『マンションVS一戸建て』徹底比較!買うならマンションのおすすめ理由

住宅購入を考え始めるとまず決めないといけないのは「マンションにするか」、「一戸建てにするか」。
購入する価格やエリアを左右し、住んだあとの生活も違ってくる重要な要素です。しかし、「マンションに住んだことがない」、「実家が一戸建てのため、マンション購入がよく分からない」、「イメージがつかない」……などの理由で、マンションを敬遠されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。一生に一度の買い物だからこそ、マンションには選ぶべきメリットがたくさん詰まっています。
ここでは来たるマイホームでの生活をイメージしながら、マンションと一戸建てについて比較していきたいと思います。

1.マンションと一戸建ての違いを考えよう

まず、マンションと一戸建てではどういう部分が違うのかを比較してみましょう。
※ここでは一般的な新築の分譲マンションと注文住宅について比較しています。

  分譲マンション 一戸建て
権利関係
  • 専有部分(主に住戸)は各区分所有者の所有、共用部分(エントランスや駐車場、エレベーター等専有部分以外の部分)はマンションの区分所有者全員の共有
  • 専有部分と切り離して、土地のみ売買・賃貸・抵当権の設定などをすることはできない
  • 基本的に土地も建物も自分が所有(単独もしくは複数人での共有)
  • 土地と建物は別々に切り離して、売買・賃貸・抵当権の設定などをすることができる
構造 鉄筋(もしくは鉄骨鉄筋)コンクリート造が一般的 木造が多い
設計の自由度
  • 専有部分のみ。水回りや躯体以外で制限はあるものの、設計や設備の変更が可能
  • 共用部分は管理組合での協議の元でしか変更することはできない
自由に設計できる
居住性
  • コンクリート造のため、気密性・断熱性が高く、冷暖房の効率がよい
  • 上階になるほど、眺望や日当たりが良い傾向にある
  • 木造でも「高気密・高断熱」の住宅が増えてきている。ただし、その分建築コストは高くなる
  • 日当たりを確保するには敷地の配置や土地の選び方など工夫が必要
セキュリティ オートロック・防犯カメラ・警備会社による24時間監視システム ほか 個人で設置・契約が必要
設備 宅配ロッカー、駐車場のリモコン式ゲート、エレベーターなど個人では設置が難しい共用設備も採用されていることが多い

必要な設備のみを設置することが可能。
ただし、その分コストがかかる

エコ設備
  • 専有部分ではMEMS(マンションエネルギー管理システム)や保温浴槽・節水トイレなどエコ設備が採用されていることが多い
  • 各自で創エネ設備を設置するのは難しい
創エネ設備(太陽光発電・エネファーム等)の設置も自由。設置やメンテナンスにもコストがかかるため、節約できる光熱費との比較が重要
維持管理費 管理費や修繕費、駐車場代が必要 管理にかかる費用はなし
火災保険料
  • コンクリート造は耐火性が高いため、木造に比べて割安
  • 対象となる部分が専有部分のみなので、保険料を抑えることができる。(建物の躯体部分やエントランスなどの共用部分は管理組合で加入)
対象となる部分が広く、さらに木造の場合耐火性が低いため割高となることが多い
生活ルール
  • 集合住宅のため配慮が必要
  • バルコニーの使用用途や禁止事項など
    管理規約に記載されたルールあり
 特に決まりはない
ペット  制限はあるものの飼育可能なマンションが増加  大きさも頭数も制限なし・自由
建て替え  法律に定められた手続きに則り管理組合での協議。区分所有者及びその議決権のうち4/5以上の賛成が必要  自由

一戸建ての場合、基本的に建築時もその後の生活も自由です。そこが一番の魅力かもしれません。一方マンションではいろいろな制限があります。ただし、制限の内容は世の中のトレンドと共に変わってきています。ペットが飼えるようになったり、無料で間取りや床・建具のカラーを変更できるサービスがあったり…。「マンションでは思い通りにならない」と思いこまず、自分たちの希望がマンションでは叶わないのか、不動産会社に相談したほうがいいでしょう。

2.マンションをおすすめする一番の理由は“長く住むことができること”

紙飛行機

人生の中で大きな買い物となる住宅。長期の住宅ローンを組んで購入することが一般的ですし、できる限り長く利用したいものです。
分譲マンションの場合、子育てファミリーはもちろん結婚前の1人暮らしから夫婦2人暮らし、また老後の住まいとして、長く住むことができます。一戸建てだと、1人暮らしには広すぎることが多いですし、何より不在時のセキュリティが心配です。実際、単身で住宅を購入される場合は一戸建てよりもマンションを選ばれることが多いようです。夫婦2人暮らしや子育て中は、マンション・一戸建てどちらにもメリット・デメリットがありますが、年を重ねるごとに庭の手入れや階段の上り下りが負担となってきます。最近では、一戸建てからマンションへ住み替えをされるシニア層の方が増えてきています。スーパーや病院・銀行などの生活施設がバランスよく近隣に揃っていることも、長く住むことができる要因ではないでしょうか。
このように、子育て中といった一時期ではなく、将来にわたって長く快適に過ごせる特徴がマンションには揃っています。

3.一戸建てよりもマンションを選んだ人が重視した4つのポイント

3-1.立地条件

マンションを選ぶ人がまず第一に挙げるのは立地条件の違いです。
立地条件というと“駅=電車”を思い浮かべる方も多いと思いますが、マンションの場合交通利便性だけでなくスーパーや学校など生活に関わる施設がバランスよく近くにある立地に建設されます。
「いやいや、うちは通勤も買い物も車なので立地条件は重視しないよ」という方もいらっしゃるかもしれません。しかし子供が高校生になると交通機関を使うようになりますし、車が前提の立地だと年をとってからの生活が心配です。
もちろん、利便性の良い立地にある一戸建てを購入できればいいのですが、その場合取得の費用はマンションと比べて格段に高くなるでしょう。また一般的に市街地に近いほど建物が密集しますので、敷地面積は狭くなり日当たりが悪くなる傾向にあります。

3-2.セキュリティ

防犯カメラ

来訪者が簡単に玄関前まで行ける一戸建てに対し、最近のマンションはオートロック・警備会社との契約・管理人駐在などセキュリティに優れています。鍵1本でおでかけできるところもマンションの良い所ですね。同じようなセキュリティを一戸建てにするとなると、かなりのコストがかかるので大変です。
この他、マンションでは万が一の時にも同じ建物に人がいますので、それが安心と感じている方も多いようです。

一戸建ての場合は、建物の配置によっては外から家の中が見えやすいところもありますので、道路に面した窓を小さくする、昼間でも薄手のカーテンを閉めておくなどの注意が必要になります。
ご主人が出張や残業で家にいないことが多い家庭では、特にマンションのセキュリティに魅力を感じて選ばれています。

3-3.防災面

地震対策として、1981年に建築基準法が改正され、一戸建て・マンションどちらも「新耐震基準」と言われる基準をクリアした建物を建築することが義務付けられました。

  • 新耐震基準:建物は、「震度5強程度の地震でほとんど損傷しないこと」
  • 「震度6強から7の地震であっても倒壊・崩壊しないこと」が求められています

地震対策としてはこの点でマンションも一戸建ても違いがありません。しかし昨今の頻発する地震への備えとして、マンション独自で「防災倉庫の設置」や「地震に備えた避難訓練」を行う分譲マンションも増えてきています。いつ・どんな状況で起こるか分からない災害時には周囲の人との連携がポイントとなります。その点、管理組合全体で対策をして備えることができるマンションは安心ではないでしょうか。
また木造が多い一戸建てと比較して、鉄筋コンクリート造であるマンションは耐火性にも優れていて、火事や台風などの災害にも被害を最小限に留めることができます。
一戸建てでも災害に強いものが増えてきていますが、その分価格が高くなります。

3-4.高齢者対策

最近、一戸建てからマンションに住み替えられるシニア世代の方が増えてきています。

理由としては、

  • 室内・室外ともに段差が少なく、フラットであること
  • 廊下・階段といったスペースがなくコンパクトにまとまっているため、掃除がしやすいこと
  • マンションの方が病院や銀行、スーパーなどの買い物施設が揃っている所が多いこと
  • セキュリティがしっかりしている
  • 庭の手入れがない            ・・・など。

夫婦2人生活となったシニア世代は一戸建ての広さよりもマンションの利便性の方が快適に過ごせるようです。

◇アルファジャーナル 『老後はマンションに住もう!老後マンションのススメ』

4.実際どうなの?マンションの問題点

4-1.[音問題]: 周囲への配慮はどちらも必要

一戸建てで何より安心なのは、足音など階下への音を気にしなくていいということですよね。小さいお子さんがいらっしゃるご家庭では、その点で一戸建てと決められている方も多いのではないでしょうか。しかし一戸建てでは音のトラブルがないのかと言うと、そうではありません。一戸建ては他人からの上下音はありませんが、左右への音は響きやすいが多く、子供の騒ぐ声や楽器やオーディオの音が周囲にもれてトラブルになるケースが見られます。また外からの車の音や立ち話の声が家の中にも響き、気になるという方もいらっしゃいます。
庭が広く、隣の家や道路から距離があれば音が気にならないと思いますが、実際には建物が隣接していることが多く、一戸建てといえども音には注意が必要です。
音問題はコミュニケーションの問題とも言われています。まったく会ったこともない子供の足音は耳につき、イライラしますが、頻繁に顔を合わせ「気をつけてはいますが、音が気になったら遠慮せずにご注意ください。」と伝えておくだけで、不満が緩和されます。音問題は、マンション・一戸建て関係なく存在するということに念頭に置き、周囲の人への配慮を忘れないことが必要です。

4-2.[コミュニティ]: マンションの管理組合はプロのサポートあり

分譲マンションを購入するとそのマンションの“管理組合”に入るようになります。“管理組合”とは、そのマンションの購入者全員で建物や敷地といった共用部分の維持管理を行うために構成される組織のことです。マンションによって異なりますが、管理組合の理事長などの役員を交代で務めるため面倒に思われる方も多いようです。
共用部分について協議をして決めていくのは管理組合ですが、ほとんどのマンションでは管理会社と委託契約を結び、そのサポートをしてもらっています。ですので、理事長などの役員になったからといって入居者への案内文を作成したり、マンション内のトラブルを仲裁したりする訳ではありません。管理のプロである管理会社に相談をしながら管理組合を運営していくようになりますので、思ったより負担が少なかったという声を良くお聞きします。

一戸建てでも「町内会(自治会)」の活動がありますが、これらコミュニティの活動に積極的に関わるほど周囲の方との連携が生まれ、災害時などに役立つというメリットもあります。管理会社という中立的なサポートもありますので、敬遠せずに参加してみてはいかがでしょうか。

4-3.[設計の自由度]:設計にこだわりがあるなら注文住宅。ただし分譲マンションでも対応可能

住宅の設計図

間取りや駐車場・玄関など、住宅の全てにおいて自由に設計できるのは一戸建ての注文住宅です。
分譲マンションでは販売時点では間取りが決まっていて、複数の間取りから希望に合う間取りを選ぶようになっています。分譲会社の経験などから人気が高い間取り・使い勝手がいい間取りが採用されている一方で、間取りにこだわりがある方・個性的な間取りを希望する方には物足りなく感じられる方もいらっしゃるでしょう。
しかしながら、希望する設計内容によっては分譲マンションでも元の間取りから変更することができます。
「専有部分」と言われる住戸内のみで水回りの位置を移動することはできない、完成前のマンションで変更できる期限があるなど、いくつか制限があるものの、マンションでも対応できる変更は意外と数多くあります。2つのお部屋をつなげたり、収納を増やしたり、設備やクロス(壁紙)の追加・変更をするなど、マンションでも自分好みの住まいへと変更することは十分可能です。
また、地方都市ではまだまだ少ないのですが、希望者を募りイチからマンションを作る「コーポラティブハウス」というものもあります。

4-4.[維持管理の費用]:一戸建てもマンションも必要な費用。無理のない金額かを考えよう

分譲マンションでは建物を維持管理する費用として、『管理費』・『修繕積立金』があります。『管理費』は共用部分の電気代や水道代、管理会社への管理委託費用に使われ、『修繕積立金』は建物を将来的に修繕するための積立金です。「分譲マンションは駐車場代がかかる…」と言われる方も多いですが、駐車場代も管理費や修繕積立金として利用されます。このように分譲マンションでは住宅ローン以外にも費用がかかりますが、その分清掃や定期点検・修繕が計画的に行われます。補修が必要となる前に対策を行い、いつも快適に生活できることを目的としています。建物の劣化状況を見ながら修繕計画を見直しますので、修繕積立金が入居当初より増加することもあります。住宅ローンも含めて、毎月の支払には余裕を見ておくことをおすすめします。
一戸建ての場合、分譲マンションのように毎月かかる費用はありませんが、その分将来の修繕に各自で備えなくてはなりません。不具合が出てから修繕を行うことが多くなり、突発的に資金が必要になることもありますのであらかじめ修繕費は確保しておいた方がよさそうです。

マンション・一戸建て関係なく維持管理をしっかり行っていくことは、建物の資産価値を落ちにくくし、将来売却する際の重要なポイントにもなります。費用の“有無”ではなく、維持管理の費用に“無理がないか”を考えることをおすすめします。

◇アルファジャーナル『知っておきたい!分譲マンションの「管理費」と「修繕積立金」のすべて』

*参考豆知識*

ちなみに木造の一戸建ては、鉄筋コンクリート造りのマンションより耐用年数が短い傾向にあります。
もちろん、一戸建ても様々な工法や工夫がされていますので一概に何年とは言えません。税務上の資産としての耐用年数を比較すると

  • 住宅用木造 22年
  • 住宅用鉄筋コンクリート造(鉄骨鉄筋コンクリート造も含む) 47年

とかなりの違いがあります。実際はこの年数を過ぎても住宅として十分利用できるケースが多いですが、木造と鉄筋コンクリート造ではこのくらい耐用年数に差があります。

◆国税庁「主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)」

4-5.[ペット]: 分譲マンションではペットを飼う人も飼わない人も快適に生活するルールがある

分譲マンションではペットが飼えないと思われていませんか。もしくは「ペット可」の分譲マンションは入居者みんながペットを飼っていて、臭いや汚れが心配という方もいらっしゃるかもしれません。
近年販売される分譲マンションではほとんどが「ペットの飼育が可能」になっています。ただし、飼えるペットの種類や大きさ・頭数などに制限を設けられていることが多く、またエレベーターなどの共用部分ではペットを歩かせない・バルコニーで餌をやらないなどの飼育に関するルールも規約で決められています。このようにマンションではペットを飼わない方にとっても快適に生活ができるような配慮がされています。
「ペット飼育可の分譲マンション」といえども、実際ペットを飼っている住戸はそれほど多くなく、多くても世帯数の20~30%程度だと言われています。
一方、一戸建てではどんなペットでも、どのくらいの数、またお庭でも室内でも、自由に飼育することができます。大型犬や何頭もペットを飼いたい方など、ペットにこだわりがある方は一戸建ての方がいいでしょう。ただし、鳴き声や排せつ・ブラッシングした毛の処理など周りに配慮をしないといけないのは一戸建てもマンションも同様です。

4-6.[生活面]: マンションではルールがあるが、一戸建ても近所への配慮は必要

分譲マンションには管理組合での規約があり、その中で生活に関するルールも盛り込まれています。主な趣旨としては、『他の入居者に迷惑をかけるような行動は慎む』ということ。例えば「バルコニーでバーベキューや花火といった火気を使用しない」、「早朝・夜間には楽器を演奏しない」……など。生活するうえでの“制約”ですが、反面自分が快適なマンション生活をするためのルールでもあります。
一方、一戸建てはマンションのような明確なルールがありませんので、基本的に何をするにも自由です。そこに魅力を感じられている方も多いでしょう。しかし実際はご近所づきあいがありますので、いつでも何でも自由にできるという訳ではありません。特にご近所に影響を及ぼすようなことには配慮が必要です。
例えばバーベキューは、住宅の位置や風向きによって煙がご近所の洗濯物にかかる可能性もありますし、昼間と言えども大人数で騒いでいると不快に思われる可能性もあります。
建物のリフォームやDIYについても、時間に気をつける、事前にご近所に伝えておくなどの配慮が必要です。
一戸建ての場合、マンションのように管理会社などがありませんので、トラブルがあった場合当人同士で解決をしなければなりません。苦情を言う方も言われる方もお互い気まずい思いをしないで済むような配慮が必要です。

5.将来、住まなくなったときのことを考えよう

将来の運用

マイホームを探している方から「実家に土地はあるんだけどね…。」という話をお聞きすることがよくあります。実家に一戸建てを建てる土地はあっても実家を離れて生活をしているため、実家ではなく今の住まいの近くで住宅を検討される方が増えてきているようです。
昔に比べ、仕事の都合で実家から遠く離れて生活される方が増えてきました。新幹線といった交通機関が発達し、県外であっても容易に帰省できるようになってきていることも要因かもしれません。そのため将来実家に帰る・同居するといった方が少なくなってきています。
住宅として利用しなくなった場合にはそのマイホームを「売却する 」・「賃貸に出す 」・「そのまま空き家とする 」といった選択肢があります。いずれもメリット・デメリットがありますし、住宅ローン残債の有無や将来的に再度住む可能性があるかどうかなど、個別の事情によってどの選択肢がいいかというのも異なります。しかし分譲マンションの場合、それぞれの事情に合わせて「売却する」・「賃貸に出す」・「空き家とする」のいずれも選択しやすく、予想外の出費も比較的少ない傾向にあります。

売却する
売却の場合、重視されるのは立地条件築年数 。一般的に一戸建ての場合、築年数20年を超えると建物の評価はなくなり、土地のみの評価となるケースが多くなります。鉄筋コンクリート造のマンションの場合耐用年数が長いこともあり、建物の評価がなくなるということはほとんどありません。また一戸建て・マンションに限らず立地条件は不動産を売却する際の大きな評価となりますので、購入時にも重視する必要があるでしょう。同じ購入価格でマンションか一戸建てかを考えたとき、一般的にマンションの方が立地条件が良くなる傾向にあり、売却する際にもポイントとなってきます。
賃貸に出す
賃貸に出すにあたって知っておくべきことは、「メンテナンス費・修繕費はオーナーが負担しないといけない」ということです。マンションの場合、専有部分のみの負担で、共用部分の修繕は管理費や修繕積立金から捻出されます。ただしその分、管理費・修繕積立金も含めた家賃が設定する必要がありますので、採算が合うかよく検討しないといけません。一方一戸建てになると、住居内に加えて屋根やカーポートの修繕費まで負担しないといけませんので、突発的に大きな金額が必要となることも考えられます。マンションの場合、家賃設定時におおまかな収支の目途がつきますので計画が立てやすく賃貸として運用しやすいのではないでしょうか。
空き家にする
買い手・借り手がつきにくい、もしくは近い将来子供たちが居住する予定があるなどの場合には、一時的に空き家とすることもあるかと思います。
空き家にした場合に心配なのは、その期間の管理。オートロックや管理人というセキュリティがあるマンションに比べて、一戸建てでは個別にセキュリティを考えなくてはいけません。
換気の必要があるのはマンションも一戸建ても同じですが、コンクリート造のマンションに比べて木造の一戸建ては湿気による影響を受けやすく、小まめに換気した方がいいでしょう。またお庭のある一戸建ての場合、建物に草木が浸食してこないよう定期的なお手入れをしなくてはいけません。
分譲マンションでは空き家の期間も管理費・修繕積立金を支払い続けなくてはいけませんが、管理の面では比較的負担が少なくてすむことが考えられます。

一戸建ての場合、建物を壊して月極め駐車場にすることもできますが、建物の解体・駐車場の整備にも費用がかかるため、立地条件の良い場所でないと運用は難しいでしょう。
住まいから遠く離れた所にある不動産を運用するのは意外と難しく、子供に資産として残すには条件が良い土地でないとかえって負担となってしまう可能性があります。

5.まとめ

筆者はマンション販売の仕事に携わるようになるまで、漠然と「家を持つなら一戸建てがいいなぁ」と思っていました。広い庭に憧れていましたし、子供が生まれたら周りを気にせずのびのびと生活してほしいと考えていたからです。実家が一戸建てだったため、マンション購入がイメージできなかったということもあります。
しかし、マンションの仕事に携わり、さらに自分自身もマンションで生活するようになると、マンションの方が長く快適に過ごせるのではないかと考えるようになりました。周囲に配慮が必要なのは一戸建てもマンションも変わりがありませんし、一戸建てにマンションのような利便性や設備を求めると購入費用が高くなります。
以前は「夢のマイホーム」として理想的な一軒家を持つことが人生の大きなイベントでありステータスでもありました。しかし今では家だけでなく趣味や子供の教育にもお金をかける人が増えるなど、「住まい」に対する考え方が変わってきています。そう考えると、利便性の良い場所で無駄のない広さや仕様・・・マンションの方がライフスタイルに合っているという方は多いのではないでしょうか。
今も昔も、住宅購入が家族にとって大きなイベントであることには変わりがありません。ご家族でそれぞれの考えをよく話し合って、素敵な思い出がたくさん作れるようなマイホームを見つけてくださいね!

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