住宅ローンを利用する際に、ぜひ受けておきたい税金控除「住宅ローン控除」。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得する際に、年末の住宅ローン残高に応じて一定期間、所得税から控除される制度です。控除期間の年末借入残高の0.7％が所得税または住民税から控除されます。
控除期間や控除対象となる住宅ローンの借入残高は、取得する住宅の種類によって異なります。
2026年～2030年に入居する場合は以下の通りです。
| 住宅の区分 | 子育て世帯・ 若者夫婦世帯(※) | 左記以外の世帯 | 控除期間 | |
|---|---|---|---|---|
| 新築・ 買取再販住宅 | 長期優良住宅 低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 | ||
| 2028年以降入居分は対象外 ※2027年末までに建築確認を受けたものは2,000万円 | ※の場合は | |||
| その他の住宅 | 住宅ローン控除の対象外 | |||
| 中古住宅 | 長期優良住宅 低炭素住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | ||||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 | ||
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 | ||
※子育て世帯・若者夫婦世帯は、入居した年の12月31日時点で以下のどちらかに該当する世帯
| ||||
これから住宅ローンを利用する人にとっても大変頼りになる制度ですが、控除が適用となるには「控除を受ける人」と「控除を受ける住宅」について要件が設けられています。また、単身赴任や転勤になった場合などにどうなるのか、気になる人も多いのではないでしょうか。
ここでは、住宅ローン控除が適用となる条件を、さまざまなパターンを解説します。
※本記事の内容は2025年12月26日時点の情報に基づいています。 参考｜国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～」 |
↓記事の内容を動画で分かりやすく解説しています↓
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1.住宅ローン控除の条件とは
住宅ローン控除にはいくつかの適用条件があります。
取得する物件の種類や、取得する人の所得によってローン控除が適用されないケースもあります。
1-1.基本的な条件
住宅ローン控除は新築の戸建てやマンションを取得する以外にも、中古住宅を取得した場合や増改築、リフォームをした場合も対象となる場合があります。
まずは新築・中古住宅に共通している基本的な条件から解説します。
＜基本的な条件＞
|
自らが居住すること
住宅ローン控除を受けられるのは「自己の居住の用に供した場合」とされています。
住宅の引渡しまたは工事の完了から6ヶ月以内に、控除を受けようとする者が自ら居住する必要があります。店舗等と併用した建物の場合も、2分の1以上が「自己居住用であること」が適用の要件となります。なお、居住しているかどうかは控除を受ける年の12月31日の住民票にて確認することとなります。
本人が住んでいることが前提ですので、別荘やセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象外となります。
住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であること
住宅ローンを利用して住宅を取得する方の多くは、10年以上の返済期間を設定し、返済をしていくことと思います。ですが、注意が必要なのは繰り上げ返済による『返済期間の短縮』です。
国税庁のホームページでも、償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであることとなっています。
これは「実際に返済をする期間が10年以上あるかどうか」を指しています。
繰り上げ返済後の残りの借り入れ期間ではなく「返済開始から繰り上げ返済前までに実際に返済をした期間」と「期間短縮後、完済までの返済期間」の合計年数が10年以上であれば問題ないということになります。
また、住宅ローンの借り換えによる『返済期間の変更』にも注意が必要です。この場合、引き続き控除を受けるには借り換え後の新しいローンの返済期間が10年以上であることが必要です。
借り換え後の住宅ローン控除については、こちらの記事で更に詳しく解説しています。
床面積が40㎡以上で、二分の一以上が「自己の居住用」であること
建物については、対象となる住宅の床面積が40㎡以上であることが要件となっています。
2025年までの住宅ローン控除では、40㎡以上～50㎡未満が対象となるので新築・買取再販住宅に限定されていました。しかし、2026年入居のローン控除から既存(中古)住宅も対象となっています。
ただし、40㎡以上～50㎡未満の住宅の場合、合計所得金額が1,000万円を超える年は控除を受けることができません。
床面積は不動産登記簿上の床面積です。不動産登記簿では、戸建住宅の場合は壁芯面積、マンションのような共同住宅は内法面積により測定することとなっています。
マンションのパンフレットやチラシなどでは壁芯面積が記載されていることが多いため、登記簿上の内法面積では数㎡小さくなります。パンフレットで40㎡ギリギリ床面積の場合、登記簿上は50㎡を下回る可能性があるので注意が必要です。
合計所得金額が2,000万円以下（40㎡以上～50㎡未満の住宅の場合は、1,000万円以下）であること
控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下、40㎡以上～50㎡未満の住宅の適用を受ける場合は1,000万円以下が要件となっています。
所得金額とは「給与所得控除後の金額」、確定申告をされる方は「合計所得金額」を指します。
サラリーマンの場合は、『年収－給与所得控除（最大195万円）＝所得金額』となりますので、年収ベースで考えると2,195万円以下となります。
給与所得だけでなく他に副収入がある場合にはその収入分も合わせた合計所得金額が条件となりますので、ご注意ください。
1-2.新築・買取再販住宅の条件｜省エネ性能
新築または買取再販住宅の場合、上記表のとおり、省エネ性能が「その他の住宅」に該当する場合は控除の対象外となります。
1-3.中古物件の場合の条件｜耐震性
中古住宅の場合は、新耐震基準に適合していることが要件になります。
1981(昭和56)年6月1日以降に建築確認を受けて建てられたの家屋は、新耐震基準に適合しているとみなされます。それ以前の住宅の場合は旧耐震基準での建物とみなさるため、「耐震基準適合証明書」等で新耐震基準の耐震性を確認できないと控除対象外となります。
2.パターン別、住宅ローン控除を受けられる条件
こまで住宅ローン控除を受けるために必要となる、基本的な条件についてご紹介しました。ここからはいくつかのパターンを例に、住宅ローンを受けるための条件を注意点とともに解説します。
住宅ローン控除の条件にある「自ら居住する」には、さらに細かく期限が定められています。
控除をうけるには、住宅の引き渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に自ら居住し、かつ控除を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していることが必要となります。つまり、原則として本人が住み続けなければ、住宅ローン控除は受けることができません。ただし、以下の場合は控除を受けることができます。
2-1.単身赴任でも家族が住み続ける場合は、控除の対象となる
住宅ローン控除の適用期間中に転勤が決まった場合、どうなるのでしょうか？
単身赴任で本人以外の家族が住み続ける場合、「所有者が引き続き居住しているもの」として扱われ、住宅ローン控除を受け続けることができます。
しかし、転職といった自己都合での引越し・移動の場合は、適用されない可能性があるため注意が必要です。
2-2.転居先から戻ってくる場合は、残りの期間で控除を受けることができる
住宅ローン控除の残りの期間内に、家族全員もしくは本人以外の家族が戻ってきて再入居した場合は残りの期間分の控除が再適用となります。
（参考例）
2026年 新築マンションを購入・入居
当初5年間 マンションに居住し、住宅ローン控除を受ける
2030年 会社の辞令で転勤。家族で転居
2034年 マンションに戻り、再入居
→住宅ローン控除の期間は13年間のため、残りの6年分の控除を受けることができます。
家族で転居することになった場合や、家族と一緒に転居をすることになり戻ってきた際に再適用を受けようとする場合は、以下の手続きが必要となります。
＜転居前までに済ませておくこと＞
以下の3つの書類を所在地の税務署長に提出。
- 転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書
- 未使用分の「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」
- 未使用分の「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」
＜転勤が終わり再居住する場合＞
戻ってきた年から住宅ローン控除を受ける場合は、その年分の確定申告が必要となります。
その際に添付する書類が３点あります。
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（再び居住の用に供した方用）
※インターネットでダウンロード可能。 - 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
2-3.建物の新築・取得後、6ヶ月以内に入居すればローン控除の対象となる
住宅の購入を検討もしくは既に購入している方の中には、すぐに入居できないという方もいらっしゃるかもしれませんが、住宅の引き渡しから6ヶ月以内に入居することが、住宅ローン控除を受けるために必要な条件となります。
それに加えて、控除を受けようとする年の12月31日まで引き続き住んでいることも条件となります（居住しているかどうかはその年の12月31日の住民票にて確認するため）。
2-4.2回目の住宅購入でも住宅ローン控除は適用される
2度目の住宅購入でも住宅ローン控除は適用されます。
ただし、今住んでいる住宅を売却し、新しく住宅を購入する場合は注意が必要です。居住用住宅を売却する際、売却した譲渡所得から最高3,000万円までは控除ができる特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）と、住宅ローン控除の併用はできません。
2-5.共有名義の場合、夫婦で住宅ローン控除を受けることができる
現在夫婦共働きで住宅を検討している方の中には、共有名義で融資を受ける方もいらっしゃるかと思います。
その場合、夫婦それぞれが債務者となる「連帯債務」の形をとれば、住宅ローン控除を夫と妻それぞれで適用することが可能です。
- 債務者は夫のみで、妻の収入を合算（収入合算）して借り入れをする場合は、妻は連帯保証人となり、夫だけが控除の対象となる。
- 夫婦それぞれで借入額全額の控除を受けることはできない。
住宅ローン全額が対象になるわけではなく、あくまでも「借り入れた金額のそれぞれの持分割合分」が対象となります。
- 連帯債務の場合、将来的に妻が出産やその他の理由で仕事を辞め、支払うことが難しくなるといったケースに要注意。
夫が妻の分の返済も負担すると、妻の分は住宅ローン控除の対象から外れたり、贈与税の対象となったりする可能性があります。
3.要注意！パターン別：住宅ローン控除を受けられない場合
3-1.家族そろって転居する場合、控除は適用されない
単身赴任の場合は適用対象となりますが、転勤が決まり家族全員で転居することとなった場合どうなるのでしょうか？
家族全員で転居する場合は住宅ローン控除の対象外です。控除を受けることはできません。
3-2.入居前に転勤等の理由で住めなくなった場合はローン控除の対象外
購入した住宅に入居目前にして転勤になってしまい、6ヶ月以内に一度も入居していない場合、住宅ローン控除を受けることができません。さらに途中で戻り、入居を開始したとしても対象にはなりません。
もしそんな状況下でどうしても住宅ローン控除を受けたいという方は、可能であれば6ヶ月以内に一度入居することをおすすめします。
ご家族がいらっしゃる場合、ご家族にしばらく入居していただくことで、再入居のときに住宅ローン控除の適用が可能となります。
3-3.親族や知人からの借り入れは住宅ローン控除の対象外
親族や知人からの借り入れは、住宅ローン控除の対象外です。控除を受けることはできません。
銀行などの金融機関、住宅金融支援機構、勤務先などからの借り入れや、都市再生機構や建設業者などに対する債務が控除の対象となります。
4.住宅ローン控除を受ける際の注意点
4-1.勤務先からの借り入れの場合は金利に注意
住宅購入の際、勤務先から借り入れする方は、金利にご注意ください。
勤務先から無利子（0％）もしくは0.2％未満の利率で借り入れた場合、住宅ローン控除の対象にはなりません。
低金利での融資というのは非常に魅力的ですが、注意しておくべきポイントです。
4-2.不安な場合は税理士・税務署に確認
住宅購入は初めてという方で「銀行などの金融機関から融資を受ける」「しばらく引っ越す予定はない」「基本的な条件を満たしている」といった方のほとんどは問題なく住宅ローン控除の対象となるかと思います。
ですが、控除を受けたいと考えている方の中に、解説してきたパターンに当てはまる方・ここには記載のないパターンの方は税理士や税務署にて確認されることをおすすめします。
なお、法律の改定等により条件が変わる場合があるため住宅ローン控除の適用可否を知りたい方についても、事前に税理士もしくは税務署にご相談されることをおすすめします。
まとめ
今回は住宅ローン控除の条件について、パターン別にご紹介しました。
最新の住宅ローン控除についてはこちらで詳しく解説しています。
住宅ローン控除の手続きについてはこちらをご覧ください。
控除1年目の手続きはこちら
ローン控除2年目以降の手続きはこちら
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