新築ならこれだけ納税額が変わる!不動産取得税の軽減措置

これで一目瞭然!不動産取得税の新築軽減措置でこれだけ納税額が変わる!

マイホームの購入には『税金』がかならずつきもの。
でも『税金』の話って、理解しようと思ってもなんだか難しくて、ついつい敬遠しがちですよね。

新築を購入したほうが税金が安くなる「軽減措置」って何?
同じマイホームでも、購入する時期・購入するモノによって納める税金が変わってくるの?
いろいろと覚えることがありそうで大変…。

そんな方のために、「不動産取得税」について、気になる計算方法と、場合によってどれだけ納税額が変わってくるかを、できるだけ分かりやすく解説させていただきます!

※今回は、新築の不動産に限っての解説記事となっております。

1.これで自分でもできる!不動産取得税の計算方法

不動産取得税は土地・建物を売買・新築・増改築・贈与・交換等(相続は非課税)した場合に、都道府県が課税する地方税です。
不動産の課税対象は大きく分けて2つ、「土地」「建物」それぞれに対しての課税となります。
「土地」「建物」それぞれに計算をして税額を算出していくようになります。

1-1 一般的な不動産取得税の計算方法

まずは、不動産取得税を算出する公式を確認しましょう!
税金の算出方法には必ず公式があり、不動産取得税を計算するもととなる数字は、[1]固定資産税評価額[2]税率の2つです。
新築取得に際しての軽減措置は、これらの固定資産税評価額からの一定の額が控除になったり、税率が軽減されたりします。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法

[1] 固定資産税評価額とは

固定資産税の課税の基準となる土地・建物の評価額のこと。
固定資産税評価額は、役所にある『固定資産税台帳』に登録されています。

固定資産税評価額の調べ方は下記の3通りです。

    1. 固定資産税課税明細書(納付書)を見る ※送られてくるもの
      ⇒市町村によって多少異なりますが、『価格』や『評価額』の欄に記載された数字が固定資産税評価額となります。
       
    2. 固定資産税評価証明書を取得 ※所有している物件の所在地の役所にて発行できるもの
      ⇒発行には数百円の手数料がかかります。
       
    3. 固定資産課税台帳の閲覧・縦覧 ※所有している物件の所在地の役所にて閲覧できるもの
      ⇒土地・家屋について固定資産課税台帳に記載された事項を無料で確認することができます。
       ※閲覧できる方は、納税者本人や本人から委任を受けた者等、一定の方に限られます。
[2]税率について

不動産取得税の税率は下記の通りです。

不動産取得日 税率
土地 家屋
住宅 住宅以外
2021年3月31日までの取得 3% 3% 4%

特例により、土地・住宅の家屋の取得に関しては、税率4%→3%に軽減されております。

1-2 新築の軽減措置を理解しよう【建物編】

不動産取得税が不要となる目安は「建物の固定資産税評価額が1,200万円以下」

建物の固定資産税が不要となる一つの基準として、建物の固定資産税評価額が『1,200万円以下』であるかどうかが挙げられます。
下記の公式にあるように、新築住宅における【建物】の軽減措置として、建物の固定資産税評価額から1,200万円を控除することができるからです。
つまり、固定資産税評価額が1,200万円以下であれば、軽減措置の控除額と相殺する形となり、建物の不動産取得税は不要ということになるのです。

<新築住宅における【建物】の軽減措置>
固定資産税評価額から1,200万円控除

新築住宅における【建物】の軽減措置―固定資産税評価額から1,200万円控除

軽減措置を受けるための【建物】の要件

  • 自己居住用・セカンドハウス・賃貸用マンション
  • 床面積:50㎡以上240㎡以下 (戸建て以外の貸家⇒40㎡以上240㎡以下)

1-3 新築の軽減措置を理解しよう【土地編】

土地の固定資産税評価額は半分に、軽減額を算出しよう!

土地は、建物のように不動産取得税がかからない基準となる控除額がありません。
しかし土地の不動産取得税は、固定資産税の評価額を半分にして計算します。

そして土地の不動産取得税では『軽減額』を求めることが重要です。
この『軽減額』は、[1]土地の1㎡あたりの評価額 [2]土地の上に建てる建物の床面積、この2点の情報が必要となります。
それでは公式を見てみましょう!

<新築住宅における【土地】の軽減措置>

新築住宅における【土地】の軽減措置
※軽減額は[1]・[2]のいずれかが大きい金額
  [1]45,000円
  [2]土地1㎡あたりの評価額×1/2×(延べ床面積×2)※×3%
    ※200㎡が限度

軽減措置を受けるための【土地】の要件 ★取得時期が重要!!

  1. 土地と特例適用住宅を同時に取得
  2. 土地を取得後3年以内に特例適用住宅を新築
  3. 特例適用住宅を新築または取得後1年以内にその土地を取得した場合
    ※特例適用住宅とは…軽減措置を受ける為の要件を満たした【建物】

1-4 比較表で比べてみよう

上記のような新築の軽減措置を受けた場合と、軽減措置を受けない場合とでは、納める不動産取得税が大きく変わってきます。
今回のモデルケースでは、約50万円程の差が出る結果となりました。
モデルケースの比較表で、その差を確認してみましょう!

【モデルケース】

  • 建物:床面積90㎡、固定資産税評価額1,200万円
  • 土地:面積150㎡、固定資産税評価額1,200万円

モデルケースの比較表
※1 軽減額の算出方法:1,200万円÷150㎡×1/2×(90㎡×2)×3%=216,000円

上記のように、建物・土地同じ固定資産税評価額であった場合でも、新築とそうでない場合とでは54万円の納税額の差となります。

2.軽減措置を受けるためには、取得後申告が必要。不動産取得税の申告方法

不動産取得税の申告方法
不動産取得税は、売買・交換・贈与・新築・増改築で『土地』『建物』を取得したものに対して課税される税金です。
前述のような軽減措置を受け、少しでも納める税金を少なくする為には、申告をする必要があります。
ここでは申告方法についてお伝えいたします。

2-1 軽減措置の申告期限は取得から60日以内が目安!

都道府県によって、申告方法は異なるようですが、基本的には取得後60日以内に、管轄の都道府県に対して、「不動産取得税課税標準の特例適用申請書」を提出することにより、軽減措置の申請をするようです。
この際に必要となってくる書類は以下のようなものです。

  • 不動産売買契約書
  • 最終代金領収書
  • 登記事項証明書
  • 平面図

2-2 取得後3~6ヶ月以内が目安!不動産取得税の課税時期と納税方法

都道府県によって異なりますが、一般的に不動産を取得後3~6ヶ月以内で『納税通知書』が届き、その通知書に納税期限が記されています
基本的には数週間以内の期限が設定されていて、金融機関やコンビニからの納税手続きができるようになっているようです。

3.まとめ

知りたいけどなかなか敷居が高い税金のコト。
でも知っているのと知らないのとでは、数十万円の単位で税金が変わることもあります。
マイホームの購入には税金が必ずつきものです。
この機会に、いろんな税金のコト、勉強してみませんか?

今回の記事でお伝えしたように、不動産取得税の計算方法は大変複雑です。
一番確実なのは、最寄りの税務署で話を聞いたり、税理士さんにご相談されることです。
自分だけで判断せずに、専門家の力を借りることをオススメします。

アルファジャーナルではこの他にも税金関係の記事を掲載しております。
「お金のこと」カテゴリの記事をぜひご参照くださいませ。

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