【2023年】最大1,000万円までの贈与が非課税に！住宅取得等資金贈与を解説

住宅取得時には、親や祖父母から資金の贈与を受ける人も多いと思います。
贈与の際に気になるのが、贈与税。実は住宅購入のための資金贈与には非課税制度があります。
しかし制度の特例を受けるには、贈与を受ける人と取得する物件に条件があります。
また、契約時期によって最大非課税枠が異なったり、他の贈与税に関する特例と併用可能となったり、知っておきたいポイントもあります。

今回は、住宅取得等資金贈与の非課税についてお話していきます。

※この記事は、2023年4月時点の制度を元に執筆しています。

最大1,000万円まで！住宅取得等資金贈与の非課税

「住宅取得等資金贈与の特例」とは、下記の通りです。

令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下「非課税の特例」といいます。）。

※「国税庁　No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」より引用

非課税限度額は下記のとおり、住宅用家屋の新築等の契約締結日や家屋の種類によって異なります。

※下表①は省エネ住宅の場合、②はそれ以外の住宅の場合の限度額です。
（詳細は、後述「ここに注目！3つのポイント」をご参照ください。）

住宅取得等資金贈与の特例を受ける条件

住宅取得等資金贈与の特例を受けるためには「人」(受贈者)・「もの」(取得する物件)についてそれぞれ条件があります。それぞれチェックしていきましょう。

特例を受ける「人」(受贈者)の8つの条件

受贈者(贈与を受ける人)の条件が8つあります。この8つ全てを満たす受贈者が特例の対象となります。

1. 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（子・孫など）であること
2. 贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること
3. 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（ただし、住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、1,000万円以下）であること
4. 平成21年分～令和4年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと
5. 配偶者や親族などから取得、又はこれらの方との請負契約等により新築若しくは増改築等をした物件を取得する者ではないこと。
6. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること(注)
7. 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること
8. 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること(注)

特例を受ける「もの」(取得する物件)の条件

「取得する物件」に関しては「新築又は取得」の場合と、「増改築等」の場合の2つに大きく分けられ、それぞれについて条件が定められています。ただし、どちらの場合も大前提として対象となる住宅用の家屋は「日本国内にあるもの」に限られます。

新築又は取得の場合の要件

1. 家屋の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、なおかつその家屋の床面積の2分の1以上が居住のために使われるものであること
2.  次の(1)(2)のいずれかに該当すること

   (1)建築後、使用されたことのない住宅用の家屋
   (2)建築後、使用されたことのある住宅用の家屋で、新耐震基準に適合しているもの
    （登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅用家屋とみなされる）

増改築等の場合の要件

1. 増改築等後の住宅用の家屋の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、かつ、その家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住のために使われるものであること。
2. 増改築等に係る工事が、自己が所有して居住している家屋に対して行われた工事であり、一定の工事に該当することについて「確認済証の写し」、「検査済証の写し」又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること。
3. 増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること
   また、増改築等の工事に要した費用の額の2分の1以上が、自己の居住のために使われる部分の工事に要したものであること

※詳しくは国税庁ホームページをご覧ください。

ここに注目！3つのポイント

最大非課税枠が適用されるためには、2つのポイントがあります。
また、3つ目のポイントとして、ほかの制度との併用によりもっと多くの非課税枠を受けられる場合があることを押さえておきましょう。
この章ではそれら3つのポイントについて紹介します。

POINT1 契約時期によって、適用される最大非課税枠がちがう

適用される非課税枠は、住宅用家屋の新築等に係る契約締結時期によって異なります。

POINT2　「一定の基準を満たす住宅(省エネ住宅)」であるかどうか

最大非課税枠が適用されるためには、「一定の基準を満たす住宅(省エネ住宅)」であることが条件となります。その省エネ住宅となるための「一定の基準」とは下記のようなものです。

以上のいずれかを満たす住宅用の家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものが「一定の基準を満たす住宅(省エネ等住宅)」となります。取得される物件がこのような物件かどうか、確認するようにしましょう。

POINT3　暦年課税または相続時精算課税選択の特例との併用可能！

住宅取得等資金贈与の非課税特例は「暦年課税」または「相続時精算課税選択の特例」と併用可能です。
「暦年課税」とは年間110万円までであれば贈与税が非課税という制度です。つまりこの制度を併用することで、最大1,000万円+110万円＝1,110万円までを非課税で贈与することが可能になります。
なお、この暦年課税で非課税となる110万円は住宅取得等資金贈与の特例のように使途が限定されないので、計画的に利用しましょう。

ただし、前年以前において既に相続時精算課税を利用している場合は、その金額と2,500万円の差額が特別控除の上限となり、それを上回る金額については一律20％の税率を乗じた額が贈与税として課税されます。
また、一度でも相続時精算課税を適用した場合は、その後同じ贈与者から再び生前贈与を受けても、暦年課税による110万円の基礎控除を利用することはできません。
さらに、贈与者が亡くなったときには、相続時精算課税を適用した贈与財産の価額を相続財産の価額に加算しなければなりません。

まとめ

住宅取得等資金贈与の非課税特例について解説してきました。
お子様の住宅取得の際に贈与をお考えの方は今がチャンスと言えるでしょう。また、お子様が住宅を取得するきっかけ作りにもなると思います。ご家族で集まった時など、この機会にお話されてみてはいかがでしょうか。

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