10分でできる住宅ローン借入可能額計算方法【年収別の早見表付き】

住宅を検討する際に多くの人が利用する住宅ローン。

よく年収の5倍とか6倍とか耳にすることもあるのではないでしょうか。本当のところはいくら借入することができるのかと疑問に思われている方も少なくないはず。

「じぶんで計算できるものでもないし、かといって銀行にわざわざ行くのも面倒。住宅を見に行って借入出来ないというのは恥ずかしい気もしてなかなか見にいけない。」そんなお声をよく頂戴します。

そこで今回は自宅で電卓さえあれば簡単にご自身で計算できる方法をお伝えします(あくまで計算方法なので必ず金融機関のローン審査に通るというものではございません。ご参考程度でご覧ください)。

自分の住宅ローン借入可能額が明確になると、住宅の検討もよりスムーズになり、早めに良い住宅に出会えることでしょう。是非参考にしてみてください。

1.金融機関の審査の計算方法

1-1.借入額計算に必要な数字

銀行によって、またその人自身の年収によって「審査に必要になってくる数字」がことなります。まず、「審査に必要な数字」をご紹介します(この後よく使いますので抑えておいてください)。

(A)審査金利

「審査金利」とは銀行が「住宅ローンの審査をする際に用いる金利」のことです。銀行によって異なり、一律この金利と決めているところもあれば、実際に借入する金利で審査してくれる銀行もあります。また、審査金利については3%~3.4%程度、もしくは借入金利としているところが多いようです。

(B)返済負担率

「年収に対して何%まで住宅ローンの支払いにあててもいいですよ」という基準があります。それが返済負担率です。こちらも銀行によってまちまちですが30%としているところが多いです。

上記A・Bは銀行によって違うと記載しましたが、今回使うのは住宅支援機構のフラット35という商品を使用します(※審査金利1.2%、返済負担率 年収400万円未満30%・400万円以上35%)。

(C)既存の借入

例えば、既に車のローンなど、他に借入がある方の場合には借入できる金額が変わりますので要注意です。他の借入がある場合は、その返済分も(B)の返済負担率へ含まなければなりません。したがって、他の借入がない場合に比べると、住宅ローン借入可能額は少なくなるケースがあります。しかし、下記の場合は返済中でも、負担率の計算から除外して計算する事ができます。

現在返済中のローンがある場合でも、住宅のお引渡し前(正確には住宅ローンの金銭消費貸借契約前)までに、返済中のローンを完済予定、または残債を一括返済して完済を約束できる場合は、その事を条件に、そのローンは負担率から除外して計算することができ、借入可能額を増やす事ができます。

<参考記事>
あなたは本当に大丈夫!?住宅ローン審査に落ちる人に当てはまる7つの特徴

 1-2.借入可能額を計算する方法 

上記の(A)・(B)・(C)を使って実際に計算していきましょう。

[1] 自分の年収×返済負担率(B)=年間の借入限度額
[2] [1]で出た数字-既存の借入(年間)(C)
[3] [2]で出た数字÷12ヶ月=月間の借入限度額
[4] 審査金利(A)で100万円を○○年返済にして借りた場合いくらになるか計算
(フラット35の場合完済年齢が80歳ですのでそこからご自身の年齢を引くと最長の借入年数が分かります。また、最長35年です。)
[5] [3]÷[4]×100万

下記表が[4]の目安です。ここでは35年で計算します。

100万円あたりの返済額は、こちらの表を参照してください。

では、実際に計算してみます。

年収350万円、借入期間35年、審査金利1.2%、返済負担率30%、車の借入2万/月

とします。

[1] 350万円×30%=105万円
[2] 105万円‐24万円=81万円
[3] 81万円÷12ヶ月=67,500円
[4] 100万円借りる時、審査金利1.1%、35年返済だと2,917円/月
[5] 67,500円÷2,917円×100万=23,140,212円

と出てきます。端数までは借入出来ませんので2,310万円まで借入可能ということになります。

今回はフラット35という商品で計算しましたが、他にも金融機関はたくさんあります。それぞれの銀行で審査金利や返済負担率の基準は異なりますので計算していくと全く違う数字がでてきます。これによって通りやすい銀行、そうでない銀行というのが出てきます。例えば上記の例の場合で審査金利が3.3%だった場合には1,680万円が借入限度になります。

 2.収入合算すれば借入額は伸びる

2-1.収入合算とは?

例えば共働きの場合、お互いの収入を足して計算することができます。これを収入合算といいます。ご主人さんが年収350万円で奥さんが年収200万円だった時、世帯年収550万円とみます。

2-2.育休中、産休中の場合は?

これは銀行によりますが育休中、産休中でも収入合算できるところがあります。一概に言えませんが、その場合100%の年収を見るわけでなく50%を合算したりします。このあたりは銀行によりけりなので営業マンに聞いて見ましょう。

3.年収別、借入可能額表 

年収別の借入可能額を上記の計算のもと、作成しました。こちらもフラット35にて計算しております。審査金利、借入期間、返済負担率等は図に記載の通りです。

4.まとめ

今回は年収ゾーンでどの程度の借入ができるか、またその計算方法をお伝えしました。これにより皆様の住宅検討に少しでもお役に立てておれば幸いです。

ひとつだけ注意して欲しいのは借入可能額と支払っていける額は違うということです。
また、銀行審査はその他の項目もたくさん見ていますので数字上大丈夫でも審査に落ちるというケースはよくあります。

ポイントはご家族だけで考えず営業マンとしっかり相談する事ですご自身の情報を伝える事になりますが、きっとしっかりと相談に乗ってくれると思います。良い住宅にお住まいになれることをお祈りしてまとめとさせていただきます。

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