【時系列別チェックリスト付き】後悔しないマンション売却のための16の注意点

マンションを売却する際、ステップごとに注意点があります。この注意点を意識しておくことが、納得のいく金額で、スムーズに売却成約まで進める助けになります。

この記事では、マンション売却の流れに沿って、それぞれのステップでどのようなことに注意して進めたらいいのか説明します。ぜひ参考にして、後悔しないマンション売却を実現してください！

1.売却前の5つの注意点

売却を決めて、不動産会社に査定を依頼する前に、次の5つの点に注意しましょう。

1. 住宅ローンの残債額を確認しておく
2. 必要書類を準備しておく
3. 修繕履歴を把握しておく
4. 売却にかかる諸費用を把握しておく
5. マンション売却後の住まいを確保しておく

この注意点は、不動産会社の提案内容が妥当かどうかを判断したり、スムーズに手続きを進めたりする助けになります。
できる範囲で確認しておきましょう。

1-1.住宅ローンの残債を確認しておこう

住宅ローンを返済中であれば、ローンの残高に要注意です。
住宅ローンを完済をしないとマンションの引渡しができません。売却してもローンを完済できない場合は手持ちの資金を使うことになりますので、自己資金がどれくらいあるかも確認しておくと良いでしょう。

1-2.マンション売却に必要な書類等を早めに用意しておこう

マンション売却には各ステップで様々な必要書類があります。
売却を急ぐ場合などは特に、これらの書類等が手元にあるか確認し、無いものは取り寄せたり再発行したりする手配を進めておきましょう。

売却するマンションや自分の状況によって、必要な物は変わります。実際に何が必要かは、不動産会社に必ず確認してください。

1-3.過去の修繕履歴を把握して、買主に正確な情報を伝えよう

修繕履歴がある場合は、時期と内容を正しく把握しておきましょう。修繕の時期と内容がわかる請負契約書などがあると、より正確な情報になります。
正確な修繕履歴を確認しておくことはとても重要です。修繕やリフォームを行っていると物件の価値を上げる要因にもなります。

1-4.売却にも費用がかかることを把握しておこう

マンションを売却するときには、下記のような費用が発生します。
手持ち資金を使うことになりますので、概算費用を把握しておきましょう。

＜マンション売却にかかる費用の例＞

• 印紙代
• 抵当権抹消費用
• 仲介手数料
• 住宅ローンの完済手数料
• 新居への引っ越し代　など

売却にかかる諸費用の中で、大きな金額になるのが仲介手数料です。仲介手数料は、最大でマンションの成約価格×3%+60,000円+消費税がかかります。例えば成約価格が3,000万円だったら、105.6万円（税込）という大きな金額が発生するのです。
仲介手数料を含む、上記諸費用が発生することを意識しておきましょう。

1-5.マンション販売計画のために、売却後の住まいを確保しておこう

売却するマンションに住んでいる場合は、マンション売却後の住まいは決めておきましょう。
「いつ以降であれば引渡しができるか」は重要な取引条件です。はっきりした返答ができるよう、いつまでに住み替えするかをある程度決めたうえで査定依頼に臨みましょう。

2.査定依頼の2つの注意点

査定依頼の際に注意したいのがこの2つです。

1. 査定は複数の不動産会社に依頼する
2. 契約する会社は査定額だけでなく対応や提案内容も考慮して決める

査定依頼は、マンション売却のパートナーとなる不動産会社を選ぶ大事なステップです。査定での対応や提案される査定価格・販売活動提案をしっかり見比べましょう。

2-1.査定は複数の不動産会社の意見を聞いて、相場の把握に役立てよう

査定には、書類上の情報や市場動向だけから価格を出す「机上査定」と不動産会社が実際に物件を見て価格を出す「訪問査定」の2種類があります。
査定は必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。数が多すぎると電話やメールの対応に追われることになってしまうので、2～5社くらいに査定依頼するのがおすすめです。

これは、査定価格というのは「うちの会社で売り出す場合、これくらいの価格であれば買い手が付きそう」という価格だからです。会社によって販売が得意な物件が違っていたり、評価するポイントが違うこともあるので、査定価格に差が出ることもあります。
例えば知り合いに不動産会社がいてそこに販売を頼む予定といったケースであっても、査定の段階ではその会社を含む複数の不動産会社の意見を聞いておくと良いでしょう。相場の把握ができて、納得できる販売価格をつける助けになりますよ。

2-2.査定額だけでなく、査定時の対応や提案内容も契約会社を決める判断材料にしよう

査定を受けていると、査定額を高くつけた会社に売却を任せようと考えてしまいがちですが、査定依頼の段階でチェックするべきポイントは他にもあります。
マンション売却のパートナーを選ぶポイントは次の3つです。

1. 査定額に根拠があるかどうか
2. 担当者の対応
3. 販売活動の提案内容

［1］査定価格に根拠があるかどうか

マンションを売り出す時の価格は非常に重要です。自分が調べた相場の価格や他社の査定で聞いていた価格よりも大幅に低い場合や、高い場合は必ず根拠を教えてもらいましょう。根拠もなく査定価格を伝えてくる不動産会社には注意が必要です。

相場とかけ離れた価格で売出しを始めてしまうと、必要な売却額にならなかったり、販売が長引いて結局値下げすることになってしまったりと後悔の残る売却となってしまう恐れがあります。こういった事態を避けるためにも、複数の不動産会社の査定額を比較して、相場とズレの少ない妥当な金額で販売計画を立ててくれる不動産会社を選びましょう。

［2］担当者は信頼できるかどうか

担当者とはマンションの取引が終わるまで、長い付き合いになることもあります。担当者が途中で変わることは、なかなかありません。
また、担当者の応対は、そのままあなたのマンションの買主への応対にもなります。
気持ちよく手続きを進められるような対応をしてくれる、信頼できる担当者を選びましょう。

［3］販売活動の提案内容が妥当かどうか

査定時には、査定価格と合わせて、この物件をどうやって売出していくかの販売活動についての提案を聞くことができます。この内容も不動産会社選びの大きなポイントです。
もちろん、この時点ではまだ実際の広告や掲載する物件情報を作っているわけではないので、別の物件でどんな販売活動をしているか、実際に見せてもらうといいでしょう。アピールポイントが伝わりやすい表現で、幅広い媒体の広告ができるかどうかや、具体的にどれくらいの期間で売却できるかの計画が立てられるかが判断基準となります。

不動産会社や担当者の選び方は、こちらの記事をご参照ください。

安心してマンション売却を任せられる不動産会社の選び方

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アルファジャーナル

2021.06.10

3.媒介契約の注意点

媒介契約とは、不動産売買や交換の媒介（仲介）を不動産会社に依頼する契約のことです。
売却活動のトラブルを避けるために、このステップではこの点に注意しましょう。

1. 媒介契約の種類は、自分の状況に合わせて選ぶ

3-1.媒介契約の種類は自分の状況に合わせて選択しよう

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。契約内容はそれぞれ異なりますので、チェックポイントは下記の表をご覧ください。
媒介契約の種類を不動産会社に勧められるがままに決めたり、なんとなくで決めてしまうと、売却活動が長引いてしまったときに対策の選択肢が狭まってしまう等の問題が発生します。

穴吹不動産流通「売る＞04媒介契約の締結」より引用

媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約があり、大きな違いは複数の不動産会社と契約するか、1社と契約するかです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と契約することになります。そのため、幅広く物件情報の告知をすることができますが、複数の会社から内覧の依頼を受けることになり、やり取りは煩雑になります。実際に市場に出しての反応を見て価格を調整したい場合や、契約する不動産会社を1社に決めきれず、売却活動の様子を見ながら相性の良い会社を探したいといった場合におすすめです。

専任媒介契約は1社のみと結ぶ契約で、売却活動は不動産会社に任せて定期的に報告を受けるという進め方になります。買主の窓口が1社になるので、売主側の負担は軽くなります。
専任媒介には「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」があり、専属専任媒介契約を結ぶと、親族や知人に売却するなど、自分で買主を見つけてきたときでも直接契約することができないので、仲介手数料が発生することになります。
※上記の表では「依頼者自ら売買の取引相手を探すことができない」となっていますが、依頼者自らが探してきた取引相手と直接契約ができないという意味です。

媒介契約については、こちらの記事も参考にしてください。

マンションを売却しようとお考えの方へ

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アルファジャーナル

2018.11.23

4.売却活動の注意点

媒介契約を締結すると、不動産会社が売却活動を開始します。売却活動は不動産会社のみが行うと思われがちですが、実際には売主と不動産会社が協力して行うことになります。

買主を早く見つけて検討を進めてもらうために、売却活動は、次の点に注意して進めていきましょう。

1. 内覧は一度で物件のすべてを見せられるよう対応する

4-1.内覧は一度で物件のすべてを見せられるようにしよう

買主がマンションを実際に見に来る「内覧」は、一度で物件の全てを見せられるよう対応しましょう。
マンションを探している人は、同じ時期に複数のマンションを内覧し、比較することが多いです。一つの物件に何度も足を運ぶ時間をとるのは難しいので、内覧してくれたときに物件の全てを見てもらえるように対応しましょう。

マンションを探している人にとっての、売主の良い対応とは、この2点です。

1. 内覧にはなるべく早く対応する
2. 室内は全て見せるつもりで掃除・整頓をしておく

［1］内覧にはなるべく早く対応する

買主から不動産会社を通して、内覧をしたいという相談が入った時は、なるべくその日程で応じるようにしましょう。どうしても難しい場合は、「この日であれば対応できる」と、売主から候補日を挙げてください。
買主にとっては、複数内覧するマンションの一つです。内覧日を先延ばしにすることで、その間に他のマンションで購入を決めてしまう可能性もあります。買主を逃さないためにも、内覧にはなるべく早く対応するようにしましょう。

［2］室内はすべて見せるつもりで掃除・整頓をしておく

室内は全て見せるつもりで掃除と整頓をしましょう。特に、キッチンや浴室などの水まわりは丁寧に掃除しておくのがおすすめです。内覧のたびにプロによるハウスクリーニングを入れる必要はないですが、清潔感のある状態にしておきましょう。

収納・クローゼットの中も見せられると良いでしょう。売主が居住中の場合、買主は遠慮して収納を開けられないことがあります。しかし、収納の中がどうなっているか、買主は気になっています。ハンガーパイプが何本付いているか、奥行きはどのくらいあるのか、実際に扉を開けたときにデッドスペースができるのか等は、図面とは異なる場合があるからです。実際に収納を見て、入居後をイメージしてもらうことが大切です。

買主に満足できる内覧をしてもらうためにも、内覧前には必ず掃除・整頓をして全て見せられる状態にしましょう。

5.売買契約の3つの注意点

売却活動が進み、マンションの買主が決まると、売買契約を締結します。
売買契約を締結する時は、次の2つの点に注意しましょう。

1. 売買契約後に契約解除する場合、状況によっては費用が発生する
2. 物件状況等報告書、付帯設備表は正確に記入する
3. 引渡し期日は余裕をもって設定する

5-1.売買契約後に契約解除する場合、状況によっては費用が発生することを認識しておこう

マンションの売買契約は大きな金額が動く契約です。そのため、契約後に解除したい場合は、手付金の返却や状況によっては違約金が発生します。
違約金が発生するかどうかは、契約解除時に手続きがどこまで進んでいるかや、解除の理由・方法によっても変わります。
一般的なマンションの売買取引では、次のような条件で契約の解除ができます。

1. 手付解除
2. 引渡し完了前の滅失、損傷による解除
3. 融資利用の特約による解除
4. 契約違反による解除

※この他にも契約解除の条件はあります。状況によって対応は異なるため、契約前に不動産会社に確認しておきましょう。

［1］手付解除

「契約の履行」に着手していない段階であれば、「手付解除」にて売主・買主の自己都合で契約をキャンセルすることができます。「契約の履行の着手」とは、契約実行に向けて取り掛かっていると客観的に認められる状態のことで、具体的な例を挙げると売主側が所有権移転の手続きを進めている状態や、買主が中間金を支払っている状態のことを指します。
ただし、「契約の履行の着手日」がいつなのかはわかりにくいため、一般的には契約書の中で手付解除期日を設定しています。

［2］引渡し完了前の滅失、損傷による解除

地震や火事等でマンションが引渡せる状態でなくなった場合、契約を解除することができます。

［3］融資利用の特約による解除

買主の住宅ローンの承認がおりなかった場合も、契約を解除することができます。
ただし、買主が住宅ローンの手続きを意図的に怠った場合は、この特約は当てはまりません。

［4］契約違反による解除

引渡し期日を過ぎても、買主が支払いを拒んだり、売主が引渡しを拒む場合、契約を解除できます。

売買契約の解除条件を正しく理解できていないと、予想外の費用が発生してしまいます。例えば次のようなケースでは、期日を過ぎているため手付解除ができず、契約違反による解除になります。

予想外の費用の発生を防ぐためにも、契約書は契約の場で初めて確認するのではなく、必ず事前に不動産会社から説明を受けて、一言一句理解するようにしましょう。

5-2.物件状況等報告書、付帯設備表は正確に記入しよう

売買契約時には、買主に物件状況等報告書と付帯設備表を提出します。
この2つは、売却するマンションの情報を買主に告知するための書類です。この書類の情報が誤っていると買主が事実と食い違った認識をもとに契約に進み、後でトラブルになる可能性があります。

物件状況等報告書

売却する不動産に関して売主が知っていることを買主に告知するための書類のことです。
売買契約が成立する時に買主に交付します。

物件状況報告書はマンションの状態や修繕の履歴、近隣の状況について報告するものです。過去の不具合やトラブルであっても、どのように対応して現在どうなっているかまで詳細に記載しましょう。

【記入内容】

1. 売買物件の状況…雨漏り・壁の破損の有無や状況、居住に影響が出る近隣の状況など
2. 売買契約締結時における売買物件の使用状況
3. 管理費・修繕積立金等の変更予定および大規模修繕の予定等
4. 物件に関する資料…新築時の資料・修繕履歴に関する資料などの有無
5. 売買物件の取得時等に関わった宅地建物取引業者等

付帯設備表

売却する不動産の設備の有無や不具合の有無について、買主に伝えるための書類のことです。
売買契約が成立する時に買主に交付します。

付帯設備表では、設備の有無やある場合の種類などを詳細に記載します。破損があったり、使いにくいなどの不具合があったりする場合も正直に記入しましょう。

【記入内容】

1. 給湯関係…給湯器の有無・状況
2. キッチン設備…流し台やコンロ等の有無・状況
3. 浴室設備…浴槽や室内乾燥機等の有無・状況
4. 洗面設備…洗面台の有無・種類・状況
5. トイレ設備…トイレの有無・種類・状況
6. 洗濯設備…防水パンや洗濯用水栓の有無・状況
7. 空調関係…冷暖房機や換気扇等の有無・数・状況
8. その他設備…インターホンや収納、インターネット回線等の有無・状況

5-3.マンションの引渡し期日は余裕を持って設定し、確実に期日までに鍵を渡そう

マンションの引渡し期日は余裕をもって設定しましょう。売買契約書には、引渡し期日が明記されています。期日までにマンションを空室にし買主に鍵を渡さないと、契約違反になり違約金を請求される可能性があります。　
住み替え先の確保や引っ越しの準備等でマンションの引渡しに時間がかかる場合は、必ず事前に不動産会社に伝えておきましょう。

6.マンションを引渡す時の2つの注意点

マンションの売買契約を締結した後、売主は引渡しの準備を行います。一方で、買主は残代金等の支払いの準備を行います。マンションを引渡す時は、次の2つの点に注意しましょう。

1. 準備物を揃える
2. 設備の状態を契約時の内容で引渡す

6-1.準備物を不足なく揃えて、引渡し日当日に引渡しができるようにしよう

1-2で説明したように、マンションを引渡すまでに準備しておく物がいくつかあります。
最低限必要になる物が次の5点です。

1. 権利証（または、登記識別情報）
2. 実印
3. 本人確認書類（運転免許証等）
4. 印鑑証明書
5. マンションの鍵

マンションの引渡しは、買主がお金を引き出せる銀行で行うことが一般的です。取引の場から自宅や役所が近いと不足物を取りに行くこともできますが、遠方から来る場合はすぐに用意することができません。場合によっては、当日取引ができないこともあります。
引渡日に引渡しができないと、契約違反となってしまいます。準備物は不動産会社に確認し、忘れないようにしましょう。

6-2.マンションが契約時の状態（付帯設備表どおり）か確認しよう

マンションを引渡す時は、売買契約時の状態で引渡す必要があります。具体的には、5-2で説明した付帯設備表に記載されている通りの状態で引渡さなければいけません。例えば、付帯設備表には「給湯器の不具合無し」と記載していた場合に、売買契約から引渡しまでの間に使用していて不具合が発見された場合、売主負担で修繕しなければいけません。

引渡しまでの期間が何か月も空いてしまう場合は、使っていなくても経年劣化で設備が不具合を起こすこともあります。不動産会社も引渡し前に必ず設備点検を行いますが、何か不具合を見つけている場合は売主からも伝えるようにしましょう。

7.確定申告の2つの注意点

マンションを売却した後は、税務署に確定申告をしなければいけません。利益が出た場合のみ申告すればいいと思われがちですが、損害が出たときも場合によっては確定申告が必要です。
毎年、2月中旬～3月中旬にかけて約1か月の間で申告します。確定申告は次の2つの点に注意しておきましょう。

1. 3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない
2. 売却した資金で新たな住宅を購入する場合、現金購入では譲渡損失の買替特例が使えない

7-1.3,000万円特別控除と、住み替え先購入のための住宅ローン控除は併用できない

マンションの売却だけをする人は、3,000万円特別控除を利用することをおすすめします。
しかし、売却と同時に住み替え先の不動産を購入するために住宅ローンを借り入れる人は注意が必要です。「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は一定期間併用することはできません。どちらを利用するのが自分にとって得なのか、慎重に判断しましょう。

3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）とは？

居住用財産を売却すると、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

譲渡所得＝成約価格-購入時の諸費用-売却時の諸費用

参考：「国税庁　No.3302　マイホームを売ったときの特例」

7-2.売却した資金で新たな住宅を購入する場合、現金購入では譲渡損失の買替特例が使えない

譲渡損失の買替特例を使うには、購入する住宅に10年以上の住宅ローンが組まれていることが要件になります。
マンションを売却して得た資金を使ってローンを組まずに新たな住宅を現金購入する人もいますが、その場合譲渡損失の買替特例は使えないので、注意しましょう。

譲渡損失の買替特例（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）とは？

旧居宅（居住用財産）を売却して、新居宅（居住用財産）を購入した場合、旧居宅の譲渡による譲渡損失が生じた時は、一定の条件を満たすとその年の給与所得や事業所得等の他の所得から損失を控除することができます。

参考：「国税庁　No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」
※上記国税庁webサイトでは2022年4月現在、「令和3年12月31日までに旧居宅を売却した場合」と記載されていますが、令和4年度税制改正により「令和5年12月31日」まで2年間延長されています。
　参考：「国土交通省　令和4年度税制改正」

8.まとめ

この記事では、マンションを売却する時の注意点を時系列で紹介しました。
各項目をまとめたチェックリストを用意しましたので、スムーズにマンションの売却活動や取引を進めるために、ぜひ活用してください。

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その他の記事はこちらをCHECK
https://journal.anabuki-style.com/

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