すんなり通ると思われがちな住宅ローン審査ですが、意外と落ちてしまう方は多いです。落ちる理由は金融機関からは教えてもらえないので、なぜ落ちたのか理由が分からないままモヤモヤとした思いを抱える人も多いでしょう。
今回は、なぜ住宅ローンの審査に落ちたのか、事前審査・本申込み別にその理由を解説していきます。
落ちた理由が分かれば改善策もあります。まずはなぜ落ちたのかを確認して、改善方法を学びましょう。
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住宅ローンの審査になぜ落ちたのかは教えてくれない
最初に知っておかなければならないのは「住宅ローン審査に落ちた理由を金融機関に尋ねても、教えてもらえない」ということです。単に「総合的な判断で審査に落ちた」と言われるだけなので、詳細な理由を聞き出すことは難しいと心得ておきましょう。
ただし、知るための手がかりはあります。それは、金融機関が事前審査（仮審査）・本申込み（正式申込み）の際に重要視している以下の3ポイントです。
- 借入する本人が、過去の借入返済をきちんとしているかどうか
- 収入に対してローン返済に無理がないか
- 万が一返済されなかった場合に、購入物件が担保としての価値があるかどうか
これが「なぜ落ちたのか」を知る手がかりになります。次章から事前審査・本申込み別に詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの事前審査に落ちる3つの理由
住宅ローンの事前審査に落ちる理由は、大きく3つに大別できます。
- 個人信用情報に問題がある
- 年収（決算状況）や現在の借入状況では希望借入額を借入できない
- 購入物件に問題がある
個人信用情報に問題がある
個人信用情報とは、クレジットカードやローン等の申込状況や支払い状況、残高などの記録です。
「個人信用情報」という言葉自体に聞き覚えがなくても、個人信用情報に問題がある状態のことを「ブラックリスト」と呼ぶことは、どこかで耳にしたことがあるのではないでしょうか。
銀行や保証会社は、住宅ローン審査時にこの個人信用情報を確認しています。つまり支払期日までにきちんと返済してくれる、信用度の高い人か否かを確認されるのです。
そこで問題があると判断されると、事前審査に落ちてしまいます。「問題あり」と判断される代表的なケースは、以下の4パターン。
- 長期延滞（借入の返済を支払わないまま2～3カ月がすぎる）
- 代位弁済（本人が支払いできなかった時に保証会社が返済をした）
- 契約解除（契約不履行により強制的に契約を解除された）
- 債務整理（金融機関や裁判所に承認をもらって返済計画を立て直した）
過去の延滞が多い場合や、長期延滞ではないものの現在延滞中のものがあると、金融機関によっては落ちるケースがあります。
※個人信用情報の調べ方と対処法は後の章で解説します。
年収（決算状況）や現在の借入状況では希望借入額を借入できない
年収と現在の借入状況、そして新規で希望する借入内容を総合的に見て、返済できないと判断されて審査に落ちてしまうケースもあります。希望する借入金額より減額して承認がおりた場合は、個人信用情報には問題がなく、このパターンが原因と考えていいでしょう。
年収に対して何％まで借入できるか（返済負担率）の基準は金融機関によって違いますし、審査する際に計算する金利も異なります。不動産会社の営業スタッフに借入状況を漏れなく伝えることで、ご自身の状況に合った金融機関を案内してくれるでしょう。
会社役員・個人事業主は、会社の決算状況も影響する
会社の役員・個人事業主の方は、個人の年収のほかに、会社の決算状況2年～3年分を銀行に提出する必要があります。たとえ年収が高くても、会社の決算状況が悪いと、将来的に支払いができなくなると判断されて落とされるケースもあります。
会社の決算状況により審査を落とされたと推測できる場合は、会社のメインバンクに相談するか、決算状況が良い年など時期を変えて検討し直すことをおすすめします。
購入物件に問題がある
借入希望者(個人)には問題が無くても、購入物件に問題があるケースもあります。
購入物件に問題があるケースとして多いのは以下の2点で、中古の物件であることが多いです。
- 接道・耐震基準などが規定以下の物件
- 担保評価がほとんどない物件
購入物件に問題があると推測できる場合は、他の物件で事前審査をすることで、落とされる原因が個人なのか購入物件なのかを切り分けることが可能です。
※購入物件に問題があるケースの詳細は後の章で紹介します。
住宅ローンの本申込みに落ちる3つ理由
事前審査は無事に通ったのに、本申込み（正式審査）に落ちてしまうこともあります。
本申込みに落ちてしまう理由は「事前審査のときに把握していた状況と、本申込みの内容に相違がある」からです。具体的には以下の3点が考えられます。
- 事前審査から本申込みまでの間に個人信用情報に問題ができた
- 事前審査から本申込みまでの間に年収や借入状況が変わった
- 本申込みの時に想定外の告知があった（団体信用生命保険の告知事項など）
事前審査から本申込みまでの間に個人信用情報に問題ができた
本申込みの審査でも事前審査と同様、以下の4点に該当する場合に審査に通らなくなります。
- 長期延滞（借入の返済を支払わないまま2～3カ月がすぎる）
- 代位弁済（本人が支払いできなかった時に保証会社が返済をした）
- 契約解除（契約不履行により強制的に契約を解除された）
- 債務整理（金融機関や裁判所に承認をもらって返済計画を立て直した）
延滞中のものがあって審査が落ちたのではないかと想定できる場合は、まず延滞中のものを返済し、金融機関を変えて申し込んでみましょう。
個人信用情報の更新は通常1カ月ほどかかるので、リトライする場合は1ヶ月以上空けるのがポイントです。金融機関を変えるのは、再審査を同じ金融機関でした場合、一度落ちた履歴が銀行に残っているので審査に通りにくい傾向にあるためです。
事前審査から本申込みまでの間に年収や借入状況が変わった
事前審査から本申込みの間に年収や借入状況が変わると、審査に落ちてしまう場合があります。
例えば事前審査をしたときよりも年収が下がった場合は、審査基準に満たなくなり、落ちてしまうことがあります。特に年が変わってから本申込みをする場合、最新の年収（源泉徴収票）での審査になるので注意が必要です。
借入状況の変化も落ちる要因のひとつです。
中にはご自身が「借入」だと認識していないこともあります。代表的なものは以下の4つ。
- カードローン
- クレジットカードの分割払い
- クレジットカードのリボ払い
- ローンの連帯保証人になった
上記のような理由から年収と借入状況・新規借入のバランスが崩れ、本申込みが承認にならないケースがあります。
現在の借入れを一括で返済できるのであれば返済し、金融機関を変えて再度本申込みをすることで通る可能性もありますが、まずは購入物件の営業スタッフや金融機関に相談し、どう対応するのかを決めていきましょう。
団体信用生命保険に通らなかった
多くの金融機関では、住宅ローンを組む際に団体信用生命保険の加入を必須としています。
団体信用生命保険（以下、団信）とは、住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡、または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残高を完済する保険です。
団信は、本申込み時と同じタイミングで告知と審査を行います。
告知とは、住宅ローン債務者の健康状態を告知書によって保険会社に通知することですが、この告知内容（過去の傷病歴や健康状態）によっては保険に加入できず、本申込みの審査に落ちるケースもあります。
この場合はワイド団信（告知事項があっても通りやすくなっている保険）で申込みをするか、フラット35の団信なしで借入れをすることをおすすめします。
団体信用生命保険が通らなかった場合の対処法は、こちらの記事で詳しく紹介しています。
個人信用情報を調べてみよう
自分の個人信用情報は、調べる（情報開示の請求をする）ことができます。返済について心当たりがある方は、ご自身の信用情報を確認してみてもいいですね。
個人信用情報を管理している機関は3つあり、情報の一部を共有しています。
- 株式会社シー・アイ・シー（略称：CIC）
→主にクレジットカード会社・消費者金融が加盟 - 全国銀行個人信用情報センター（略称：KSC）
→銀行（メガバンク・地方銀行・ネット銀行・信用金庫・信用組合）が加盟 - 株式会社日本信用情報機関（略称：JICC）
→消費者金融や銀行など多数の金融業者が加盟
個人信用情報の調べ方
情報開示の請求方法はそれぞれのウェブサイトで案内されていますが、次の3パターンから選ぶことができます。手数料として500円～1,000円（請求方法によって違う）必要になるので、事前に準備しておきましょう。
- インターネットで開示（PC・スマートフォン）
- 窓口に直接出向いて開示
- 郵送で請求して開示
自分の個人信用情報の何を調べたいかで、請求先の機関が違うことにも注意しましょう。
- クレジットカードの利用履歴を調べたい→CIC
- 銀行のカーローンやフリーローンの履歴を調べたい→KSC
- 消費者金融などのカードローンの履歴を調べたい→JICC
開示報告書の見方
住宅ローン審査時に「個人信用情報に問題がある」とされるケースでは、クレジットカードの延滞であることが多いので、ここではCICの開示報告書の見方を説明します。
※その他の機関の報告書の見方は、各機関のサイト上で公開されています
見るのは「毎月の入金状況」欄。ここに記載された「＄」「A」「P」などの記号を確認しましょう。
| 記号 | 意味 |
|---|---|
| $ | 請求どおり（請求額以上）の入金があった |
| P | 請求額の一部が入金された |
| R | 本人以外から入金があった |
| A | 本人の事情により、期日までに入金がなかった（未入金） |
| B | 本人の事情とは無関係な理由で入金がなかった |
| C | 入金されていないが、その原因が分からない |
| – | 請求も入金もなかった |
| (空欄) | クレジット会社等から情報の更新がなかった |
「P」や「A」が多い場合はローン審査に影響します。
自分の個人信用情報に「P」や「A」が並んでいる場合は、この結果が理由で住宅ローンに落ちたと推測することができます。
対処方法は「個人信用情報の問題が消えるのを待つ」
個人信用情報に問題があった場合は「問題の登録が消えるのを待つ」しかありません。
信用情報の種類によって保有期間（登録期間）は様々ですが、CICのクレジット情報は「契約期間中および契約終了後5年以内」となってます。登録が消える前に他の金融機関でリトライしても、住宅ローン審査に通るのは難いようです。
また個人信用情報に問題があって金融機関から承認されなかった場合、その履歴がその金融機関に残るそうです。
したがって5年経過して、クレジット情報の登録期間が抹消されたあとでも、一度不承認だった金融機関では否決になってしまうケースもあるので注意が必要です。
希望借入額を借入できない場合の対処方法
住宅ローン審査に落ちるケースで多いのは、希望借入額を借入できないケースです。
この場合の対処法は複数ありますが、いずれも個人で対応するのは難しいことが多いので、営業スタッフに状況を漏れなく伝えて相談し、その上で最適な方法を見つけていきましょう。
借入する金融機関を、条件に合った金融機関に変更する
住宅ローンの審査を依頼した金融機関から、借入金額が減額での承認となった場合でも、別の金融機関で審査をしなおせば希望額満額で承認が出ることはよくあります。ひとつの金融機関に固執せず、条件に合った金融機関を探してみましょう。
ただしそのためには、営業スタッフに状況を漏れなく伝える必要があります。
年収や借入状況など、他人に話すのはなかなか気が引けるものですが、以下の3点は必ず話しておきましょう。
- 収入（年収や手当、配偶者の年収）
- 借入状況（奨学金・ローン・クレジットの分割）
- 延滞状況
中には、家族に伝えていない借入や延滞履歴がある人もいらっしゃいます。このような場合は、なおさら営業スタッフには伝えにくいでしょう。
しかしこれらの内容は個人情報となりますので、本人の意思に反して家族に伝えられることはありません。行き違いがないように「家族に伝えたくない」旨の意思を伝えておくといいでしょう。状況を漏れなく伝えることで、希望の条件で借り入れができそうな金融機関を探してくれるなど今後の対応を具体的に進めてもらえます。
配偶者と収入を合算して借入する
配偶者に収入がある場合は、配偶者の収入を合算をすれば通るケースがあります。
金融機関にもよりますが、配偶者の雇用形態がパートタイマーやアルバイトでも収入を合算をすることは可能ですし、配偶者が産休・育休中であっても収入合算できる場合もあります。100万円ほど年収が変われば、審査結果がぜんぜん違うなんてことはよくあるので、条件が整えば収入合算も視野に入れてみましょう。
ただし収入合算するにあたっては、配偶者の年収や借入状況、個人信用情報も審査の内容に含まれます。配偶者も審査することで懸念点がある場合は、合算しない方がいいケースもありますので営業スタッフにしっかり相談をしましょう。
配偶者と収入を合算する場合のおすすめの組み方は、この記事で詳しく解説しています。
既存借入の返済を検討する
住宅ローンの実行（本当に借入をするタイミング）までに既存の借入を完済できる場合は、住宅ローン審査が通ることがあります。実際に一括返済をする前に「一括返済予定」で事前審査をして、その結果次第で一括返済をするかどうか検討しましょう。
ちなみに住宅ローンは、マイカーローンやフリーローンと比較して金利がかなり低いので、余裕がある場合は住宅ローンの頭金としてお金を出すよりも既存借入の返済に充てた方が余計な利息が付かず、おすすめです。
頭金を増やす、または購入物件を変更して借入額を少なくする
住宅ローンの審査結果が減額解答だった場合や、他の金融機関で試しても希望借入額を借入できない場合は、頭金を増やすか、購入金額の低い物件に変更するという手段もあります。
例えばマンション購入の場合は、他の部屋や階数を変えることで購入金額が変わります。戸建ての場合は、同じエリアでも角地以外を選ぶことで購入金額が変わることがあります。
気に入った物件を購入できるに越したことはないですが、一度白紙に戻して考え直すのも、ひとつの手段です。
物件に問題がある場合の対処方法
中には物件に問題があって、住宅ローンの審査に落ちてしまう場合があります。
物件に問題がある場合の代表的な例は2つ。今回はこの2つの対処方法について解説します。
- 接道・耐震基準などが規定以下
- 担保評価の金額がつけられない
接道・耐震基準などが規定以下
住宅にはさまざまな規定がありますが、中には規定を満たしていない物件があります。例えば以下のような物件の場合は、住宅ローン審査が不承認となってしまいます。
- 建ぺい率・容積率が規定よりオーバーしている
- 接道義務を満たしていないため、再建築ができない
- 増築をしてるが、増築部分が未登記
- 耐震基準が規定以下
このような物件は審査基準に合うように「物件を工事予定」「増築部分を登記予定」として審査を受けることになります。もちろん実際に融資を受けるためには、実際に工事・登記をする必要があります。
事前に営業スタッフによく確認しておきましょう。
物件自体を気に入っている場合は、規定に合うように工事・登記する、現金購入をする、住宅ローン以外での借入（フリーローンなど）を検討する、の3パターンから選ぶことになります。
担保評価の金額がつけられない
担保評価（物件の価値）がつけられない物件や、担保評価が低い物件の場合、住宅ローン審査に落ちてしまうことがあります。
なぜ、担保評価が低いと住宅ローン審査が通らないのでしょうか。それは、金融機関は債務者から返済されなかった場合（債務不履行）に備える必要があるからです。
金融機関は、債務不履行になってその物件が競売などにかけられた際に、優先的に弁済を受けられる権利（抵当権）を住宅に設定します。しかし物件の担保評価（物件の価値）が低い場合は、万が一の場合に貸した金額と同額の回収が難しくなります。そのため担保評価の低い物件は、住宅ローン審査に落ちてしまうケースがあるのです。
担保評価が低い物件の例は4つです。
こちらも営業スタッフにしっかり確認をとっておきましょう。重要事項説明書にも記載される事項なので、自身の目で確認することもできます。
- 築年数の古い中古物件
- 私道の持分を持っていない物件
- 市街化調整区域の土地（自然保護のため住宅を建てることを推奨していない土地）
- 前面道路が43条但し書き通路（建設をするのに役所の許可が必要な土地）
担保評価が低い物件を気に入ってしまった場合は、現金で購入するか、フリーローンなどの抵当権設定を必要としない借入方法を検討しましょう。
まとめ
住宅ローン審査に落ちた場合に考えられるのは3つです。
事前審査の場合
- 個人信用情報に問題がある
- 年収（決算状況）や現在の借入状況では希望借入額を借入できない
- 購入物件に問題がある
本申込みの場合
- 事前審査から本申込みまでの間に個人信用情報に問題ができた
- 事前審査から本申込みまでの間に他の借入が増えた
- 事前審査から本申込みまでの間に年収が減った
落ちた原因が分かれば、対処方法や解決策があります。まずはなぜ落ちたのかを把握しましょう。
住宅ローンの審査については、こちらの記事でも紹介をしています。
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