住宅ローンを利用する際には、ぜひ受けておきたい税金控除「住宅ローン控除」。控除が適用となるにはいくつか条件がありますので、本当に自分が適用となるのか不安に感じている方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、2022(令和4)年以降に居住開始した場合の住宅ローン控除の適用条件をまとめました。2022(令和4)年以降は、新築住宅・中古住宅、さらに買い取り再販住宅のどれに該当するかによって条件や控除内容が異なります。まずは取得する住宅がどれに該当するかを確認し、適用条件を見てみましょう。
住宅ローン控除の適用条件
全てに共通する条件
自らが居住すること
住宅の引渡し、または工事の完了から6ヶ月以内に本人が居住し、適用を受ける年の12月31日まで継続して居住する必要があります。転勤などで一時的に本人が居住していなくても、家族が居住している場合には適用を受けられます。
したがって自らが居住しない投資用物件や、継続して居住しない別荘などには適用されません。
取得をした住宅の床面積が50㎡以上
取得した住宅の床面積が50㎡以上の場合に対象となります。ただし、以下の要件を満たす場合は、 マンションは専有部分の床面積(登記簿上)で判断され、階段や通路といった共用部分は含まれません。登記簿を見て確認しましょう。
したがって登記簿上の床面積（内法）は、パンフレットの専有面積（壁芯）より少なくなります。
床面積の2分の1以上の部分が自己居住用であること
自営業などで自宅を事業に利用している場合は、居住割合が床面積の2分の1以上である必要があります。
控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
所得とは、給与所得・不動産所得・譲渡所得・雑所得などを指します。これらの合計額が2,000万円以下であることが条件です。
返済期間が10年以上であること
繰り上げ返済などで、返済開始月から返済最終月までの期間が10年未満になった場合は、その時点で適用外となります。
譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと
それまで居住していた住まいを売却して新しく購入する（買い替える）場合、譲渡所得の課税の特例と住宅ローン控除の併用はできません。住宅ローン控除の適用を受けるには、居住年およびその前後2年の計5年間に譲渡所得の特例の適用を受けていないことが条件となります。
【住宅ローン控除と併用できない主な譲渡所得の課税の特例】
| 居住用財産譲渡時の3,000万円の特別控除 | 居住用財産を売却した際には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる |
|---|---|
| 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 | 所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に、譲渡所得に対して通常の場合よりも低い軽減税率を適用できる |
| 居住用財産の買い替え特例 | 居住期間が10年以上かつ所有期間が10年以上の居住用財産を売却し、新しく購入をした（買い替えをした）場合に発生する譲渡益を将来に繰り延べできる特例 |
※ 詳細は国税庁│No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）にてご確認ください。
生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと
親族からの個人的な借入れでの取得は対象外です。
贈与による取得でないこと
ローン控除は住宅ローンの利用が必須ですので、贈与での取得は対象外です。
新築のみの条件
新築住宅で以下の要件を満たす場合は、床面積40㎡以上～50㎡未満も対象となります。
【床面積40㎡以上50㎡未満の住宅が対象となる要件】
| 入居時期 | 2025(令和7)年12月31日までに入居 |
|---|---|
| 所得 | 合計所得1,000万円以下 |
| 取得する住宅 | 2023(令和5)年12月31日までに建築確認を受けた住宅 |
共通する条件の2番目と同様、マンションの床面積は登記簿上の専有部分で判断され、階段や通路などの共用部分は含まれません。チラシや販売用パンフレットよりも登記簿上は床面積が少なくなりますので、注意しましょう。
中古住宅（買取再販住宅を除く）のみの条件
- 建築後使用されたものであること
- 新耐震基準に適合している住宅であること
→登記簿上の建築日が1982(昭和57)年1月1日以後の住宅は、新耐震基準に適合しているとみなされます。
買取再販住宅の条件
買取再販住宅とは、簡単にいうと、宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、増改築を行ったうえで個人に販売する住宅のことです。住宅ローン控除が適用となるには、以下の適用要件を全て満たす必要があります。
- 個人が取得する時点で、その既存住宅が新築された日から10年を経過していること
- 増改築工事にかかった費用の総額が、個人に対する売買価格（税込）の20％に相当する金額以上（その金額が300万円を超える場合は300万円以上）であること
- その既存住宅について、次のいずれかに当てはまる工事が行われていること
→「特定増改築等の工事内容」のうち、1～6の工事費用の合計が100万円を超える
→「特定増改築等の工事内容」のうち、4～7のいずれかの工事の費用がそれぞれ50万円を超えること - 宅地建物取引業者が住宅を取得してから、個人に販売するまで（個人がその既存住宅を取得するまで）の期間が2年以内であること
- 耐震性に関して、以下のいずれかに該当する家屋であること
→昭和57年1月1日以後に新築された住宅であること
→一定の耐震基準を満たしていることが耐震基準適合証明書等により証明されたもの
【特定増改築等の工事内容】
| 番号 | 適用要件 |
|---|---|
| 1 | 増築、改築、建築基準法上の大規模の修繕または大規模の模様替えの工事 |
| 2 | マンションの場合で、床または階段、間仕切り壁、主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕または模様替えの工事 |
| 3 | 家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕または模様替えの工事 |
| 4 | 地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕または模様替えの工事（耐震改修工事） |
| 5 | 一定のバリアフリー改修工事 |
| 6 | 一定の省エネ改修工事 |
| 7 | 給水管、排水管または雨水の侵入を防止する部分に係る修繕または模様替えの工事（既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているものに限ります） |
※詳細は国税庁│No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）にてご確認ください
2022(令和4)年以降に居住する場合に押さえておくべきポイント
買取再販住宅は、適用条件・控除内容ともに中古物件とは異なる
2022(令和4)年以降に居住する既存住宅（建築後使用されたことがある住宅）では、「買取再販住宅」か「中古物件」で適用条件や控除内容が異なります。
買取再販物件は適用条件が複雑な一方、控除限度額が多いなどのメリットもあります。 適用条件を満たす物件かどうか、よく確認しましょう。
高い環境性能を有する「省エネ基準適合住宅」は優遇が手厚くなる
「省エネ基準」とは、日本住宅性能表示基準における、断熱等性能等級(断熱等級)4以上かつ一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）4以上の性能を有する住宅が該当します。
政府が掲げる「2050年カーボンニュートラル」(温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする)の実現に向けて「省エネ基準適合住宅」の優遇が手厚くなります。
新築住宅は省エネ性能を高くするほど借入限度額が高くなる
2022(令和4)年以降、新築住宅の借入限度額の上限は、省エネ性能により4段階に分類されます。 借入限度額がもっとも高いのは、認定長期優良住宅・低炭素住宅で5,000万円です。
次にZEH水準省エネ住宅(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)で4,500万円、省エネ基準適合住宅で4,000万円、その他の住宅で3,000万円となります。
中古住宅は一定の省エネ性能を満たす物件は借入限度額が高い
中古住宅は、2021(令和3)年の入居までは借入限度額が一律2,000万円でした。
しかし2022(令和4)年以降は長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の借入限度額が3,000万円に引き上げられます。一方で上記以外の一般の中古住宅は借入限度額2,000万円のままとなっています。
入居年が2022(令和4)年以降の住宅ローン控除内容は次の表のとおりです。 入居年や住宅の種類によって変わる、住宅ローン限度額、控除期間、控除率各年の控除限度額、最大控除額を改めて確認しておきましょう。
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※1：令和5(2023)年までに建築確認を受けた新築に限る。ただし、令和6(2024)年1月1日以降に建築確認を受けた場合においても、登記簿上の建築年月日が令和6(2024)年6月30日以前であれば適用対象。
※2：省エネ基準適合住宅とは、日本住宅性能基準における断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4以上となります。
※3：ZEH水準省エネ住宅とは、日本住宅性能基準における断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6以上となります。
まとめ
今回は、住宅ローン控除の条件について解説しました。 2022(令和4)年以降に居住を開始する場合は、取得する住宅の省エネ性能によって控除の内容が大きく異なります。 また入居年によっても控除額が異なります。
ぜひ今回の記事を参考にしていただき、ご自身の生活スタイルやライフプランに合った住宅をお選びいただけたらと思います。
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