プロが考えるマンションの「立地選び」で大事なポイント

マンションを検討中のあなた、まずは立地選びからと考え調べているのでないでしょうか?
確かにマンション購入後では、部屋の内装や設備と違って「住む場所=立地」を簡単に変えることは難しくなります。ゆえに失敗しないマンション購入を考えた場合、どんな立地にするのかを優先的に考えることは大事なことです。
ただ、立地といっても環境などの条件は様々ですし、家族構成やライフスタイルの違いも考慮すると自分にとって良い立地を探すことはとても難しいことです。では良い立地を見つけるためのポイントとは何でしょうか?

そこで今回の記事では、マンション営業という仕事をしているからこそお伝えできる、マンション選びの際に大事な立地選びの考え方や注意点をご紹介していきます。
実際、購入する前は私もいろいろ立地選びには悩みましたが今はとても快適なマンション生活を送れています。
この記事を読んでマンション選びの参考になれば嬉しいです。

1「良い立地の基準」とは?

そもそも立地の良し悪しを判断する「基準」とはいったいどういうものなのでしょうか。この基準を考えるうえで大事になってくるのが「市場的な見方」と「個人的な見方」があります。この2つの見方に注目していきながらまずは「立地選びの基準」 を考えてみましょう。

1-1市場的な基準

市場的な基準とは、一般的に多くの人から「良い条件」と言われるような人気のエリアのことで、誰もが憧れるような有名な街や住宅情報サイトでも紹介されるような住みたい街ランキングで上位になるエリアのことをいいます。人気の要素としてマンション立地で押さえておきたい観点を2つご紹介します。

1-1-1利便性という観点

特にマンション立地では交通機関や買い物・医療関係施設等への利便性の高さを求められることが多いため、都心部や駅近立地・大型複合施設などの生活施設が充実していると人気が高まります。よく話題になるのは再開発が計画されている地域で、新駅の誕生や利便施設の拡充など今後の発展が大きく期待されるため人気になります。
もちろん利便性だけではない住宅環境の要素も求められますので、公園といった自然が多いことや日当たりがよい環境などが加わるとのその人気はさらに高くなります。

1-1-2防災面という観点

最近では自然災害などの発生確率が少ない地域への注目が集まっており、活断層から離れた場所や低地より高台立地への人気もあります。

上記のような「人気の要素」がいくつか集まるエリアはより人気の高い立地として評価されるため、マンション立地として「良い立地」と言えます。そのためこういった場所は多くの人から注目を集める場合が多く、検討する方も比較的に多くなる傾向にあります。ただ、当然ながら人気の高さはマンション価格にも影響しますので他のエリアにあるマンションに比べて高額になる可能性が高い立地とも言えます。

1-2個人的な基準

個人的な基準とは、立地に求める条件は人それぞれ違うため、この条件によって良し悪しの優先順位が変わることがあります。一般的に多く挙げられる条件を2つご紹介します。

1-2-1子供の教育環境

子供の教育環境を充実させたい人であれば、まずは文教地区として有名な立地であることや、学校までの距離などが優先順位として高くなります。子育て環境については、「子供が生まれる前に子育てに大切な5つの環境を整えよう」の記事でご紹介していますのでぜひご覧ください。

1-2-2実家や職場との距離

「実家の近く」を立地の優先順位として挙げられる方も多く、将来的な親の介護・子育てのサポートなどをしてもらいたいというような要望のほうが利便性などの条件よりも優先される場合もあります。
また、最近では自然災害の影響もあってか職場と自宅の距離が近いことを意識して検討するかたも増えており、お互いの職場の中間地点の立地を優先される場合もあります。

個人的な要望・希望を満たしてくれる立地条件は、一般的にいう人気エリアに該当していない場合も多く、様々な世代の人というよりは似たような年齢・家族構成・ニーズをもつ方が集まる傾向にあります。つまり、先ほどのような人気エリアに該当していなくても「個人の求める条件が満たされる立地」も高く評価されるため「良い立地」といえそうです。
また、人気エリアに比べるとマンション価格は低く抑えられている傾向があるため、購入予算を抑えたい という希望が優先順位として高い場合は、人気エリアにあるマンションより評価されることもあります。

2自分にとって良い立地かどうかが重要

マンションを検討する方の中には、将来的に売却したり、自分で住まず賃貸で利用することも考慮して立地を選ぶ場合もあります。この場合、売却や賃貸にし易いのは大勢の方に人気がある立地条件のほうが有利なため、第1章で紹介した「市場的な基準」を満たすような立地が適しているといえます。

ただ、購入する目的や条件が「将来的な資産として考える」のであれば人気エリアの検討もよいですが、そうでない場合、つまり今の生活環境をよりよくしたいというような場合は個人の希望条件を優先すべき と私は考えます。

例えば、主要な駅や大型商業施設が立ち並ぶ人気エリアだけど、通学路に危険箇所が多い場合では子育て世帯の方にしてみればお勧めできない立地にもなります。また人気エリア内はそうでないエリアに比べて販売価格が高額になる傾向があるため、将来のことを考えて無理をしないといけない資金計画をたてるのであればお勧めできる条件とは言えません。
人気であるかどうかも大事ですが、まずは『自分にとって』良い立地なのか 、無理のない立地条件であるか考えることが重要です。

3良い立地を探すためには

立地を選ぶ際の大事なポイント、それは「タイミング」と「優先順位」です。

3-1購入の「タイミング」を考えよう

例えば、知名度の高いエリア・誰もが憧れるような人気エリアに住みたいと思っても、そもそもそこにマンションの計画がなければただの夢に終わってしまいます。子供の進学前に住宅購入をと思い計画、希望する教育環境を満たしてくれる立地条件で探していたが見つからず、気がつけば進学のタイミングに間に合わなくなってしまって、購入するきっかけや目的を達成できないということも起こります。※購入のタイミングについては、マンション買い時の記事もご覧ください。

3-2優先順位をつけよう

良い立地を探すうえで特に意識しておきたいこと、それは100%の立地条件はそう簡単に見つからないということです。
その上で重要なのが「希望する条件に対して優先順位つける」ことです。順位をつけるということは何かを諦めるということにもなりますが、全ての条件が揃っていなくても「購入したいと思ったきっかけや要望」を満たすことの方が大事だからです。

例えば、子育て世帯が希望する条件を考えた場合、家族構成が違うだけで希望条件も変わってきます。不動産情報サイト「アットホーム」が行なった住まいに関するアンケート結果によると、子育て世代が住宅環境で重視した項目は下記のような結果になったようです。

・3~12歳のこども持つ子育て世帯では
 (1)治安が良い・・・83.2%
 (2)スーパー等の買い物施設が近い・・・55.8%
 (3)病院が近い・・・42.2%

・シングルマザー(持家)の調査では
 (1)子供の通学のし易さ・・・58.7%
 (2)自分の通勤のし易さ・・・44.0%
 (3)実家からの近さ・・・30.7%

このように、優先順位の付け方はそれぞれ個人の考え方や家族の状況・予算などによって大きく異なるため決まりがあるわけではありません。今のご自身にとって何が重要なのかしっかり整理することが大事といえますね。
立地への優先順位と購入したいというタイミング、その両方を考えて検討できる立地条件を比較検討することが重要です。

4「近いから良い」には注意

立地条件を決める際に「距離の近さ」は注目するポイントになることが多くあります。学校までの距離が近いことや、駅やバス停に近いなど「距離の短さ」は生活をする上では便利でかつ安心できるポイントです。ただ、近いから良いとは言い切れない部分もあるため検討する際は注意も必要です。

4-1「音」について

近いから気になることとして多いのは「音」の問題。駅に近い場合は電車や新幹線、貨物列車などが通ることでの音や駅構内からの音が聞こえてしまうということもあります。病院に近い場合、救急対応もしている病院であれば夜間に救急車のサイレン音が聞こえてくることもあります。

4-2「安全」について

学校までの距離に関しては進学する子供をもつ親にとっては大事なポイントですが、「近い=安全」ではない場合もありますので注意が必要です。距離は短いが通学時間帯は車の通行量が非常に多い場合や、人通りや街灯が少ない場合など、子供の登下校には安全とは逆の条件も存在することがあります。学校までの距離はあるが、通学路に大きな歩道があるため登下校には安心できることもありますので、どんな通学路なのかは実際に自分で体感すると安心できますよ。

近くで住む場合のメリットがある反面、近いが為にデメリットになるポイントもあることをしっかり把握しながら検討することをお勧めします。また、今の周辺環境が一生変わらないとは限りませんので合わせて気をつけてください。例えば、近くに空き地や使われていない建物がある場合、そこに何か建設される計画があるのかどうか、マンション販売の担当者に質問するなど確認するのもよいですね。

まとめ

マンション選びで大事になってくる「立地選び」について、立地を選ぶ際の基準をご紹介しました。多くの人から支持される立地と個人的な立場から希望する立地、どちらも大事な要素でありますが両方を満たす立地は限られているため、探すのは非常に困難なことです。そこで大事なポイントは、「購入したいという目的を逃さないためのタイミング」と「希望条件に対して優先順位をつける」です。また、距離が近いから良いとは思い込まず、メリットとデメリットをしっかり比較しながら『あなたにとって最高の立地』を見つけてください。

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