そろそろマンションの購入を考えようと思ったとき、あなたはどんな条件でマンションを探しますか？
良いマンションとは、どうやって探せばいいのでしょうか。
たくさんのマンションがある中で、自分たちに合った住まいを見つけるのは大変なことです。
今回は、住まい選びで後悔しないために、現役のマンション営業である筆者が、18年間マンション営業として得た知識と、実際にマンションを購入した経験に基づいて『良いマンションの条件』をお伝えします。
自分の生活スタイルに合った条件を満たして、快適に生活をすることのできる「良いマンション」を見つけましょう。
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1.「良いマンション」の定義
筆者の経験上「良いマンション」とは、『資産価値が下がりにくいマンション』・『住み心地の良いマンション』と定義します。
資産価値が下がりにくいマンションは、将来売却をすることになった際に高く売ることができる可能性があります。
また、住み心地の良いマンションは、長くマンションで生活するにあたりより安心・安全・快適に住むことができるためです。
良いマンションかどうかに影響する条件は、具体的にいうと、「立地」「住環境」「建物」「管理」などです。
それぞれこんな項目になります。
| 資産価値が下がりにくい 良いマンションの条件 | 住み心地の良い マンションの条件 |
|---|---|
| 交通利便性が良い | 通勤・通学がしやすい |
| 市街地の再開発エリア | 日当たり・風通しが良い |
| ブランド力のある地名 | 大きな道路に面していない |
| 眺望が良い | 敷地内に駐車場が確保できる |
| 徒歩圏内に利便施設が揃う | 複数の商業施設・医療機関がある |
| 充実した共用部とサービス | 広い空き地や駐車場に隣接していない |
| ハザードマップで問題のないエリア | |
次章からはそれぞれの条件をより具体的に掘り下げていきます。
2.資産価値が下がりにくい『良いマンション』の9つの条件
資産価値が下がりにくい最も重要なポイントは「立地」です。
立地は、「交通利便性・生活利便性・住環境・安全性」など多くの要素に影響を及ぼすからです。
国土交通省が発表した『平成30年度マンション総合調査結果』でも、マンション購入時に考慮した項目の中で最も高い項目は、「駅からの距離など交通利便性」となっています。
ただ、駅といっても色々な駅があります。また、これ以外にも様々な条件がありますので、立地に係る条件を1つずつ見ていきましょう。
2-1 複数路線利用可能駅が徒歩圏内
複数の路線が乗り入れる駅が近いことが重要なのは、利用できる路線が多くなり、通勤・通学など交通利便性が非常に高くなるからです。
利便性が高い駅は、乗降人数も多くなるので商業施設などの出店が多く、利便性がさらに高くなり、資産価値に大きな影響を与えます。
2-2 特急・快速が利用できる駅が徒歩圏内
特急や快速が止まる駅はそれだけ駅の利用者や人口が多いということです。
前述の通り駅の利用者や人口が多くなれば商業施設などの利便施設も多くなります。また、多少郊外の物件でも、特急・快速が利用できる駅に近いのは大きなメリットとなります。
2-3 ターミナル駅が徒歩圏内
ターミナル駅は路線の末端に位置する駅のことで、終着駅となります。ということは、始発駅ともなるため、座席に座ることのできる確率も上がり、通勤・通学で鉄道を利用する人にとっては大きなメリットになります。
2-4 駅前や市街地の再開発エリア
近年、多くの都市で行われている再開発は、駅前や市街地行われることが多くなっています。その再開発エリアに建つマンションは、元々利便性の高い立地に見違えるほどに整備された街並みや新たな商業施設などが加わるために人も多く集まります。
利便性が高く、人も多く集まるこのようなエリアは高い資産価値が期待でき、資産価値も下がりにくくなります。
2-5 街（地名）にブランド力がある
街自体に魅力があると、それが資産価値にも大きく影響します。“みんなが住みたいと憧れるような街”は、資産価値が高いと思って良いと思います。たとえば、『都心にありながら緑も多く、区画が整然として道路も広い街』『その昔に武家屋敷だったなど、歴史的背景の名残がある街』『“〇〇が愛した街”といわれる、文豪や知識人が好んだ街』などです。
また、色々な不動産情報サイトで“住みたい街ランキング”が公開されています。このようなランキングで上位に挙げられる街もブランド力が高いと言えますので、参考にしてみるのもいいかもしれません。
2-6 徒歩圏内に生活利便施設が揃う
車を使わなくても生活できるような、徒歩圏内に利便施設が揃っているようなマンションは資産価値が高くなります。スーパーマーケット・商店街・病院・金融機関・公共施設など全てを満たすのは難しいかもしれませんが、日常の買い物をする施設は必須です。
『平成30年度マンション総合調査結果』でも、「日常の買い物環境」をマンション購入時に考慮したという意見は多くなっています。
2-7 眺望が良い
眺望については良いに越したことはありません。気にならない人もいるかもしれませんが、資産価値という視点で考えると重要な要素です。
目の前に視界を遮るような建物がないことはもちろんですが、スカイツリーや東京タワーなどシンボル的な建物が見えたり、オーシャンビューだったりといった眺めの良いマンションの資産価値は高くなります。
2-8 共用施設が充実している
例えば、大規模マンションに多い「コンショルジュサービス」。エントランスに人が常駐してくれる安心感やクリーニングの受付や集荷依頼、タクシーの手配などを引き受けてくれ、まさに執事のような存在です。また、フィットネススタジオ・パーティールーム・キッズルーム・公園・コンビニなどの施設があるマンションや最近ではカーシェアリングや電動自転車をレンタルすることができるマンションもあります。
このように充実した共用施設やサービスを備えたマンションも資産価値は高くなります。
2-9 ハザードマップで問題が無い
毎年のように発生する自然災害。災害が起きた場合の被害は想定しづらいものですが、被害を受けると精神的負担はもちろんのこと、経済的負担も大きく、自然災害を受けたことにより資産価値が大きく下落する可能性もあります。
資産価値を落とさずに安心して生活するためにもハザードマップでの確認は重要です。
ハザードマップの例（東京都千代田区）
3.住み心地という側面での『良いマンション』の条件10
3-1 通勤・通学に便利
住み心地の側面でも「立地」は最も重要です。
ただ資産価値とは少し違いますので、日々の通勤・通学で便利に利用できるのであれば、最寄りは鉄道・バス等、どの交通機関でも良いと思います。「もう少しマンションまで近ければいいのに」と思わない距離であればいいのです。
3-2 日当たりが良い
毎日心地よく快適に生活するためには、「南向き」もしくは、「南東向き～南西向き」の部屋を選びたいものです。
一般的には日当たり良い方角は、「南向き・東向き・西向き・北向き」の順だと言われています。日当たりが悪いと、部屋が暗くなるだけではなく、洗濯物が乾きにくくなったり、湿気が多くなりカビが発生しやすくなります。
3-3 周辺で複数のスーパー・病院などを利用できる
商店街やスーパーをはじめ、病院やドラッグストア、銀行や郵便局、学校や公園など、生活するうえで必要となる施設や機関へのアクセスの良さは、暮らしやすさと密接に関係しています。
それぞれの施設で営業時間や定休日も違いますので、複数利用できることで利便性は大きく向上します。
3-4 敷地内に駐車場が確保できる
車を使う頻度が多い人にとって、駐車場の有無はとても重要です。荷物がある場合や小さな子供がいる場合は特に敷地内に駐車場がある方が便利です。
また、住んでいる物件の敷地内に車を置けるので、いつでも車の状態をチェックできる安心感もあります。
3-5 広い空き地や駐車場に隣接していない
特に部屋のメインとなるリビングダイニング前面の隣地の状況は大切です。敷地に隣接した広い空き地や駐車場があると、将来何らかの建物が建設され、日当たり・風通し・眺望が悪くなる可能性があります。
隣地を含め、周辺の土地・建物の状況は必ず確認しておきましょう。
3-6 近隣に24時間稼働の工場などがない
近隣に24時間稼働している工場などがないことは大切です。
工場などでは騒音規制法・振動規制法・悪臭規制法で基準値が決められてはいますが、昼夜を問わず車両が出入りしたり、機械の稼働音や排気などが気になることもあります。気になる施設がある場合には確認が必要です。
3-7 ハザードマップで問題が無い
資産価値が下がりにくい『良いマンション』と同じですが、災害の影響があるかどうかは大きなポイントです。
災害が起きた場合の被害は想定しづらいものですが、被害を受けると被災後の生活の立て直しは容易ではありません。精神的負担はもちろんのこと、経済的負担も大きく、自然災害を受けたことにより生活は一変します。
命を守るために、また安心して生活するためにもハザードマップでの確認は重要です。
ハザードマップの例（東京都千代田区）
3-8 交通量の多い道路に面していない
交通量の多い幹線道路などに面しているマンションは、せっかくの休日や寝ているときなどに、車・トラック・バイクの騒音が気になることがあります。さらに、交通量の多い道路に近いとホコリも多く、洗濯物・バルコニーにも気になると思います。
室内での生活だけでなく車でマンションの敷地に出入りする時も、交通量の多い道路が目の前だと時間が掛かってしまうケースもあります。どのような経路で道路に出るのか、大きな道に入るときに信号があるかどうかなど、実際に暮らしてみたときのカーライフをシミュレーションしておきましょう。
3-9 管理がしっかりと行き届いている
「マンションは管理を買え」と言われるくらい、マンション管理は大切です。
マンションの管理は、「マンションに住む人が、快適で安全に暮らせるようにする」にするために必要なものです。ただ、管理といっても日々の清掃や設備の保守点検をはじめ、修繕の計画や実行など多岐に渡ります。ゴミ置き場・駐輪場・メールコーナーなど共用部の清掃や掲示板の更新など、管理人や管理会社のフロント担当者がしっかりと管理業務を行っていることはもちろんですが、住民も他人任せにするのではなく、当事者意識を持って日々のマンション生活を過ごしていくことが大切です。
3-10 ゆとりのある専有面積が確保できる
マンションのデメリットの1つが、増築ができないことです。戸建てのように手狭になったと思って部屋の面積を広げることはできません。最近は、荷物を減らして生活する方も多いですが、生活をしていれば荷物も増えてくるものです。検討時は「ちょっと広いかな」くらいで、ちょうど良くなると思います。
4.良くないマンションの特徴を押さえておこう
中古マンションを検討する場合や入居が開始されたマンションを検討する場合には、住民のモラルや管理状況を知ることができます。部屋だけでなく共用部の見るべきポイント、良くないマンションの特徴をお知らせします。
4-1 ゴミ置き場が汚い
ゴミ置き場には住人のモラルや管理の状況がよく現れます。良くないマンションは、回収日でもないのにゴミが棄てられていたり、分別していないために回収されず放置されたままのゴミがあります。
また、ゴミ置き場の臭いにも気を付けましょう。しっかりと清掃されていて悪臭のしないゴミ置き場のマンションを選びましょう。
4-2 駐輪場が整理されていない
駐輪場の状況を見て整理整頓されていないマンションは注意が必要です。また、ホコリをかぶっている自転車が多くある場合にも気を付けましょう。住民の乗らなくなった自転車がそのまま放置されていたり、外部から持ち込まれて放置されているということが考えられます。
このようなマンションは、自転車の台数を把握しておらず、管理が行き届いていない可能性が高いです。
4-3 郵便ポストから物が溢れている
郵便ポストに郵便物やチラシが溢れているマンションがあります。「他人のポストは気にならない」「管理人も気を付けて見ていない」という状況です。
このようなマンションも管理が行き届いていない可能性があります。
4-4 掲示板がそのまま
最後に住民に必要なことを知らせる掲示板もチェックポイントの1つです。
何か月も前のものがそのままになっていたり、掲示物が破れていてもそのままのマンションも管理が行き届いていない可能性があります。
5.まとめ
資産価値が下がりにくいマンション・住み心地が良いマンションそれぞれ重要なポイントを挙げてみました。
マンションを購入するときの条件は人によって優先順位が違うものです。今回は筆者の経験を基に条件を挙げてみましたが、「自分自身の生活スタイル」や「これからどんなライフスタイルの生活を送りたいのか」など、自分に合った条件を考えてみて優先順位をつけてみてください。きっと自分に合ったマンションが見つかると思います。
今回特に大きなポイントとなっていたマンションの「立地」については、こちらの記事でも解説しています。自分にあった条件を考える参考にしてみてください。
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立地はあとから変えることができないため、たくさんの方が悩むポイントです。
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