失敗したくない人必見!中古マンション購入時に調べるべき6つのポイント

中古マンション購入時に調べるべき6つのポイント

これから中古マンションを探してみようか?とお考えの方へ
住宅購入は、普通は人生でそんなに何度もあることではないので、様々な不安がありますよね。
しかもそれが中古マンションになると、更に考えることが増えませんか?

  • 古いけど建物の状況はどうなの?
  • このマンションの価格は妥当なのかしら?

などなど。

そこで、日々、中古マンションの購入・売却を業務にしている筆者が、皆さまに分かりやすく、中古マンションを購入する際のポイントをお伝えいたします。

1.プロが教える6つのポイント

中古マンションの購入を検討する時に重要なポイントは6つ!

  1. 価格・築年数
  2. 管理組合の財政状況
  3. マンション全体での過去の修繕内容
  4. 管理組合検討事項
  5. 管理費、修繕積立金の額
  6. 管理規約集

それでは各項目について詳しく見ていきましょう。

[1]価格・築年数

販売されている価格が適正なのかどうか?を知ることは重要です。
適正かどうかを判断するためにも、その物件の過去の成約価格や現在販売中の販売価格などを不動産会社に調査してもらい検証しましょう。
直近での成約価格や他住戸の販売価格と大きな価格差がある場合は、注意が必要となります。

不動産会社は、中古マンションの物件情報を不動産流通機構のデータサイト(レインズ)から調べることができます。
同じマンション内で過去の成約事例がある場合には、不動産会社に依頼して成約事例の資料を見せてもらいましょう。過去の取引より適正な価格を知る事で「割高の物件を買ってしまった……」という失敗を防ぐことができます。

また、購入する中古マンションの築年数によっては税制の優遇処置が受けられない場合もあります。中古マンションを検討する際には下記のような税制や税金の内容についても不動産会社に確認をしましょう。

  • 住宅ローン控除
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
失敗例に学ぶ

住宅ローン控除が利用できると思っていたのに…

購入、お引越し後、初めての正月を終え、いよいよ迎えた確定申告期間。住宅ローン控除を利用しようと税務署に行ったものの、係りの人から「このマンションでは住宅ローン控除の利用はできませんよ!」との回答が!

実は住宅ローン控除を受けられる条件の一つに築年数の制限があり、マンション等の耐火構造の場合は築25年以内となっています。
※ちなみに、築25年を超える場合でも住宅ローン控除が適用できる方法はあります。住宅ローン控除の条件について詳しくは、こちらの記事を参考にしてください。
 →マイホームを持ちたい方必見!今知りたい住宅ローン控除とは

購入後の失敗はしたくないですよね……。
事前に不動産会社に調べてもらうことで防ぐことができたかもしれません。

[2]管理組合の財政状況

管理組合の財政状況
管理組合の財政状況には一般会計(管理費など)と特別会計(修繕積立金)があります。

ここで重要なのが、特別会計(修繕積立金)の預金額です。
マンション全体の修繕は、特別会計のお金でおこないます。そのため、預金額が少ないと希望通りの修繕ができなく、建物の維持管理が難しくなってしまいます。
預金額が少ない場合、所有者の方に修繕の一時金払いの請求があったり、修繕積立金の大幅UPなどの影響が出たりする可能性があります。

では、いくらの預金があれば大丈夫なのかということについては、物件の規模、時期によって大きく異なります。
たとえば、大規模修繕をおこなった後では当然預金額は少なくなりますし、30戸のマンションと100戸のマンションでは貯められている額は異なります。
目安を作るということが非常に難しいため、その都度、不動産会社の担当者を通じて管理会社に確認をとりましょう。

また、多くのマンションでは長期修繕計画案という書類があります。この書類には将来的な修繕積立金の上昇幅(住戸別・タイプ別)や将来の積立額が記載されている場合もあるので確認することが望ましいでしょう。

失敗例に学ぶ

入居後多額の費用が!

入居して数ヵ月後、購入したマンションが大規模修繕を実施することに。
修繕のための一時金として各所有者が数十万円の負担をすることに……。
管理組合の財政状況の確認、あるいは下記の[4]管理組合検討事項などで大規模修繕を検討しているかどうかを事前に調べておけば防げるケースかもしれません。

[3]マンション全体での過去の修繕内容

管理組合が過去どのような修繕をおこなってきたのか?の記録を見ることが重要です。
たとえば、「上階からの漏水補修」などの項目が頻繁にあった場合、給水管や排水管が古く劣化により漏水している可能性があります。つまり、今後も違うお部屋で漏水がおこってしまう可能性があります。

また、定期的な修繕が実施されているかどうかも確認が必要です。

定期的な修繕には法定点検と定期点検があります。

法定点検は代表的なものとして

  • エレベーター保守点検
  • 消防設備点検

などがあります。

定期点検では

  • 配管清掃

などがあります。

きちんとした建物管理がおこなわれているかどうか、確認しましょう。

[4]管理組合検討事項

今、管理組合でどのようなことが検討されているかを事前に確認することで、様々なトラブルから回避することができます。
例えば、管理費を改定しようという検討がされている場合、今後、管理費の値上げが予測されます。
また、管理規約の変更を検討されている場合、ルールが改正される可能性があります。

事前にどのような検討事項があるのか、必ず確認してください。

[5]修繕積立金の額

修繕積立金の額については、同規模、同築年数の他物件と比べて、安くないのか?といった確認をしましょう。
あまりにも安い場合には、今まで十分な修繕をしていない可能性がありますし、更に、今後大きく値上げをする可能性があります。
安いから良いよね!と思われがちですが、特に注意が必要な項目です。

失敗例に学ぶ

入居して数年後、修繕積立金が大幅にUP!

入居して数年後、修繕積立金が入居時の数倍にUP!
子供の成長により生活費がかかるところで、このUPは痛手です。
修繕積立金の額を事前に確認しておけば防ぐことができたかもしれません。

[6]管理規約集

マンションで住むためのルールがこの管理規約集です。
規約集ではペットを飼っていいか?楽器等演奏できるか?リフォームする場合の仕様制限は?など細かな規定が書かれています。

事前に知る事で、入居後、こんなはずではなかった!という失敗を回避できます。

失敗例に学ぶ

ペットが飼えなかった…

マンション購入時はペットを飼うつもりは全くなく、そんなことは全然気にしていなかったのだが、入居して数年後、子供達がどうしてもペットを飼いたいということでペットを飼おうかと考えていたところ……。
実は今のマンションは管理規約でペットが飼えないことを知り、子供達も大きなショック!

事前に管理規約集を確認していれば……。

2.住宅診断「ホームインスペクション」を活用しよう!

住宅診断
インスペクションとは、調査、検査という意味です。住宅の設計や施工の専門家によって、住宅の劣化状況や欠陥などを調査「ホームインスペクション(住宅診断)」することにより、中古物件の取引をおこなう際に、物件の状況を把握することができるようになります。
つまり、このホームインスペクション(住宅診断)の結果を見れば、購入される方の建物に対する不安を解消することができるというわけです。

2-1 2018年4月から適用開始

2018年4月から適用となったのはこの2つです。

  1. 既存住宅の媒介契約に当たって交付する書面に建物状況調査をおこなう者のあっせんに関する事項を記載
  2. 重要事項説明にあたり、建物状況調査に実施の有無とその結果の概要を説明

住宅診断を受けられるかどうか?また、受けているのであればその結果を説明するといった内容になりますが、ここでご注意いただきたいのが、ホームインスペクション(住宅診断)が義務になったわけでは無く、ホームインスペクションの説明が義務化されたということです。
ですので、全ての物件での適応が可能という訳ではありませんので、ご注意ください。

2-2 ホームインスペクションの費用は?

どこまで調査をするのかによって費用は異なります。
基本料金としては5,6万円が多いのですが、耐震診断等をする場合や更に詳しい調査をおこなう場合には追加料金が必要となります。

2-3 調査依頼の注意点

インスペクションの依頼をかける場合の注意点ですが、それぞれ物件によって

  1. 既に売主が実施済、もしくは売主負担にて実施
  2. 買主が費用を負担して実施
  3. 売主は実施せず、買主負担でも実施不可

に分類されます。

つまり、買われる方がご自身で調査依頼することができるのは2.に限られ、3.が指定されると調査することは出来ません。
では、2.が指定されている場合はどこに調査を依頼するのか?についてですが、ご自身でネット等から調べることもできますし、不動産会社に相談して紹介してもらうことも可能です。

2-4 ホームインスペクションの現在の状況

インスペクションはスタートして数ヶ月ということもあり、殆ど利用されていないのが現状です。

しかし、購入される方からみれば、建物診断をしている結果があれば、より安心して中古マンションを購入することができますよね。
一方、売却される方からみれば、予想もしていなかった診断結果により、価格が想定より大幅に下がってしまう可能性もあります。

一長一短あるように思えますが、事前にきちんと調査することによって、購入される方、売却される方どちらも、後々のトラブルを回避することができるのではないかと私は思います。

今後、この制度がより利用されていくことを私は期待しております。

3.まとめ

安心して中古マンションを購入
中古マンションの購入に際し、誰でも不安はあります。不安解消にはしっかりとした調査をすることが大切です。
また、様々な物件を見ていくという経験も必要かと思います。

しっかりと調べれば中古住宅の購入は怖くありません!
さあ、素敵なマイホーム探しに行きましょう!

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