マイホーム購入をする際に多くの人が利用する住宅ローンは、借りるためにいくつか条件があり、また返済していけるかどうかの審査があります。その審査の際に、収入や職業、勤務先などが確認されることを知っていても、それ以上に年齢が重視されることを知っている人はあまり多くないかも知れません。
しかし国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査」においても、金融機関が融資を行なう際に考慮する項目として、年収や勤続年数を抑えて上位に「完済時年齢(98.5％)」「借入時年齢(96.0％)」（ともに令和5年度の調査結果）が挙がっており、年齢は審査をする上で重要な要素になっています。
そこで今回の記事では、住宅ローン計画を立てる上で知っておきたい「年齢」の条件や考え方について解説します。
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住宅ローンには年齢要件がある
住宅ローンを借りるにあたっては年齢制限があります。まずは住宅ローンを借りるために必要な年齢の要件について理解しておきましょう。
申込時の年齢
申込時の年齢、つまり「何歳から住宅ローンを借りられるのか」ということです。これは金融機関によって異なりますが、多くの金融機関では満18歳以上70歳未満となっていることが多いようです。
【フラット３５】を提供している住宅金融支援機構では、申込時の年齢を「満70歳未満」としています。申込時年齢の下限（最少年齢）については明確な設定がなく、一定の収入があることで申込自体は可能となっています。
一見すると、70歳未満まで借入ができるなら安心であるように思えますが、審査を通るためには、申込時に返済能力があると認められる必要があることに注意が必要です。
完済時の年齢
完済とは、借りたお金をすべて返済し終えることで、この年齢には上限が設けられています。
この年齢も金融機関によって異なりますが「満80歳未満」としているところが多いようです。住宅ローンの利用には団体信用生命保険への加入が必須条件である場合が多く、その保険へ加入できる年齢が80歳までであることがその理由です。
この完済時年齢は、金融機関によって「85歳未満」であったり「75歳まで」であったりと条件の差が大きいので、既に検討している金融機関がある場合は早めに確認しておきましょう。
年齢が住宅ローンの条件や審査に影響するケース
申込時・完済時の年齢要件を満たしていれば、住宅ローンの申込自体はできます。しかし、条件や審査に影響が出る場合があります。
借入できる期間・毎月の支払額に影響する
住宅ローンの最長の借入期間は、金融機関ごとに35年や40年という風に決まっていますが、誰もが最長の期間で借入できるわけではありません。
完済時年齢が定められているので、そこから申込時年齢を引いたものが、住宅ローンの借入できる期間となります。
つまり住宅ローンの借入をする年齢が高ければ高いほど借入期間は短くなり、月々の支払額も高くなります。返済負担が大きくなると審査のハードルも上がることに注意しておかなければなりません。
団体信用生命保険加入が難しいと、選べる商品が限られる場合がある
一般的に住宅ローンの利用には、住宅ローン返済期間中に死亡や高度障害になった場合、生命保険会社が住宅ローンの残高を支払う「団体信用生命保険」（以下、団信）への加入が必須条件となっていますが、健康状態によっては加入できないことがあります。
団信の告知事項にも該当する生活習慣病は、40代になると発症リスクが高まり、団信に加入できないために住宅ローンを借りることができない可能性がでてきます。
たとえば【フラット３５】など、団信に加入しなくても住宅ローンを借りることができる商品もありますが、万が一のことがあった場合には残された家族に住宅ローンが残るというリスクも考えられるので、危険な選択ともいえます。
また金融機関によっては死亡・高度障害への保障だけでなく、「がん保障」などのオプション商品もありますが、加入には年齢要件が設定されています。既定の年齢を越えてしまうと保険のオプション商品が選べず、最低限の保障しか受けられなくなることに注意が必要です。
審査時に退職金の額の確認を求められることがある
定年退職後も住宅ローンの支払いが続くことが想定される場合、金融機関によっては退職後の返済の目途を確認するために、定年退職年齢や退職金の額を確認されることがあります。
退職後の返済の目途がつかなければ借入自体が厳しくなる可能性もあるので、住宅ローンを申し込む際は予め確認しておきましょう。
「住宅ローンを組む年齢」に関するQ&A
Q1.住宅ローンを組む人が多いのは、どの年齢層の人ですか？
住宅金融支援機構『フラット35利用者調査データ』によると、2022年度に住宅ローンを借りた人の平均年齢は42.8歳でした。これは前年度比＋1.3歳という結果になっており、ライフスタイルの変化などの影響で住宅ローンを借りる年齢も上昇傾向にあるようです。
Q2.年齢が上がると、支払いはどれくらい変わりますか？
この条件で、返済期間別に月々の返済額を計算したのが下記の表です。
- 金利：1.82%（借入期間20年以下は金利1.34％）※2024年2月時点【フラット３５】での条件を適用
- 借入金額：3,000万円
- 返済方法：毎月払いのみ
| 申込時年齢 | 借入できる期間 80歳－申込時の年齢(年未満切上げ) | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 40歳 | 35年(最長期間) | 96,630円 |
| 45歳 | 34年 | 98,664円 |
| 50歳 | 29年 | 111,012円 |
| 55歳 | 24年 | 128,645円 |
| 60歳 | 19年 | 149,111円 |
年齢があがるにつれ、借入できる期間が短くなり、月々の返済額が上がっています。
しかし逆に言えば、年齢が上がる前に住宅ローンを組むことで借入期間が長く確保でき、定年退職時の残債を少なくすることが可能ということになります。完済の目途もつけやすいので、少しでも早いタイミングで住宅ローンを組むことをおすすめします。
Q3.住宅ローンを組める最長期間は何年ですか？
一般的には35年ですが、近年の資材高騰などによる物件価格上昇に対応するため、金融機関によっては40年や50年といった長期商品が登場しています。
ただし完済時年齢が定められているので、長期商品は年齢が上がらないうちに利用した方が借入年数を長くできるのは、通常の商品と変わりません。
長期商品で借入期間を長くすることで月々の返済負担を減らし、少しずつ繰り上げ返済をして返済期間を短くする人も多いようです。
Q4.既に年齢を重ねている場合はどうしたら良いでしょうか？
今から住宅ローンを組むにあたって、対処できる方法を3つご紹介します。
頭金をいれることで借入額を減らし、毎月の返済負担を抑える
年齢が上がると借入期間が短くなり、毎月の返済負担が増えてしまいます。そこで毎月の返済負担をおさえるために「頭金をいれる」方法があります。
頭金を入れて借入額を減らすことで、毎月の返済負担を減らしましょう。
- 年齢：50歳
- 借入期間：29年
- 金利：1.82% ※2024年2月時点【フラット３５】での条件を適用
- 必要資金：3,000万円
- 返済方法：毎月払いのみ
| 頭金 | 借入額 | 月々の返済額 |
|---|---|---|
| 0円 | 3,000万円 | 111,012円 |
| 150万円 | 2,850万円 | 105,462円 |
| 300万円 | 2,700万円 | 99,911円 |
| 450万円 | 2,550万円 | 94,360円 |
住宅選びのハードルを下げる
マイホーム購入となると、あれもこれも希望の条件が出てきてしまうものです。
しかし年齢を重ねて無理なく購入するためには、高望みをしないことが重要です。絶対に外せない最低限の条件が何かを今一度しっかりと考え、物件選びをしましょう。
【フラット３５】の「親子リレー返済」を利用する
「親子リレー返済」とは、申込者本人とその子・孫などの後継者2世代で住宅ローンを返済する【フラット３５】の制度です。
後継者の要件を満たせば、申込者本人は満70歳以上でも申し込むことが可能です。団体信用生命保険も、2世代のどちらかのみの加入で良いので、健康状態に不安があれば子や孫に加入してもらうのも良いでしょう。
まとめ
住宅ローンを借りるための条件はいくつかありますが、年齢については、金融機関によって若干違いはあるものの借入時満18歳以上で満70歳まで、完済時の年齢は満80歳までという制限があります。
住宅ローンを借りるのであれば団体信用生命保険加入のための健康面や、定年退職後の支払い不安を軽減させるために、できるだけ早めに住宅ローンの返済を始めることが理想的です。
もちろん年齢以外にも条件があり、審査では年齢だけでなく収入や勤務先、勤続年数など、これから返済をしていけるかどうかを総合的に判断されるということを覚えておきましょう。
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