マンションを売却する際、必ずと言っていいほど【査定】が必要になります。
査定で不動産会社が物件のどんなところに着目して価格をつけているのかは、マンション売却をご検討の方にとっては最も気になる点ではないでしょうか。
まず、売却査定は大きく分けて3種類あり、査定の目的や会社の対応状況によって使う方法が変わります。また、それぞれの査定では、考慮されるポイントが少し異なります。
この記事では、中古物件の売買を担当している筆者が、3種類の売却査定の解説と、それぞれの査定で不動産会社がマンションのどこをチェックしているのかを紹介します。
ぜひ最後まで読んで、あなたのマンション売却の参考にしていただければ幸いです。
マンション売却査定は、目的や状況に合わせて査定方法を選ぶことが大切
マンションの売却査定は、【机上査定（簡易査定）】【訪問査定】に分けられ、最近は机上査定の手法の1つとして【AI査定】も増えてきています。この3種類は査定の方法が異なるだけではなく、査定の根拠となるデータも変わってきます。自分がほしい精度の査定額を出してもらうためには、3種類の査定を使い分ける必要があります。
ここでは、それぞれの査定の特徴を説明します。査定方法を比較し、自分の状況に合った査定を選択しましょう。
| 種類 | 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 | |
|---|---|---|---|
| AI査定 | 不動産会社による机上査定 | ||
| 査定価格の特色 | 手軽に目安価格が分かる。主に取引実績から導き出す価格なので、データがないと価格が出せなかったり査定精度が下がる場合もある | 複数の不動産会社の査定価格を比較するのに適している。人が査定するので、実績データがなくても一旦の目安となる価格を出せる | 物件個別の状況まで確認して、実際の成約価格に近い査定価格を出せる |
| 依頼から結果までの時間 | 数秒～数分 | 数日 | 1週間程度 |
| 手間 | かからない | ほとんどかからない ※電話対応が必要な場合がある | かかる ※訪問の日程調整や、当日の立ち合いが必要 |
それぞれ、こんな場合におすすめです。
- AI査定：不動産会社に個人情報を知られたくない人や、今すぐ自分のマンションの価格を知りたい人。不動産取引が少ないエリアの物件や、特殊な物件の査定をしたいのではない人。
- 不動産会社による机上査定：複数の不動産会社の意見を聞きたい人や、自分のマンションの大体の価格を知りたい人
- 訪問査定：具体的に売却を検討している人や、より成約価格に近い査定価格を知りたい人
［AI査定］売却時の目安額をすぐに知りたい場合におすすめ
AI査定は、フォームに情報を入力するだけで、査定価格が算出されるシステムです。そのサイトが持っているこれまでの成約価格や売り出し価格をもとにその場でマンションの査定価格を算出するため、知りたい時に価格を知ることができるのが大きな特徴です。
匿名で査定することができるシステムを使えば、不動産会社から連絡が来るといったこともないので、今すぐ売却したいわけではないけれど、目安額を知っておきたい場合などにおすすめです。もちろん、AI査定の価格を元に売却取引に進むこともできます。
ただ、AI査定は、根拠としているデータによる結果が、人による補正なしにそのまま出てくる点には注意が必要です。人の解釈が入らない査定なので、客観的で公正な価格が出るとも言えますが、根拠となる取引データが少ないエリアでは事情の違う他物件のデータからの推測でしか査定できなかったり、査定価格自体が出せなかったりする場合があります。
そのため、AI査定をする場合は、査定する物件のエリアでの取引実績が多い会社が運営しているかどうかに注意しておきましょう。また、物件が特殊な間取りだったり、リフォームをしていたりといった、物件個別の事情も反映されにくい傾向があります。
［不動産会社による机上査定］複数の会社による査定額を比較したい場合におすすめ
不動産会社による机上査定は、室内の状況は確認せず、成約事例や市場動向、マンションの情報、競合物件の状況をもとに不動産会社が査定価格を出すことです。当該物件の販売実績価格やエリアの成約価格に加えて、競合物件の有無や地価公示価格の変化も加味して、予想できる販売価格を算出しています。
AI査定とは違って不動産会社が査定価格を出すため、数日の時間がかかり、不動産会社の定休日が重なると対応が遅くなることもあります。査定価格は、電話やメール、査定書で報告されます。
不動産会社のマンション取り扱い実績や経験によって査定価格が異なる可能性もあるので、机上査定は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。フォームに情報を入力するだけで、複数の不動産会社に情報が同時に査定を依頼できる査定一括サイトもありますので、ぜひ活用してみましょう。ただし、査定一括サイトでは、ご自身がマンションを売却する個別の事情を相談したり、わからないことを訪ねたりすることが難しいので、売却に向けて精度の高い査定をしてほしい場合は、個別に不動産会社に問い合わせて査定依頼することをおすすめします。
売却に向けて複数の不動産会社の意見を聞きたい場合や、自分のマンションの相場価格を知りたい場合は、机上査定を申し込んでみるといいでしょう。
［訪問査定］具体的に売却を進めたい場合におすすめ
訪問査定とは、不動産会社がマンションに訪問し、実際に室内の状況を確認してから査定価格を出すことです。マンションを売却する際は、机上査定で相場価格をある程度把握してから、納得できる査定額をつけてくれた信頼できそうな不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定で確認される室内の状態によっては、机上査定の価格よりも高くなったり、低くなったりします。複数のマンションを見てきた不動産会社が買主目線も含めて査定を行うため、実際の成約価格に最も近づけた査定価格を出すことができます。
昨今は感染症防止の観点から訪問査定を避ける傾向がありますが、訪問査定を行うことで、不動産会社はマンションの良い点もそうでない点も見つけることができます。これは、売却活動を行う上で、重要な情報になります。
具体的に売却を検討している人や、今売却するための価格を知りたい人は、机上査定だけでなく訪問査定まで受けることをおすすめします。
また、売却活動を開始する前には、買主とのトラブルを防ぐためにも必ず訪問査定を行っています。売却時のトラブルとしては、例えば設備の不具合が挙げられます。万が一、マンションを引き渡した後に不具合が見つかってしまうと、売主負担での修繕を求められるケースもあります。
そのため訪問査定は売主を守るために必要な過程と考え、あなぶき不動産流通では必ず訪問査定してから実際の売却に進むようにしています。
不動産会社による机上査定で確認される2つのポイント
3種類の売却査定のうち、物件に対して不動産会社が行うのは【不動産会社による机上査定】と【訪問査定】の2種類です。
この章では、日頃からマンションの机上査定を行っている筆者が必ず確認する2つのポイントを紹介します。
机上査定は、AI査定でも使う成約事例や市場動向に加え、以下の2つの点が根拠となります。
- ポイント1：マンションの情報（パンフレットやチラシ等の資料から収集）
- ポイント2：競合物件の状況
それでは、2つのポイントを詳しく説明していきます。
［ポイント1］マンションの情報
査定依頼を受け取った不動産会社は、まず、パンフレットやチラシ等の資料からマンションの情報を集めます。
下記のように、マンション全体の情報と、査定する部屋の間取りや住戸位置を確認します。
| 立地条件 | 駅やバス停が徒歩圏内にあるか。 スーパーや商業施設が周辺にあるか。 |
|---|---|
| 接道状況 | 道路への出入りがしやすいか。 |
| 構造・築年数 | 旧耐震基準か、新耐震基準か。 |
| 管理状況 | 管理形態がどうなっているか。 |
| 間取り | 収納が充実しているか、使いにくい部屋はないか。 全室エアコン取り付けの可否（室外機を置くスペースがあるか）。 |
| 住戸位置 | 角部屋か中部屋か。 主要採光面の方角。 |
机上査定で確認されるポイントは、表に挙げているように、周辺環境やマンション全体の情報がほとんどです。
マンションは既に建っているので、こういったポイントは何か変更したいからと言って、変えることは難しいでしょう。例えば、周辺にスーパーが無いからと言って、新たに設置することもできません。また、構造上エアコンが設置できない部屋があるからと言って、勝手に壁に穴を開けて設置することもできません。
［ポイント2］競合物件の状況
次に、競合物件の状況を確認します。同じマンション内や周辺に似たような条件で販売している物件がある場合は、競合物件になる可能性が高いので、その価格を参考に査定します。［ポイント1］で挙げたマンション全体の条件や、間取り、住戸位置がほとんど同じなのに価格差があると、安い方が先に売れることは容易に想像できますよね。
マンションの売却は、最初の売り出しが重要と言われています。周辺の類似物件とかけ離れた価格で売り出すと、広告を見た人からの印象が悪くなり、内覧の希望者すらいなくなることもあります。その結果、売れ残ってしまったり、好条件で売却できなかったりするので、売出し時の状況に合わせた価格を付ける必要があります。
自分の部屋の状態をもとに査定価格が出されたわけではないため、売りに出したときに購入検討者が納得してもらえる価格になっていない可能性もあります。
実際に売却を検討している人は、不動産会社が室内を確認しながら査定価格を出す訪問査定まで受けておくことをおすすめします。
訪問査定で確認される6つのポイント
この章では、日頃からマンションの訪問査定を行っている私が必ず確認する6つのポイントを紹介します。このポイントを把握していれば、訪問査定当日に不動産会社からの質問に対応しやすくなるだけでなく、出てくる査定価格の理由がわかり、納得しやすくなると思います。
訪問査定では、机上査定に用いる情報+下記の6つのポイントをもとに査定価格を出します。
- ポイント1：共用部分の状態から分かるマンションの管理状況
- ポイント2：室内の状態
- ポイント3：設備のグレード、使用状況
- ポイント4：日当り、眺望、風通しの良さ
- ポイント5：ペット飼育の有無
- ポイント6：家具家電を残すかどうか
それでは、6つのポイントを詳しく説明します。
［ポイント1］共用部分の状態から分かるマンションの管理状況
室内に入る前に、マンションの共用部分の状況を確認します。共用部分の状況は、訪問査定の約束の時間前に、不動産会社のみで事前に確認していることが多いです。売主が立ち会う必要はありません。
マンションの共用部分とは、エントランスホールや廊下、階段といった専有部分（住戸）に属さない建物部分と、そこに付属するエレベーターや宅配ボックスなどの設備を指します。
不動産会社がチェックするのは、共用部分のこんなポイントです。
- エントランス周辺：自動ドアや床が汚れていないか。掲示板等から、マンション内で何か問題になっていることはないか。
- セキュリティ：オートロックが動いているかどうか。
- ゴミステーション：ゴミ出しのルールが守られているか。
- 駐車場：駐車禁止スペースに車がとまっていないか。
- 駐輪場、バイク置場：スペースに余裕があるか。
- 集合ポスト：床に不要なチラシが散乱していないか。
［ポイント2］室内の状態
続いて、物件住戸の室内を確認します。まずは壁や床等の全体を確認します。
- 床：傷や汚れ、日焼けはないか。床が沈んでいないか。
- 壁：落書き、汚れ、亀裂は無いか。
- 建具・窓：開け閉めがしやすいか。破損がないか。
和室がある場合は、次の点も確認します。
- 畳：損傷が激しくないか。
- 襖、障子：汚れ・破れがないか。
未入居やセカンドハウス利用の場合、生活感がなく、築年数の割には部屋がきれいな状態であることが多いかと思います。また、数年以内にリフォームが実施されている場合も、室内は良い状態でしょう。机上査定は、築年数から室内の状態を想定して価格を出しているので、室内がきれいな状態である場合、机上査定の価格よりも上がる可能性があります。
ただ、ここで言う「きれい」とは、人それぞれ感じ方がありますし、会社によって室内の状態を重視するかどうかも違います。可能な限り、訪問査定も数社に依頼し、いろいろな意見を聞いてみましょう。
［ポイント3］設備のグレード、使用状況
次に、設備のグレード、使用状況を確認します。設備が充実していると、査定の加点になります。一方で、設備の汚れや損傷がある場合は減点になります。
| 場所 | 加点となる要素の例 | 減点となる要素の例 |
|---|---|---|
| キッチン | 浄水器、食器洗浄乾燥機が付いている。 | 水漏れなどの不具合がある。 天板やコンロが焦げたり、汚れたりしている。 |
| トイレ | ウォシュレット機能が付いている。 手洗い場が独立している。 | 水漏れなどの不具合がある。 |
| 浴室 | 浴室暖房乾燥機が付いている。 追い炊き機能や湯張り機能が付いている。 | 水漏れなどの不具合がある。 |
| 洗面所 | シャワー機能が付いている。 収納が充実している。 | 水漏れなどの不具合がある。 洗面台の鏡が割れている。 洗濯パンのサイズがドラム式に対応していない。 |
| 給湯器 | 数年以内に新調されている。 | 水漏れなどの不具合がある。 お湯が出にくい時がある。 |
［ポイント4］日当り、眺望、風通しの良さ
次に、日当り、眺望、風通しの良さを確認します。バルコニーに出て、目の前を遮るような背の高い建物が建っていないかを確認します。階数にもよりますが、周りに建物が多いと、知らない人と目が合ったり、外から室内が見えやすかったりします。
［ポイント2］と同じように、日当りや風通しが良いと感じるかどうかは、人それぞれです。そのあたりを正しく評価してもらうためにも、数社に訪問査定を依頼することをおすすめします。
［ポイント5］ペット飼育の有無
その部屋でペットを飼育したことがあるか確認します。現在は飼育していなくても、これまでに飼育していた場合は、正確に伝えましょう。
ペット飼育の有無が必ずしも査定価格に影響するわけではありません。しかし、室内の状態によっては、相場通りの価格で売り出してしまうと買主が決まりにくくなる可能性もあります。
内覧に来る人の中には、動物が苦手で、においに敏感な人もいます。売主と買主がお互い気持ちよく取引するためにも、ペット飼育の有無は事前に確認します。
［ポイント6］家具家電を残すかどうか
マンションを引き渡す時、家具家電を残す予定があるか確認します。一般的には、エアコンや照明、カーテン、カップボードを残す人が多いです。比較的新しく、機能性の良いエアコンやLED照明等は、買主からも喜ばれることが多いです。
しかし、家具家電を残すからと言って査定価格が上がるわけではありません。ここをチェックするのは不動産会社が情報を正しく把握しておくことが目的です。
訪問査定は部屋の中を見られるので、気持ちが進まないかもしれません。しかし、不動産会社が売却活動をする上で、アピールポイントを探しに来ていると思うと、少し気持ちが楽になるかもしれませんね。
買主へのアピールポイントが増えると、販売期間の短縮にも繋がりますよ。
マンション売却査定のQ&A
ここでは、筆者がマンションの査定をしていてよく聞かれることを紹介します。ぜひ、参考にしてみてください。
電話やメールでの対応はもちろん、査定書等の書面の作成にも費用は発生しません。
※不動産鑑定士による査定は有料になります。
リフォームするにしても、現況で訪問査定を受けて、プロである不動産会社にリフォーム箇所の相談をしてからにしましょう。きっと費用対効果の高いリフォームプランを提案してくれるはずです。
不動産会社の選定ポイントは査定額？
ここまでマンションの売却査定方法について解説してきましたが、実際に売却活動を始めるにあたっては、高値をつけた不動産会社を選ぶべきなのでしょうか。
この章では、不動産会社としての筆者の見解をご紹介します。
マンションの査定価格＝売却価格ではないことに注意
まず最初に、マンションの査定価格＝売却価格ではないことに注意が必要です。
マンションの査定額は、一般的に「うちの会社で仲介する場合、この価格であれば買う人が見つかりそうです」という値段です。筆者が勤めるあなぶき不動産流通では、「マンションを売り出してから3ヶ月以内に成約すると予想される査定価格」をつけています。
マンションを売りに出す事情によっては、査定額より高い値付けをする必要があったり、早く売るために値段を下げた方が良い場合もあります。また、買主側から価格交渉を持ちかけられることもあるので、査定額のままでは売却できないこともあります。
査定額はあくまで各不動産会社の見解なので、この金額で売れるものと考えてしまわないよう注意しましょう。
選定ポイントは査定額よりも信頼できる会社かどうか
そうなると、査定額が高い会社を選ぶよりも、状況が変わったとしてもしっかり対応してくれる不動産会社を選んで、納得できるマンション売却を進めることが重要です。
複数の会社に査定を依頼して、それぞれの査定での評価ポイントを説明してもらいましょう。納得できる説明をしてもらえた会社から、マンションを売却することになった事情や、いつまでにどれくらいの金額で売りたいのかといった希望に、どれだけ親身になって対応してくれるかを考慮して売却活動のパートナーとなる会社を選ぶのがおすすめです。
不動産会社の対応を見極めるためにも、査定時には訪問査定でしっかり物件を見てもらって、綿密に打ち合わせしておきましょう。
信頼できる不動産会社の選び方は、こちらの記事でも解説しておりますので、ぜひ参考にしください。
まとめ
この記事では、マンションの査定の種類や、それぞれの査定の根拠となる情報を紹介してきました。
自分の状況に合わせた査定方法で、納得できるマンション売却を進めてください。
＜査定の種類と利用してほしい人＞
- AI査定：不動産会社に個人情報を知られたくない人や、今すぐ自分のマンションの価格を知りたい人。不動産取引が少ないエリアの物件や、特殊な物件の査定をしたいのではない人。
- 不動産会社による机上査定：複数の不動産会社の意見を聞きたい人や、自分のマンションの大体の価格を知りたい人
- 訪問査定：具体的に売却を検討している人や、より成約価格に近い査定価格を知りたい人
＜不動産会社による査定で考慮されるポイント＞
- 机上査定
- ポイント1：マンションの情報（パンフレットやチラシ等の資料から収集）
- ポイント2：競合物件の状況
- 訪問査定
- ポイント1：共用部分の状態から分かるマンションの管理状況
- ポイント2：室内の状態
- ポイント3：設備のグレード、使用状況
- ポイント4：日当り、眺望、風通しの良さ
- ポイント5：ペット飼育の有無
- ポイント6：家具家電を残すかどうか
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