管理組合とは、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)に基づき、区分所有建物（分譲マンション・団地等）を区分所有する区分所有者によって構成される団体です。
管理組合は分譲マンションを購入した場合は必ず加入します。なぜなら、区分所有法に基づき、所有者となるからです。
マンションライフには欠かせない管理組合の仕組みや目的についてこの記事でご説明します。
これからマンション購入を検討されている方へ
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・マンションの購入を検討するときの注意点
・マンションを購入してから入居までの手続きの流れ
1．管理組合の役割・構成・目的
1-1．役割
マンション管理とは、良好な共同生活を維持するため、一定のルール(管理規約・使用細則)に基づき、建物や敷地及び付属施設を管理・使用していくことです。
1-2．構成
管理組合は冒頭でご説明した通り、分譲マンションオーナーとなった皆様で構成されます。
構成する区分所有者を一般的に「組合員」と言います。
※賃借人の場合、区分所有者ではないので、管理組合に加入は出来ません。
※賃借人は管理組合に加入できませんが、建物の使用・管理についてルールを守る義務はあります。
※マンションの使用方法などで賃借人にも影響する内容が総会の議題となった場合に限って賃借人も総会に出席して意見を述べることができます。
1-3．目的
管理組合は、居住者の皆様が快適で安心した生活を送るために、マンションの共有部分等の良好な維持管理をする役割を果たしているのです。
2．理事会・総会について
2-1．「総会」は管理組合の最高意思決定機関
「総会」とはマンションでの様々なことを決定するための集会で、通常年に1回開催されます。「総会」は管理組合の最高意思決定の場でもあり、お住まいの維持管理に関する重要な機会ですので、できる限り参加しましょう。
なぜなら「総会」で決定した内容を後になって「参加していないから反対」「反対だから参加しなかった」といっても意義を唱えることはできないからです。
※参加出来ない場合でも、書面により議決権を行使することができます。もしくは、代理人をたてて議決権を行使することができます。
2-2．総会にあげられる議題
- ゴミ出しのルール変更（ゴミ置き場を施錠時間の変更又は追加）
- エントランスオートロックの暗証番号の変更(定期的に暗証番号を変更し、居住者以外に周知されないようにする為)
- 長期修繕計画の修繕内容の提案(修繕する項目の確認や費用の確認等)
- 理事会の選任
- 敷地内駐車場の抽選方法(定期的に抽選する物件が対象)
※例ですので参考程度にイメージしてください。
2-3．「理事会」は業務を執行、具体的な意思決定を行う
理事会は、総会で決まったことや管理組合の業務を執行、具体的な意思決定を行う機関です。
理事会は「理事長・副理事長・理事」の役員にて構成されます。選出方法は様々ですが、主な選出方法は、「総会」の機会に選任されることが多いようです。
3．管理会社は管理組合のパートナー
マンションの管理業務は複雑で、専門知識も必要です。管理会社は管理組合のパートナーとして複雑な業務を代行し、必要に応じて適切な助言・アドバイスを行うなどのお手伝いを行います。
3-1．管理業務を委託することでより安心した生活を
管理会社と管理委託契約を結ぶことで管理業務を任せることができます。
管理会社に頼らない方法もありますが、管理業務には「専門的」「継続的」「確実性」が要求されます。
普段の生活(仕事や育児等)をしながら管理業務の全てを自分たちだけで行うのはとても難しいことです。そこで、管理会社に委託することで安心したマンションライフをサポートしてもらいましょう。
3-2．業務委託内容は主に5つ！
一般的に多いのは次の5つの項目です。
- 事務管理委託（管理費・修繕費の徴収・出納、予算補助、決算報告書の作成補助）
- 設備管理業務（電気設備、給排水設備、消防設備、エレベーター施設等の維持管理・点検）
- 管理人業務（管理室での受付や設備監視、点検、通知事項の掲示等）
- 清掃業務（建物共用部分の清掃で、専門業者による機械洗浄）
- 非常通報業務（警備会社による、遠隔監視業務。火災警報・給水設備異常・管理室侵入警報等に異常が発生した場合、担当者が現場に急行し、対処）
セキュリティのイメージ図
以上の業務のうち、契約内容によっては、一部のみ業務を行うケースもあります。詳しくはマンションの管理規約集にて確認することができます。
4．「町内会」は地域に住まう団体組織
町内会（※自治会とも呼ばれています）は、その地域の住民の団体組織です。
目的は、地域内の円滑なコミュニケーションを行うことや、地域の美化・改善等を管理など、いわば、地域の「管理人さん」のようなものです。
4-1．町内会と管理組合の違い
マンション管理組合はマンション内だけの団体組織に対して、町内会は地域の団体組織になります。
つまり、町内会という輪のなかにマンション管理組合という組織があります。
町内会は地域のコミュニケーション作りとしての活動(地域のお祭り、運動会、敬老会など)や、地域で起こった問題解決のための活動(防犯・防災や清掃活動など)が活動内容のメインです。
マンション管理組合はマンション内の団体組織です。冒頭でご説明しました「一定のルールに基づき、建物や敷地及び付属施設を管理使用していくことで、良好な共同生活を維持」することが活動目的です。
町内会と管理組合では活動目的や範囲が異なります。
4-2．地域とのコミュニケーションが取れる
町内会へ加入しますと地域のお祭り、運動会、敬老会などへ参加する機会が増えます。
地域で生活される以上、地域とのコミュニケーション形成はとても大事なことです。
特にお子様がいらっしゃる家庭は、地域のお祭りや運動会に参加することで家族間のコミュニケーション作りになります。
4-3．分譲マンションは町内会に加入できるケースがほとんど
昨今の分譲マンションは、町内会への加入は任意制という物件が多く見られます。町内会に加入したい方は個別で加入の意思を伝えて下さいとのことです。
「加入が任意制・強制加入・加入不可」などの加入条件については、物件販売担当者に確認すると良いでしょう。
５．まとめ
マンション管理組合の入門編として、管理組合の必要性や、管理に係わる基本的な仕組みが今回の記事でご理解いただけたのであれば、幸いです。また、理事会で選出される役員についての詳細を知りたい方は、こちらの記事に詳細を掲載していますので、是非、ご覧ください。
皆様の安心・快適なマンションライフを心より楽しみにしております。
これからマンション購入を検討されている方へ
初めてのマンション購入。
たくさん手続きがあって不安になることがあると思います。
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