マンション購入について調べていると分譲価格とは別に「諸費用」がかかることに気づきますよね？
営業スタッフとしてマンションのご案内中に「諸費用」についてもご説明するのですが、「諸費用って意外にかかるんだ」という感想を持たれる方が多いようです。
意外と知られていない「諸費用」、その中身をしっかり理解して、さらに安く抑える方法までをご紹介します。
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1.マンション購入の際に必要な「諸費用」とは？
マンションを取得して入居するまでにはさまざまな「諸費用」が発生します。
一般的に諸費用と聞くと引越し費用や家具・家電製品等の購入費用を思い浮かべる方が多いのではないかと思いますが、今回はそれ以外のマンション取得のためにかかる「諸費用」についてご説明します。
諸費用の内訳は大きく分けて4つ
諸費用の内訳は大きく分けて「登記費用」「融資に関わる費用」「管理関係費用」「その他にかかる費用」の4つになります。
以下ではそれぞれについて説明していますので、どのような費用が必要になるのか参考にしてみてください。
・登記費用
建物表題登記 | どこにマンションが建っているのか？ |
所有権保存・移転登記 | 購入したマンションの所有者（持ち主）が誰なのかを示すための登記です。 |
・融資に関わる費用
印紙代 | 住宅ローン契約の際、契約書に必要な収入印紙代です。 |
保証料 | ローンを組むにあたって保証会社へ保証してもらう為にかかる費用です。借入額や借入期間、さらに保証会社によって金額は異なりますが目安としては融資額1,000万円辺り20万円程度になります（35年返済）。 |
事務手数料 | 融資先に支払う費用で都市銀行では32,400円、地方銀行で54,000円が一般的な相場となっているようです。 |
抵当権設定登記 | マンションを担保として住宅ローンを借りるための登記です。 |
・管理関係費用
管理費・修繕積立金 | 会社によって異なりますが、入居する月と翌月分の費用を前払いする形式が多いようです。※1 |
修繕積立基金・災害積立基金 | 毎月の修繕積立金を補うため、入居前に一括で支払う費用です。 |
※1－管理費・修繕積立金は本来であれば入居後に支払う費用です。支払い方法は入居者の指定する口座から毎月引き落としで支払いますが、入居月とその翌月は口座引き落とし手続きが間に合わない可能性があるためこの期間分のみ前払いとなっています。
・その他にかかる費用
固定資産税 | 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。 |
火災保険料 | ローンを組む場合は加入必須となります。なお、地震保険と家財保険は任意となっています。 |
事務手数料（売主） | 売主に支払う事務手数料です。費用は会社によって異なります。 |
※2－固定資産税は入居後も毎年支払う税金で、課税対象は「土地部分+建物部分」になります。
ただし、諸費用にて負担する固定資産税は、多くの場合、課税対象は「土地部分のみ」になります。
これは、新築物件に限ってですが、入居前の1月1日時点では建物は建築中で完成していない場合が多いからです。
なお、新築物件で一定の要件を満たす場合には、固定資産税の軽減措置を受けることができます。
2.「諸費用」の額っていくらかかる？
「諸費用」の相場として、一般的には分譲価格の4％～7％程度となっています。分譲価格が2,000万円の場合では約80万円～140万円程度が目安金額です。
それでは具体的にいくらかかるのかシミュレーションしてみましょう。
＜香川県A物件＞
専有面積：86㎡、分譲価格：3,000万円（新築で、土地1,000万円、建物2,000万円と仮定）、借入金額：2,600万円、借入期間35年間、地方銀行B銀行を利用、住宅ローン保証料一括支払い、引渡し日：令和1年9月、固定資産税の分担起算日は4月1日とした場合で試算。
表題登記費用 | 70,000円 |
所有権保存・抵当権設定登記費用 | 186,000円 |
固定資産税（日割り計算） | 13,612円 |
銀行ローン保証料 | 534,692円 |
事務手数料（銀行） | 54,000円 |
住宅ローン契約 印紙代 | 20,000円 |
管理費・修繕積立金（2ヶ月分） | 37,543円 |
修繕積立基金（災害積立基金含む） | 432,000円 |
事務手数料（売主） | 64,800円 |
合計 | 1,412,647円 |
※固定資産税は、課税対象を「土地部分のみ」と想定した試算です。
※住宅ローン 印紙代は、契約形態（連帯債務・金融機関独自の特約等）や借入金額によって、2万円とは別途印紙税がかかる場合もございます。
※住宅ローンに係る費用は、融資元銀行やお客様の状況によって異なる場合があります。
※火災保険料は上記試算に含まれておりません。
※購入時にかかる「登記諸費用等預り金」に特化した内容となっており、その他費用（売買契約書印紙代、変更工事費用等）、や購入後の費用（不動産取得税、引っ越し費用等）は含まれておりません。
※3 内訳（軽減措置適用の場合）
司法書士等への報酬：100,000円
土地にかかる登記費用：1,000万円×3／1,000=30,000円
建物にかかる登記費用：2,000万円×1.5／1,000=30,000円
抵当権設定登記：2,600万円×1／1,000=26,000円
※4 内訳（軽減措置適用の場合）
土地：1,000万円×１／６×1.4%×7／12ヶ月＝13,612円
冒頭でお伝えしたとおり、諸費用は分譲価格の4％～7％程度かかります。
シミュレーションの例では分譲価格が3,000万円でしたので、諸費用は120万円～210万円となり、実際にその範囲になることがお分かりいただけたかと思います。
3.「諸費用」の支払い方法と時期
3-1 支払う時期について
新築物件では基本的に入居する前までに一括で支払います。
ほとんどの会社が入居前1ヵ月くらいを目処に請求書を用意するのでそれまでに準備が必要です。
具体的にいくらかかるのかシミュレーションもできますので、事前に営業担当者へ確認しておくと慌てることなく準備できます。
3-2 支払い方法は現金？それともローン？
基本的には現金一括払いですが、諸費用を借りることも可能です。
諸費用を借りる場合には「諸費用ローン」 を利用する方法と「住宅ローン（マンション本体分）借入金額に諸費用額を上乗せ」して借りる方法の選択肢があります。
ただし、諸費用をローンにすることでまとまった現金を用意しなくても済む反面、注意すべき点もあります。
「諸費用ローン」 は通常の住宅ローンに比べると割高な金利に設定されている場合が多く月々の支払いが増える可能性があります。
また、「借入金額に諸費用額を上乗せ」 して借りる場合は、諸費用分だけ借入額が増えるため月々の支払額が増えてしまいます。
諸費用をローンで借り入れる場合はご自身の借入可能額を超えてしまい結果的に必要な資金を借入出来なくなる可能性もでてきますので注意が必要です。
4.「諸費用」を安く抑える方法は「融資にかかる費用を抑える」こと
基本的な考え方としては自己資金を増やして借入額を少なくすること。 そうすることで返済期間を短くすることも出来ますので結果的に保証料や抵当権設定登記費用、住宅ローンの支払利息を安く抑えることが出来ます。さらに、全額現金で購入する場合はそもそもこれらの費用が一切かからないので諸費用はぐっと抑えられます。
しかしながら、すぐに自己資金を増やせない、自己資金は家具関係に使いたいからあまり使いたくないといった意見もあるかと思います。
そこでここでは融資にかかる費用を抑えるためのポイントを紹介します。
4-1「保証料0円」のネット銀行やフラット３５を利用する
実は「保証料0円」で住宅ローンを借りられる金融機関があります。
60万円近い費用がなくなるのであれば間違いなくお得!!と思いますが気をつけるポイントもありますのでご説明します。
インターネット銀行を利用する
保険業界でもインターネットでは保険料が割安というイメージが浸透していますが住宅ローンでも同様の現象が起きています。
金利についても低く設定されていることやがん特約・三大疾病などの様々な保険商品が付いている商品が多いのも人気の理由です。
ただ、「保証料0円」である分、事務手数料が高くなる場合がありますので、事務手数料の安い融資先を選択することが安く抑えるコツです。
新生銀行は他の銀行には無いサービス（病児保育やハウスクリーニングなど）付きのプランもありますので共働きの方にもお勧めです。
※上記のサービスは地域・回数・利用条件などがありますので詳しくは新生銀行の公式サイトでご確認ください。
「フラット35」を利用する
「フラット35」とは住宅金融支援機構と民間金融機関の提携による融資で長期固定金利のローンです。返済完了までの金利と返済額が確定するため返済計画が立て易いのが人気の理由です。
この「フラット35」も「保証料0円」ですがネット銀行と同じように、事務手数料を安くしている融資窓口を選ぶことがポイントになってきます。
事務手数料を安く設定している主な融資窓口として以下のものがあります。
| 保証料 | 事務手数料 |
優良住宅ローン | 0円 | ･借入額×0.5％（住宅性能評価物件） |
楽天銀行 | 0円 | ･借入額×1.404％ |
住信SBIネット銀行 | 0円 | ･借入額×2％に消費税 |
※平成30年5月時点、詳しい商品内容は金融機関の公式サイトをご覧ください。
検討するマンションが「住宅性能評価書」取得の物件であれば「優良住宅ローン」が事務手数料を安く抑えることができますので費用を抑えたい方にはお勧めです。
4-2 条件次第では「保証料0円」の金融機関もある
すべての銀行に該当するわけではありませんが年収条件といった一定条件を満たせば「保証料0円」になる場合があります。
主に地方銀行で取り扱っており、保証料が無料になる代わりに事務手数料が高額になるというわけではないので条件を満たす場合は検討をしてみても良いかと思います。詳しい条件等は銀行窓口やマンション営業担当者に確認してみると良いでしょう。
ただ、一般的にはネット銀行と比べると金利は少し高めなので、毎月の返済が多少増えてでも初期費用を抑えたいという場合におすすめです。
まとめ
「諸費用」には「登記」にかかる費用や住宅ローンを利用する為にかかる「融資費用」、さらにマンション独自の「管理関係費用」などがかかることをご紹介しました。
借入額によっては100万円を超える「諸費用」、その費用を住宅ローンなどに含めて借入することも出来ますが、金利や月々の支払いが高くなる可能性もあるので注意が必要です。
今回は「諸費用」を抑えるために「融資にかかる費用」に着目して抑える方法があることをご案内しましたがいかがでしたか？
保証料・手数料は一般的でも保険商品などの付加価値サービスが安く付いているローン商品もありますので融資にかかる費用が安い以外にも注目して諸費用を考える必要はあります。
ただ、融資にかかる費用を抑えることで諸費用が安くなればその分使える資金も増えて使い道が増えるのも事実。マンション購入にかかる諸費用のご参考になれば嬉しいです。
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