リノベーション目的でのマンション購入、注意点と知って得するポイント

リノベーション目的のマンション購入

新築マンションの価格高騰により、近年急激に成長しているのが中古マンション市況。
見た目は新築のようなリノベーション済の物件を購入される方も多くいらっしゃいますが、自らリノベーションするためのマンションを購入する、という方も近年、非常に多くなってきております。まさに今のトレンド!?一大ブーム!?

そこで今回は、実際に中古マンションのリノベーションを担当している筆者が、リノベーションをする場合の気になる費用を中心に注意点やお得な情報をお伝えします。

1.今がトレンド?増加傾向!リノベーション市況

情報のペーパーレス化が進む昨今、紙媒体の月刊誌・週刊誌は年々発行数が減少しているようです。
参考:日本の出版統計(出版科学研究所調べ)

そんな中、株式会社リクルート住まいカンパニー様発行の「SUUMOリフォーム」は、
 ○2017年度発行部数:15,500部
 ○2018年度発行部数:16,200部
と1年間で700部ほど発行部数が増加しているそうです。(2018年5月株式会社リクルート住まいカンパニー調べ)
※「SUUMOリフォーム」は首都圏を中心に流通している隔月誌です(詳しくはこちら)。

リノベーションは今まで戸建が多かったのですが、近年ではマンションでも、リノベーションしたいという方が増加しています。
その理由としては「マンションでも自分に合った住まいを作れる」という楽しみが一番なのではないでしょうか。

2.リノベーションするにはどれくらいの費用がかかるの?

リノベーション

2-1 中古マンションを購入する場合に必要となる資金

中古マンションを購入する場合に必要となる資金は以下のようなものがあります。

  1. マンション購入価格
  2. 仲介手数料
  3. 登記費用
  4. 火災保険、地震保険(任意)
  5. ローン費用(お借入れをする場合のみ)

[2]の仲介手数料は以下が法定手数料です。

売買価格が400万円以上の場合 (売買価格×3%+6万円)+消費税
売買価格が200万円以上400万円未満の場合 (売買価格×4%+2万円)+消費税
売買価格が200万円未満の場合 (売買価格×5%)+消費税

参考資料:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(国土交通省)

[2]~[5]の諸経費総額の相場は、売買価格の5%~10%程度と言われております。
3,000万円の物件購入であれば、およそ150万円~300万円程度が必要となりますが、融資をご利用になる場合、金融機関によりローン費用は異なりますし、物件により登記費用も大きく異なります。事前に見積り等をもらうことで金額を把握しておくことが大切です。

2-2 リノベーションに必要となる資金

どのような仕様、内容でリノベーションをするのかで大きく金額は異なることから一概には言えませんが、フルリノベーションをおこなった場合の工事費の目安は1㎡10万円~12万円程度と言われております。
しかし、物件によっては金額が大きく異なることがあります。必ず見積りを取るようにしましょう。

3.リノベーションを安く抑えるコツは?

新しく壁を造ったり、今ある壁を壊したりするには当然ながら費用がかかります。リノベーションを安く抑えるコツは、間取りを大きく変えずにリノベーションできる物件を選択することです。つまり希望の間取りに近い物件を選ぶと工事費用を安く抑えることができるということです。

3-1 間取図に注目・・・和室編

和室があるのかないのか?は重要なポイントです。
畳の厚みとフローリングの厚みは違いがあるため、和室を洋室に変更する場合、畳の下にある下地を底上げする必要があります。逆に、洋室を和室に変更する場合には、どうしても段差ができてしまいます。

和室が必要とお考えの方は和室がある間取り、不要とお考えの方は和室がない間取りを選択することで費用を抑えることができます。

和室のある間取り
和室のある間取りの例
和室のない間取り
和室のない間取りの例

3-2 間取図に注目・・・水廻り編

和室以外で注意してほしいのが水廻りです。
特にキッチンは容易に位置を変更することができません。これは給排水の配管の問題です。位置を変更することにより配管の勾配がとれないなどの問題があるからです。

対面式キッチンがご希望の方は、元々対面式のキッチンがある間取りを選択することで、この問題を解決することができます。

3-3 現地内見時にチェック

現地内見に行った場合、必ずチェックしていただきたいことが3つあります。

  1. 給湯器
  2. エアコンスリーブとエアコンコンセント
  3. ブレーカー

[1]給湯器には号数製造年月が記載されています。製造年が10年未満の場合、交換する必要はないかと思いますが、10年以上の場合、交換を検討する必要があります。
また、号数も必ずチェックしてください。号数が低い場合にはガス給湯器を利用した床暖房や浴室乾燥機などが使えないことがありますので注意が必要です。

製造年月・号数の確認方法
製造年月・号数の確認方法

[2]エアコンスリーブはエアコン本体から室外機までの管(冷媒管、ドレン管)を通す、壁に空いている穴のことです。
マンション外壁に新しく穴を開けることを管理組合が許可してくれればいいのですが、多くのマンションは不可となっており、今ある現状のエアコンスリーブを利用してエアコンを設置せざるをえません。
そのため、寝室にしようと思った部屋にエアコンスリーブが無かった場合、再度間取りの変更や先行配管などの対策が必要となり、工事費用が追加になるリスクがあります。

併せてコンセントも確認しましょう!エアコン用コンセント(200V対応)が付いているのか?それとも普通のコンセント(100V)なのかも重要です。

[3]ブレーカー(分電盤)で重要なのがその容量(アンペア数)です。アンペア数が低いと各部屋にエアコン設置やキッチンにIHヒーターの設置などができなくなります。
マンション全体の電気容量が余っていればそのお部屋の電気容量を上げることは可能ですが、余っていない場合、容量を上げることはできません。
後々のトラブル防止のため、お部屋の内見時には必ずチェックしてください。

アンペア数の確認方法
アンペア数の確認方法

4.リノベーションでの失敗事例とその対策は?

4-1 失敗事例

リノベーションでの失敗事例として多いのがこんな問題です。
特に[1]と[2]の失敗が多く見受けられます。

  1. カーペットをフローリングに変更しようとしたが出来なかった
     
    【理由】

    • 管理規約により変更が禁止されている
  2. 洋室などにエアコンが付かなかった
     
    【理由】

    • エアコン配管用のクーラースリーブがない。また、新しくスリーブを作ることを管理規約で禁止されている
    • 電気の容量が足りない
  3. 完成後、水廻りの家事導線が狭かった
     
    【理由】

    • 給水管、排水管やガス管の位置変更ができないため、キッチンの家事導線が広くとれない

4-2 事前に防ぐ方法は?

多くのマンションは「マンション管理規約」によって、仕様や施工方法などが決れられております。
例えば、「カーペットからフローリングへの変更は不可」、「フローリングの防音性能は●等級以上」などがあります。
「失敗した・・・」とならないためにも事前に管理規約を確認しておくが必要です。

また、マンション管理組合より発行される「重要事項調査報告書」も確認しておきましょう。マンション管理組合においては規約の変更や大規模修繕などが計画されていることがあります。規約の変更により仕様制限が変更になることや、大規模修繕により、サッシの交換やインターホンなどの交換が予定されているケースもあります。
この重要事項調査報告書には管理組合で現在協議中の内容が記載されていることがあります。事前に確認しておきましょう。

5.リノベーション事例

最後に、筆者が担当した中古物件でのリノベーション事例をご紹介します。

ユニットバスユニットバスのリノベーション例
従来のお風呂では老朽化により漏水の危険があったため、リノベーションすることに。
断熱性の高いユニットバスに変更して快適なお風呂になりました。

洗面化粧台
洗面化粧台
暗くて使い勝手の悪い洗面台を、収納・照明付きの洗面化粧台に変えて使い勝手を良くしました。

キッチン
キッチン
古いキッチンを、キッチン交換・フローリング張替えすることで、明るく清潔な印象に。

和室→洋室
和室
和室をリビングに変更するにあたって、押し入れをクロゼットに変更しました。

6.まとめ

リノベーション目的で物件探しをするにあたり、重要なことは、事前にどのようなマンションライフをしたいのかを決めておくことです。
どうしてもここだけは譲れない、妥協したくない、といったこともあると思います。それらの項目に優先順位をつけておくといいでしょう。

多くの物件を見てまわることで理想としている物件やリノベーション内容が変わっていくことがあります。変わってしまった項目はもしかすると優先順位がそれほど高くないのかもしれません。
その都度、優先順位を見直すことで、より自分に合った理想のマンションを造ることができると思います。

優先順位が決まったら、次はいよいよ物件探し。
中古マンション購入時に気をつけたいポイントをご紹介します。

失敗したくない人必見!中古マンション購入時に調べるべき6つのポイント

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