不動産取得税は不動産を取得した際に一度だけ課税される税金です。
不動産を取得した後、しばらくして（一般的には取得後6ヶ月～1年半後）から各都道府県から「納税通知書」が届くため、驚く人が多くいらっしゃいます。
そこで今回は、自分でも簡単にできる不動産取得税の計算方法と軽減措置について、例を挙げてお伝えいたします。
相続により不動産を取得した場合は非課税となる
法定相続人による相続で不動産を取得した場合は、不動産取得税が非課税となります。法定相続人による相続であれば、取得ではなく「形式的な所有権の移動」として扱われます。
ただし、相続であっても相続人以外の人が遺言により特定の不動産を承継した場合（特定遺贈）は、不動産取得税が発生します
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不動産取得税の基本の方程式
不動産取得税は、土地や家屋の購入、交換や贈与での取得、家屋の建築（新築・増築・改築）等により不動産を取得した時に、「その不動産の所在する都道府県」が課す道府県税で、不動産を取得した時に一度だけ納めるものです。
不動産取得税を計算するために必要となるものは
- 課税標準額
- 税率
- 軽減措置（軽減税率、控除額）
の3つです。
これを元に以下の計算式で不動産取得税の税額を計算します。
各項目について解説します。
課税標準額
「課税標準額」は実際の取引金額ではなく、「固定資産税評価額」と呼ばれる固定資産税の基準となる土地や建物の評価額が用いられます。
固定資産税評価額では、都や各市町村がそれぞれの土地や建物について評価を行い、金額を決定します。評価額は固定資産税の納税通知書に記載されているほか、都や市町村役場に申請して固定資産課税台帳を閲覧して確認することができます。
実際の不動産が売買される価格（地価公示価格等）の70％程度となることが一般的です。
不動産取得税の税率
不動産取得税の税率は4％です。
ただし、土地と住宅用家屋を令和9年3月31日までに取得した場合は、税率3％に軽減されます。
| 土地 | 住宅用家屋 | 住宅以外の家屋 | |
| 税率 | 3％ | 3％ | 4％ |
不動産取得税の軽減措置
不動産取得税は、一定の要件を満たす場合に軽減措置が適用されます。取得する不動産の種類によって要件や軽減の内容が異なるため、確認しましょう。
新築住宅および、その敷地の税額の軽減
| 建物 | 特例の税額 | 課税標準額から1,200万円を控除 ※認定長期優良住宅の場合は、1,300万円を控除 |
|---|---|---|
| 軽減の要件 （増改築含む） | ●居住用建物（住宅）であること（自己居住用、セカンドハウス、賃貸用住宅） ●課税床面積が50㎡以上240㎡以下 ただし、賃貸用マンションは1戸あたり40㎡以上240㎡以下 | |
| 土地 | 特例の税額 | 不動産取得税=（固定資産税評価額×1/2×3%）－控除額（下記AかBの多い金額） A=45,000円 B＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200㎡限度））×3％ |
| 軽減の要件 | ●上記「建物」の軽減の要件を満たすこと ●取得から2年以内（令和8年3月31日までに取得した場合は3年以内）に建物を新築すること」または「土地を取得した人が、取得前1年以内に建物を新築していること |
中古住宅及びその敷地の税額の軽減
| 建物 | 特例の税額 | 課税標準額から一定金額を控除 ※控除額については、建築年月日によって異なります。また各都道府県によっても相違がある場合があります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認ください。 |
|---|---|---|
| 軽減の要件 | ●買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得 （賃貸用マンション<住宅用>は適用外） ●50㎡以上240㎡以下（課税床面積） ●次の各号のいずれかに該当するものであること [1]昭和57年1月1日以降に建築されたものであること （固定資産課税台帳に記載された新築日で判断） [2][1]に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること [3]新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること | |
| 土地 | 特例の税額 | 不動産取得税=（固定資産税評価額×1/2×3%）－控除額（下記AかBの多い金額） A=45,000円 B＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（200㎡限度））×3％ |
| 軽減の要件 | ●上記「建物」の軽減の要件を満たすこと ●土地を取得した人が、取得前後1年間の間に上記軽減措置適用となる住宅を取得したとき |
実際に不動産取得税を計算してみよう！
それでは実際に不動産取得税の計算をしてみましょう。
不動産取得税の軽減措置の申告をした場合としない場合を比較します。
令和6年6月1日に自己居住用の分譲マンションを購入。
建物の固定資産税評価額が1,500万円、土地の固定資産税評価額が2,500万円であった場合。
（条件：令和6年築、東京都の物件、課税床面積70㎡、共有持分土地面積50㎡）
※課税床面積＝専有部分+共用部分の共有持分の床面積、共有持分土地面積＝共有持分の土地面積。
軽減措置を受けるための申告をしない場合
<建物の不動産取得税>
計算式＝1,500万円×3％＝45万円
<土地の不動産取得税>
2,500万円×1/2×3%＝37.5万円
税額：82.5万
軽減措置を受けるための申告をした場合
<建物の不動産取得税>
計算式＝（1,500万円－1,200万円）×3％＝9万円
建物の不動産取得税は9万円になります。
<土地の不動産取得税>
計算式=（2,500万円×1/2×3％）－控除額（下記AかBの金額が多い方）
A＝45,000円
B＝(2,500万円/50㎡)×1/2×(70㎡×2)×3%＝105万円
※70㎡×2＝140㎡ゆえに200㎡以下のため問題なし
AかBのどちらか多い方が控除額になるので、土地の控除額は105万円になります。
そのため、土地の不動産取得税は0円 となります。
税額：9万円
同じマンションでも軽減措置を受けるための申告をするか、しないかで、金額の差がこんなにも出てしまうということです。ぜひ忘れずに手続きをしましょう。
5.まとめ：動画で解説
今回は不動産取得税について、お話しました。
不動産という大きなお買い物をしたあとに、たった一度だけ収めるものですが、目安となる金額がわからないと不安になるものです。
ご自分の取得した不動産が、軽減措置の適用があるかどうか、また目安の金額だけでもわかると、予め準備することができるのではないでしょうか。
↓こちらの記事の内容を動画でも分かりやすく解説しています↓
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