住宅ローンの商品を選ぶ際に大きく分けて「変動金利」と「固定金利」という枠組があります。
一般的に変動金利に比べ、固定金利は少し高めに金利が設定されています。
とはいうものの、過去に比べると現在は非常に低金利の時代です。今、低金利で借りておけば、固定金利は支払いが終わるまで金利が一定なので、万一の金利上昇に備える事ができます。
低金利の今こそ”固定金利”を選ぶチャンスと言えます。
固定金利･･･返済が終わるまで金利が変わらない
変動金利･･･半年に1回金利見直し
詳しくは、こちら↓をご覧ください。
○みんなは何を選択？人気の住宅ローンの種類とは！
記事を読む前に、要点を動画で予習してみましょう！
住宅ローンは低金利時代
現在住宅ローンの金利は過去に比べると非常に低金利です。下の表は過去の金利を表したものです。例えば変動金利では8％を超えている時期もあります。現在では2％台であり、そこから更に優遇幅を設け、1％を切っている商品も少なくありません。
（参照：フラット３５ホームページ「民間金融機関の住宅ローン金利推移」）
また、固定金利に代表されるフラット35の金利も過去さかのぼると4％台の時期がありました。
（参照：フラット３５ホームページ「借入金利の推移」）
固定金利の金利動向は10年物国債の金利と連動していると言われており、国債の金利をみればある程度わかります。
現在では国債の金利が低くなっているので、しばらくは低水準が続くのではないかと言われています。
現在のフラット35の金利はと言うと、2019年2月13日時点で最頻地が1.31％であり、過去に比べると非常に低くなっています。
（参照：フラット３５ホームページ「金利情報」）
実際に金利4％と1.31％ではどのくらい返済額が変わるか見てみましょう。
【金利：4％ 借入期間：35年 借入額：3,000万円】
月々返済額 132,832円
総返済額 55,789,617円（利息分25,789,617円）
【金利1.31％ 借入期間：35年 借入額：3,000万円】
月々返済額 89,088円
総返済額 37,417,311円（利息分7,417,311円）
それぞれを比べると月々返済額においては約4.3万円もの違いが出ます。更に利息分については約1,800万円も違います。改めて金利が低い事のありがたみがわかります。
金利が低い今の時代こそ、固定金利を選ぶ価値があります。
固定金利の特徴
メリット：返済が終わるまで金利が一定
固定金利の最大の特徴はなんといっても「返済が終わるまで金利が一定」と言うことです。住宅ローンの返済は他のローンに比べると比較的長期間のものになります。金利が一定で返済額が変動する事がない為、計画的に返済を進めることができます。
また、変動金利においては半年に1回金利が見直しされているため、金利上昇のリスクが付いて回ります。借入期間35年間だった場合、単純に70回の見直しがあるわけですね。
万が一上昇に転じた場合には返済額も上昇してしまいます。そこから5年間フィックスですのでタイミングによっては痛手になるケースも考えられます。
しかし、固定金利はというと、その心配が全くありません。これはとても心強いことだと思います。
デメリット：変動金利に比べ金利が高め
変動金利に比べると金利が高く設定されるのが難点です。月々の返済額を比べたときにやはり少しでも安く抑えたいと思うのが人というもの。変動金利がよく見えます。（もちろん変動金利が悪いというわけではない）
なぜ、固定金利が高めに設定されるかというと、金利上昇のリスクを貸し出す側が負担しなければならないからです。
つまりこういうことです。
変動金利→金利上昇の負担は借りる側
固定金利→金利上昇の負担は貸し出す側
貸し出す側からすると上昇時のリスクも加味して金利を設定していきますので当然のことながら少し高めになるわけです。
しかし、忘れないでください。今はとっても低い水準です。
変動金利に比べ金利は高めながらも固定金利を選ぶメリットは充分にあると言えます。
固定金利をより低い金利で借りる裏技
ある一定の条件の下、通常の固定金利よりも優遇してもらえる制度がフラット35にはあります。また、借入期間によっても金利が違うので商品を選ぶ際には確認が必要です。
フラット35S！
フラット35には金利を優遇してくれる制度があります。その名も「フラット35S」。かっこいいですね。このフラット35Sを使えば借入金利から0.25％引き下げてくれます。
購入する住宅が下記を満たすことが条件です。
フラット35S 金利Aプラン（当初10年引下）
【新築住宅・中古住宅共通の基準】
次表の（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅である事。
省エネルギー性 | （1） 認定低炭素住宅 |
|---|---|
耐震性 | （4）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 |
バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅（共同建て住宅の専有部分は等級3でも可） |
耐久性・可変性 | （6）長期優良住宅 |
フラット35S 金利Bプラン（当初5年引下）
【新築住宅・中古住宅共通の基準】
次表の（1）から（6）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅である事。
省エネルギー性 | （1） 断熱等性能等級4の住宅 |
|---|---|
耐震性 | （3） 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 |
バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
耐久性・可変性 | （6）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
【中古タイプ基準】
次表の（1）から（4）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅である事。
省エネルギー性 | （1）二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅 |
|---|---|
耐震性 | （2）建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上）または中古マンションらくらくフラット35のうち、【フラット35】S（省エネルギー性に適合するもの）として登録した住宅 |
バリアフリー性 | （3）浴室および階段に手すりを設置した住宅 |
耐久性・可変性 | （4）屋内の段差を解消した住宅 |
ご自身が購入されようとしている住宅が当てはまるかどうか、下記サイトで確認できますので、是非チェックしてみてください。
(参照：フラット３５ホームページ「フラット３５登録マンション検索」)
返済期間が短ければ金利が低い
金融機関によって異なりますが、借入期間が20年以下のものと21年以上35年以下のもので金利を分けている金融機関が多いです。
たとえばARUHIの2019年2月の金利情報によれば、
借入期間 | 融資比率 | |
借入：9割以下、借り換え：10割以下 | 借入：9割超10割以下 | |
15年～20年 | 年1.250％ | 年1.690％ |
21年～35年 | 年1.310％ | 年1.750％ |
となっています。
この「9割以下」や「9割超10割以下」というのは、物件の価格に対して融資率がいくらかと言うことを示しています。
金融機関により金利は多少違いますので、住宅展示場などで担当の営業マンに聞いてみてください。
まとめ
金利が低い今の時代ですと、固定金利を選ぶメリットは非常に大きいと感じます。しかし、変動金利も金利が低いので悩ましいところですね。金利の予測はある程度立ちますが20年後、30年後まで読みきれる人はいないことでしょう。その中で30年以上先まで金利が確定しているというのは非常に心強いと思います。
今回の記事が住宅ローン選びの参考になっておれば幸いです。では。
