住宅購入を検討した時に説明を受ける「不動産取得税」。
不動産取得税とは、一言で言うと「建物や土地などの不動産を取得した際にかかる税金」のことで、不動産取得日から半年～1年後くらいのタイミングで支払う必要があります。
※不動産取得税は非課税となる場合・控除の結果0円となる場合もあります。
つまり、家は購入するときだけでなく、実際に住み始めた後にもお金がかかるということです。
このことは、住宅購入の打ち合わせ時に説明を受けてはじめて知ったという人も多いのではないでしょうか。
今回は、新築マンション販売を担当している筆者が、「不動産取得税とは何か」から「不動産取得税がかかる場合とかからない場合」「不動産取得税以外にもある、住宅購入後にかかる税金」まで、幅広く解説します。
＜この記事で分かること＞
- 不動産取得税とは何か
- ［ケース別］不動産取得税の納税額の目安
- 不動産取得税以外の住宅購入後にかかる税金とは
住宅購入後にかかる税金を確認して、ぜひ住宅検討の参考にしてください。
※本文は、2021年6月時点で施行されている法令に基づき作成しており、今後変更される可能性があります。
※この記事では、居住用の建物・土地を購入した時にかかる税金について解説しています。
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1.不動産取得税とは、建物や土地を取得した際にかかってくる税金
「不動産取得税」について、皆さんはどのくらいご存知でしょうか？
冒頭でも説明している通り、不動産取得税とは「建物や土地などの不動産を取得した際にかかってくる税金」で、取得後1度だけ納める必要があります。
地方税なので、納税先は都道府県となります。
※この場合の取得は購入・贈与・家屋の増築を指します。
不動産取得税の税率と軽減措置
不動産取得税の税率は、「建物と土地それぞれの固定資産税評価額」に対して4%です。
ただし、2021年11月現在ではそれぞれ税率が3%に軽減される特例※が適用されます。
※2024年3月31日までに住宅・土地を取得した場合に限る。
※住宅・土地のみの軽減措置。住宅以外の建物は除く。
さらに、新築住宅・中古住宅それぞれで一定の要件を満たした不動産では控除を受けることができるので、不動産取得税はさらに減額することができます。控除の結果、0円になることもあります。
実際に不動産取得税がどのくらいの金額になるのかは、控除の要件と合わせて2章でケース別に解説します。
固定資産税評価額とは
不動産取得税の計算には、不動産を購入した取引額ではなく、「固定資産税評価額」を使います。
固定資産税評価額は、市町村役場の固定資産税の担当窓口、または都道府県税事務所の不動産取得税の担当窓口に確認すれば正確な金額を確認することができます。
実際の不動産が売買される価格（地価公示価格等）の70％程度となるのが一般的です。
不動産取得税納付の手続き
不動産取得税は不動産取得後に1度だけ支払う税金です。地方税なので、納付期限など細かい手続きは自治体により異なります。
ここでは一般的な流れを紹介しますが、詳細は都道府県税事務所に問い合せたり、住宅購入時の担当者に聞いたりして確認しておくことをおすすめします。
なお、ここでいう「住宅取得」は、決済して所有権を移転または保存登記をしたタイミングのことで、引っ越しして住み始めたタイミングではないのでご注意ください。
※未登記の場合でも課税対象にはなります。
［1］都道府県税事務所に申告（住宅取得後1～2ヶ月までが目安）
住宅取得後、まず取得した不動産のある自治体の、都道府県税事務所に届け出を行う必要があります。都道府県税事務所の窓口やwebサイトで不動産取得税申告書を入手し、必要事項を記入して提出するだけです。
この時に必要な書類は3章にて紹介いたします。
この申告をしておくことで不動産収得税の納付書が控除後の金額で届くようになりますので、重要な手続きです。
提出期日は自治体によって違いますが、一般的には1～2ヶ月以内です。
［2］不動産取得税の納付書が届いたら納税（住宅取得後半年～1年が目安）
申告後概ね半年～1年くらいで自治体が固定資産税評価額を決定し、不動産取得税の納付書を納税者に送付します。
この納付書が届いてから、不動産取得税を納税することになります。
納付書が届くタイミングは都道府県によって異なります。支払い時期を把握しておきたい人は、都道府県税事務所に問い合わせてみてください。なお、不動産取得税が0円の場合は、納付書が送られて来ないケースもあるので、合わせて確認しておくと良いでしょう。
納税期日は納付書に記載されています。支払い方法も自治体によって異なり、都道府県税事務所の窓口払いやコンビニ払い、クレジットカード払いなどが用意されていることがあります。
不動産取得税が課税されない場合
不動産取得税は取得したときの状況や物件・納税者の条件によって非課税になる場合があります。
具体的には、相続で取得した場合や、区画整理事業などの自治体の事情で転居するために土地を取得した場合などです。
詳しい条件はこちらの記事で説明しておりますので、参考にしてください。
また、税額が低い場合は免税されることがあります。その場合は不動産取得税の通知自体が来ないのが一般的です。
気になる場合は都道府県税事務所に問い合わせてみましょう。
2.［ケース別］不動産取得税の軽減措置と納税額の目安
それではいよいよ、実際の納税額をケース別に見てみましょう。
基本ケースの納税額（軽減措置を受けない場合）
最初に、軽減措置を適用しない場合の納税額を見てみます。
＜条件＞
- 2021年11月に居住用以外で土地・建物を取得
- 建物の固定資産税評価額：800万円
- 土地の固定資産税評価額：500万円
計算式
- 建物：800万円×3%＝24万円
- 土地：500万円×3%＝15万円
合計：39万円
家を買った後に、追加でかなりの税金がかかりますね。
それでは、軽減措置が適用された場合の金額を見ていきましょう。
［1］新築マンションでの軽減措置と納税額
軽減措置の要件
建物
新築物件の場合は、下記の表の要件を満たす場合、軽減措置が適用されます。
| 住宅の区分 | 床面積(住宅用倉庫、物置等を含む) | |
|---|---|---|
| 共同住宅・マンション | 賃貸用 | 40㎡以上、240㎡以下※1戸あたりの面積 |
| 居住用 | 50㎡以上、240㎡以下 | |
ここで使われる床面積は「現況床面積」または「課税床面積」と呼ばれるもので、専有部分（住戸）の内法面積にマンションの共用部分を戸数で按分した面積を足したものです。パンフレットや図面集に記載されている住戸の床面積だけで判断してしまわないよう注意しましょう。
床面積の考え方は、こちらの記事を参考にしてください。
土地
新築未使用の住宅と土地を購入する場合、建物が軽減措置の要件を満たしている上で、下記の要件を満たしている必要があります。
- 新築未使用の建物とその土地を、建物の新築後1年以内に同じ人が取得すること
※新築後1年を経過した未使用住宅であっても、自己居住用で一定の要件を満たせば、軽減を受けることができます。詳しくは都道府県税事務所にお尋ねください。
つまり新築マンションの場合は、建物と土地を一緒に契約しているなら、建物が軽減措置の要件を満たしていれば土地も自動的に要件を満たしたことになります。
軽減措置適用後の納税額
＜条件＞
- 2021年11月に居住用に土地・建物を取得
- 建物の固定資産税評価額：800万円
- 建物の課税床面積：65㎡
- 土地の固定資産税評価額：500万円
- 土地面積：100㎡
計算式
- 建物：（800万円－800万円）×3%＝0円
- 土地：500万円×1/2×3%－97,500円＝－22,500円→0円
合計：0円
建物は、固定資産税評価額から1,200万円を控除（価格が1,200万円未満の場合はその額）することができます（「長期優良住宅」の認定がされていた場合は1,300万円となります）。
今回の例では、固定資産税評価額が1,200万円未満なので、同額の800万円を控除した計算式となっています。
土地に対する軽減措置は2種類あり、併用できます。
- 固定資産税評価額を1/2とする（2024年3月31日までに取得した場合）
- 下記A・Bのうちいずれか多い方の額が控除される
A：45,000円
B：（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（住宅の課税床面積×2）×3%
※課税床面積は200㎡まで
今回の例でいうと、2-Bは（500万円÷100㎡）×1/2×（65㎡×2）×3%＝97,500円となります。
AとBを比べた場合、Bの方が金額が高いので97,500円を控除しています。
［2］新築一戸建てでの軽減措置と納税額
新築一戸建ての場合、控除の計算式は新築マンションと同じなのですが、土地の取得と建築のタイミングによって、土地が軽減措置を受けられるかの判断が必要です。
なお、土地を購入した後に住宅を新築する場合は、猶予申請をすることで、条件を満たせば徴収猶予を受けられます。徴収猶予を受けられる場合は、建物分を納めるタイミングで土地分を納めることができますが、受けられない場合は土地分と住宅分を別々に納めることになります。
軽減措置の要件
建物
新築一戸建ての場合は、「床面積が50㎡以上、240㎡以下」の要件を満たす場合、軽減措置が適用されます。
ここで使われる床面積は「現況床面積」または「課税床面積」と呼ばれるもので、一戸建ての場合は居住スペースの他に物置や車庫なども含む点に注意しておきましょう。
土地
新築一戸建ての土地の場合、建物が軽減措置の要件を満たしている上で、下記のいずれかの要件を満たしている必要があります。
- 土地を取得した日から2年以内（2022年3月31日までに取得した場合は3年以内）に、その土地の上に建物を新築したとき
土地と住宅の取得者が異なる場合は、以下の条件で軽減対象になります。
・土地を取得した時が建物を新築するときまで引き続きその土地を所有している場合
・土地を取得した人がその土地を譲渡し、譲受人が譲渡人の土地の取得から3年以内に建物を新築した場合 - 土地を取得した人が、取得した日前1年以内に、その土地の上に建物を新築していたとき
つまり、大まかに言うとこのような基準で判断できます。
- 土地を購入後、建物を新築する場合
2年以内（2022年3月31日までに取得した場合は3年以内）に住宅を新築した場合は対象 - 土地付き新築住宅を購入する場合
土地と住宅の取得タイミングが同じなので対象 - 親族など他人所有の土地に住宅を新築した後に、土地を取得する場合
土地と住宅の取得タイミングの差が1年以内なら対象
軽減措置適用後の納税額
納税額の計算方法は新築マンションの場合と同じです。
＜条件＞
- 2021年11月に居住用に土地・建物を取得
- 建物の固定資産税評価額：800万円
- 建物の課税床面積：65㎡
- 土地の固定資産税評価額：500万円
- 土地面積：100㎡
計算式
- 建物：（800万円－800万円）×3%＝0円
- 土地：500万円×1/2×3%－97,500円＝－22,500円→0円
合計：0円
建物は、固定資産税評価額から1,200万円を控除（価格が1,200万円未満の場合はその額）することができます（「長期優良住宅」の認定がされていた場合は1,300万円となります）。
今回の例では、固定資産税評価額が1,200万円未満なので、同額の800万円を控除した計算式となっています。
土地に対する軽減措置は2種類あり、併用できます。
- 固定資産税評価額を1/2とする（2024年3月31日までに取得した場合）
- 下記A・Bのうちいずれか多い方の額が控除される
A：45,000円
B：（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（住宅の課税床面積×2）×3%
※課税床面積は200㎡まで
今回の例でいうと、2-Bは（500万円÷100㎡）×1/2×（65㎡×2）×3%＝97,500円となります。
AとBを比べた場合、Bの方が金額が高いので97,500円を控除しています。
［3］中古マンション・中古一戸建てでの軽減措置と納税額
中古住宅の場合は、既築の建物を土地と一緒に取得するので、マンションでも一戸建てでも考え方や計算式は同じです。
軽減措置の要件
建物
中古物件の場合は、下記の要件をすべて満たす場合、軽減措置が適用されます。
- 取得した人が、自己の居住の用に供すること（取得した人自身が住むということです）
- 住宅の床面積（課税面積）が、50㎡以上240㎡以下である事（住宅用車庫、物置等を含む）
- 次のアからウのいずれかに該当すること
ア 昭和57年（1982年）1月1日以降に新築されたもの
イ 昭和56年（1981年）12月31日以前の新築分で、新耐震基準に適合していることが建築士等から証明されたもの（取得の日前2年以内に調査を受けたものに限ります。）
ウ 昭和56年（1981年）12月31日以前の新築分で、取得後、耐震改修を行い、新耐震基準に適合していることについて証明を受け、自己の居住の用に供した物（取得の日から6月以内に耐震改修を行う事・新耐震基準適合の証明を受けること・自己の居住の用に供することの全てを完了させたものに限ります）福岡県 県税情報「不動産取得税」より引用。斜体部分は筆者による補足
中古マンション・中古一戸建てでも、ここで使われる床面積は「現況床面積」または「課税床面積」と呼ばれるものです。マンションの場合は専有部分（住戸）の内法面積にマンションの共用部分を戸数で按分した面積を足したもの、戸建の場合も居住部分の延床面積だけでなく、車庫や倉庫などの面積も加えたものなので、広告に記載されている住戸の床面積で判断してしまわないよう注意してください。
土地
中古住宅の土地の場合、建物が軽減措置の要件を満たしている上で、下記の要件を満たしている必要があります。
土地を取得した人が、取得した日の前後1年の間に、その土地の上にある建物を取得したとき
（ただし、上記（建物の軽減措置要件）3.ウ（※）により軽減の適用を受ける住宅用の土地については、平成30年（2018年）4月1日以降の取得に限ります。）※昭和56年（1981年）12月31日以前の新築分で、取得後、耐震改修を行い、新耐震基準に適合していることについて証明を受け、自己の居住の用に供した物（取得の日から6月以内に耐震改修を行う事・新耐震基準適合の証明を受けること・自己の居住の用に供することの全てを完了させたものに限ります）
福岡県 県税情報「不動産取得税」より引用し。斜体部分は筆者による補足追記
2018年4月1日以降に建物と土地を一緒に契約している場合なら、建物が軽減措置の要件を満たしていれば土地も自動的に要件を満たしたことになります。
軽減措置適用後の納税額
＜条件＞
- 2021年11月に居住用に土地・建物を取得（所在地：福岡県内）
- 建物の固定資産税評価額：800万円
- 建物の課税床面積：65㎡
- 建物の新築年月：平成元年（1989年）1月
- 土地の固定資産税評価額：500万円
- 土地面積：100㎡
計算式
- 建物：（800万円－450万円）×3%＝10.5万円
- 土地：500万円×1/2×3%－97,500円＝－22,500円→0円
合計：10.5万円
建物は、新築された時期に応じた額が建物の固定資産税評価額から控除されます。
※控除額は、各都道府県で若干異なります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認ください。
今回の例では福岡県での例で計算しています。控除額は下記のようになります。
新築年月日 控除額 昭和57年1月1日から昭和60年6月30日 420万円 昭和60年7月1日から平成元年3月31日 450万円 平成元年4月1日から平成9年3月31日 1,000万円 平成9年4月1日から 1,200万円 福岡県 県税情報「不動産取得税」より引用
今回の例では、平成元年1月に新築された建物なので、固定資産税評価額から450万円を控除した計算式となっています。
土地に対する軽減措置は新築物件の場合と同じです。下記の2種類があり、併用できます。
- 固定資産税評価額を1/2とする（2024年3月31日までに取得した場合）
- 下記A・Bのうちいずれか多い方の額が控除される
A：45,000円
B：（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（住宅の課税床面積×2）×3%
※課税床面積は200㎡まで
今回の例でいうと、2-Bは（500万円÷100㎡）×1/2×（65㎡×2）×3%＝97,500円となります。
AとBを比べた場合、Bの方が金額が高いので97,500円を控除しています。
3.不動産取得税の申請に必要な書類
不動産取得税の軽減措置を受けることで、納税額はグッと変わるのがわかったと思います。
1章の手続きで紹介したとおり、不動産取得税の軽減措置を受けるためには、不動産取得後に申告を行う必要があります。
申告に必要な書類は自治体によって異なりますので、納税先の都道府県税事務所の窓口やwebサイトで確認しましょう。
一例として、福岡県での申告に必要な書類を記載します。
必要書類 新築住宅・土地 新築未使用住宅・土地
※新築マンション購入の場合など中古住宅・土地 1 不動産取得税申告書※1 要 要 要 2 不動産取得税減額申告書※1 要 要 要 3 取得した住宅に居住していることの証明書※2 不要 要※3 要※2 4 家屋の登記事項証明書※4 要 要 要 5 不動産取得税の納税通知書 要 要 要 6 耐震基準適合証明書※5 不要 不要 要 7 土地の登記の全部事項証明書(新築日以降に発行されたもの)※4・6 要 不要 不要 8 長期優良住宅の認定通知※7 要 要 不要 9 マイナンバーを確認するための書類等※8 要 要 要 10 口座振替願書 要※9 要※9 要※9 ※1 県税事務所等に備えてあります。
※2 住宅の所在地に住民登録がある場合は提出不要です。住民登録がない場合は、自治会長や管理組合長による申立書など居住を証明する任意の書類を提出してください。
※3 新築から1年以上経過している新築未使用住宅に限って注記2の例により提出してください。
※4 法務局で発行されます。既に発行されたものをお持ちの場合はその証明書を提出してください。（証明書の原本は、コピーの後お返しします。）
※5 3-3記載の「中古住宅の軽減されるための要件3.イ及びウ」に該当する場合に必要です。
※「中古住宅の軽減されるための要件3.イ及びウ」
昭和56年（1981年）12月31日以前の新築分で、取得後、耐震改修を行い、新耐震基準に適合していることについて証明を受け、自己の居住の用に供した物（取得の日から6月以内に耐震改修を行う事・新耐震基準適合の証明を受けること・自己の居住の用に供することの全てを完了させたものに限ります）。
※6 土地と家屋の所有者が異なる場合に必要です。
※7 長期優良住宅に対する軽減を申請する場合に必要です。
※8 平成28年1月以降マイナンバー制度の開始により必要です。
※9 すでにおさめられた税の還付について、口座への振り込みを希望される場合に必要です。福岡県 県税情報「不動産取得税」より引用。斜体部分は筆者による補足
たくさんの書類が必要ですね。
不動産取得税の申告を行うのは引っ越し直後などの忙しいタイミングになることが多いので、先に取得できる書類は用意しておくなどして、余裕を持って申告しましょう。
もしも期日までに不動産取得税申告書を提出できなかった場合でも、期日が過ぎた後でも申告書を受け付けてくれるケースが多いようなので、諦めずに都道府県税事務所に相談してみましょう。
4.不動産取得税以外にもかかる、住宅購入後の税金について
不動産取得税は住宅購入後に1度だけ納める税金です。
同じように、住宅を購入して住み始めてからかかる税金がありますのでまとめて解説します。
納税の通知が来た時に慌てないように、どんな税金をいつ納める必要があるのか把握しておきましょう。
4-1 固定資産税
固定資産税とは、土地や建物の不動産を所有している人に対して、その所在する市町村が課税する税金です。
毎年1月1日に固定資産税台帳に所有者として登録されている人に対して、納税通知書が送付されます。
納税は、一括か、年4回で分けて行えます。
固定資産税の軽減措置については、課税されることとなった年度から3年間（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間）、床面積が120㎡まで「建物」に対してかかる固定資産税が2分の1になります。
金額はお住まいになる地域や住宅の種類、広さによって変わります。
4-2 都市計画税
都市計画税とは、都市計画事業又は土地区画整理事業などに必要な費用に充てる目的で課税する市町村税です。
毎年1月1日に不動産を取得している人に課税されます。全ての不動産に課税されるわけではなく、市街化区域に不動産を所有している人に限られます。
4月から6月に納税通知書が届き、固定資産税と合わせて納める必要があります。
都市計画税は、土地と建物それぞれに課税され、税額は、原則として固定資産税評価額に税率（0.3％）をかけて計算されます。
土地にかかる都市計画税は、住宅1戸当たり200㎡までの部分の住宅用地には、固定資産税評価額の3分の1（課税標準額）に税率をかけて計算できるなどの軽減措置があります。なお、都市計画税について税率を0.3％より低くするなど、独自の軽減措置を行う市区町村もあります。
5.まとめ
不動産取得税の概要と軽減措置の効果、住宅購入後に納める不動産取得税以外の税金までを解説しました。
固定資産税や都市計画税と比べると、不動産取得税は耳慣れない税金かもしれませんが、数十万から、ときには数百万円まで課税されることになります。
しかし、軽減措置の対象物件であれば免税されることもありますので、申告は大切です。住宅購入後は忘れずに必要書類を集めて申告を行うようにしてください。
住まい購入に関わる税制・ローンの知識を深めたい方へ
住宅購入には、難しい専門用語や複雑な税制、手続きが関わっています。これからの専門知識を正しく理解するためには、日ごろから住宅販売に携わり、最新情報を取り扱っているプロのサポートが有効です。
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