『駅に近くて便利なマンションに住みたい』このように考えたことはありませんか？
ただ、一般的によく言われる「駅近マンションは便利」という話も、確かに駅に近い住まいはメリットがたくさんありますが、そのメリットがすべての人に当てはまるわけではありませんし、逆に駅に近いことで生まれるデメリットも存在します。
そう聞くと、自分に駅近マンションは合っているのだろうか？ 本当に駅近マンションは良い住まいなのだろうか？ と疑問に感じる方もいると思います。
この記事では、駅近マンションを含む住まいの購入を検討されている方のために、駅近マンションのメリット・デメリット、それを踏まえて駅近マンションを買うべき人、さらには良い駅近マンションに巡り合うための6つのポイントをお知らせします。
ぜひご自身の住宅購入の参考にしていただければと思います。
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1.駅近マンションの定義
まず、本記事における駅近マンションは、徒歩6分以内と定義します。
新築分譲マンションの坪単価を比較すると、首都圏・近畿圏では、徒歩6分までのマンションで徒歩1分のマンションより坪単価が高くなっており、「徒歩6分までが『駅近』という付加価値が認められる」と考えられます（出典：東京カンテイ プレスリリース/徒歩時間別 新築&中古マンション坪単価 2010年10月28日）。
東京カンテイ プレスリリース/徒歩時間別 新築&中古マンション坪単価(2010年10月28日)より抜粋
※許可を得て転載しています。
この「駅近マンション」の感覚は地域によって違いがある話ではありますが、次章以降の解説は「駅近＝駅から徒歩6分以内」を前提としてご覧ください。
2.駅近マンションの4つのメリット
筆者は駅近マンションのメリットは下記の4つであると考えます。
- 資産価値が下がりにくい
- 車を持たない生活ができる
- 交通利便性が高い
- 商業施設など利便施設が多い
この章では、それぞれのメリットについてお伝えします。
2-1 資産価値が下がりにくい
筆者の考える駅近マンションの最大のメリットは、「資産価値が下がりにくい」ことです。
実際に国土交通省が発表している『平成30年度マンション総合調査結果』でも、マンション購入時に考慮した項目の中で最も高い項目は、「駅からの距離など交通利便性」となっています。
また、東京カンテイの調査結果でも駅から徒歩6分以内のリセールバリュー（再販価値）は80ポイント超に対し、徒歩10分を超えると大きく低下していることが分かります（出典：東京カンテイ プレスリリース/首都圏マンションのリセールバリュー(2) 2008年5月8日）。
東京カンテイ プレスリリース / 首都圏マンションのリセールバリュー(2) 2008年5月8日より抜粋
※許可を得て転載しています。
つまり、「駅に近い」という動かせない条件があることで売却する際に高い評価を得やすい＝資産価値を高く保つことができるのです。
※物件の価値は立地だけではありませんので、駅近マンションであれば必ず高評価が得られるというわけではないことはご承知おきください。
2-2 車を持たない生活ができる
次に大きなメリットは「車を持たない生活ができる」ことです。
最近は車離れが進んでいるというニュースもよく耳にします。車はとても便利なものですが、下記のように月にすると6万円程（ローンを除いても3万円程度）の維持費が掛かります。
駅の近くに住むことができれば、車を持たなくても生活に困ることは少ないと思います。
さらに駅の近くはレンタカー・カーシェアなど必要な時にだけ車を利用できるサービスが用意されていることも多いので、これらを利用すれば、経済的にも大きなメリットになります。
2-3 交通利便性が高い
実際に住んで生活する上では、これが最大のメリットと考える人も多いと思います。
駅が近いことで鉄道だけでなく、バス・タクシーなど利用することのできる交通機関が多くなります。日常生活での通勤・通学はもちろんのこと、夜遅くなりがちな学習塾などの習い事や休日のお出かけや旅行、またお友達などが遊びに来るときも便利です。
2-4 商業施設など利便施設が多い
駅の周辺は駅を利用する人を始め、多くの人が行き来します。人がたくさん集まる場所には、商業施設を始めたくさんの利便施設ができます。さらに、再開発などでより利便性が向上していく可能性があります。
3.駅近マンションの4つのデメリット
駅に近いマンションには多くのメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。
この章ではそんな駅近マンションのデメリットを紹介します。
3-1 価格が高い
駅近マンションの最大のデメリットは、価格が高いことです。
前章で駅近マンションは資産価値が下がりにくいという説明をしました。資産価値が下がりにくいということは、マンションの価格も高いということになります。
もちろんマンションの価格は立地だけに左右されるわけではありませんので、すべての駅近マンションが高額になるとは限りませんが、この傾向があることは間違いありません。
東京カンテイ プレスリリース/徒歩時間別 新築&中古マンション坪単価(2010年10月28日)より抜粋したデータより作成
※許可を得て転載しています。
グラフのように駅からの距離が離れるほど資産性は下がる傾向にあります。
便利で快適な生活を実現するためとはいえ、無理をして自分の予算や支払い能力以上の金額の家を購入してしまっては元も子もありません。
そのような時は、最寄り駅を変えてみるのも1つの方法です。別の駅周辺で、自分の予算に合ったマンションを探してみましょう。
3-2 音が気になる
次はお客様からもよく質問がある『音』の問題です。
駅に近いということは、人も店舗も多く、電車・バス・車・バイクなど交通量も多くなります。そういう中での生活ですので、音は色々なところから聞こえてくることが予想されます。
騒音の感じ方は個人差があり、またお部屋の位置・階数、周辺建物との位置関係など様々な要素で聞こえ方が変わってきます。実際の部屋から確認することができれば一番良いですが、無理な場合は周辺の同じような建物で確認してみるといいと思います。
また、『サッシ（窓枠）』を変えることでも外からの音の聞こえ方は変わってきます。詳しくは、5-5の項目をご覧ください。
3-3 日当たりが悪くなることもある
当初は日当たりも良いと思って購入しても、状況が変わって日当たりが悪くなることもあります。
便利に生活できそうな駅前周辺は、『商業地域』や『近隣商業地域』という用途地域に指定されていることが多く、これらの地域には比較的大きなビルなどの建物を建てることができます。
将来のことまで見通して検討することは難しいかもしれませんが、再開発の計画や周辺の駐車場・空き地などは調べておきましょう。
4.駅近マンションを買うべきなのはこんな人
ここまでは駅近マンションのメリットとデメリットをお伝えしてきましたが、これらを踏まえて『駅近マンションを買うべき』人をお伝えします。
4-1 マンションに永住する可能性が低い人
メリットでもお伝えしましたが、資産性が高いのが駅近マンションの最大のメリットです。
転勤などで将来的には賃貸・売却を視野に入れて、不動産資産として所有するする人にはおすすめです。具体的にはこんな方です。
- 永住する可能性が高くない人
- 投資に興味のある人
4-2 車だけに頼らずに生活をしたい人
移動を車だけに頼るのではなく鉄道・バス等、様々な交通機関を利用した生活を実現したい人には駅近マンションがおすすめです。せっかく駅近マンションに住むのなら交通利便性は最大限に利用したいものですね。
具体的にはこんな方です。
- 車を利用しない高齢者や普段は車をあまり利用しない人
- 車の維持費が高いと思っている人
- 通勤・通学などで、鉄道・バスなどをよく利用する人
- 子供の習い事で、交通機関を利用する人
4-3 駅からマンションまでの移動時間を短くしたい人
普段の通勤・通学時間などの移動時間を短くしたい人には駅近マンションがおすすめです。
最寄りの駅まで戻ってきて、そこからバスへの乗り換えや徒歩や自転車で数十分などの時間が勿体ないですよね。
具体的にはこんな方です。
- 通勤通学の移動時間を短くしたい人
- 習い事などで子供を送迎するために掛かる時間を短くしたい人
- 旅行が好きな人
4-4 利便性の高い生活を送りたい人
駅周辺にはお買い物が出来る店舗・飲食店・公共施設や病院も多く集まります。普段からこのような施設を利用したい人には駅近マンションがおすすめです。
具体的にはこんな方です。
- 自宅マンションに帰る途中に気軽に買い物をしたい人
- 仕事帰りにちょっとお酒を飲んで帰りたい人
- 駅直結マンションなどに住んで、雨に濡れずに行き来したい人
- 徒歩圏内になんでも揃うような生活を実現したい人
5.良い駅近マンションに巡り合うための6つのポイント
駅近マンションといっても条件は様々です。ここでは良い駅近マンションに巡り合うために実際に確認しておくべき6つのポイントをお伝えします。
いずれも、webサイトや不動産会社で説明してもらう情報だけでは判断できないことが多いポイントです。内覧や建設現地の案内時にしっかり確認しておきましょう。
5-1 マンションから駅まで実際に歩いて確認してみる
駅近マンションといっても実際に歩いて確認しておく必要があります。
広告では「駅徒歩〇分」という表示をよく目にしますが、この徒歩〇分は実際の距離を基に算出しています。距離80mにつき1分と計算します。つまり、徒歩6分は、駅とマンションの距離が480m以内ということになります。
ただし、この表記には注意も必要です。徒歩6分といっても、距離を時間に換算していますので、『信号待ち』や『階段』などは加味されていません。
また、この距離は、駅の出入り口からマンション敷地の一番近い部分の距離です。つまり、駅の出入り口から改札やマンション内の移動時間は表示されていませんので、実際に駅を利用することを想定して歩いて確認しておきましょう。
＜チェックポイント＞
- 信号待ちや階段などを加味した、駅までの徒歩分数はどれくらいか
- 駅の出入り口からマンションの出入り口までの徒歩分数はどれくらいか
- 最寄りの駅の出入口から改札・ホームまではどれくらいかかるか
5-2 どんな駅なのかを確認する
検討中には最寄りの駅がどんな駅なのかを確認しておく必要があります。
ただ、駅に近ければどんなマンションでもいいというわけではありません。どんな駅の近くに建つマンションなのかはとても大切です。
駅といっても極端に言えば、地方の無人駅から都心の巨大な駅まで様々あり、ここまでお伝えしてきたメリットは、ある程度の規模や乗降客数がある駅での話です。また、『どの路線が使えるのか』『複数路線を利用できるのか』『特急・快速などが利用できるのか』『ターミナル駅なのか』、また『駅周辺での再開発計画があるのか』などを確認しておきましょう。
＜チェックポイント＞
- どの路線を利用できるのか
- 複数路線を利用できるのか
- 特急・快速などが利用できるのか
- 駅周辺での再開発計画があるのか
- 鉄道以外の交通機関はどのようなものがあるのか
5-3 日中だけではなく、朝晩も確認する
駅周辺では、休日と平日、日中と朝晩の人通りや車の交通量状況が全く違う場合もありますので、現地の様子は日時を変えて何度も確認しておく必要があります。
自分の仕事が休みの週末の日中のみの状況だけではなく、朝晩の状況や平日の日中・朝晩の状況まで確認することができればベストです。
＜チェックポイント＞
- 朝・晩の状況も確認する
- 週末だけではなく、平日の状況も確認する
5-4 繁華街との位置関係を確認する
より良い住環境を確保するためにも、繁華街との位置関係を確認しておきましょう。
駅近マンションが生活に便利だといっても、いつも喧騒の中で生活するのはどうでしょうか。駅に近いマンションだとある程度の音などは仕方ありませんが、生活に支障が出るようでは困ります。
そのような時は、マンションと繁華街の位置関係を確認すると判断基準の1つとなります。例えば、駅の北口は繁華街で、南口はマンションなどの住居エリアなどと分かれている駅なら、南側の駅近マンションは音の問題が少なそうです。また、マンション周辺店舗に、深夜まで営業していたり、大きな音を出していたりするお店がないかを確認しておくといいですね。
＜チェックポイント＞
- 繁華街とマンションの位置関係を確認する
- マンション周辺店舗の営業状況も確認する
5-5 音が気になる人は、『サッシ』を確認する
便利な生活をしたいけれど、どうしても騒音が気になる人はサッシ（窓枠）を確認してみてください。
外部からの音は開口部（窓）を通して聞こえることが多いです。その音を軽減してあげることで、部屋の中の環境は大きく改善します。
住宅に使用されるサッシには、防音性能を有するものがあります。下記のようにT-1・T-2・T-3・T-4と性能が上がっていきます。検討のマンションにこれらのサッシが利用されているのかを確認してみてください。
このようなサッシが使われていない場合でもマンションでは、自分の判断でサッシの交換ができません。その場合は、二重サッシ（内窓）にする方法もあります。
【二重サッシ施工例】
この方法は遮音に大きな効果がありますので、気になる人は検討してみてください。
＜チェックポイント＞
- 使われるサッシの等級を確認する
- 防音サッシでない場合は、二重サッシ（内窓）を検討してみる
5-6 線路・踏切の位置を確認する
駅近くのマンションでは線路・踏切との位置関係を確認しておく必要があります。線路や踏切があって、電車の騒音がするのは当然と考えていても、部屋の位置・階数によっては想像していた以上に音や光が気になることがあります。
実際に部屋の中から確認することができれば一番良いのですが、できなくても位置関係はしっかりと確認しておきましょう。
＜チェックポイント＞
- 可能であれば実際の部屋から、線路・踏切を確認する
- できない場合でも色々な角度から確認しておく
6.まとめ
利便性に優れた駅近マンションは、多くの人が快適な生活を送ることができる住まいだと思います。また、資産性の高さから自分が住むことができなくなっても、賃貸にしたり・売却したりすることも可能です。
もちろん駅近マンションを購入する前に確認しておくべきことはありますが、この記事を参考にして、自分に合った良い駅近マンションに巡り合い、大満足の住宅購入ができれば幸いです。
また、「駅に近い」という条件以外にも、自分にあったマンション探しには検討したいポイントがたくさんあります。
こちらの記事では、マンション選びの際に検討しておきたい「良いマンションの条件」をリストアップして解説しています。
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