【マンション売却の流れ】手続きに関する7ステップと注意点を解説します

「今のマンションが狭くなってきたから、売却して戸建てに住み替えたい」「老齢の両親が施設に入ることになったので、両親が住んでいたマンションを売却したい」となったとき、なにから始めればいいのか分からなかったり、うまく売却できるか不安をいだく方も多いと思います。

マンションの売却は一見難しくて複雑に思えますが、実はいたってシンプルです。あらかじめ手続きの流れや注意点を知っておけば、さらにスムーズかつ好条件での売却につながることも期待できます。
そこでこの記事では、マンション売却時の手順を7ステップに分けて、それぞれで準備しておくこと・行うこと・注意点を解説します。売却を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

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ステップ1.売却前の準備

マンションの売却を考え始めたら、不動産会社から聞かれることを、確認し答えられるように準備しておく必要があります。
わからないことや紛失している書類があったら、不動産会社に相談して対応策を教えてもらいましょう。

売却するマンションに関して確認しておくこと

売却する時期

いつまでに売却したいのか、時期はある程度決めておきましょう。売却したい時期によっては、方法が変わることがあります。

周辺の相場

売却を依頼した不動産会社が査定価格を提示しますが、ご自身であらかじめ相場を確認しておけば、その査定価格が妥当かどうかを判断することができます。不動産ポータルサイトを検索して、周辺のマンションや築年数の近いマンションの情報から相場を理解しておきましょう。

ローンの残債

住宅ローンが残っている場合は、その金額を確認しておきましょう。残債よりも低い価格でマンションを売り出してしまうと、金融機関がマンションを担保に設定する抵当権を消すことができない場合もあります。

リフォーム・修繕の履歴

いつ頃、どの箇所に不具合が出て修繕やリフォームをしたのか書き出しておきましょう。査定価格にプラスになることもあるので、不動産会社には積極的にアピールしましょう。

事前に準備しておくもの

マンションの間取り図

分譲時と現状に相違がないか、修繕やリフォームによる変更箇所がないかの確認をするために必要です。

固定資産税・都市計画税の納税通知書

固定資産税等の納税通知書には、年間の税額やマンションの評価額が記載されています。固定資産税等の日割計算、買主の登記費用の計算等、マンション売却の際には必要な書類です。


ステップ2.査定依頼

準備ができたら、不動産会社にマンションの査定を依頼しましょう。依頼方法は電話のほか、近年ではインターネット経由が主流となっています。
査定では、不動産会社が近隣の事例やお部屋の状況を確認し、価格が提案されます。

査定を依頼する不動産会社の選び方

マンション売却の実績がある会社

不動産ポータルサイトやインターネット検索で売り出し中のマンションを探し、その情報を出稿している不動産会社を調べましょう。
複数のマンションを取り扱っている不動産会社は、マンションの取引にも慣れています。

購入希望者の情報を持っている会社

同じマンション内や、同じエリア内で売りマンションが出ている場合は、その取扱い会社も調べましょう。周辺でマンションを探しているお客様の情報を持っていることが多く、早期に好条件での成約が期待できます。

対応が丁寧で親切な会社

情報の掲載の仕方が丁寧な会社を選びましょう。
写真の撮り方(部屋やマンションの様子がよく分かるかどうか)や掲載している枚数(様々な角度や場所の写真を複数枚掲載しているかどうか)、担当者からのコメント内容(分かりやすく説明されているか)を見るのがポイントです。

査定は複数の不動産会社に依頼する

査定を依頼するにあたっては、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

  1. 複数の会社から意見を聞くことができるから
    様々な査定価格を聞くことで、価格決定の選択肢が広がります。
  2. 不動産会社独自のサービス内容が確認できるから
    売主・買主の両方が安心して取引できるサービスを展開している会社があります。

ただし相場と大きくかけ離れた高い価格で査定する会社もあるため、注意が必要です。査定価格は売却を開始する価格の目安であって、実際にその価格で売却できるとは限りません。ご自身で事前に調べておいた相場をもとに、見極めることが大切です。

また早急な結論を迫ってきたり、結論を出すまで連絡をし続けてきたりする会社もあるようです。その会社に売却を任せる気がない場合は、はっきりと断りましょう。

売却方法を選ぶ

売却方法には、仲介と買い取りの2種類があります。

仲介

不動産会社が購入希望者を探し、売主・買主の間に入って条件を整え、売却する方法です。時間がかかっても高値、または市場の相場で売りたい方におすすめです。

メリット
  • 買い取りよりも高値で売却できる
デメリット
  • いつ売却できるかわからない
  • 室内や設備に不具合が発見されたら、売却後に責任を負わなければいけない場合がある
  • 手間がかかる(内覧の対応・日程調整等)

買い取り

不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法です。すぐにお金が必要な方、売却していることを周りに知られたくない方におすすめです。

メリット
  • 周囲に知られず、確実に売却できる
  • 仲介手数料(成約価格の3%+6万円+税金)が不要
  • 室内や設備の不具合の責任を負わなくていい(あなぶき不動産流通の場合)
デメリット
  • 相場よりも価格が安くなる

ステップ3.媒介契約の締結

「媒介契約」とは、不動産会社に売却を任せる契約のこと。不動産会社が売却活動を始めるための重要なステップです。

媒介契約の種類を決定する

媒介契約には次の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

専属専任媒介契約および専任媒介契約は、窓口がひとつなので広告活動の範囲に限りがある一方、複数の会社から連絡が入るなどの煩わしさがありません。また規定の期間内に指定流通機構(レインズ)への登録義務があるため、全国の不動産会社から情報の閲覧が可能になり、多くの人に情報を届けることができるようになります。
活動の報告義務も1週間に1回以上(専属専任媒介契約)または2週間に1回以上(専任媒介契約)と定められているので、売却状況を定期的に知ることができて安心です。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼が可能である一方で、それぞれの会社からバラバラに連絡が入るという煩わしさも発生します。また指定流通機構(レインズ)への登録義務および売却活動の報告義務がないので、他の不動産会社との情報共有ができず売却状況も把握しづらいというデメリットがあります。

指定流通機構(レインズ)とは

宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構の通称、および運営しているコンピュータネットワークシステムのこと。会員となっている不動産会社は、このシステムに登録されたすべての情報を閲覧することが可能になります。
他の不動産会社が取り扱っている物件でも購入希望者に紹介できるので、成約の確率が上がることが期待できます。

媒介契約締結に関する書類を作成する

媒介契約を締結する際、媒介契約書に加えて次の3つの書類への記載が必要です。

建物状況調査の質問票

建物状況調査は必ずしも実施する必要はありません(ただし、最近では建物診断の重要性が高まっています)。
売主は以下の3つから選ぶことができます。

  1. 売主が費用を負担して実施
  2. 買主が費用を負担する場合、実施に協力
  3. 実施することを希望しない

建物状況調査(インスペクション)とは

宅地建物取引業法に基づき国土交通省が定めた基準で行う検査です。
費用は約5〜8万円程度が目安(※調査費用は各調査実施者により異なります)。検査を行いひび割れや雨漏り等の劣化がないと判断された場合、購入希望者に安心感を与えられるメリットがあります。
詳細は国土交通省 住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイトでご確認ください。

物件状況報告書

売却予定の物件に関して、売主が知っている事柄を買主に告知する書類です。以下の3項目に関する事柄を記載します。

  1. 周辺施設(近隣の建築計画や生活に影響を及ぼす施設の有無)
  2. マンション全体(事件や事故の有無)
  3. マンションの部屋(給排水管の故障の有無)

設備表

部屋にある設備の有無と不具合について記載します。エアコンや照明を置いていきたい場合は、その内容も記載しておきましょう。

物件状況報告書や設備表の内容によっては、マンションの査定価格にマイナスの影響が出ることもあります。しかし、知っていて伝えないことの方が、後々問題となる可能性があります。
売却後のリスクを避けるために、マンションのことで知っている情報は全て不動産会社に伝えておきましょう。

価格を決める

価格に反映される要素は3つあります。

  1. 周辺の相場、競合物件の有無
  2. 需要
  3. 部屋の状態

売り出し価格は、売主の希望価格から開始します。しかし相場と大きくかけ離れた価格での売り出しをすると、買い手が付かず、売却活動が長期化することもあります。
販売が長期化すると物件そのもののイメージダウンにつながることもあるので、売却までの期間と価格のどちらを優先するのか、不動産会社とよく話し合いましょう。


ステップ4.売却活動の開始

マンションの売り出し価格に合意し、媒介契約を締結すれば、いよいよ売却活動の始まりです。具体的には、インターネットや紙面の広告を通して集客をし、購入希望者を部屋に案内(内覧)します。
インターネット上に物件の情報を掲載したり広告を出すと、問い合わせや成約の確率は上がります。しかし「売却していることを周りの人に知られたくない」「居住中なのでインターネット広告への掲載は避けてほしい」といった事情・要望がある場合は、事前に不動産会社に相談しておきましょう。

内覧の時に好印象を与えるポイント

購入希望者が内覧するのは、たいていの場合1度きりです。その際に好印象を与えるポイントを説明します。

  • カーテンを開けておく(日中の場合)
    カーテンは開けておいて、日当たりの良さ・眺望の良さをアピールしましょう。
  • 簡単に掃除しておく
    毎回ハウスクリーニングを行う必要はありませんが、水回りの清掃や、床面に掃除機だけでもかけておきましょう。玄関の扉を開いた時の印象が変わります。
  • 収納スペースを片付けておく
    居住中の場合、購入希望者は遠慮してクローゼットの中や引き出しを開けられないことが多いです。空にする必要はありませんが、見られても大丈夫な程度に整頓しておきましょう。
    また、どうしても見られたくない場所や部屋がある場合は、事前に不動産会社に伝えておきましょう。
  • スリッパを用意する
    特に夏場は、裸足で来てしまう購入希望者がいます。靴下を持参してその場で履いてくれる方もいますが、お互いが快適に過ごせるようスリッパを用意しておきましょう。

必要に応じてリフォームや修繕を行う

基本的に、売主負担でのリフォームは不要です。現状のまま購入してもらい、必要であれば買主の好きなようにリフォームすることが一般的です。

ただし設備の不具合等による軽微な修繕(使用するための最小限の修繕)はお願いされることがあります。お互いが気持ちよく取引できるよう、対応しましょう。

買主から購入申込書を受け取る

購入希望者から不動産会社を通して購入申込書を受け取る機会があります。
この時、価格の交渉が入ることもあります。複数の購入希望者が同時に検討していることもあるので、不動産会社に状況を確認し、慎重に判断しましょう。


ステップ5.売買契約の締結

売買契約は売主と買主の間で締結される契約で、「売ります」「買います」という意思を正式に書面で交わします。契約締結後は法的な拘束力が発生するため、契約書類の内容には十分注意しましょう。
買主から購入申込書を受け取り、価格・その他条件に合意した後に売買契約を締結します。このときに、買主から手付金を受け取ります。手付金は価格の1割程度が一般的で、成約価格の一部に充てられますが、買主の状況(全額ローンで購入するなど)によって異なります。

準備するもの

  • 本人確認書類(運転免許証、パスポート、保険証等)
  • 認印
  • 契約書に貼付する印紙
  • 仲介手数料の半金

売買契約時に発生する費用

印紙税

記載された契約金額税額
10万円を超え50万円以下のもの200円
50万円を超え100万円以下のもの500円
100万円を超え500万円以下のもの1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの3万円
1億円を超え5億円以下のもの6万円
5億円を超え10億円以下のもの16万円
10億円を超え50億円以下のもの32万円
50億円を超えるもの48万円

データ出典:国税庁『No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置』
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書については、印紙税の税額が軽減されます。上図は軽減後の税額。

例えば、マンションを2,500万円で売却する場合は、売買契約書に1万円の収入印紙の貼付が必要になります。

仲介手数料

仲介手数料の法定上限

取引価格仲介手数料
200万円以下取引額の5%+消費税
200万円超~400万円以下取引額の4%+2万円+消費税
400万円超取引額の3%+6万円+消費税

例えばマンションを2,500万円で売却する場合、手数料の上限は以下のようになります。

2,500万円×3%+6万円+消費税=891,000円

基本的には、売買契約時にその半金分(ここでは、445,500円)を支払うことが多いです。
仲介手数料の支払い方法は、振込や現金支払い等、会社によってさまざまです。契約前に確認をしておきましょう。


ステップ6.マンションの引渡し

無事に売買契約の締結を終えたら、マンションの引渡しに向けて準備を進めていきます。
住宅ローンを返済中か支払いが終わっているかによって準備物が変わるので、ご自身の状況を把握しておきましょう。

「マンションの引渡し」で行うこと

マンションの引渡しは、以下の手順で実施します。

  1. 買主が、残代金を売主へ支払う
  2. ローンを完済して、マンションの所有権を売主から買主に移転する
  3. カギを引き渡す

引き渡しは買主が融資を受ける銀行、または売主の住宅ローンを返済する銀行の応接室で行うことが多いです。売主・買主に加えて、各銀行の融資担当者や司法書士、不動産会社の担当者が同席します。

引渡しに向けて準備すること

新居への引っ越し

売買契約締結後は、新居にお引越しをしてください。
引渡しの期日が数か月後の場合は、お部屋に傷や汚れをつけないよう、丁寧に生活をしましょう。設備の破損には十分注意してください。場合によっては、売主の負担で修繕する必要があります。

ライフラインの解約

ライフラインとは、電気・ガス・水道といった、生活に必要な整備のことです。マンションの引渡し日までに、各会社へ解約の連絡を入れましょう。

  • 電気:契約中の電力会社
  • ガス:契約中のガス会社
  • 水道:マンションの管理会社又は水道局

抵当権の抹消

マンションを売却する際は、必ず抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消にあたっては、住宅ローンの完済が条件となります。銀行側の準備があるので、引渡し日が決まったら速やかに連絡をして対応してもらいましょう。
また住宅ローンの完済には手数料がかかる場合もあります。事前に確認をしましょう。

準備するもの

  • 実印、認印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記識別情報(権利証)
  • 本人確認書類(免許証・パスポート・保険証等)
  • 登記費用
  • 仲介手数料の残金
  • 建物の鍵
  • マンションの書類(管理規約、総会の議事録等)
  • 住宅ローン引き落とし口座の通帳、銀行届出印

上記以外にも、取引によっては必要になるものがある場合があります。事前に不動産会社に確認しましょう。

受け取る金銭

  • 売買の残代金
  • 固定資産税等の日割清算金
  • 管理費、修繕積立金、専用庭等の日割清算金

決済時には全額振り込みで受け取るか、一部現金で受け取るか決めておきましょう。


ステップ7.確定申告

マンション売却で一時的に収入があった場合は、個別に確定申告をする必要があります。損失があった方も、一定の要件を満たす場合は他の所得との損益通算ができます。
確定申告は、毎年2月中旬から3月中旬に行います。住宅を売却した場合の特例もありますので、詳細はお近くの税務署に確認をしましょう。


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