新築住宅を取得または建築した場合、条件を満たすと不動産取得税がかからない場合があります。
不動産取得税は、不動産を取得した者が都道府県に納める地方税のことです。通常、土地・建物を売買・新築・増改築・贈与・交換等（相続は非課税）をした場合に一度だけ、取得した不動産がある都道府県によって課税されます。
新築住宅は課税の対象ではあるものの、軽減措置によって税額が0円となるため、かからない場合があります。ただし、軽減措置を受けるには床面積などの要件があること、また不動産の評価額によっては0円にならない（納付が必要となる）場合があること、さらに軽減措置を受けるには手続きが必要なことなど、注意点があります。
この記事では、新築住宅における不動産取得税について新築マンションでの内容を中心に、軽減措置の内容や申請方法、注意点について解説いたします。
不動産取得税は建物と土地それぞれが課税の対象となります。戸建ての場合は自分が取得した土地と建物全体、マンションの場合は土地部分が「マンションの敷地全体面積の固定資産税評価額に持分割合をかけたもの」、建物部分が「専有部分と共用部分の固定資産税評価額に持分割合をかけたもの」と少し複雑になります。なお、持分割合は登記簿謄本に記載されています。
計算方法
不動産取得税の税額は【固定資産税評価額×税率】の式で計算されます
固定資産税評価額は「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個別に決める評価額のことで、固定資産税や登録免許税の基準となる価格です。購入価格とは異なります。
| 不動産の取得日 | 土地 | 建物 （住宅） | 建物 （非住宅） |
| 平成20年4月1日～ 令和9年3月31日 | 3％ | 4％ | |
税率は原則として4%ですが、令和9（2027）年3月31日までに不動産を取得した場合は、土地建物部分が特例によって税率が3%になります。ただし建物部分が住宅として使用されない場合はこの特例は使えません。
詳しい不動産取得税の内容はこちらで解説しています。
※この記事は「#初めてのマンション購入」特集に属しています。
※本記事は、2026(令和8)年4月1日時点の税制を元に解説をしています。不動産の取得時期によって制度が異なりますのでご注意ください。
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新築住宅で不動産取得税がかかからない2つのパターン
冒頭でお伝えしたとおり、新築住宅の取得に不動産取得税がかかる・かからないは物件の条件によって変わります。
不動産取得税がかからないのは以下の2つのうち、どちらかに該当する場合です。
軽減措置で不動産取得税がかからない場合
要件を満たした新築住宅は、建物と土地それぞれに軽減措置が適用され、税金の控除を受けることができます。その結果、税額が0円を下回り、納める必要がなくなる場合があります。
ただし、軽減措置には要件が設けられています。
新築建物の軽減措置の要件
新築建物の場合、以下の2つをどちらも満たす必要があります。
- 居住用物件であること
- 以下の面積の範囲内であること
| 用途 | 取得時期 | 面積 |
|---|---|---|
| 貸家以外 （持ち家など） | 2026(令和8年)3月31日まで | 50㎡以上240㎡以下 |
| 2026(令和8年)4月1日以降 | 40㎡以上240㎡以下 | |
| 貸家 | － | 40㎡以上240㎡以下 |
マンション（共同建物）の場合、上記面積は専有面積ではなく、共用部分の持ち分面積を専有面積に加えた面積となります。
マンションの専有部分の考え方はこちらの記事で詳しく解説しています。
土地の軽減措置の要件
土地の場合は以下の3つの条件のうち、いずれかひとつに当てはまる必要があります。
- 土地取得から3年以内にその土地に特例適用住宅を建てること、かつ特例適用住宅(※)が新築されるまでその土地を継続して所有していること
- 特例適用住宅(※)の新築前に先行して取得した土地を取得した場合、土地取得から3年以内に特例適用住宅(※)を新築していること
- 特例適用住宅(※)の新築または取得後1年以内に、その土地を取得していること
※特例適用住宅…軽減措置を受けるための要件を満たした建物
固定資産税評価額が一定の金額未満だった場合
固定資産税評価額が以下の金額未満だった場合は免税されます。
| 取得時期 | 固定資産税評価額 |
|---|---|
| 2026(令和8)年3月31日まで |
|
| 2026(令和8)年4月1日以降 |
|
新築住宅の不動産取得税 軽減措置について
新築住宅で不動産取得税がかからない場合は、軽減措置を受けたことによるものがほとんどです。
新築住宅取得時の軽減措置について解説します。
建物の軽減措置
新築の建物を取得した場合、固定資産税評価額から1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円※）を控除することができます。
したがって固定資産税評価額が1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円※）以下の物件は、軽減措置を受けることで建物の不動産取得税がかからなくなります。
※認定長期優良住宅の場合、2031(令和13)年3月31日までに新築された住宅が対象
固定資産課税台帳（所在・所有者などを記載した台帳）に記載された土地や建物の評価額のことです。どのように評価するかを定めた基準（固定資産評価基準）に基づいて、各市町村が決定します。
固定資産税評価額は、実際の不動産が売買される価格（地価公示価格等）の70％程度となるのが一般的です。正確な額を知りたい場合は、市町村役場の固定資産税の担当窓口、または都道府県税事務所の不動産取得税の担当窓口に問い合わせることで確認できます。
土地の軽減措置
新築物件を建築した土地は、まず固定資産税評価額が1/2に軽減されます。
※2027(令和9)年3月31日までに不動産を取得した場合に適用
これに税率をかけた金額から、さらに控除額を差し引いて税額が計算されます。
控除額は、以下のうち金額の大きい方が適用されます。
- 45,000円
- 土地1㎡あたりの評価額×1/2×(課税床面積×2) ×住宅の取得持分× 3％
※ただし1戸につき算出した住宅床面積は200㎡が限度
不動産取得税の軽減措置はこちらの記事で詳しく解説しています。
要注意！軽減措置は申告しないと適用されない
注意したいのが、不動産取得税の軽減措置は自分で申告しない限り、適用されないということです。軽減措置の申告をしないと、固定資産税評価額の3％（または4％）の税額を納付しなければなりません。
いつまで？どこで？軽減措置を受けるための手続き
不動産取得税の軽減措置を受けるには、不動産の取得者が手続きをしなければなりません。
軽減措置の手続き方法（申告期限や必要書類）は取得する不動産が所在する都道府県によって異なりますので、自治体のサイト等で確認しましょう。不動産を取得（引き渡し）後、おおよそ60日以内に手続きを行っておくと安心です。また、期限を過ぎた場合でも軽減措置の申請を受け付けてくれる場合もあります。
申告手順はこちらの記事で解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
軽減措置でいくらちがう？不動産取得税のシミュレーション
申告をして軽減措置が適用された場合の不動産取得税がどうなるのか、申告しなかった場合と比較してみましょう。
＜シミュレーション条件｜令和9年3月31日までに不動産を取得した場合＞
| ||
| 軽減措置の申告をしなかった場合 | 軽減措置を受けた場合 | |
|---|---|---|
| 土地の不動産取得税（①） | （1,200万円×1/2）×3% ＝180,000円 | （1,200万円×1/2)×3% |
| 建物の不動産取得税（②） | 1,000万円×3%＝300,000円 | （1,000万円－1,200万円）×3％ ＝▲60,000円 |
| 合計の取得税（①+②） | 480,000円 | 0円 |
軽減措置を利用することによって48万円分の不動産取得税を軽減することができました。
※シミュレーションのため、実際とは異なる場合があります。
新築住宅の不動産取得税でよくある質問
Q.不動産取得税の減税措置の申請を忘れていた！期限を過ぎても申請できる？
A.万が一、不動産取得税の軽減措置の申請を忘れ、満額の納税通知書が送られてきた場合、すぐに対象となる不動産が所在する都道府県税事務所に問い合わせを行いましょう。軽減措置の申告期限は自治体によって異なりますが、仮に申請期限が過ぎていても、所定の手続きを行うことで、申告書を受理してもらえる場合があります。
Q.登記をしないと、不動産取得税は課税されない？
登記の有無にかかわらず、不動産を取得（購入、新築、譲渡など）した場合には不動産取得税が課税されます。また、登記をしていない場合にも要件を満たす場合は、軽減措置の申告をすることも可能です。必要書類は、不動産が所在する都道府県の税事務所に確認しましょう。
Q.納税通知書はいつ頃届く？
都道府県によっても異なりますが、不動産を取得してからおおよそ数カ月から1年くらいに届きます。新築の場合は建物完成後に、課税の対象となる評価額を調査・決定したあとに通知されるため、中古物件に比べて通知書が届くまでに時間がかかります。なお、軽減措置のため税額が0円の場合は納税通知書が発行しない場合もあります。
まとめ
今回は「新築住宅には不動産取得税がかからないのか」という疑問について解説いたしました。
- 不動産取得税がかかるかどうかは取得した物件の条件によって異なる。
- 要件に当てはまる不動産なら、軽減措置を受けて不動産取得税を軽減することができる。
- 軽減措置を受けるためには、自身での申告が必要。
今回お話させていただいたのはあくまで一例です。自身の不動産取得税について気になることがある場合は、自分たちの取得した物件がある都道府県税事務所に相談してみましょう。
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