もう不安はない！マンション購入に関わる7つの税金と納付タイミング

マンションなどの不動産を購入するときはいろいろな税金が必要となります。住宅購入を考えているほとんどの人が、「たくさん税金がかかるだろうな」と何となく考えているのではないでしょうか。

この記事では「サラリーマンの方が居住を目的としてマンションを購入した場合」を例に、誰もが知っている税金をはじめ、「それも税金なの？」と言われるような普段あまり馴染みのないものも詳しく解説いたします。

これからマンションを購入するみなさまが、どのような税金を納付する必要があるのか、わかりやすくイメージできれば幸いです。

↓記事の内容を動画で分かりやすく解説しています↓

１．念願のマンション購入にかかわる税金はこれだけある！

やっと手に入れたマンション。これから始まる新生活を期待してワクワクしますよね。反面、初めてのことも多く戸惑うこともあるかもしれません。中でも税金に関しては、知らなかったからと言って放置することができないものです。

マンション購入にかかわる税金は、ざっと次のようなものがあります。それぞれがどのような税金か、また納付のタイミングや税額などもご紹介していきたいと思います。

１－１　マンションを所有している間は納付必須【固定資産税】

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物など不動産を所有している者に課せられる税金です。
各市町村はそれぞれの不動産に対し評価額を決定します。そして、この評価額をもとに税額計算の基礎となる課税標準額を算定します。税額はこの課税標準額に税率をかけたものとなります。評価額は3年ごとに評価替えが行われます。こうして定期的に適正な時価に見直す制度が固定資産税の特徴です。

納付時期

固定資産税は、所有している不動産がある市町村に、所有している間は毎年納付することが義務づけられており、1年分を一括して納付するか、年4回に分けて納付することができます。納付期日は自治体によって異なります。
通常、1月1日時点の所有者に宛てて毎年4～5月ごろに固定資産税(土地・家屋)課税明細書とともに納税通知書が届きます。

税額

税額は、各市区町村の条例により異なりますが、一般に課税標準額に1.4％を乗じた金額となります。
固定資産税には土地と建物の両方に軽減措置があります。
土地(住宅用地)については住宅を解体しない限り軽減措置を適用することができます。建物は減額される期間が限定されており、一般住宅で3年、3階建て以上の耐火住宅で5年となっています。
そのため、軽減措置終了後は通常の計算による固定資産税を負担することとなります。

新築マンションの固定資産税については、次のように納税通知書に軽減税額の記載があります。

固定資産税については、こちらの記事でも詳しく解説しております。
合わせて参考にしてください。

固定資産税はいつまでに納付？通知の流れから納付期限、延滞の場合まで解説

１－２　所有のマンションが市街化区域内であれば【都市計画税】

固定資産税はすべての地域の不動産が対象ですが、都市計画税は市街化区域内に所在する不動産だけが対象です。通常、固定資産税とあわせて納付します。都市計画税の税率は固定資産税と異なり、制限税率0.3％となっており、納税義務者・納付時期・徴収方法などは全て固定資産税と同様となります。
こちらも土地については固定資産税同様に特例がありますが、建物には特例がありません。
※市町村によっては特別に軽減をもうけていることもあります。

居住用の新築タワーマンションの固定資産税・都市計画税については、平成29年度の税制改正で、マンション全体の税額を階層に応じた補正率により按分することとなり、高層階には下層階より高い課税がされることになりました。2017年1月2日以降に建設された20階建以上のマンションが対象となるものです。（ただし、2017年3月31日までに売買契約を締結した者の居住用専有部分を含むものを除く）

１－３　物件価格(建物価格)などに含まれている【消費税】

普段からなじみのある消費税はマンションを購入するときにもかかります。マンションの本体価格は建物価格＋土地価格に分けられ、このうち消費税が課税されるのは建物です。土地は消費するものではないので非課税となります。

例えばＡマンション101号室の建物価格が2,500万円で土地代金が1,250万円の場合、課税されるのは建物の2,500万円に対してのみです。この建物価格2,500万円に10％の消費税250万円が課税され、物件価格は4,000万円となります。

また、マンション購入にあたりカーテンや家電品・家具等を購入する費用、各種手数料や引越し代など物件本体以外にも消費税がかかります。

ちなみに中古物件を購入する場合は、建物価格の消費税が非課税となる場合があります。それは消費税が、事業者が事業として行う売買について課税されることに起因します。中古物件は売主が個人の場合が多く、個人は不動産事業者として売買するのでなければ、この課税要件に該当しないため、消費税が課されません。先ほどのＡマンション101号室も、個人所有かつ売主が課税事業者でない場合、消費税は課税されません。

マンションの消費税については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンション購入時に消費税は必要？→答えは「売主によって違う」！

１－４　売買契約書締結時や住宅ローン利用の場合に必要な【印紙税】

印紙税はマンションを購入する際に交わす売買契約書に貼付する収入印紙代のことです。売買契約書に記載された契約金額により印紙税額も異なりますので、下の表を参考にしてください。
例えば分譲価格2,500万円のマンションの売買契約を2022年5月に締結する場合は、1万円の収入印紙を契約書に貼付することになります。

また、住宅ローンを利用する方はローン契約書（金銭消費貸借契約書）にも収入印紙を貼付します。文書の種類が先ほどの不動産契約書とは異なり税率の軽減がないため、印紙税額は次の表を参考にしてください。
こちらも貼付する収入印紙の額はローン契約書に記載された金額(融資額)で異なります。

印紙税について詳細は、こちらの記事で解説しております。

意外な経費のひとつ、マンション購入には「印紙税」の準備が必要！

１－５　マンションの所有権や抵当権を登記するときの【登録免許税】

マンション購入時には、「このマンションの所有者は私です」と第三者に示すために所有権を登記します。新築物件についての初めての所有権の登記を「所有権の保存登記」といい、売買等で所有権が移るときに行われる登記を「所有権の移転登記」と呼びます。登録免許税は登記の際に納める税金のことで、税額はその不動産の評価額に税率をかけて算出されます。なお、この税率は登記の種類や、登記の対象(土地か建物か)によって異なります。

また、住宅ローンを利用する場合には抵当権の設定が行われ、この登記に対しても課税があります。税額は融資額に税率をかけるため借りる金額が大きいほど税額も大きくなります。

それぞれの税率等については次の表を参考にしてください。

※2024年年3月31日までの登記で以下の要件を満たす場合には、登録免許税の軽減措置が適用となります。
　相続における移転登記の場合は軽減税率があります。

上記表内にもあるように、一定の要件を満たす住宅の場合は税率の軽減措置があります。特例要件としてあわせてご紹介します。

１－６　マンションを取得したあとの【不動産取得税】

不動産取得税は、新たに不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。
不動産取得税の税額はこちらの算定式で計算されます。

不動産取得税の計算には、不動産を購入した取引額ではなく、「固定資産税評価額」を使います。
固定資産税評価額は、「固定資産税評価基準」に基づいて各市町村が決定した評価額で、不動産取得税のほか固定資産税の算定にも使用されます。

不動産取得税には軽減措置が設けられています。

税率の軽減

税額は原則【固定資産税評価額の4％】とされていますが、2024年3月31日までに取得した住宅用家屋と土地については軽減税率が適用され、【3％】となります。

税率は次のとおりです。

新築住宅の軽減措置

新築住宅で一定の要件を満たす場合には、軽減措置が適用となります。

上記の要件を満たした建物を取得した場合、税額計算の際に固定資産税評価額から1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。したがって、2024年3月31日までに建物を取得した場合の税額の計算式は、軽減税率の適用と併せて、次のとおりです。

土地の軽減措置

新築住宅用の土地の取得には、以下のような要件と軽減措置があります。

したがって、2024年3月31日までに土地を取得した場合の税額の計算式は、軽減税率の適用と併せて、次のとおりです。

不動産取得税の納付時期は、取得後6ヶ月～1年ほど経過して通知されますので「購入後忘れたころに通知がくる」というイメージです。
不動産取得税の軽減措置等についての詳細は、こちらの記事も参考にしてください。

マンション購入にかかる不動産取得税とは？軽減措置を理解しよう！

１－７　[条件を満たせばかえってくる税金]　住宅ローンを利用することで【所得税】と【住民税】が軽減される

１－６までは納付する税金についてご紹介しました。ここでは控除(減税)される税金についてご紹介していきます。

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、借入金額の年末残高の一定割合に相当する金額が所得税から控除されることがあります。これを住宅借入金等特別控除といい、通称、住宅ローン控除・ローン減税ともいわれています。

控除を受けるにはいくつかの要件があります。新築物件と中古物件で要件が異なりますので、次の表を参考にしてください。

※登記簿上の建築日が1982（昭和57）年1月1日以後の住宅は、新耐震基準を満たしているものとみなされます。

控除率は、年末時点での住宅ローン残高の0.7％にあたる金額です。

例えば一般住宅を取得し、2022年の年末時点でローン残高が3,000万円あったとします。3千万円の0.7％は21万円ですので、2022年の控除額は最大21万円ということになります。ですがここで注意したいのは「所得税の還付」であるため、その年の所得税額が21万円以下だった場合は、最大控除額も21万円より少なく、支払った分のみになるという点です。控除しきれなかった分は、翌年度の住民税から減税されます。ただし、住民税から控除できる金額にも上限(最大97,500円)があります。

住宅ローン控除の手続きに必要な書類などはこちらの記事で解説しています。
実際の手続きの際に参考にしてみてください。

チェックリスト付き！住宅ローン控除の必要書類一覧とその入手先

ここまでご紹介したそれぞれの税金がどうかかってくるのか、次の章で具体例をご紹介します。

２．時系列ごとに確認しておこう　この税金の納付時期はこのタイミングで！

ここまでの説明で、マンション購入にあたってはさまざまな税金が必要で、中には戻ってくる税金もあるということを確認しました。
ではそのさまざまな税金は「いつ」必要になるのか、実際にマンション購入をしたXさんの例をもとに確認していきましょう。

２－１　物件を契約するとき

マンション購入にあたり、まずは物件を契約するとき【印紙税】を納めることになります。Ｘさんが購入するAマンション101号室の物件価格は4,000万円。契約書に1万円の収入印紙を貼付して納めます。売買契約書が2通ある場合は、それぞれに1万円の収入印紙を貼付し、合計2万円の印紙税を納めることになります。

印紙税の納税義務者は課税文書の作成者で、売主・買主のどちらが負担するのかは法律上決められていません。実際の不動産取引では、売買契約書上で売主・買主双方が折半して負担するように取り決めをしていることが一般的となっています。
Ｘさんの場合では契約書を1通作成、1万円の収入印紙を貼り、売主・買主で5,000円ずつ折半して納めることになります。

２－２　住宅ローンの契約をするとき

次に住宅ローンの契約時に契約書に収入印紙を貼付しますので、ここでも【印紙税】を納めます。
Ｘさんの場合、住宅ローンで利用する金額は3,000万円です。金銭消費貸借契約書に2万円の収入印紙を貼付して納めます。この場合の収入印紙は金融機関と折半することはありません。

２－３　売買代金の支払いのとき

２－２で行った住宅ローンの契約手続き後、金融機関からXさんへの借入金額の3,000万円が振り込まれ、Xさんは売主に頭金を含めた物件価格4,000万円を支払います。分譲価格4,000万円には【消費税】が含まれていますので、Ｘさんが購入するAマンション101号室の場合、このタイミングで消費税額250万円を支払ったことになります。

２－4　所有権や抵当権を設定するとき

代金が支払われると、マンションの所有権が売主からＸさんへ移転されるので登記を行われます。この登記において【登録免許税】を納めることになります。登録免許税は、所有権保存・移転登記と抵当権設定登記のそれぞれに必要で、Ｘさんの場合は次のようになります。

一般的に登記は司法書士に依頼する人が多いため、司法書士に登記手続きの報酬や登記に関わる経費とともに、登録免許税を支払うことが多いようです。

マンションを購入したとき、入居前までにかかる税金はここまでです。

２－５　入居(取得)してから半年から一年後に

ここからは入居後に納付する税金についてです。まずは取得後、一回だけ納付する【不動産取得税】です。Ｘさんの場合は次のようになります。

不動産取得税は、上記Ｘさんのように納付の無いケースも多くあります。

２－６　マンションを所有している間は毎年

ここからは、毎年納付することになる【固定資産税】です。Ｘさんの場合は市街化区域内のマンションを所有しているので【都市計画税】も納めます。
ここではＸさんの初年度の固定資産税・都市計画税額についてご紹介いたします。

上記の固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。また、新築の場合、最初の5年間は建物部分の税額が軽減されます。5年間の特例適用が終了した時点で、建物の固定資産税額は上がりますので、6年目からは注意が必要です。

ここまでご紹介した税金が、居住用でマンションを購入した場合に納付する主な税金となります。

３．控除(減税)される税金と手続きのタイミング

ここからは住宅ローンを利用した場合に控除(減税)となる税金、「住宅借入金等特別控除」通称、住宅ローン控除(減税)をご紹介します。

2章のＸさんに2022年12月31日時点での住宅ローン残高が2,950万円あった場合、0.7％にあたる206,500円が控除される額となります。この初年度の控除手続きについては確定申告を行い、サラリーマンの方ですと2年目以降は年末調整で手続きを行います。ローン残高は毎年減っていくので最大控除額も残高にあわせて年々減っていきます。

ここでは1年目の控除額についてご紹介します。2022年12月末時点での住宅ローンの残高が2,950万円、Xさんが2022年に支払った所得税額が16万円で、翌年に納める住民税が28万円と仮定します。

上記がXさんが一年目に受けられる最大控除となります。Xさんは給与所得者ですので、2023年の1～3月にマンションのある市町村の税務署で確定申告を行います。2024年からは勤務先の年末調整の際に必要書類を提出し、控除・減税を受けます。

こちらの記事では、単身赴任や転勤の場合の住宅ローン控除についても詳しく解説しています。

基本から特殊な事例まで！住宅ローン控除の条件をパターン別に解説！

４．まとめ

今回はサラリーマンの方が居住用にマンションを購入した場合に納付する税金についてご紹介しました。
不動産購入時には、住宅ローンや入居手続きなどやるべきことがたくさんあります。急に請求がきて慌てることがないよう、事前に必要となる税金の内容と納付のタイミングを確認しておきましょう。