マイホームの購入で避けては通れない資金計画。
皆さまの中には、
「資金計画ってどんなものか分からないし…。」
「そもそも住宅ローンの仕組みを知らないし…。」
「難しい話は苦手だし…。」
と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
そこで私がお勧めする方法が、
「マイホームの資金計画は営業マンと一緒に考える」 ということです。
営業マンというと、物件の案内と購入手続をするのが仕事と思っている方も多いかもしれませんが、資金計画を考えるときには、税金や住宅ローンの知識が必要になるので、これらの知識も身に付けています。自分自身で学ぶより具体的にどのようなメリットが生まれてくるかを説明する前に、資金計画と住宅ローンについて簡単にご説明しておきます。
なおこちらの記事は私が今までに、マンションの営業マンとして「体験したことや聞いたこと、失敗したことや成功したこと」を参考に、皆様に「ここだけは後悔しない為に、知っておいてもらいたい！」という内容をまとめたシリーズ第2弾・資金計画編となります。
【シリーズ】”マイホーム 購入で後悔しない為に知っておきたい６つのポイント”
- 入居後のトラブルを回避するためには、どんな人が住むのかを理解することが大切。生活スタイルの違う人がお隣さんの場合は要注意！（前回記事）
- 住宅ローンの説明が分からない場合は、納得いくまで質問しよう。
「ライフスタイルに合った提案をしてくれているのか？」がポイント！（今回の記事） - モデルルームは、ハイグレードなオプションや高級感を出す変更工事がいっぱい。
間取りや広さ、窓や梁の大きさなどは確認が必要！ - 眺望重視の方は、周辺環境（周辺建物、電柱、電線、鉄塔など）をしっかり確認。
窓が透明ガラスだけでなく、網入ガラスの場合もあるので要確認！ - 営業マンの説明だけでなく、重要事項説明書もしっかり確認しよう。
重要事項説明書をしっかり聞いていないと、大きなトラブルになる事も！ - 請求を忘れがちな「固定資産税」、手続を忘れがちな「住宅ローン減税」
固定資産税は手続なしで請求がくるけど、税金の還付には手続が必要！
１.住宅ローンの支払い額をシミュレーションするのが資金計画
「住宅ローンの支払いがいくらになるのか？」が分からないことにはマイホームの計画を立てることは出来ませんよね。
「どのような条件で、いくら借り入れると、いくらの支払いになるのか？」を具体的にシミュレーションするのが資金計画です。
住宅ローンの支払い額を自分で計算する為には、ローン電卓という特殊な電卓を使ったり、インターネット上のサイトを利用する方法があります。
ただし、資金計画で分かることは「金利●％で●万円借り入れて、●年で支払った場合の支払い額」です。これだけで、「払える」「払えない」の判断をすることは出来ません。
それは、「他に必要な費用は無いか？支払いは変わらないのか？新生活をはじめることで生まれる経済的メリットは？」など、マイホーム購入に関する費用をすべて考えておく必要があるからです。
“知っておきたいお金に関する10コの項目”
- ☑ 分譲価格の他に必要な費用はいくらぐらいなのか？
- ☑ 毎月必要な支払いは他に何があるのか？
- ☑ 毎年必要となる固定資産税はどれくらいなのか？
- ☑ 住宅ローンの借入条件を満たしているのか？
- ☑ 住宅ローンの金利は、いつの時点の金利が適用されるのか？
- ☑ 住宅ローンの金利変更は何年先なのか？
- ☑ 住宅ローンに付保されている保証にはどんなものがあるのか？
- ☑ 住宅ローン減税をうけられる場合、どれくらいの節税効果があるのか？
- ☑ 物件自体に、家計の負担を軽減させてくれるような設備仕様はあるのか？
２.そもそも住宅ローンとは？
現金一括購入を考えるには難しい商品がマイホームです。マイホームを現金で一括購入しようと思うと、お金を溜めるのに時間がかかりすぎてしまい、本当に欲しいときに手に入りませんよね。
住宅ローンとはそんな人のために、「マイホームを購入する為に必要な資金を全額支払っておきますよ。その代わりいくらか多く分割で支払ってください。」という金融機関が用意した商品です。
ここでお金を借りる側からは、いろいろな要望も出てきますよね。
「いくらか多く返済するってどれくらいなの？安いほうがいいなぁ…。」
「私っていくらまで借りられるの？出来るだけ多く借りたいんだけど…。」
「いろいろな手続に費用が多くかかるんじゃないの…。」
などなど。
そのような要望に金融機関も応える為、いろいろな住宅ローンを用意しています。
「金利を安くしとくよ！」
「他より多くお金を貸すよ！」
「こっちは返済期間を長くするよ！」
といった感じで、多くの商品が存在します。
その他にも、
「支払いの途中でも、返済内容を見直してあげるよ。」
「まとまったお金を返済してくれたら、その分を返済年数、返済額から見直してあげるよ。」
「支払いの途中でも、他の金融機関から、こっちの金融機関に変更してあげるよ。」
といったこともできるようになっています。
このように住宅ローンにはいろいろな特徴があります。
全てにおいて１００点満点の住宅ローンの商品は存在しません。大切なのは自分に合ったバランスの良い住宅ローンを選ぶということです。
その為には、まず特徴を把握することが必要になります。特徴は大きく６つに分けることが出来るのでご紹介しておきます。
“住宅ローン６つの特徴”
特徴１ 審査条件
住宅ローンは多額の金額を長期間にわたって返済していく為、各金融機、保証会社は独自の審査判断基準を設けています。「こっちの金融機関では融資を断られたけど、別の金融機関では大丈夫だった。」ということは珍しくありません。事前審査(無料)をすることで融資を受けることが可能かどうかを調べられます。特徴２ 金利
同じ借入額・返済年数であれば、金利の低い方が有利です。多くの金融機関が力を入れています。「なら金利はなるべく低いほうが良いじゃない。」と思われるかもしれませんが、商品ごとに変動、3年固定、5年固定、10年固定、段階金利、全期間固定など金利の適用期間に違いがあるので注意しましょう。特徴３ 保証料
保証会社に支払う為の費用で、借入金額が多いほど保証料も多くなります。一括で支払う方法と住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法があります。この保証料を安くしたり、無料にしている金融機関もあります。特徴４ 保険
一般的な住宅ローンについている生命保険に加え、がん、脳梗塞、心筋梗塞などの保険を住宅ローンに付保した商品もあります。女性向けの保険を用意した金融機関もある。保険に加入できることが前提条件となるので、持病や通院、病歴などがある方は一度確認が必要です。特徴５ 返済年数
返済年数を長く設定できることで、毎月の返済額を抑えることが出来ます。一般的には35年間ですが、40年間という金融機関もあります。完済時の年齢条件が金融機関によって違いがあり、その年齢を超えてしまう返済年数は設定できない点に注意が必要です。特徴６ 手数料
手数料には、初めに一度だけ必要となる事務手数料や融資手数料、将来繰上げ返済を行う時に必要となる繰上げ返済手数料があります。事務手数料は数万円程度、融資手数料は借入金額の数％の額となっていたりします。ただし融資手数料が必要な場合は、保証料が無料となっていたり、安く抑えられていたりするのでよく確認しておく必要があります。繰り上げ返済手数料は一般的に数万円程度ですが、インターネットバンキングを利用することで無料にしている金融機関もあります。
３.資金計画は営業マンと一緒に考えるのがベスト
１章の「知っておきたいお金に関する１０コの項目」と２章の「住宅ローンの特徴」を自分で調べる為には、どれくらいの時間と労力を費やさないといけなくなるのでしょうか？
インターネットが普及し情報が溢れる今の時代は、時間さえあれば専門的な知識も自分で調べられるようになりました。
しかし、調べた知識の活かし方についてまでは学ぶことは出来ません。自分に合った資金計画を考えるには、知識を活かす必要があるのですが、その為には経験が必要になります。
そこで私は、「営業マンと一緒に考える」という方法をお勧めします。きっと今までの経験を踏まえ、より良い提案をしてくれることと思います。
“資金計画を営業マンと一緒に考えることがベストな５つの理由”
物件のことだけでなく税金、住宅ローンの知識も身につけており最新の情報も知っている。
説明のプロなので、専門的な内容も分かりやすく説明してくれる。
時間を掛けて自分で調べるより、短時間で専門知識を身につけることが出来る。
「いくらの借入が妥当なのか？」「いくらまでの借入が出来るのかどうか？」「他に借入があるけど大丈夫？」という相談にも乗ってくれる。
経験豊富な営業マンは、ライフスタイル合った資金計画を提案してくれる。
資金計画を一緒に考えてくれ、資金計画書という書面でもらうことも出来ます。その他の疑問についてもその場で質問することもできます。マイホーム購入は大きな買い物なので、納得のいくまで直接質問もできるのでとても安心できます。
４.まとめ
「営業マンと聞くとセールスされそうで……」というイメージを持たれている方も多いと思
います。
しかし実際のところは、何千万円という買物を「セールスされたからイヤイヤ購入する。」ということはありえませんし、いくら営業マンでもそんな事をさせることも勿論出来ません。
専門的な内容を自分だけで判断するにはリスクも伴います。私は、失敗しない為のマイホーム選びをする為には、やはりプロの意見も必要だと考えます。今回の記事が、皆さまの満足できるマイホーム選びのキッカケになれば幸いに思います。
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