必見!自分でも簡単にできる、不動産取得税の計算方法を教えます

家と電卓

不動産取得税について、皆様はどのくらいご存知でしょうか。不動産を取得しようとしたときに、初めて耳にする人も多いのでは?
「不動産取得税」は、不動産を取得した後しばらくして(一般的には取得後6ヶ月~1年半後)新しい生活を楽しんでいる頃に各都道府県から「納税通知書」が届き驚かれる方も実際多くいらっしゃいます。
そこで今回は、自分でも簡単にできる不動産取得税の計算方法と軽減税率について、例を挙げてお伝えいたします。

1.不動産取得税の計算に必要な「3つの項」と、基本の方程式

不動産取得税は、土地や家屋を購入したり、交換や贈与で取得したり、家屋を建築(新築・増築・改築)したりして不動産を取得した時に、「その不動産の所在する都道府県」が課す税金(道府県税)で、市町村が毎年課税する固定資産税と違って、不動産を取得した時に一度だけ納めるものです。
(例外として、非課税になる場合もありますので、こちらは4章でご説明いたします。)

不動産取得税を計算するために必要となるものは

  1. 「固定資産税評価額」
  2. 「税率」
  3. 「節税になるための特例(控除額)」

の3つです。

※「固定資産税評価額」は各市町村がそれぞれの土地や建物について決めますが、市町村役場の固定資産税の担当窓口、または都道府県税事務所の不動産取得税の担当窓口に確認すれば正確な金額がわかります。
実際の不動産が売買される価格目安(地価公示価格等)の70%程を目安としています。

【基本の方程式】課税標準額×4%=不動産取得税

通常の場合、課税標準額は固定資産税評価額と一致しますが、特例があります。

新築住宅の場合:課税標準額=固定資産税評価額-1,200万円
認定長期優良住宅の場合:課税標準額=固定資産税評価額-1,300万円(2020年3月31日まで)
宅地を取得した場合:課税標準額=固定資産税評価額×1/2(2021年3月31日まで)

また土地および住宅については税率が3%に軽減されます(2021年3月31日まで)
その他「節税になるための特例(軽減措置)」があり、該当する場合には不動産取得税が軽減されます。こちらは、2章で詳しく説明いたします。

2.不動産取得税の軽減措置

軽減措置の適用がなければ数十万円になることもありますが、軽減措置の適用があれば不動産取得税はゼロ~数万円程度で済むケースもあります。
軽減措置は、不動産を取得してから通常60日以内(都道府県によって異なる) に、各都道府県の県税事務所に不動産取得税減額申告手続きを行えば適用されます ので、お忘れなくしていただきたいですね。

2-1.新築住宅および、その敷地の税額の軽減

建物 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額-1,200万円)×3%
軽減の要件
(増改築含む)
●居住用その他も含め、住宅全般に適用
(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション<住宅用>など)
●課税床面積が50㎡以上(戸建以外の貸家住宅は1戸あたり40㎡以上)240㎡以下
土地 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%
軽減の要件 ●上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
●取得から3年以内(2020年3月31日までの特例)に建物を新築すること(土地先行取得の場合)
●土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

2-2.認定長期優良住宅

建物 特例の内容 新築住宅の1,200万円控除に代えて、1,300万円とする(2020年3月31日までの特例)。

2-3.中古住宅及びその敷地の税額の軽減

建物 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額-※控除額※)×3%
※控除額については、各都道府県によって若干の相違があります。詳しくは不動産所在の各都道府県税事務所にご確認ください。
軽減の要件 ●買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得
(賃貸用マンション<住宅用>は適用外)
●50㎡以上240㎡以下(課税床面積)
●次の各号のいずれかに該当するものであること
[1]昭和57年1月1日以降に建築されたものであること
(固定資産課税台帳に記載された新築日で判断)
[2][1]に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること
[3]新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること
土地 特例の税額 不動産取得税=(固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記AかBの多い金額)
A=45,000円
B=(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%
軽減の要件 ●上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
●取得から1年以内にその土地上の建物を取得すること(土地先行取得の場合)
●土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること(建物建築先行の場合)

3.実際に不動産取得税を計算してみよう!

これで不動産取得税の計算に必要な「3つの項」の準備ができました。では計算式にあてはめて、実際に不動産取得税の計算をしてみましょう。
不動産取得税の軽減措置の申告をした場合としない場合を比較します。

<ケーススタディ>

2018年6月30日に自己居住用の分譲マンションを購入。

建物の固定資産税評価額が1,500万円、土地の固定資産税評価額が2,500万円であった場合。

(条件:2010年築、東京都の物件、課税床面積70㎡、共有持分土地面積50㎡)
※課税床面積=専有部分+共用部分の共有持分の床面積、共有持分土地面積=共有持分の土地面積。

3-1.軽減措置を受けるための申告をしない場合

<建物の不動産取得税>
計算式=1,500万円×3%=45万円

<土地の不動産取得税>
2,500万円×1/2×3%=37.5万円

答え・82.5万

3-2.軽減措置を受けるための申告をした場合

<建物の不動産取得税>
計算式=(1,500万円-1,200万円)×3%=9万円
建物の不動産取得税は9万円になります。

<土地の不動産取得税>
計算式=(2,500万円×1/2×3%)-控除額(下記AかBの金額が多い方)

A=45,000円
B=(2,500万円/50㎡)×1/2×(70㎡×2)×3%=105万円
※70㎡×2=140㎡ゆえに200㎡以下のため問題なし

AかBのどちらか多い方が控除額になるので、土地の控除額は105万円になります。
そのため、土地の不動産取得税は0円 となります。

答え・9万円

同じマンションでも軽減措置を受けるための申告をするか、しないかで、金額の差がこんなにも出てしまうということです。ぜひきちんと手続きをして、上手に節税をしましょう。

4.不動産取得税が非課税になる場合

4-1.相続で取得した場合

相続に伴う財産の所有者の変更については、不動産を取得した人に意思ではなく、亡くなった方の財産を権利上もらえたため取得したことになります。
よって、取得ではなく「形式的な所有権の移動」として扱うこととし、非課税になります。
尚、相続であっても相続人以外の方への遺贈(遺言を活用した相続)については、不動産取得税が発生します。

4-2.法人の合併、または一定の分割のよる取得の場合

法人が合併や、分割する際に土地の所有権が変更となりますが、その際は取得したわけではなく会社の実態に合わせて変更しただけですので、非課税となります。

4-3.学校法人、宗教法人などが本来の事業に用いる取得の場合

宗教法人が専らその本来の用に供する境内建物及び境内地、学校法人等がその設置する学校において直接保育または教育の用に供する不動産、社会福祉法人や医療法人などが社会福祉事業の用などに供するために取得した不動産などの場合は、公益を目的とする用途に使用する、と判断され、非課税とされています。

4-4.土地改良事業、土地区画整理事業の施工に伴う換地の取得

都道府県や市町村の事情において、区画整理をはじめとした本人の意思ではなく、政策が優先される場合があります。
この場合には、別の場所に土地を取得することになりますが、その際は理由を鑑みて非課税となります。

4-5.公共の用に供する道路などの用地の取得

「公共の用に供する道路」・「保安林」・「墓地」・「公共の用に供する運河」・「水道」等は、公共の用に供されること等を考慮して非課税とされています。

5.まとめ

今回は不動産取得税について、お話しました。
不動産という大きなお買い物をしたあとに、たった一度だけ収めるものですが、目安となる金額がわからないと不安になるものです。
ご自分の取得した不動産が、軽減措置の適用があるかどうか、また目安の金額だけでもわかると、予め準備することができるのではないでしょうか。

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