【用語も解説】不動産契約における民法改正6つのポイント

民法改正不動産

2020年4月1日に民法改正が行われ、施行されました。実に約120年ぶりの改正です。
今回の民法改正のポイントは「ルール(民法)の現代化と、明確化(明文化)」です。

不動産の分野では、住宅購入や賃貸の契約更新などで問題が発生した場合、不明確な条文・解釈の違いから起こるトラブルなどを未然に防ぐ内容に改正されました。
何も問題がなければ特に影響はありませんが、問題が発生した場合に誰がどのような責任を取るのかが、今回の民法改正で明文化されたということです。

これから「住宅などの不動産購入をお考えの方」や「賃貸不動産をお探しの方・賃貸契約更新をお考えの方」は今回の民法改正の要点と合わせて、契約書等の用語の意味を知っておくことで、より契約の内容を理解でき、トラブルを未然に防ぐ助けになると思います。

この記事では、不動産の「売買」と「賃貸」において、今回の民法改正で変更があった主なポイントを、契約書類の用語の意味を説明しながら解説します。

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1.住宅購入における2つの主な改正ポイント

1-1. 「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」から「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」に変更

はじめに、改正前民法570条の売主が負う「瑕疵担保責任:かしたんぽせきにん」が「契約の内容に適合しないもの」(以下、「契約不適合責任:けいやくふてきごうせきにん」)に変わりました。

これにより、見えない部分以外でも、不具合は売主が責任を負うことが明文化されました。

【改正前】

瑕疵担保責任:見えない部分で不具合(隠れた瑕疵)があった場合、その責任について定めたものです。

適用例)
購入した家が施工不良で雨漏りがあった場合など、買主が一般的に求められる通常の注意を払っても発見できなかった不具合に対して、売主が責任を負うということです。

【改正後】

契約不適合責任:目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合、その責任について定めたものです(隠れた瑕疵である必要はない)。

適用例)
売買の目的物の面積が契約書上の面積よりも小さかった場合など、契約の内容に適合していなかった場合は売主が責任を負うということです。

1-2. 契約不適合責任より新たに追加になった2つの請求権

瑕疵担保責任の際には「損害賠償請求」と「契約解除」の方法がありました。
契約不適合責任に改正されたことに伴い「追完請求:ついかんせいきゅう」と「代金減額請求:だいきんげんがくせいきゅう」の2つが新たに追加されました。

これにより、不具合があった場合に損害賠償や契約を解除するだけではなく、修理の依頼や代金の減額も要求できるようになりました。

【追加[1]】

追完請求:契約内容に適合しない場合、状況に応じて「修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し」などを買主が請求できることです。

適用例)
購入した家から雨漏りがしている場合に、買主が「修理してください」と売主に対して請求する事ができます。
※修理方法については、買主からも指示ができますが、その依頼が不可能の場合には売主の方法により修理することになります。

【追加[2]】

代金減額請求:契約内容に適合しない場合、状況に応じて代金の減額を買主が請求することです。

適用例)
購入した家から雨漏りがしている場合、修補請求を行っても、売主が修理に応じない場合には売買代金の減額を買主が請求する事ができる(代金減額請求とは別に損賠賠償請求も合わせてできます)。


2.賃貸契約・契約更新における4つの主な改正ポイント

2-1. 連帯保証人に極度額(きょくどがく)の定めが必要となった

極度額:保証する違約金又は損害賠償の額について、未来を含めた上限額のことです。

お部屋を借りる場合に、両親や親族に連帯保証人となってもらうこともありますが、改正前民法ではその保証額がいくら?という未来を含めた明確な上限額設定がありませんでした。そのため「連帯保証人は入居者と同じ責任(家賃・修繕費・損害賠償等)を負う」とされ、債務のすべてを請求される可能性がありました。
個人が連帯保証人となる場合はその保護のため、保証内容に極度額の定めが必要となりました。

[注意点]
極度額の記載がない賃貸借契約はどうなるの?
【新たに契約を締結する場合】
極度額の設定がない保証契約は無効になります。つまり連帯保証人として署名、捺印をしていても効力がない契約となります。
 
【過去に締結した契約の場合】
2020年4月1日以降であっても、以前の民法(旧法)が適用されます(極度額の設定がない契約になります)。ただし、契約が更新されれば改正後の民法が適用となります(更新のタイミングで新たに極度額の設定が必要)。
ただ、契約書に「賃貸借契約が更新された場合でも、連帯保証は引き継ぐものとする」と明記されている場合は旧法が適用されます。

◦賃貸借契約が合意更新され,保証については合意更新がされなかった場合
法務省「民法の一部を改正する法律の概要>経過措置」より抜粋

2-2. 「通常の消耗・経年劣化などは原状回復義務に含まれない」ことが明文化

原状回復:賃貸借契約が終了して借りていた部屋を退去する際に、入居時の状態に部屋を直すことです。

賃貸住宅を退去した後、入居者が負担するお部屋の原状回復について、以前は国土交通省のガイドライン※や判例などが基になっていましたが、明確な基準はなく、トラブルとなるケースがありました。
※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)平成23年8月」参照

今回の民法改正では、退去時の原状回復に「通常の消耗・経年劣化などは含まれない」と明文化されました。また、具体的なイメージが法務省のパンフレット※に記載されましたので、更にわかりやすくなりました。気になる方は、一度ご覧いただければと思います。
※法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」参照

原状回復に含まれない例)

  • 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
  • 鍵の取り換え(ただし、引渡し後に鍵を紛失した場合は除く) など
通常の消耗・経年劣化に含まれる例/含まれない例
法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」より抜粋

 

2-3. 状況に応じて「入居者が自分で修繕をしてもいい」というルールが明文化

修繕:住宅設備などの不具合や故障を、支障なく利用できる状態にまで回復させることです。

通常、住宅設備が故障した場合、所有者がオーナーなので勝手に修繕を行うことができません。中には入居者が修繕を依頼しているにもかかわらず、オーナーがなかなか修理してくれずに入居者が困る事例がありました。
入居中に修繕が必要となった場合、状況に応じて「入居者が自分で修繕(手配)をしてもいい」というルールが明文化されました。また、入居者が自ら修繕した場合には、修繕に要した費用はオーナーに対し請求できるようになりました。

契約書に特に記載が無い場合:修繕しても良い例)

  • 入居者がオーナーにエアコンが故障している通知をしたか、またはオーナーがそのことを知ったにもかかわらず、オーナーが相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
  • ガス給湯器で異音や煙などの症状が出ているなど、緊急の事情のあるとき。

※入居者は故障について管理会社に連絡をする義務がある場合がありますのでご注意ください。

【修繕についての注意点】
  • 水漏れなどを発見した時は、入居者に報告義務があります。報告が遅れると被害が大きくなり、入居者が責任を問われることがあります。すぐにオーナーもしくは管理会社に報告しましょう。
  • 緊急時など、ご自身で修繕の手配をした方が良い場合があることを知っておくと良いでしょう。

2-4. 敷金の定義・返還時期の設定

敷金:賃料の未払いやその他賃貸借に基づいて発生する債務を担保する目的で、入居者がオーナーに預ける金銭のことです。

改正後の民法では、上記のように敷金の定義ができました。

また、敷金の返還時期についても設定され、賃貸借契約が終了し、住宅をオーナーに返却した時点で敷金を返還する義務が生じることと、退去時に家賃の滞納があった場合は敷金から支払うことが明記されました。


3.まとめ

今回の民法改正は様々な変更がありますが、その大半が「明確化・明文化・社会、経済の変化に対応」して、問題を未然に防ぐ内容に変更されています。
この記事では不動産の契約について解説しましたが、改正されたことでより分かりやすく、誤解されにくいよう明文化されているのが特徴です。

売買契約書や賃貸借契約書には第〇条…といった約定が細かく設定されており、確認するのが面倒に思われる方がいるかもしれませんが、注意せず契約を進めてしまうと、誤解の原因になってしまいます。
契約手続きは重要ですので、契約書類の内容も十分に確認して進めましょう。

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