もう不安はない!マンション購入に関わる7つの税金と納付タイミング

マンションにかかる税金

マンションなどの不動産を購入するときはいろいろな税金が必要となります。住宅購入を考えているほとんどの人が、「たくさん税金がかかるだろうな」と何となく考えているのではないでしょうか。

この記事では「サラリーマンの方が居住を目的としてマンションを購入した場合」を例に、誰もが知っている税金をはじめ、「それも税金なの?」と言われるような普段あまり馴染みのないものも詳しく解説いたします。

これからマンションを購入するみなさまが、どのような税金を納付する必要があるのか、わかりやすくイメージできれば幸いです。

1.念願のマンション購入 かかわる税金はこれだけある!

やっと手に入れたマンション。これから始まる新生活を期待してワクワクしますよね。反面、初めてのことも多く戸惑うこともあるかもしれません。中でも税金に関しては、知らなかったからと言って放置することができないものです。

マンション購入にかかわる税金は、ざっと次のようなものがあります。それぞれがどのような税金か、また納付のタイミングや税額などもご紹介していきたいと思います。

納付 購入時 印紙税 不動産取引において発生する課税文書に印紙貼付して納める税金。契約書と領収書(5万円以上の場合)が対象。
消費税 物件価格に含まれており購入時に納める税金。不動産本体以外にも取引にかかる手数料などにも課税されます。
登録免許税 不動産登記の際に発生する税金。
不動産取得税 不動産を取得したときに一回だけ課税される税金。
保有期間 固定資産税 毎年1月1日時点で土地、家屋を所有している個人・法人に課税される税金。固定資産の価値をもとにした税額をその資産が所在する市町村に納める。
都市計画税 都市計画法による市街化区域内に所在する土地、家屋の所有者に課せられる税金。固定資産税とあわせて納付する。
控除 一定期間 住宅ローン減税 住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、借入金額の一定割合に相当する金額が所得税から控除される制度。

1-1 マンションを所有している間は納付必須【固定資産税】

この税金については多くのみなさまが聞いたことがあるのではないでしょうか。固定資産税は、土地や建物など不動産を所有している者に課せられる税金です。
各市町村はそれぞれの不動産に対し評価額を算出します。そして、この評価額を基準に税額の基準となる課税標準額を設定します。税額はこの課税標準額に税率をかけたものとなります。評価額は3年ごとに評価替えが行われます。こうして適正な時価に見直す制度が固定資産税の特徴です。

固定資産税は、所有している不動産がある市町村に、所有している間は毎年納付することが義務づけられており、納付時期は市町村により異なりますが、一般に4月・7月・12月・2月の年4回、一括納付の場合は毎年4月となります。

自治体により様式が異なるものの、1月1日時点の所有者に宛てて毎年4月ごろに固定資産税(土地・家屋)課税明細書とともに納税通知書が届きます。税額は、課税標準額に1.4%を乗じた金額となり、土地と建物それぞれに面積に応じた特例があります。ただし以下の特例により固定資産税が減額される期間は、一般住宅で3年、3階建て以上の耐火住宅で5年など、期間が限られています。
そのため、一定期間経過後は通常の計算による固定資産税を負担することとなります。

【住宅用地の特例】
自己居住用の住宅・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)などに適用

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分)……評価額が1/6となる
  • 一般住宅用地(200㎡超の部分)……評価額が1/3となる

※店舗併用住宅で居住部分が1/2以上である場合、その敷地全部が住宅用とみなされます。
※その敷地に住宅が存在する間、特例が適用されます。
※マンション等の集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判定します。

【新築建物の特例】
自己居住用の住宅・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)などに適用

  • 120㎡(課税床面積)までの部分について一定年数にわたり固定資産税額が1/2となる

【一定年数 とは】
・3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅……新築後5年間
・上記以外の一般住宅……新築後3年間

新築マンションの固定資産税については、次のように納税通知書に軽減税額の記載があります。

納税通知書
[納税通知書例]
※サンプルにつき自治体によって異なります。

固定資産税については、こちらの記事でも詳しく解説しております。
合わせて参考にしてください。

固定資産税はいつ支払うの?知っておきたい固定資産税について

1-2 所有のマンションが市街化区域内であれば【都市計画税】

固定資産税はすべての地域の不動産が対象ですが、都市計画税は市街化区域内に所在する不動産だけが対象です。通常、固定資産税とあわせて納付します。都市計画税の税率は固定資産税と異なり、制限税率0.3%となっており、納税義務者・納付時期・徴収方法などは全て固定資産税と同様となります。
こちらも土地については固定資産税同様に特例がありますが、建物には特例がありません。
※市町村によっては特別に軽減をもうけていることもあります。

【住宅用地の特例】
自己居住用の住宅・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)などに適用

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分)……評価額が1/3となる
  • 一般住宅用地(200㎡超の部分)……評価額が2/3となる

※マンション等の集合住宅の場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判定します。

マンションの固定資産税・都市計画税については、平成29年度の税制改正により新築タワーマンションの高層階には下層階より高い課税がされることになりました。2018年以降に建設された20階建以上のマンションが対象となるものです。

1-3 物件価格(建物価格)などに含まれている【消費税】

普段からなじみのある消費税はマンションを購入するときにもかかります。マンションは建物価格+土地価格が本体価格となり、消費税が課税されるのは建物です。土地は消費するものではないので非課税となります。
例えばAマンション101号室の建物価格が2,500万円で土地代金が2,000万円の場合、課税されるのは建物の2,500万円に対してなので、消費税は200万円です。Aマンション101号室の物件価格は4,700万円となり、2019年10月1日の消費増税以降は建物価格の2,500万円に10%の消費税250万円が課税され、物件価格は4,750万円となります。

また、マンション購入にあたりカーテンや家電品・家具等を購入する費用、各種手数料や引越し代など物件本体以外にも消費税がかかります。

ちなみに中古物件を購入する場合は、建物価格の消費税が非課税となる場合があります。それは中古物件は売主が個人の場合が多く、個人は課税事業者でない場合がほとんどだからです。先ほどのAマンション101号室も、個人所有かつ売主が課税事業者でない場合は、いつ購入しても消費税は課税されません。

1-4 売買契約書締結時や住宅ローン利用の場合に必要な【印紙税】

印紙税はマンションを購入する際に交わす売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。契約書に記載された契約金額により印紙税額も異なりますので、下の表を参考にしてください。
例えば1-3のAマンション101号室を2019年9月に契約する場合は、1万円の収入印紙を契約書に貼付することになります。

契約書記載の契約金額 本則税率 2020年3月31日までに作成の
不動産譲渡契約書の税額
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

また、住宅ローンを利用する方はローン契約書にも収入印紙を貼付します。文書の種類が先ほどの不動産契約書とは異なるため、印紙税額は次の表を参考にしてください。
こちらも貼付する収入印紙の額はローン契約書に記載された金額(融資額)で異なります。

ローン契約書記載金額 印紙税額
1万円超10万円以下 200円
10万円超50万円以下 400円
50万円超100万円以下 1,000円
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 1万円
1,000万円超5,000万円以下 2万円
5,000万円超1億円以下 6万円

印紙税について詳細は、こちらの記事で解説しております。

意外な経費のひとつ!マンション購入には印紙税の準備が必要!!

1-5 マンションの所有権や抵当権を登記するときの【登録免許税】

マンション購入時には、「このマンションの所有者は私です」と第三者に示すための所有権を登記します。初めての所有権の登記を「所有権の保存登記」といい、売買等で所有権が移るときに行われる登記を「所有権の移転登記」と呼びます。登録免許税は登記の際に納める税金のことで、税額はその不動産の評価額に税率をかけて算出されます。なお、この税率は登記の種類によって異なります。

また、住宅ローンを利用する場合には抵当権の設定が行われ、この登記に対しても課税があります。税額は融資額に税率をかけるため借りる金額が大きいほど税額も大きくなります。

それぞれの税率等については次の表を参考にしてください。

登記の種類 本則税率 住宅の特例要件を
満たした場合
所有権保存登記 不動産評価額の0.4% 0.15%
所有権移転登記【建物】 不動産評価額の2.0% 0.3%
所有権移転登記【土地】 不動産評価額の2.0%※
抵当権設定登記 住宅ローン借入額の0.4% 0.1%

※令和3年3月31日までの登記であれば1.5%に軽減されます。
 相続における移転登記の場合は軽減税率があります。

上記表内にもあるように、一定の要件を満たす住宅の場合は税率の軽減措置があります。特例要件としてあわせてご紹介します。

登録免許税の特例要件【2020年3月31日までの登記に適用】

次の要件を満たす住宅の場合、税率が軽減されます。

  • 個人が自己居住用として使用する住宅である。
  • 床面積が50㎡以上である。
  • 住宅取得後1年以内に登記すること。
  • 中古住宅の場合、非耐火建築物は取得日以前20年以内に建築されたもの、耐火建築物は取得日以前25年以内に建築されたもの、または新耐震基準等に適合しているもの。
  • 軽減措置の適用を受けるため、登記の申請書にその家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋である事についての当該家屋所在地の市町村長または特別区の区長の証明書を貼り付けしなければならない。

1-6 マンションを取得したあとの【不動産取得税】

不動産取得税は、新たに不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。税額は原則、固定資産税評価額の4%とされていますが、2021年3月31日までに取得した住宅用家屋と土地については軽減税率が適用され3%となります。

税率は次のとおりです。

家屋 住宅 非住宅
3% 4%
土地 3%

では次に、新築住宅の軽減措置についてご紹介します。

不動産取得税の軽減措置が受けられる要件

【建物】

  • 床面積50㎡以上(戸建て以外の貸家住宅は1戸40平米以上)、240㎡以下。
  • 自己居住用の住宅・セカンドハウス・賃貸用マンション(住宅用)など。

【土地】

  • 軽減措置が受けられる建物と同時に取得した土地であること。
  • 土地を先行して取得した場合、取得から3年以内に建物を建築すること。
  • 建物を先行して取得した場合、住宅を新築した人が1年以内にその土地を取得すること。

上記の要件を満たした建物を2021年3月31日までに取得した場合、税額計算は次のとおりです。

(固定資産税評価額 – 1,200万円)×3%

次に、新築住宅用の土地を2021年3月31日までに取得した場合の軽減措置は次のとおりです。

固定資産税評価額×1/2×3% – 軽減額

土地(新築住宅用)の不動産取得税の軽減額

【次のうちいずれか大きい方の金額】

  • 45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)
  • 土地の1㎡あたりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍(200平米が限度)×3%

不動産取得税の納付時期は、取得後6ヶ月~1年ほど経過して通知されますので「購入後忘れたころに」というイメージでしょうか。
不動産取得税の軽減措置等についての詳細は、こちらの記事も参考にしてください。

マンション購入にかかる不動産取得税とは?軽減措置を理解しよう!

1-7 [条件を満たせばかえってくる税金] 住宅ローンを利用することで【所得税】と【住民税】

1-6までは納付する税金についてご紹介しました。ここでは控除(減税)される税金についてご紹介していきます。

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、借入金額の一定割合に相当する金額が所得税から控除されることがあります。これを住宅借入金等特別控除といい、通称、住宅ローン控除・ローン減税ともいわれています。

控除を受けるにはいくつかの要件があり、前提として2021年12月31日までの入居に適用、控除期間は10年間(消費増税10%で購入した物件は2020年12月31日までの入居で控除期間は13年間)となります。新築物件に比べると中古物件のほうが要件が多くなるので、それぞれの要件は次の表を参考にしてください。

新築住宅 中古住宅
新築、または取得日から6ヶ月以内に入居していること 新築住宅の適用条件をすべて満たすこと
借り入れした人の合計所得額が3,000万円以下であること マンションなど耐火建築物は取得時点で築25年以内であること※
返済期間が10年以上の借入金であること 耐火建築物以外は取得時点で築20年以内であることと一定の耐震基準を満たしていること
登記簿記載の床面積が50㎡以上であること 生計を一にする親族などからの購入ではないこと
床面積の1/2以上が自己居住用であること 贈与された住宅でないこと

※築25年を超えていても受けられる場合があります。

毎年の最大控除額は、12月31日時点での住宅ローン残高の1%にあたる金額です。
例えば2020年の年末時点でローン残高が3千万円あったとします。3千万円の1%は30万円ですので、2020年の控除額は最大30万円ということになります。ですがここで注意したいのは、「所得税の還付」ですので、その年の所得税額が30万円以下だった場合は、最大控除額も30万円以下(支払った分)になります。では、控除しきれなかった分がある場合はどうなるかというと、翌年度の住民税から減税されます。ただし、住民税から控除できる金額にも上限(最大13万6500円)があります。

住宅ローン控除の手続きに必要な書類などはこちらの記事で解説しています。
実際の手続きの際に参考にしてみてください。

チェックリスト付き!住宅ローン控除の必要書類一覧とその入手先

ここまでご紹介したそれぞれの税金がどうかかってくるのか、次の章で具体例をご紹介します。

2.時系列ごとに確認しておこう この税金の納付時期はこのタイミングで!

ここまでの説明で、マンション購入にあたってはさまざまな税金が必要で、中には戻ってくる税金もあるということを確認しました。
ではそのさまざまな税金は「いつ」必要になるのか、実際にマンション購入をしたXさんの例をもとに確認していきましょう。

Xさんが購入するマンションの場合

Bマンション101号室(新築15階建・市街化区域内で建設中)【建物60㎡ 土地60㎡】
Xさんは給与所得者で年収は650万円、居住用としてBマンション101号室を購入

  • 物件価格
    4,000万円(内、消費税額200万円)
    ※物件価格内訳:建物2,500万円、建物消費税200万円、土地1,300万円
     
  • 入居時期
    2019年9月予定
     
  • 住宅ローン借入金額
    3,000万円(返済期間25年)
     
  • 固定資産税評価額
    1,700万円
    ※評価額内訳:建物800万円、土地900万円

2-1 物件を契約するとき

マンション購入にあたり、まずは物件を契約するとき【印紙税】を納めることになります。Xさんが購入するBマンション101号室の物件価格は4,000万円。契約書に1万円の収入印紙を貼付して納めます。売買契約書が2通ある場合は、それぞれに1万円の収入印紙を貼付します。

印紙税の納税義務者は課税文書の作成者ですので、売主・買主のどちらか、または双方が納税義務者になり、民法上は印紙税の負担は双方が折半して納めることになっています。Xさんの場合では1万円の収入印紙を貼り、売主・買主で5,000円ずつ折半して納めます。

2-2 住宅ローンの契約をするとき

次に住宅ローンの契約時に契約書に収入印紙を貼付しますので、ここでも【印紙税】を納めます。
Xさんの場合、住宅ローンで利用する金額は3,000万円です。金銭消費貸借契約書に2万円の収入印紙を貼付して納めます。この場合の収入印紙は金融機関と折半することはありません。

2-3 所有権や抵当権を設定するとき

住宅ローンの契約が完了したら、いよいよ入居間近となってきます。2-2で行った住宅ローンの契約後、指定期日に金融機関からXさんへの借入金額の3,000万円が振り込まれ、Xさんは売主に物件価格4,000万円を支払います。分譲価格4,000万円には【消費税】が含まれていますので、Xさんが購入するBマンション101号室の場合、このタイミングで消費税額200万円を支払います。

次に代金支払後、マンションの所有権が売主からXさんへ移転されるので登記を行います。この登記において【登録免許税】を納めることになります。登録免許税は、所有権保存・移転登記と抵当権設定登記のそれぞれに必要で、Xさんの場合は次のようになります。

【所有権保存登記の登録免許税額】
1,700万円 × 0.15% = 25,500円
【所有権移転登記の登録免許税額】
1,700万円 × 0.3% = 51,000円
【抵当権設定登記の登録免許税額】
3,000万円 × 0.1% = 30,000円

マンションを購入したとき、入居前までにかかる税金はここまでです。

2-4 入居(取得)してから半年から一年後に

ここからは入居後に納付する税金についてです。まずは取得後、一回だけ納付する【不動産取得税】です。Xさんの場合は次のようになります。

税額 0円 税額計算【赤文字:軽減措置
建物 0円 (800万円-1,200万円)×3%
土地 0円 900万円×1/2×3%-27万円
【軽減額】27万円=900万円÷60㎡×1/2×(60㎡×2)×3%

不動産取得税は、上記Xさんのように納付の無いケースも多くあります。

2-5 マンションを所有している間は毎年

ここからは、毎年納付することになる【固定資産税】です。Xさんの場合は市街化区域内のマンションを所有しているので【都市計画税】も納めます。
ここではXさんの初年度の固定資産税・都市計画税額についてご紹介いたします。

初年度減税 11万円 税額計算【赤文字:軽減措置
固定資産税 土地 2万1千円 900万円×1/6×1.4%
建物 5万6千円 800万円×1.4%×1/2
都市計画税 土地 9千円 900万円×1/3×0.3%
建物 2万4千円 800万円×0.3%

上記の建物の固定資産税額は3年ごとに見直されます。また、新築の場合、最初の5年間は建物部分の税額が軽減されます。5年間の特例適用が終了した時点で、建物の固定資産税額は上がりますので、6年目からは注意が必要です。

ここまでご紹介した税金が、居住用でマンションを購入した場合に納付する主な税金となります。

3.住宅ローン利用の場合でさまざまな条件を満たしていると控除(減税)される税金もある

ここからは住宅ローンを利用した場合で控除(減税)となる税金、「住宅借入金等特別控除」通称、住宅ローン控除(減税)をご紹介します。

2章のXさんに2019年12月31日時点での住宅ローン残高が2,950万円あった場合、1%にあたる29万5千円が最大控除額となります。この初年度の控除手続きについては確定申告を行い、サラリーマンの方ですと2年目以降は年末調整で手続きを行います。ローン残高は毎年減っていくので最大控除額も残高にあわせて年々減っていきます。

ここでは1年目の控除額についてご紹介します。2019年12月末時点での住宅ローンの残高が2,950万円、Xさんが2019年に支払った所得税額が16万円で、翌年に納める住民税が28万円と仮定します。

最大控除額 29万5千円 年末ローン残高2,950万円×1%
所得税控除額 16万円 その年に支払った所得税額を控除
控除しきれなかった額は翌年の住民税で減税される
住民税減税額 13万5千円 住民税のの減税は13万6500円が上限
Xさんの場合は最大控除額29万5千円のうち、
所得税控除後の13万5千円が住民税から減税される

上記がXさんが一年目に受けられる最大控除となります。Xさんは給与所得者ですので、2020年の2~3月にマンションのある市町村の税務署で確定申告を行います。2021年からは勤務先の年末調整の際に必要書類を提出し、控除・減税を受けます。

Xさんのケースで最大控除額29万5千円の控除・減税を受けられるということがわかりました。仮にですがXさんの2019年の年収が800万円超とすると、所得税額は30万円以上になりますので所得税から控除されるのみで住民税減税は受けられません。

住宅ローン控除の手続きを忘れたとき
ちなみに、確定申告を忘れてしまったらどうなるのかというと、もちろんですが還付は受けられません。しかし5年以内であればさかのぼって申告をすれば還付を受けることができます。ですが5年を超えてしまった分は一切の還付が受けられませんのでご注意ください。
 
また、勤務先の年末調整で手続きできなかった場合は、一年目同様に確定申告をすることで控除が受けられます。この場合、確定申告を行うのが遅くなると、所得税控除はできても住民税の減税が間に合わないことがあります。
 
いずれにしても、せっかくの制度をうっかり忘れてしまったのではもったいないので、毎年10月頃に金融機関から残高証明書が届いたら手続きの準備をはじめておくことをおすすめします。
ローンの返済中に転勤になったら
住宅ローン控除は居住していることが条件のひとつにあります。転勤などで住めなくなったとしても、所有している限りローン返済は続きます。転居を伴う転勤となった場合は、当然住宅ローン控除受けられません。
 
ですが、単身赴任などで家族を残していく場合は、引き続き居住しているとみなされ控除を受けることができます
 
次に、家族も一緒に転居した場合はどうなるかというと、控除は受けられません。しかし、住宅ローン控除の残存期間内に再度入居することができれば、残存期間分の控除は受けられます。例えば、最初の5年間の控除を受けたあと転勤になり転居、2年後に戻ってきたとします。その時点でローン控除の残り年数は3年ありますので、3年分が再度適用されます。

4.まとめ

今回はサラリーマンの方が居住用にマンションを購入した場合に納付する税金についてご紹介しました。
「税金=面倒、複雑、わかりにくい」という印象をお持ちの方も、実際の納付額などがイメージできたでしょうか。

2019年10月からは消費税が増税となり、住宅購入にどう影響するのか気になっている方もいるかと思います。
これからの住宅購入は、物件価格およびその他諸費用にかかる消費税が2%分上がってしまうのですが、住宅購入がしやすくなるように住宅取得の支援制度が拡充される予定です。
ケースによっては、消費税引き上げで税負担が増えても、増税後に購入した方が有利になることもあります。
こちらの記事で消費前増税の影響について詳しく解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。

【総解説】住宅購入における消費税増税(10%)前後のコスト徹底比較!

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