【マンション購入時の注意点】新築・中古別にポイントを解説します

マンションという大きな買い物にあたっては、購入した後に「そんなこと知らなかった」「想像と違う」と後悔したくないですよね。
そこでマンション販売に携わる営業スタッフの筆者が、マンション購入の前に注意したいポイントを新築・中古別に解説します。せっかくのマンション購入、あとから後悔しないためにも是非チェックしてくださいね。

新築マンション検討時に知っておきたい5つの注意点と対策
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新築マンション・中古マンション共通の注意ポイント

新築マンションと中古マンションでは注意すべきポイントが異なりますが、共通する注意ポイントもあります。
ここでは共通する(1)立地(2)災害リスク(3)マンションの構造(4)住宅ローン(5)生活の変化 の5分野について解説します。

【立地】資産性があるかどうか

資産性があるかどうかは、マンション購入の判断基準として重要です。
購入時には一生住むつもりだったとしても、将来的に転勤や住み替えなどで売却することになる可能性は充分にあります。そのときにできるだけ高値で売却するためには、資産性が落ちにくいマンションを選んでおくことがポイントになってきます。

資産性が落ちにくくなる要素の代表的なものとしては、交通利便性が良いことが挙げられます。駅近に建つマンションは、アクセスの良さから資産性が落ちにくいとされています。筆者のおすすめは、駅から徒歩10分以内のマンションです。
交通利便性以外の要素としては、大型ショッピングモールが近い・大型医療施設が近いといった、周辺環境の利便性の高さが挙げられます。

    【立地】生活利便性の良さ

    周辺環境の利便性に関しては、実際に生活をはじめてから「思ったより不便だった」と後悔する人が多いようです。
    日常的に利用するスーパーへの距離、職場までの通勤経路と時間、通学路は前もって確認をしておきましょう。実際に歩いてみるのがおすすめです。

    【災害リスク】ハザードマップをよく確認しておく

    ハザードマップとは、災害が起こりうる可能性のある場所や被害の程度、避難所を表示した地図のことです。代表的なものとして洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップ・津波ハザードマップ・地震ハザードマップなどがあります。

    ハザードマップは自治体で配布しているほか、自治体や国土地理院のサイトで見ることができるので、購入前には必ず確認しておきましょう。
    また危険度だけを調べるのではなく、実際の災害記録の有無を併せて確認することをおすすめします。自治体によってはサイト上に公開されていますし、公開されていない場合でも、検索サイトで「浸水実績図 (地名)」といったキーワードで調べることができます。

    【構造】性能評価書を取得しているか

    マンションの品質について、国に登録された第三者機関が共通基準に基づいて評価する「住宅表示制度」の結果を表示したものが「性能評価書」です。
    必ず取得しなければならないものではないので評価を受けていない物件もありますが、選ぶのなら性能評価書を取得しているものを選ぶのがおすすめです。
    一定の基準を満たしている場合、フラット35で借入をする際に金利の優遇を受けることができます。

    住宅の性能を目に見える形にした「住宅性能評価書」その内容とは?

    【住宅ローン】契約~引き渡しまでにローンを増やさない

    住宅ローンを組む場合に注意しておきたいのが、契約後から引き渡しまでの間に新しい借入れをしないことと、滞納しないことです。
    せっかく事前の審査に通った住宅ローンも、引き渡しまでに借入れ状況が変わってしまうと、融資が下りなくなってしまいます。また住宅ローンの事前審査時より年収が下がったり、他のローン支払いの滞納があっても、融資が下りなくなることがあります。

    【住宅ローン】無理のない返済プランを組めているか

    購入後に住宅ローンの支払いで後悔する人は、かなり多いようです。
    筆者のおすすめは、年収の6倍までの借入、ボーナス払い無しで返済プランを組むこと。
    ボーナスの支給額は、会社の経営状況や社会の情勢などの要因により、予想より低くなることがあります。そうなった時に困らないよう、毎月の収入で支払える範囲でローンを組むことをおすすめします。

    【一覧表付】年収から考えるマンション購入価格と現役営業が教える注意点

    【生活の変化】将来的に、生活スタイルが変化する可能性があることを考えているか

    マンションの購入を検討した時と、購入した後では生活スタイルが変化することがあります。例えば(1)出産で妻が仕事を休んだり辞めたりして世帯収入が減る(2)転勤が決まってマンションに住めなくなる といったことです。

    (1)の場合は妻の収入が減った分、住宅ローンの返済が厳しくなるケースが考えられます。将来的に子供をつくる予定がある場合は、世帯収入が減っても返済していけるプランを考えましょう。
    (2)の場合なら、家族を家に残して単身赴任をするのか、家族も帯同するならマンションをどうする(賃貸に出す・売却する等)のかを考える必要があります。将来的に転勤の可能性がある場合は、どのようなスタイルで生活していくのかを事前に話し合っておきましょう。

    購入前には、10年後、20年後の生活スタイルのことを考えてみましょう。


    新築マンション購入前の注意ポイント

    新築マンションでの注意ポイントは、(1)修繕積立金(2)物件価格以外の諸費用(3)オプション商品 の3点です。

    【ランニングコスト】修繕積立金は新築時よりもアップしていきます

    修繕積立金は、マンションを維持していくために、メンテナンスや修繕に充てる費用のことです。
    この費用は新築時には安く、建物が古くなるにつれて額が上がっていくのが一般的。例えば新築時には7,000円の修繕積立金が、20年後には2万円にまであげることもあります。
    新築マンションの場合は、長期の修繕計画案が必ず準備されているので確認しましょう。修繕積立金がどのように上がっていく予定なのか、いつ大規模修繕をする予定なのかを把握することができ、将来的な支出の総額を計算しやすくなります。

    マンションの修繕積立金、目安はいくら?内容と注意点を確認しよう

    【諸費用】マンションの購入金額以外にも必要な費用がある

    マンションそのもの以外に必要な費用があるので、事前に確認しておきましょう。例えば登記費用・融資費用といった諸経費や、引き渡し時に一括で支払う修繕積立基金などが当てはまります。

    マンション購入にかかる諸費用を学んで損しない資金計画を立てよう

    ちなみに、あなぶき興産が販売するアルファマンションの場合、100万円~160万円が相場となっています。

    新築分譲マンションの諸費用例(あなぶき興産の新築分譲マンションの場合)
    新築分譲マンションの諸費用例(あなぶき興産の新築分譲マンションの場合)※タップで拡大

    【設備】欲しい設備や仕様がオプション商品ではないか注意

    モデルルームの内装は、造作家具の設置や間取りの変更などの有償オプションが追加されていることが多く、そのため引き渡し後に「あれ、オプションだったんだ…」となってしまうこともあるようです。

    気に入った設備や仕様が標準仕様なのか、それともオプション商品なのかはモデルルーム見学時に確認しておきましょう。
    標準仕様と勘違いしがちなオプション商品の代表例は、食器棚・食器洗乾燥機・エアコンです。もちろんマンションによっては標準仕様になっていることもありますので、疑問に思ったらすぐにスタッフに確認することがポイントです。


    中古マンション購入前の注意ポイント

    中古マンションでの注意ポイントは、(1)物件価格以外での諸費用(2)税制面の優遇(3)管理組合の協議内容(4)設備仕様の4点です。

    【諸費用】マンションの購入金額以外にも必要な費用がある

    マンションそのもの以外に必要な費用があります。例えば登記費用・融資費用・仲介手数料などが当てはまります。
    中古マンションの場合は相場というものがなく、物件によって額が大きく変動します。しかし新築マンションと違って、ある程度は正確な金額を事前に確認することができるので、購入を決める前に不動産会社に依頼して、概算の諸費用額を出してもらうことをおすすめします。

    中古マンションの諸費用例
    中古マンションの諸費用例※タップで拡大

    また中古マンションでは物件の面積・築年数によって、登記手続き時にかかる登録免許税の軽減が受けられる場合があります。これも物件により額が大きく異なるので、事前の確認をおすすめします。

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    【税制面】ローン控除・すまい給付金・不動産取得税の軽減が対象になっているか

    中古マンションを購入する際は、税制面の優遇が対象になっているかどうかの確認を仲介業者に確認することをおすすめします。
    特に注意して欲しいポイントは次の3点。

    1. ローン控除の対象になっているか
    2. すまい給付金の対象になっているか
    3. 不動産取得税の軽減特例の対象になっているか

    平米数や建築年、ローン利用の有無、借入期間などの条件があります。購入を決める前に、条件に当てはまっているかどうかを、必要な書類も含めて確認をとっておきましょう。

    【ランニングコスト】長期修繕計画案の有無・組合での協議内容を事前に確認する

    中古マンションの中には、新築マンションとは違って長期修繕計画がない物件もあります。
    長期修繕計画がないと、将来的に修繕積立金がどのくらい上昇するのか予想ができません。まずは長期修繕計画の有無を確認してみましょう。
    また長期修繕計画がないということは、大規模修繕のスケジュールが立っていないということなので、管理組合でどのような協議をしているのかも確認しておく必要があります。

    また、管理組合で協議中の内容も確認しておきましょう。管理費や修繕積立金の改定を協議中だったり、駐車場など共用部分の変更を検討したりしている場合があります。購入後に知って後悔しないためにも、事前の確認は重要です。

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    【設備】設備仕様は書類と目視の両方で確認する

    中古マンションには設備表という、設備機器が一覧になった書類があります。ガスコンロやエアコンなどが付いてくるのかどうかは、この書類で確認することができます。
    同時に、マンションを見学する際は設備表に記載された設備機器があるかどうかを目視で確認しましょう。設備表に載っているのに付いていない場合、逆に設備表に載っていない設備機器がマンション内にある場合は、必ず仲介業者に確認することが必要です。


    まとめ

    マンションは大きな買い物だけに、購入したあとから後悔しないために事前に確認しておきたいポイントがあります。
    しかし、すべてが理想通りの完璧な物件はありません。妥協できる点とそうでない点を整理して物件を選んでいくことが、マンション購入への近道です。
    まずはWEBでマンションの詳細を検索したり、モデルルームへ足を運んだりすることをおすすめします。
    あなぶき興産では新築分譲マンションを各エリアで販売しております。ぜひ検索してみてください。

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