住宅取得等資金の「贈与税非課税制度」と「相続時精算課税制度」の活用方法

皆さんが仮に住宅を取得または新築されるとしたら、資金繰りはどのようにお考えになりますか?
検討される物件の価格によって異なりますが、高額な物件ですと、ご両親または祖父母からの資金援助も想定してお考えになる方も多いのではないでしょうか。

その際に気になるのが贈与税。
年間110万円までは基礎控除(暦年課税制度)があり贈与税の納税が必要ないことは一般的に良く知られていますが、住宅の資金贈与となると、多くの場合その金額を超えてしまいます。そうなると贈与税の納税が必要なのでしょうか?

実は、一定の手続きを取れば申告は必要ですが、納税額を減らすことができます。

現在の税制では「住宅取得等資金の贈与税非課税制度」があり、その制度を利用することで一定の金額までは、贈与税を非課税とすることができます。
ここでは、その制度を利用する際に、「これだけは知っておきたい」というポイントをお話します。

この記事では出来るだけわかり易く紹介したいため、制度の適用条件などについては代表的な項目に絞って記載をしています。すべての記載ではありませんので、あらかじめご了承ください。
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「贈与税非課税制度」とは~これだけは知っておきたい7つのポイント

父母または祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与がある場合に適用できる制度です。
知っておきたいポイントは下記の7点。

(1)使用用途は贈与を受ける方が居住する住宅の取得であること


贈与を受けた年の翌年の3月15日までに物件の引渡しを受けることができなければ、適用は受けられません。また同日までに住み始めるか、または住むことが確実であると見込まれ同年の12月31日までに住み始めなければいけません。

【注意】
ここでいう住宅の取得とは契約ではありません
住宅の所有権移転(自分の名義になった)を取得としています。

(2)対象物件は50㎡以上240㎡以内の新築住宅または既存住宅(中古物件)


中古物件の場合は、木造等耐火建築物以外は築後20年以内、耐火建築物は築後25年以内
※令和2年4月1日現在の法令に基づいています。
 令和3年度の税制改正大綱で床面積条件の緩和が検討されていますので、ご注意ください。

【注意】
上記を超える場合も新耐震基準適合物件など、適用になる物件もありますので、検討している物件の営業担当の方に確認をしましょう。

(3)贈与を受ける方は、贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上であること


上記以外に贈与を受ける方の年間所得金額が2,000万円以下という条件もあります。

(4)贈与する方の年齢制限はない


贈与する方については年齢を問いません。

(5)非課税限度額は取得する住宅の性能によって異なる


イ 下記ロ以外の場合

非課税限度額一覧
住宅用家屋の新築等に係る
契約の締結日
省エネ等住宅左記以外の
住宅
平成28年1月~令和2年3月1,200万円700万円
令和2年4月~令和3年3月1,000万円500万円
令和3年4月~令和3年12月800万円300万円

 

ロ 住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合

非課税限度額一覧
住宅用家屋の新築等に係る
契約の締結日
省エネ等住宅左記以外の
住宅
平成31年4月~令和2年3月3,000万円2,500万円
令和2年4月~令和3年3月1,500万円1,000万円
令和3年4月~令和3年12月1,200万円700万円

 

【注意】

「省エネ等住宅」に該当するかどうかは、断熱性・耐震性・高齢者等配慮などの性能によって分かれます。どちらに該当するかは、検討している物件の営業担当の方に確認をしましょう。

※上記表は令和2年4月1日現在の法令に基づいています。
 令和3年度税制改正大綱で令和3年4月~令和3年12月の非課税限度額の引き上げが検討されていますので、ご注意ください。

(6)暦年課税制度または相続時精算課税制度併用が可能


非課税制度適用後の残額から、暦年課税の場合は基礎控除110万円、相続時精算課税の場合は特別控除2,500万円(※)を差し引くことができます。

(※) 前年までに特別控除額を使用した場合には、2,500万円から既に使用した額を控除した残額。

(7)申告が必要


この制度の適用を受けるためには最寄りの税務署に申告が必要です。
申告の時期は贈与を受けた年の翌年2月1日~3月15日です。

※令和2年分の申告の期限は、新型コロナの影響により令和3年4月15日まで延長されることとなりました。


「相続時精算課税制度」とは~これだけは知っておきたい3つの注意点

贈与税には暦年課税制度相続時精算課税制度があります。

暦年課税制度とは、贈与財産の価額から110万円を控除した残額に税率を掛けて贈与税額を計算する制度です。贈与者(贈与をする人)や受贈者(贈与を受ける人)の年齢や続柄により税率は変わりますが、どなたでも適用を受けることができます。

一方、相続時精算課税制度では、贈与財産の価額から贈与者ごとに特別控除額2,500万円(※)を控除できます。
(※)前年までに特別控除額を使用した場合には、2,500万円から既に使用した額を控除した残額。
ただし、利用にはいくつか注意点があります。

注意点 1:贈与者と受贈者の条件


原則として、贈与者60歳以上の父母または祖父母受贈者20歳以上の子や孫でなければなりません。

ただし、贈与財産が住宅取得等資金である場合には、贈与者が60歳未満であっても適用できます。これを「相続時精算課税選択の特例」といいます。

注意点2:暦年課税制度への変更は不可


相続時精算課税を選択すると、その贈与者から贈与を受ける財産については、それ以降全て相続時精算課税が適用され、暦年課税へ変更することはできません。

注意点3:相続時に精算しなければならない


贈与者が亡くなったときには、相続時精算課税を適用した贈与財産の価額を相続財産の価額に加算しなければなりません。

この制度は非課税限度額が大きいのが魅力ですが、ご利用にあたっては十分注意が必要です。
「相続時精算課税制度」は相続発生時の相続税にも関係する制度ですので、お手持ちの財産で、既に相続税納税の可能性がある方がこの制度を利用する場合は、専門の税理士の方への相談をお勧めします。


まとめ

仕事柄、住宅取得に関する様々なデータをよく目にしますが、近年は資金贈与の利用率が上昇しているように感じます。相続税制の改定などにより、「親/祖父母から子や孫に対する財産分与を、生前から適切に行いたい」と考える方が増えているという背景もあってのことと思います。

さて、今回は「住宅取得等資金贈与の非課税制度のポイント」および「相続時精算課税制度について」を中心にお話しましたが、ご理解いただけましたでしょうか。
制度の細かい点まではお話していませんので、細部まで知りたい場合は専門の税理士の方に相談いただきたいのですが、住宅取得を検討し始めたばかりの方は、この記事の内容を知っておけばまず大丈夫かと思います。
このお話が、皆様の住宅取得の際にお役立ていただけると幸いです。

引用元

国税庁:https://www.nta.go.jp/

当記事については、令和2年度税制内容を元に執筆しております。
詳しい制度内容につきましては、上記URLページをご参照ください。

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