住宅購入を検討する際に、住宅ローンの利用を予定している人も多いと思います。住宅ローンは多くの金融機関が取り扱っており、たくさんの商品がありますが、その中でも「フラット35」という商品を聞いたことのある人も多いのではないでしょうか。
フラット35は、独立行政法人である「住宅金融支援機構」と全国にある民間金融機関が提携して扱う住宅ローンです。銀行などの民間金融機関の住宅ローンとは商品内容が異なるため、住宅購入の際には内容を比較して、自身にあったローンを選ぶことをおすすめします。
今回はフラット35の商品概要やその特徴、他の住宅ローン商品との違いについて解説していきます。
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フラット35の特徴
フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱う、全期間固定金利型の住宅ローンです。審査申込やローン手続きは民間金融機関が窓口となります。そのため、金利や融資手数料などは窓口となる金融機関によって異なります。
- 住宅金融支援機構とは
- 旧住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人機関のことです。
民間金融機関の住宅ローンでは、保証会社を付けてローン融資を行いますが、住宅金融支援機構はこの保証会社の役割をはたしています。民間の金融機関と提携してフラット35を提供し、良質な住宅の普及を推進しています。
フラット35と一般的な民間金融機関の住宅ローンではどのような違いがあるのか、特徴をご紹介します。
借入期間中は金利が固定する
フラット35は、返済期間中の金利が変わらない全期間固定型の住宅ローンです。仮に返済開始後に市場の金利が変動したとしても、自身の借入金利が変動することはありません。
ローン借入時に完済までの金利が決まるため、数十年と長期にわたり毎月の返済額が一定となります。将来の残債額も計算しやすく、返済の見通しが立てやすいことが特徴です。
一方で、借入全期間という長期での金利が固定となるため、変動金利や短期の固定金利と比べると金利が高めに設定されています。
住宅ローンの金利種類については、こちらの記事で詳しく解説しています。
保証料がかからない
住宅ローンの保証料とは、保証会社に借入の保証を依頼するための費用です。民間金融機関の住宅ローンでは保証会社からの保証を受けることが借り入れ条件となっています。保証会社は万が一のリスクに備えて、借入金額（保証金額）に応じた保証料を徴収します。
しかし、フラット35では住宅金融支援機構が「住宅ローンの証券化」を行い、資金調達をするため、返済不能のリスクが分散されています。そのため、フラット35では借入時の保証料がかからず、住宅購入時の初期費用（諸費用）を抑えることができます。
保証料の仕組みや費用についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
https://journal.anabuki-style.com/save-guarantee-charge
物件価格の9割を超える借入は金利が高くなる
フラット35では、物件価格に対する融資割合(融資率)が9割を超えると金利が高くなります。
【参考】フラット35（借入期間:20年以上～35年以下）※2024年9月の金利
| 融資率 | 金利の範囲 ※取扱金融機関によって金利が異なります。 | 最も多い金利 |
| 9割以下 | 年1.820%～年3.380％ | 年1.820% |
| 9割超 | 年1.930%～年3.490％ | 年1.930% |
ローンの審査基準が一般的な金融機関と異なる
フラット35と民間金融機関の住宅ローンとでは、ローン審査の基準が異なる部分があります。
例えば、民間金融機関の住宅ローンでは『勤続年数は1年以上』や『主たる債務者の勤務形態は正社員』などの基準があり、基準から外れる場合は審査が非常に厳しくなります。しかしフラット35の場合はこのような基準はなく、転職したばかりの人や、契約社員・自営業者なども利用しやすいローンとなっています。
団体信用生命保険への加入は任意
民間金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が義務付けられていますが、フラット35では加入は任意となっています。
団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に債務者が死亡または高度障害状態(※)となった際に、ローン残債がなくなる保険のことです。保険料は住宅ローン金利に含まれており、債務者が別途保険料を支払う必要はありません。
保険に加入するには健康状態など所定の条件を満たす必要があるため、フラット35以外の住宅ローンでは【保険加入できない＝住宅ローンが組めない】となります。
フラット35は加入が任意ですので、保険加入が難しい人でも住宅ローンを利用できます。
なお、フラット35では団体信用生命保険に未加入の場合、金利が安くなります。
（※）高度障害状態とは、下記のいずれかに該当した状態をいいます
1.両眼の視力を全く永久に失ったもの
2.言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
3.中枢神経系・精神または胸腹部に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
4.両上肢（＝腕）とも、手関節以上（＝手首から先）で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
5.両下肢（＝足）とも、足関節以上（＝足首から先）で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
6.1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
こちらの記事では「団体信用生命保険」について詳しく解説しています。
https://journal.anabuki-style.com/about-group-credit-life-insurance
建物の審査がある
フラット35では建物の断熱性や耐久性などについて技術基準が定められています。さらに第三者機関が基準を満たしているかどうかをチェックし、適合証明書を発行します。
民間金融機関の住宅ローンでは、建物の技術基準やチェックはほとんどありません。技術基準をクリアし、チェックも受けている物件は、住宅として住みやすく安心と言えます。
一定期間の金利の引き下げがある
親子リレーローンがある
親子リレーローンとは、親が主債務者、子が連帯債務者となり1つの住宅ローンを親と子2代で返済する方法のことです。
ローン審査の対象となる収入を親子で合算できることや、子どもの年齢で返済期間を設定することが可能です。そのため、親や子がそれぞれ単独でローン審査をするよりも多くの借入が可能となり、検討できる住宅の幅が広がるというメリットがあります。親子リレーローンを取り扱っている住宅ローンは多くありませんが、フラット35では取扱いがあります。
フラット35で注意しておきたいこと
フラット35は幅広い人が住宅ローンの利用を検討できる商品ですが、いくつか注意点もあります。
低金利となっても恩恵を受けられない
住宅ローンは最長35年（商品によっては最長50年）という長期のローンです。返済期間中に社会情勢等により市場のローン金利が下がることも考えられます。
フラット35は全期間固定金利ですので、市場のローン金利が下がっても、返済中の金利は変わりません。
市場の金利が返済中の金利よりも大きく低下した場合は、ローンの借り換えを行い、低金利に切り替える方法もあります。金融機関やファイナンシャルプランナーに相談して、定期的に返済計画を見直すことも重要です。
団体信用生命保険に未加入の場合、ローンの残債が残る
団体信用生命保険に未加入でローン返済中に債務者が死亡または高度障害状態となった場合、ローンの残債はそのまま家族に引き継がれることになります。継続してローン返済をしていくか、継続して返済ができない場合は住まいを売却するなどして、ローンを完済する必要があります。
健康状態などにより団体信用生命保険に加入しない場合は、万が一に備えて繰り上げ返済を行い、早期完済を目指すことをおすすめします。
まとめ
今回の記事では、フラット35の商品内容や利用する際の注意点についてご紹介しました。一口に住宅ローンといっても、フラット35は民間金融機関の住宅ローンとは少し異なる特徴を持っています。自身の状況や希望の支払い計画によっては、フラット35のご利用を検討してみてはいかがでしょうか。
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