最近では中古マンションを購入して、自分のライフスタイルに合わせてリノベーションをする人が増えています。おしゃれなリノベーション事例がWEBサイトや雑誌などで公開されていることもあり、見ているだけで夢が膨らみますが、マンションによっては希望通りのリノベーションができない可能性もあります。
そこでこの記事では希望通りのリノベーションを実現するために、押さえておきたい注意点と、リノベーションの知識について解説します。
これからマンション購入を検討されている方へ
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・マンションの購入を検討するときの注意点
・マンションを購入してから入居までの手続きの流れ
リノベーションの準備をしよう
STEP1│管理規約集の確認と、間取り図の用意をする
リノベーション工事を行うためには管理規約集と間取り図を事前に用意、確認することが重要です。
管理規約集でマンションのルールを確認する
リノベーション工事を行うには管理組合の許可が必要です。
各管理組合によってリノベーション工事を行うためのルールが決められています。どのようなルールが設定されているか、必ず管理規約集を読んで確認しておきましょう。
例1）フローリングの制限
フローリングには遮音性能を表した防音等級があります。
マンションでは「L45等級以上の性能を有するものを使用すること」などの制限があることが多くあります。またカーペットからフローリングへの変更は不可とされていることもあります。
例2）周辺住戸への告知義務
リノベーション工事では騒音・振動が発生するので、周辺住戸の方に迷惑を掛てしまいます。そのため、工事前に周辺住戸の方に工事の説明を義務付けていることもあります。
計画を立てるための間取り図
事前に間取り図を用意しておくことも重要です。工事図面や完成後図面は、間取り図を参考に作成するからです。
間取り図は不動産会社や、管理会社・管理組合で取得することができます。
STEP2│室内調査は、必ず工事業者と一緒に行う
リノベーションのプランを作成する前には、室内の調査を行います。このとき、必ずリノベーションを行う工事業者と一緒に調査しましょう。
間取り図だけでは、天井の高さなどを確認することができません。また間取り図の寸法は壁の中心線を表記していることが多く、実際の内寸とは誤差が出ます。寸法をきちんと確認することでより具体的なリノベーションプランを作成することができます。
STEP3│リノベーションプランを作成する
室内調査が終われば、具体的なリノベーションプランの作成に入ります。ここで注意すべき点は、工事できるのは専有部分だけとは限らないということです。
マンションには専有部分と共用部分があり、リノベーション工事の基本は専有部分になります。しかしマンションによっては共用部分も工事許可が出る場合があります。
工事許可が出る場合がある共用部分の例
例1）網戸の交換
例2）給湯器の交換
例3）玄関前インターホンの交換
どこまで工事が可能か、事前に管理会社や管理組合に確認しておきましょう。
STEP4│プランが決まったら、管理組合に工事申請をする
リノベーションプランが決まったら、管理組合に工事の申請を行います。必要な書類は主に4つ。
- 専有部分工事申請書（管理規約集、または管理組合から入手）
- 設計図（工事業者から入手）
- 仕様書（工事業者から入手）
- 工程表（工事業者から入手）
「申請は工事開始の〇日前まで」と決められていることもあります。いつまでに申請をすればいいか、管理規約集、または管理組合に確認しましょう。
工事は予定通りに行かないこともある。工事中も工事業者との連絡を密に！
プラン通りに工事が進めばいいのですが、実際には予想外のことも起こります。
例1）ユニットバスのサイズを変更した事例
解体した後にユニットバス設置スペースの採寸をおこなったところ寸法に余裕があり、サイズアップが可能なことが分かりました。
サイズアップしたことで工事費用もアップしましたが、ゆったりしたユニットバスに仕上がりました。
例2）給排水管の交換が不要となった事例
以前の居住者がどのように設備を使っていたかは分かりません。建物の築年数から考えると、交換した方がよいと思われる物件でした。
工事では交換を前提としていましたが、実際の給排水管を確認したところ十分に使用できる状態だったので、交換せずにそのまま利用することとしました。
このように実際に工事を進めてみて変更になることもあります。予定通りにいかないことも多々ありますので、工事期間中は工事業者からの連絡にすぐに対応できるようにしておきましょう。
リノベーションの事例紹介
和室を洋室に変更した事例
リビングダイニングに隣接する和室を洋室に変更した事例を紹介します。
元はふすまで仕切られた一般的な６畳間の和室でした。
リノベーション後がこちら。
開口部を大きくし、引き戸を開け放つとリビングダイニングとひと続きの部屋として使える洋室になっています。
引き戸を閉めれば独立したお部屋としても使えるので、ライフスタイルに合わせてフレキシブルに使える間取りに生まれ変わりました。
玄関横にシューズインクロゼットを設置した事例
独立型のキッチンを対面型にしたことで生まれたスペースを、シューズインクロゼットにした事例です。
システムキッチンの向きを変え、独立型キッチンからリビングを向いた対面式キッチンに変更。
玄関の土間部分を調整し、玄関から入ってすぐの位置にシューズ・イン・クローゼットを設けた間取りです。
靴の収納場所が確保できることに加えて、玄関スペースにそのまま置くと邪魔になるベビーカーや、室内に持ち込むには抵抗のあるアウトドアグッズなど、ちょっとした物の収納場所としても活躍しそうです。
準備や工事期間中の対応を自分でするのは大変だな…と思う方には
リノベーション済みマンションを購入するという手段もあります
中古マンションを購入して自分好みのリノベーションをする人が増える一方で、私たち不動産業者が自らマンションを購入し、リノベーションして販売するパターンも増えています。
リノベーション済みマンションは、たしかに完全に自分好みのオーダーメイドではありませんが、一方でこれまで多くのマンションを見てきた不動産会社がリノベーションを計画・実施するので、家事動線に配慮した間取りや最新の設備への取り替えなど、多くの人が満足できるお部屋に仕上げています。
またすでにリノベーションされたマンションを購入する場合のメリットもあります。
工事期間の仮住まい費用が発生しないというメリット
リノベーションを実施するには、工事申請および工事期間として2～３ヶ月程度必要になります。
その期間のマンションの管理費や修繕積立金、マンションに住めない間の仮住まい費用が必要となりますが、すでにリノベーション済みのマンションなら、すぐに入居することができるので無駄な費用が発生しません。
ローンを利用する場合のメリット
一般的に住宅を購入するには「住宅ローン」、リノベーションするには「リフォームローン」をそれぞれ利用する必要があります。
しかしすでにリノベーション済みマンションなら、購入するときに住宅ローンを利用するだけなので、リフォームローンを組むための諸経費が不要になります。
直接購入する場合には、仲介手数料が不要になるメリット
不動産会社から直接購入する場合は、仲介手数料が不要になります。
仮に3,000万円（税抜）の中古マンションを購入してリノベーションを自分でしようとした場合、
3,000万円×3％＋6万円＝96万円 96万円×消費税（10％）＝105.6万円
取引額の3%+6万円および消費税で105.6万円の仲介手数料が必要になります。
不動産会社から購入する場合はこの費用が不要になるため、家具や家電の購入など、新生活をはじめるための費用に充てられます。
リノベーションの準備や工事期間中の対応は大変かも…
そう思ったら、メリット盛りだくさんの
不動産会社が手がけたリノベーション済みマンションがおすすめ
これからマンション購入を検討されている方へ
初めてのマンション購入。
たくさん手続きがあって不安になることがあると思います。
マンションという大きな買い物だからこそ、ミスなく・不安なく・効率よく、そしてお得に、購入手続きを進めたいですよね。
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