので、希望のエリア内の候補物件から検討しやすいと言えます。
自分だけの理想の部屋を実現できる
一般的なマンションの間取り・仕様・素材等で満足できない方の場合は、中古物件を購入した上で設計士と打ち合わせを行い形にすることで、理想の住まいを手に入れることができます。新築マンションの場合でも部屋が完成するまでであれば間取りや仕様を変更できます。
ですが、例えば上記写真のように天井をあえてコンクリートの状態にしてモダンな部屋にしたい等、お部屋内の仕様等のこだわりが強い方の場合は中古マンションを購入し、設計士と打ち合わせ進めながらリノベーションする方が理想を実現しやすいこともあります。
リノベーションマンションを検討する際に知っておきたい3つのこと
物件選びの難易度は新築マンションより高め
リノベーションマンションには、希望のエリアでの検討がしやすい、自分の理想の間取りを実現できる等のメリットがあります。
しかし、実際検討においては、新築に比べて検討すべきポイントや注意すべき箇所も多く慎重に判断をする必要があります。言い換えれば、検討要素が多い分新築マンションよりも検討の難易度は高いと言えます。
予算・ランニングコスト
リノベーションマンションを検討する際に注意したい最初のポイントは予算です。
リノベーションマンションは新築に比べて割安で検討できるというイメージを持っている方もいると思いますが、必ずしもそうとは限りません。私も過去にリノベーションのマンションを販売しておりましたが、リノベーションの内容によっては最終的な金額が新築を上回るケースもありました。
特に築浅の物件でリノベーションを検討する場合は、購入金額とリノベーション費用を合わせると新築並みに高くなってしまうことが多くなります。
また、毎月のランニングコストについても確認が必要です。
リノベーション費用を含めたトータルの予算を抑えるためには築年数が古い物件の方が検討しやすくなります。しかし、築年数が古い物件は新築と比べ修繕金が高くなっていることが多いようです。
住宅ローンを組んで支払を考えている方からすると、購入価格が安くてもランニングコストが高いため、思ったほど支払いが安くならないということになります。
築年数
ここでは中古のマンションを検討する際に確認したい築年数のポイントについて説明します。
築25年を超える物件は住宅借入金特別控除を利用できない
通常新築の場合には住宅ローンを組んで住宅を購入した場合には住宅借入金特別控除（住宅ローン控除）を受けることができますが、築25年を超えると基本的にはこれを受けることができません。
現在は条件を満たせば、13年間、所得税から還付を受けることができますので、これを受けられる物件かどうかは事前に確認が必要です。
完成が昭和56年6月の前後で耐震基準が大きく異なる
昭和56年の6月で耐震基準が大きく見直されています。新耐震基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれています。
以下の表は、阪神大震災時に昭和56年以前と昭和57年以後の建築物の被害状況の資料ですが、新耐震基準と旧耐震基準で被害の程度が大きく変わることが確認できます。
地震大国である日本ではいつどのくらいの規模の地震が起こるかは予想がつきませんので、これらの基準をクリアした住まいを選ぶことは重要です。特に築年数が古いマンションを検討する場合には、耐震診断等を行い将来に渡って問題なく住むことがでｄきるかを確認することも大切です。
共用部分の修繕状況・管理組合の財務状況
マンションの専有部分（お部屋の中）をリノベーションすることで内装は綺麗になります。しかし、エントランス・廊下等の共用部分に関しては自分だけでは修繕ができないため、注意が必要です。
長期の修繕計画に基づいて修繕か行われているかどうか
最近の分譲マンションは平成20年に国土交通省により公表された長期修繕計画案に基づいた修繕計画を行っています。しかし、長期修繕計画の考え方が認識され始めた1980年台以前の物件では、そもそも計画的な修繕の計画が存在しなかったこともあるため、これまでの修繕状況や今後の修繕計画をしっかりと確認する必要があります。
これまで修繕・メンテナンスが適切に行われており、今後も計画的な修繕計画が行われる予定のマンションであれば安心して住むことができますが、そうでない場合は入居後に共用部分において様々な問題が生じる可能性が高くなります。
修繕を行う上で必要となる修繕積立金が問題なく積み立てられているか
将来の修繕に備えて修繕積立金が十分積み立てられているかどうかを確認することは非常に重要です。マンションの修繕金が不足している場合、修繕時に一世帯当たり数十万の修繕積立金を支払わなければならない場合もあります。これは、長期修繕計画がしっかりと組まれていない築年数が古いマンションに見られます。実際、筆者もお客様からこういったご相談を伺うことがよくあります。
「せっかくマンションを購入してリノベーションしたのに、1年後に多額の修繕金を求められた」ということになると今後も不安になりますよね。そうならないためにも、修繕状況や今後の修繕計画・管理組合の財務状況の確認は事前に確認しましょう。
リノベーション費用は住宅ローンが組めない
新築マンションの場合であれば、当然分譲金額までの費用は住宅ローンを組むことができますし、諸費用分まで住宅ローンとして借入できる場合もあります。しかし中古マンションを購入してリノベーションをするということになるとマンション本体の部分に関しては住宅ローンが組めても、リノベーション費用については住宅ローンを組むことが難しくなっています。
つまり、リノベーション費用については現金で用意するか住宅ローンに比べて金利が高いリフォームローンを利用するかということになります。
新築マンションを検討する場合と比べるとマンションのリノベーションを検討する場合にはある程度の自己資金が必要となる点に注意しましょう。
入居者全体の年齢層は変えられない
最後にお伝えしたいのは、購入するマンションの入居者層は変えられないということです。
新築マンションであれば、若い方からご高齢の方まで幅広い方が入居されます。一方中古マンションの場合は、築年数によって入居者の年齢層や家族構成にも偏りが生じてきます。例えば、築30年のマンションであれば、新築時に30歳であった入居者がすでに60歳になっているということです。
もちろん、自分と同じ年代・家族構成の入居者が多い方が良いかどうかは人によって違います。
しかし、例えばまだ小さなお子様がいるご家庭の場合であれば、ある程度理解がある同世代や同じ家族構成の入居者がいるマンションの方が安心して住むことができるのではないでしょうか。
自分にとって入居した後にお付き合いをしていく方はどんな年齢層・家族構成の人が理想なのか。中古マンションを購入してリノベーションを検討している方は、そんなことも考えてみるのも大切ではないでしょうか。
まとめ
今回はリノベーションマンションと新築マンションの両方を担当した筆者の経験から、リノベーションマンションにおける注意点についてご紹介をさせていただきました。
冒頭で説明させていただいた通り、自分が希望するエリアで新築マンションが販売されていなかったり、新築マンションでは叶えられないような強いこだわりを持っている場合は住まい選びの選択肢としてリノベーションマンションという考え方は有効です。
ですが、単純に「新築と比べて単に予算を抑えられるから」といった理由でリノベーションマンションを検討する場合には、思わぬ事態に陥らないために注意が必要です。
リノベーションマンションを検討される方は、ぜひ今回ご紹介した3つのポイントについて確認していただき、理想の住まい選びを実現していただければと思います。
また、リノベーションするための住まいの選び方や気になる費用について、こちらの記事でも詳しく解説しておりますので、合わせて参考にしてください。
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