【マンション購入】共働きでも単独名義で借入すべき。その理由と購入時のポイントを解説

共働き夫婦がマンション購入を検討しようとしたときは、名義をどうするべきか(どちらかの単独名義、または共有名義)、また借入できる金額や共働き夫婦ならではの注意点を知っておきたいですよね。
ちなみに共働き夫婦がマンション購入する場合、単独または夫婦2人で購入する2つのパターンがあり、さらに夫婦2人で購入する際の借入方法は、連帯保証・連帯債務・ペアローンの3つに分かれます

しかし共働き夫婦であっても単独名義で借入するのがおすすめであると筆者は考えます。なぜなら共有名義での借入の場合は、収入が変化した場合に対応できなくなるケース多く、また単独名義なら、新規ローンを組む必要が生じた場合に配偶者名義で借入しやすいというメリットがあるからです。

この記事では単独名義での借入がおすすめの理由を中心に、借入金の目安、共働き夫婦がマンション購入する際の注意など以下の5点について解説します。

  1. 単独名義での借入がおすすめな理由
  2. 住宅ローンの借入金目安と金利の決め方
  3. 共有名義で借入する際のポイント
  4. 共有名義での借入方法(連帯保証・連帯債務・ペアローン)
  5. 共働き夫婦が、マンション購入前に考えておくべき注意点
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1.単独名義での借入がおすすめな理由

「配偶者の借入れ状況に影響を与えない」というメリットがある

単独名義での借入をするメリットはふたつ。(1)配偶者の借入状況の確認がなく、また(2)配偶者の借入状況に影響を与えないことです。

例えば配偶者に既存のローンが多い場合は、共有名義にするとむしろ借入しにくくなることがあります。
また車の買替えなどで新規にローンを組む場合では、現在の借入状況から判断されるので、夫婦のどちらか一方が借入なしの状況を作っておくと安心です。

審査の通りやすさや、今後のライフイベントに伴う新規ローン発生を考慮して、可能であれば単独名義での借入がおすすめなのです。

デメリットは「借入できる金額が少ない」こと

しかし共有名義での借入と比べると、借入できる金額は少なくなります。
そうすると、欲しい物件が見つかっても、年収や借入の状況から、単独名義では借入できる金額が足りないことがあります。その場合は共有名義での借入にするか、以下の5つの方法を試してみることをおすすめします。

銀行の変更銀行によっては、同条件でも借入できる金額が変わる可能性があります。
借入できる銀行がないか、営業スタッフに相談してみましょう。ちなみにフラット35が比較的借入しやすいです。
希望住戸の変更同じマンションでも、間取りや階数の変更をすれば借り入れできることがあります。いま検討しているお部屋以外にも目を向けてみましょう。
検討マンションの変更近隣にいくつかマンションがある場合は、他のマンションを検討するのもひとつの手段です。
同じエリアでも立地や部屋の広さの差から、金額の安い住戸に出会える場合があります。
希望エリアの変更検討するエリアを広げてみると、マンションの価格も大きく変わります。特に駅近で探している場合は、別の駅に変更することで数百万円程度変わることもあります。
親への援助依頼両親からの資金援助を受ける人は多いです。
住宅購入のための資金援助は贈与税が非課税となることもありますので、相続税対策に使われる方もいます。両親、税理士に相談してみましょう。

    2.住宅ローンの借入金目安と金利の決め方

    借入金額は、年収の5~6倍が理想

    住宅ローンの借入金額は、年収の5~6倍が良いと言われています。これは日々の生活が圧迫されないラインとしておすすめされている指標です。
    無理のない返済プランが何よりも重要ですので、ご家庭の収入と支出を確認し、いくらまでなら住宅ローン返済にあてることができるのかを考え、借入金額を決めましょう。

    年収月々の返済額借入額
    300万円53,366円1,800万円
    400万円71,155円2,400万円
    500万円88,944円3,000万円
    600万円106,733円3,600万円
    700万円124,522円4,200万円
    800万円142,311円4,800万円
    900万円160,100円5,400万円
    1,000万円177,889円6,000万円

    年収の6倍の場合;35年返済、金利1.3%で計算

    借入金額が物件金額の9割以下なら、全期間固定金利がおすすめ

    返済に無理がなければ、全期間固定金利をおすすめします。
    理由は低金利時代と言われる今、固定金利で借入をしても金利が1%前後だからです。今後の金利上昇リスクを考えても、固定金利の方が無難ですね。しかもフラット35なら、物件金額の9割以下の借入をする場合は、9割以上の借入よりも金利が低くなります。
    頭金をそれなりに用意でき、借入金額を物件価格の9割以下に抑えられるのであれば、フラット35のような全期間固定金利がおすすめです。

    とはいえ変動金利は金利1%以下のものが多く、魅力的ですよね。貯金がたまったら、どんどん繰上返済をして早期完済しようと考えている方には、変動金利もおすすめです。
    ただし変動金利で借入する場合は、将来的な金利上昇リスクを視野に入れる必要があります。

    夫婦で頭金を出し合う場合、そのマンションは「共有持分」になります

    夫婦で頭金を出し合って購入する場合、ローンの借入名義がどちらかの単独であっても、マンション自体の名義は共有持分となります。持分を間違えると贈与税がかかることがあるため、登記の前に税務署に確認をしましょう。

    住宅の購入は資金の負担割合によって共有持分にする必要があり、特に頭金を2人で出す場合には注意が必要です。

    (例)1000万円の物件を、夫:100万円/妻:100万円/借入:2800万円(夫名義)にする場合
    持分は 夫:9割 妻:1割 

    また二人で貯金をした場合でも、その貯金がどちらの名義での貯金かによって出資者が変わります。家庭での財布は一緒でも、どちらの名義から資金がでることになるのかが持分割合を決定する際に重要です。


    3.共有名義の場合は、妻の年収を半額で計算するのがおすすめ

    共働き世帯では、住宅ローン返済にあてられる金額が共働きでない世帯より多いのですが、将来的に妻が産休や育休に入る可能性や、離婚リスク、病気リスク等を考えると、収入を合算して組めるだけローンを組むというお考えはおすすめできません。
    そのため共働き夫婦が収入を合算する場合は、片方の年収を半額で計算すると良いでしょう。

    (例)夫:年収500万円/妻:年収400万円の場合
    単純に2人の年収を合わせると世帯年収は900万円。しかし将来的なリスクを考え、妻の年収を半額の200万円とすると、世帯年収は700万円。その6倍で計算すると、おすすめの借入金額は4,200万円以下となります。

    妻の年収を1/2にした場合の世帯年収月々の返済額借入額
    400万円71,155円2,400万円
    500万円88,944円3,000万円
    600万円106,733円3,600万円
    700万円124,522円4,200万円
    800万円142,311円4,800万円
    900万円160,100円5,400万円
    1,000万円177,889円6,000万円
    1,100万円195,678円6,600万円
    1,200万円213,467円7,200万円
    1,300万円231,256円7,800万円
    1,400万円249,045円8,400万円

    年収の6倍の場合;35年返済、金利1.3%で計算

    共有名義での借入メリット:借入可能な金額がUP

    共有名義で借入するメリットは、借入できる金額がアップすることです。
    既存のローンを抱えている方などは、必要な資金分の住宅ローンが組めないことがありますが、配偶者の年収を合算することで借入できる金額を増やすことができます。

    共有名義での借入デメリット:収入の変化に対応できないケースがある

    しかし妻の出産、育児休暇の取得などによる収入の変化に対応できず、返済が難しくなることも考えられます。銀行側でも、共働き夫婦の住宅ローンでもっとも多い相談が「妻が仕事を辞めて支払いが苦しい」という内容だそうです。
    現在のライフスタイルが変化し収入が減少する可能性を念頭に、ローンを組むことをおすすめします。


    4.共有名義の場合の借入方法:連帯保証・連帯債務・ペアローン

    夫婦の共有名義で借入する場合の方法には、連帯保証・連帯債務・ペアローンの3つがあります。それぞれに特徴があり、一概にどれがもっとも良いとは言いにくいものです。特徴をよく理解し、自分たちに合ったものを選ぶことが重要です。

    持分住宅ローン控除
    住まい給付金
    団体信用生命保険
    連帯保証主債権者主債権者主債権者
    連帯債務共有持分割合に応じて夫婦ともに主債権者
    ペアローン共有持分割合に応じて夫婦ともに夫婦ともに組んだローン分だけ

    連帯保証:借入金額をUPさせたい人におすすめ

    単独名義で借入をしたかったけど、年収が足りなかった場合の収入合算でおすすめの方法です。特に妻がパートやアルバイトなどで収入はあるものの、夫の扶養に入っているケースの場合は、この借入方法が一番おすすめです。
    連帯保証人(妻とするケースが多い)はあくまで保証人ですので、土地や建物の持分を持ちません。持分を持たないので、連帯保証人は住宅ローン控除や住まい給付金の対象にはならないのが特徴です。

    連帯債務:夫婦で住宅ローン控除を受けたい人におすすめ

    連帯債務とは債務者が2人いるような形になります。夫婦のどちらも持分を持つことができ、持分の割合によって、住宅ローン控除・住まい給付金をうけることができます。
    したがって、夫婦どちらにもしっかりとした収入があり、共に住宅ローン控除を受けたいと考えている人におすすめです。
    ただし、例えば出産などを機に仕事を辞めて、妻の収入がなくなってしまったような場合、妻の持分の住宅ローン控除が受けられなくなることに注意が必要です。持分を定める場合は収入の変化を考慮し、司法書士と相談しながら決めていくことをおすすめします。

    ペアローン:万が一の保証を夫婦共に付けておきたい人におすすめ

    ペアローンは持分の割合に応じて、夫と妻で別々のローンを組む方法です。夫婦のどちらも持分を持ちますので、住宅ローン控除・住まい給付金をどちらも受けることができます。また夫婦別々にローンを組むので団体信用生命保険も別になり、自身が組んだローン分だけの団体信用生命保険が自分自身につくようになります。
    そのため、どちらかが亡くなってしまった場合のリスクを分散させておきたい人におすすめです。

    ただし住宅ローンが別々になる分、抵当権の設定登記費用と銀行の手数料が二重でかかります。そのため他2つの借入方法よりも諸費用が20万円程度高くなります(借入金額による)。


    5.共働き夫婦がマンション購入前に考えておくべきポイント3つ

    マンション販売をしている筆者が、たくさんのお客様と接した中で感じた「共働き夫婦ならでは」の購入ポイントを3つお伝えします。

    収入が変化した場合のリスク

    共働き夫婦の場合、妻の出産や育児休暇の取得で収入が変化するケースが多いです。そのため、現在の年収から考えると無理のないプランでも、将来的には支払いが難しくなることがあります。
    こういったリスクを考えて単独名義でのお借入れがおすすめだと考えます。共有名義で借入する場合は、産休・育休取得や、転職・退職等の収入変化の可能性を踏まえたうえで、借入の金額を決定していきましょう。

    転勤した場合のリスク

    購入を検討しているマンションはいつまで住む予定か考えていますか?
    夫婦共に転勤のない仕事なら問題はないのですが、そうでない場合は、転勤になった時にどういう生活をするのか、事前に夫婦で相談することをおすすめします。

    購入するときはその直後の生活環境のことばかりを考えがちですが、いつまで住む予定なのか、万が一転勤や転職した場合どのような生活スタイルにするのか(単身赴任や売却等)を考えておきましょう。

    離婚した場合のリスク

    離婚した場合、単独名義だと名義人の持ち物になりますが、共有名義の場合は少々ややこしくなってしまいます。
    まずどちらかの名義に変更し、住宅ローンの借換えをする方法がありますが、住み続けたい方が住宅ローンを全額借入れできるとも限りません。借り換えをせずにそのローンの返済だけ任せて出て行ったとしても、延滞された場合の支払いを逃れることはできません。
    また売却するにしても、思ったように買い手が見つからないことも考えられますので、その場合は離婚の手続きが長引くことがあります。


    まとめ

    共働き夫婦がマンションを購入する場合、借入は可能であれば単独名義がおすすめです。共有名義を選択するのであれば、将来の収入変化やリスク等、しっかりと考えたうえで選択していくことが必要です。
    人生は長く、状況は変化しないとは言い切れないものです。ライフプランに合った借入、住まい計画をするように心がけましょう。

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