自分に合った生活を! ~転勤族のマイホーム購入で考えるべきポイント~

自分に合った生活を! ~転勤族のマイホーム購入で考えるべきポイント~

マイホームは検討したいけれど、「転勤があるから」という理由でなかなか購入に踏み切れない方もいらっしゃるかと思います。いつ?どこで?なにを?など、自分たちの今後の生活プランを考えていくことが大事ですが、数年先どこにいるのかもわからないとなると、悩むのも当然ですよね。
しかし、転勤族=マイホームを持てないとうことはもちろんありませんし、これからの家族生活を考え、少しでも早めに手を打っておくことも重要なのがマイホーム購入です。

今回は、転勤族の方にとってのマイホーム選びのお役立ち情報をお伝えできればと思います。

転勤族がマイホームを考える理由

転勤族がマイホームを考える理由

賃貸住宅生活への抵抗 or 今の住まいに不満

マイホームを購入するにあたっては、「今の生活・今の住まいの不満を改善したい」というところから住宅を検討される方が多いように思います。もちろんこれは「転勤族」に限ったことではありませんが、様々な角度から「住まいの快適さ」を求めていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

例えば、

  • このまま一生賃貸住宅生活で家賃を払い続けたくない、家賃がもったいない
  • 今の住宅は築年数が古く、使い勝手が悪い
  • 出産に伴い家族数が増え、手狭になってきた

などの理由からマイホームの検討をスタートされるケースが挙げられます。

気に入ったエリアで拠点を構えたい

転勤族とはいっても、転勤の「頻度」や「エリア」は人それぞれ違います。
例えば、転勤により様々な拠点で生活してきた方々はその度に

  • 前の家は今の家よりも○○が良かった
  • 街の規模が全然違う
  • 実家の近くだから友人も多く、生活しやすい

などの住まいの良し悪しを経験されたのではないでしょうか。これからも続く転勤による引越しを考えると、気に入ったエリアで拠点を構えておこうと思う方も多いですよね。

「単身赴任」という選択肢

筆者が普段、マンション営業という仕事を行う上で、転勤族のお客様からのお声が多いのが「単身赴任」という選択肢です。転勤がある故に、今度異動になったら自分だけで単身赴任しようかな?と考えられる方も多いようです。
ここでは、「単身赴任を選択されたお客様」、「単身赴任せずに、家族全員での移動を選択されたお客様」の理由を少しご紹介いたします。

~単身赴任を選択した場合の理由~

  • お子様が中学校・高校などの受験を控えており、今のタイミングでの移動が難しい
  • 今の住まいでの生活が長く、奥様・お子様ともに多くの友人ができた
  • お子様が学校(小・中・高問わず)に入学した後での転勤となるため、かわいそう

~単身赴任せず、家族全員での移動を選択した場合の理由~

  • 家族と離れてしまう。
  • 二重での生活になるため、生活費が余分にかかる

上記のようなお声をよく聞きます。
どちらも一長一短ありますが、時期・タイミングによっては単身赴任せざるをえない場合もありますので、単身赴任のタイミングでマイホームを購入し、奥様・お子様のための拠点を構えるという選択もありますよね。

転勤族がマイホームを購入するベストなタイミング3選

2.	転勤族がマイホームを購入するベストなタイミング3選

1.お子様の進学

お子様の進学のタイミングでマイホームを検討される方は多いのではないでしょうか。
保育園生、幼稚園生などのお子様が小さいときは比較的動きやすいですが、小学校入学以降、特に中学校や高校への進学時期は、受験やコミュニティの変化でお子様にもストレスを与えてしまいます。

そのため、お子様の進学をひかえている時期に転勤のタイミングが来てしまった方は、お子様の友人関係などのコミュニティが整っている地でマイホーム購入を考えることをオススメいたします
お子様が大きくなればなるほど転校への不安も大きくなっていくのが一般的です。もちろんマイホーム購入はとても大事なことですが、できるだけお子様に負担を与えないよう配慮することも大事です。

2.住宅ローンの返済年数 (借入年数が短くなり負担が増えない前に)

住宅ローンを組んでマイホームを購入される方にとっては、ローンの借入期間や月々の支払金額などは事前に考えておくべきポイントです。特にマイホームを購入した後の毎月のローン支払に関しては、できるだけ安く払い、負担を抑えたいというご希望がほとんどです。

借入期間や月々の支払い金額ついて、フラット35を例に簡単にご説明しますと、住宅ローンを組む際には「完済時の年齢が80歳を超えないこと」という年数(年齢)条件があります。例えば最長35年間の住宅ローンを組むためには、申込時の年齢が44歳以下であることが条件になってきます。
つまり、44歳を超えると35年間でローンを組むことができず月々の負担が重くなるのです。

「月々の家賃並の金額で購入後も支払っていきたい」「定年後に残債を残したくない」と思っている方や、「健康面で審査が通るのか不安」と感じている方は、できるだけお早めに購入されるのをオススメします。

年齢と住宅ローンの関係についてはこちらの記事も参考にしてください。
年齢は関係あるの?気になる住宅ローンのいろは!
住宅ローンを借りる年齢から考えるローン計画

3.会社からの家賃補助が無くなるタイミングで

現在は賃貸住宅、または社宅や寮にお住まいの方で、お勤め先から「家賃補助」が出ている方も多いのではないでしょうか。もちろん会社によって制度や規定は様々ですが、「住み始めて○○年を経過すると補助が無くなる」「○○歳を越えると補助がなくなる」ということもありますよね。
今までは家賃の負担が比較的少なかったため住宅購入を考えたことが無かった方も、補助がなくなり、全額自己負担となるととても勿体無く感じ、自然と住宅購入を考えるといったケースも筆者の経験上多く見受けられました。

今まで助けられてきた会社からの補助がなくなる時期を想定するとともに、上述の「お子様の進学」や「住宅ローンの返済年数」を踏まえた上でのマイホーム検討を筆者はオススメいたします。

転勤族ならではのマイホーム購入後の不安要素は?

3.	転勤族ならではのマイホーム購入後の不安要素は?

大きなお買い物であるマイホームだからこそ、晴れて入居を迎えたときの感動や満足感も大きなものになるでしょう。
しかし、転勤族の方々にとっては【マイホーム購入=転勤がなくなる】という訳ではありませんよね。
せっかく購入したのにどうしよう!という想いを持たれる方のために、万が一入居後に転勤になった場合を想定し、対策を考えてみましょう。

住み始めた後に転勤になったらマイホームはどうすればいい?

わかりやすく例を挙げてご説明しましょう。

例:
ご夫婦、お子様の3人家族。新築マンションを購入し、実際に新生活を始めたAさん。
マンションへの入居から半年後に他県への転勤が決まってしまいました。

こんなとき、想定される方法として以下の3項目をご紹介します。

[1]マンションを売却し、家族で転勤先に引っ越す

お子様の年齢にもよりますが、家族3人での生活を続けたいということであれば、まずは「売却」が選択肢の1つとして挙がるかと思います。

当然ながら、大きな決断をし、一度購入したマイホームを売却することは不安も残念さも大きなものになると思います。しかし、次の拠点でのマイホーム検討、今後の予算計画を考える上で売却は決してマイナスとなる選択ではありません。その時のエリア市場や他の物件の供給数、売却時期などによって分譲価格は多少変わるかもしれませんが、不動産を売却して得た資金※を元に、新たなマイホーム検討をスタートさせましょう!
売却にかかる購入費用は下記3-2でご紹介します。

※マイホームを売却した際の価格(または売却希望価格)と住宅ローンの残債を比較し、売却額がローンの残債に満たないときは、ローン完済のため資金の手出しが必要となる場合がございますのでご注意ください。

[2]マンションを賃貸に出し、家族で転勤先に引っ越す

[1] の「売却」と同様、転勤先でもご家族3人での生活を続けられるということは変わりません。
しかし、「売却」と大きく違うポイントは、「賃貸」に出した場合、その家の所有者(持ち主)はAさんのままということです。
持ち主であるAさん一家が転勤により住めなくなったとしても、その家を借りてくれる人がいれば当然ながら家賃が発生し、毎月家賃収入を得ることができます

※ただし、住宅ローンを利用している場合は注意しましょう。
住宅ローンは自ら居住することを目的として低金利での融資が受けられているため、賃貸に出すときは、まず金融機関への相談が必要です。金利の高いアパートローン等への変更や、一括返済などの対応が必要です。

[3]ご家族はマンションに住み続け、ご主人は単身赴任

1章でもご説明しましたが、お子様の年齢や学校への入学のタイミング等の理由によっては「単身赴任」という選択をされる方も多いように思います。奥様やお子様にとってはコミュニティを変えることなく今まで通りの生活ができることに加え、オートロック完備、管理人さんが常駐しているセキュリティ性能の高いマンションであれば、ご家族もより安心・安全に生活できますね。

しかし、注意点としましては2重生活(2つの拠点での生活)となるため、購入したマンションの住宅ローン支払いに加え、ご主人の転勤先での家賃や生活費がかかってしまいます。単純に今までよりも多くの生活費が必要となる可能性がある点は注意が必要ですね。
お勤め先の制度で補助等もあるかもしれませんので、単身赴任を選択される場合は一度生活設計を整理してみることをオススメします。

マイホームを売却する場合の必要経費

マイホームを売却するとは言っても、やはり費用はかかってしまいます。その不安を少しでも解消するため、売却の際の必要経費についても簡単にご説明いたします。

マイホームを売却する場合にかかる費用

1.【仲介手数料】

不動産の売買時、広告掲載など売却を手伝ってくれる不動産業者へ支払う費用です。
宅建業法で定められている仲介手数料の目安は、
【 (売買価格×3%+6万円)+消費税 】の式で算出された額となります。(※これが上限です)

例えば、〔売買価格2,000万円・消費税率8%〕の場合では、

 2,000万円×3%=600,000円
       ↓
 600,000円+60,000円=660,000円
       ↓
 660,000+消費税8%分(52,800円)=712,800円

売主は、不動産業者に対して712,800円の仲介手数料を支払うということになりますね。

※上記計算式に当てはめた際の仲介手数料金額となります(絶対にこの金額ということではありません)。
※宅地建物取引業法では、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換または貸借の代理又は媒介に関して受け取ることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところによる。」との規定があります。
法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、当然に上限額を請求できるということではありませんので、ご注意ください。

参考までに国土交通省が定める売買の際の報酬(手数料)の額は以下の通りです。

200万円以下の金額 100分の5.4
200万円を超え400万円以下の金額 100分の4.32
400万円を超える金額 100分の3.24

参考資料:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(国土交通省)

一般的には400万円を超える金額の売買価格がほとんどかと思いますので、上図の通り
(売買価格×3%+6万円)+消費税 の式で算出される額が手数料額の上限となります。

2.【契約印紙代】

買主が見つかり売買契約を交わす際、売買契約書に貼る収入印紙の代金です。
この印紙代は「売主負担」となります。
税額は売買価格により定められています。平成32年3月31日までの間に作成される不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書に関わる印紙税の税率は下表の「契約金額」欄に掲げる金額の区分に応じ、「軽減後の税率」欄の金額となりますので、参考にしてみてください。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

引用元:国税庁ホームページ>法令等>質疑応答事例>印紙税>建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置

3.【登記費用】…所有権移転登記費用・登記原因証明情報通知書・抵当権抹消登記費用 など

物件を売却する上では、所有者が変わったり、今まで不動産に設定されていた登記を抹消したりといった手続きが必要となります。

一般的にこれらの手続きは個人で行うのではなく、司法書士事務所へ委任するケースが多いのですが、司法書士事務所によって費用(報酬)が異なります。
一般的な相場の金額を下記にてご紹介しますので、参考にして頂くとともに、実際に売却される際は、司法書士に報酬額を事前確認いただくことをオススメします。

~登記関係費用の目安~(※物件価格2,000万円を売却した場合)

  • 所有権移転登記費用・・・約69,000円~109,000円
  • 登記原因証明情報通知書・・・約10,000円
  • 抵当権抹消費用・・・約12,000円~約32,000円
  • 住所移転登記費用・・・約12,000円~約32,000円

合計   約103,000円~約183,000円

マンション売却について詳しくは、「これで安心!マンション売却費用と流れの概要」の記事にて紹介しておりますので、参考にしてください。

ここを押さえよう! 転勤族のマイホーム選びの重要ポイント!

転勤族のマイホーム選びの重要ポイント

将来的に転勤になった際、売却や賃貸に出す可能性がある方は、いざそうなった時のリスクを考え、売りやすい、貸しやすい物件を選ぶのが得策でしょう。もちろん、これは絶対ということではありませんので、あくまでも参考までにご覧ください。

上記3章でもお伝えしましたが「賃貸」に出す場合には注意点がございます。
住宅ローンを利用している場合は、自ら居住することを目的として低金利での融資を受けているため、賃貸に出す場合はまず金融機関への相談が必要です。金利の高いアパートローン等への変更や、一括返済等の対応をすることになります。

立地・エリア選び

不動産には、立地・価格・間取りなど、物件によって異なるポイントが多々あります。そんな中で、筆者が転勤族の方にとって重要視して頂きたいポイントは「立地」です。
その理由は、転勤になり不動産を売却したり賃貸に出す場合、その物件を「欲しい」・「借りたい」と思う人が多い物件でないと、空き家になるリスクが生まれるからです。当然ながら空き家(誰も住んでない)期間は売却で得る資金も家賃収入もなく、自身の支払い等の負担が少なくなる訳でもありません。

そのため、この期間をいかに短くし、負担を軽くするかが重要なのです。
例えば、交通機関への近さや、買い物利便性の高さを求められることが多いため、都心部・駅近く・大型商業施設近郊の物件などは人気が高まります。
もちろん自分たちが住む上でも生活がより快適になることが重要なので、自分のための立地選びは大事ですが、将来的に「売る」・「貸す」という可能性があるのであれば、他の方からみても良い条件の物件を購入することをオススメします。

将来的な賃貸・売却を見据えた間取り選び

マンション、一戸建てに関わらず、貸しやすい・売りやすいポイントはあります。一般的には誰向けの物件かによって運用性も変わってきますので、ここではマンションで主流の2つの間取りプランでご説明いたします。

3LDK→ファミリー向けタイプ

ファミリー世帯に人気のタイプはやはり3LDKといえるでしょう。
家族構成としては大人2人+子ども1人または2人の「3人~4人家族」に最も適しているのは3LDKだと筆者は考えます。
家族構成の変化(お子様が産まれ人数が増える・お子様が独立し人数が減る)にも柔軟に対応でき、かつ無駄な部屋がないといったメリットがあるため、需要は高いといえます。

2LDK→1人・2人家族向けタイプ

1人・2人家族の小家族世帯は2LDKを求めることが多いのではないでしょうか。
広さにもよりますが、1人・2人世帯、さらにはお子様のいらっしゃる3人家族くらいまでは快適生活が送れるプランかと思います。
特に賃貸として貸し出すことを想定するのであれば、筆者の経験上、転勤族の単身世帯または小家族世帯が借りてくれるケースもあるでしょう。

まとめ

マイホーム購入は転勤族に限らず、人生において非常に大きなお買い物になります。
購入することで自分たちの拠点を構えることができ、快適な生活を送れる反面、もしまた転勤になったら家はどうしよう?という不安も出てきます。

しかし、転勤を理由に購入を先延ばしにしてしまうと、マイホームを持つタイミングを失い、現状維持の生活を変えることができないかもしれません。
家族のためや仕事のためなどマイホームを持つ理由は様々ですが、転勤=購入しないのではなく転勤族だからこそ、少しでも早く拠点を構えることをオススメいたします。

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