親が介護施設に入居したり亡くなったりしたことをきっかけに、「実家をどうすればよいのだろう」と考え始める方も多いでしょう。そこで検討したいのが「実家じまい」です。
実家じまいは片付けだけでなく、相続や不動産売却、税金の手続きにも関わる問題です。
何から手をつければよいかわからず、不安や負担を感じている方のために、この記事では実家じまいを始めるタイミングや具体的な進め方、費用、注意点をわかりやすく解説します。
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実家じまいとは？
近年、高齢化や相続問題、空き家の増加などを背景に実家じまいが注目されています。ここでは、実家じまいの定義や放置した場合のリスクを見ていきましょう。
実家じまいの定義
実家じまいとは、親が住まなくなった実家について、家財整理や遺品整理、不動産の売却・解体、名義変更などを進める一連の作業のことです。単なる片付けではなく、相続や税金の手続きまで含まれます。
一般的に、「家じまい」は家の持ち主本人が自宅を整理すること、「実家じまい」は主に子世代が親の家を整理する意味で使われています。
放置するとどうなる？3つのリスク
親が住まなくなった実家を放置すると、さまざまな負担やトラブルにつながる可能性があります。
実家を放置した場合のリスク
- 固定資産税が増える
- 家の資産価値の低下・近隣トラブルにつながる
- 先送りするほど、体力・時間・費用の負担が増す
まず、建物をきちんと管理しないと「特定空家」に指定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、税負担が増える場合があります。「特定空家」とは、老朽化が進んで倒壊の恐れがある建物や、衛生上有害な状態にある空き家のことです。
空き家は老朽化が進みやすく、家の価値が下がったり、雑草や害虫による近隣トラブルにつながったりします。さらに、先送りするほど荷物整理や手続きが複雑になり、時間や体力、費用の負担が大きくなりやすいため注意が必要です。
実家じまいのタイミング｜生前と死後で何が変わる？
実家じまいは、親の生前に始めるか、死後進めるかによって、負担や進め方が変わってきます。それぞれにメリットとデメリットがあり、家族構成や実家の状況によって適したタイミングは異なります。
ただし、早めに話し合いや準備を始めるほど、売却や活用、住み替えなどの選択肢を広く持てます。後悔を防ぐためにも、それぞれのメリット・デメリットを理解し、家族に合ったタイミングで計画的に進めましょう。
親の生前に始める場合のメリット・デメリット
親が介護施設へ入居したときや、子ども世代が将来について話し合い始めたタイミングで、実家じまいを検討するケースがあります。親の生前に進める最大のメリットは、本人の意思を確認しながら整理できる点です。必要な物と不要な物を相談しながら整理できるため、家族間のトラブルも起こりにくくなります。
一方で、親にとって実家は長年暮らした思い出の場所であり、手放すことへの心理的な抵抗が大きい場合があります。そのため、家族間で意見がまとまるまで時間がかかりやすく、売却や住み替えの判断が進まないことも少なくありません。
また、不動産売却や施設入居、契約変更などでは親本人による同意や契約手続きが必要になるケースが多く、手続きの調整に時間や労力を要する点もデメリットです。
親の死後に進める場合のメリット・デメリット
親の死後相続が発生したタイミングで、実家じまいを始めるケースもあります。親本人の意向を確認する必要がないため、相続人同士で判断を進めやすい点はメリットです。また、空き家を早めに整理することで、維持費や管理費の負担を減らせます。
一方で、親が亡くなった直後は相続手続きもあるため、実家じまいと重なると精神的・時間的な負担が集中しやすい点はデメリットです。例えば、相続放棄は相続開始を知ってから3か月以内、相続税の申告・納税は10か月以内と期限が定められています。
実家の財産価値を把握したり、売却するか維持するかを判断したりするには時間がかかるため、対応が遅れると必要な手続きを期限内に終えられない可能性があります。余裕を持って判断するためにも、親の死後はできるだけ早めに実家の状況確認や話し合いを始めることが重要です。
後悔しない実家じまいの進め方3ステップ
実家じまいは、なんとなく進めると家族間のトラブルや、予想外の費用が発生する場合があります。後悔を防ぐためには、順番を意識して、段階的に進めることが大切です。親が健在の場合と、親が亡くなっている場合では、手順や気をつけたいポイントが異なります。
まずは、以下の表で全体の流れを確認しましょう。
＜実家じまいの進め方3ステップ＞
| STEP | 親が健在の場合 | 親が亡くなっている場合 |
|---|---|---|
| STEP1 話し合い | 親を含めた話し合い | 相続人（兄弟など）だけで話し合い |
| STEP2 片付け | 親に確認しながら片付け | 相続人同士で遺品整理・片付け |
| STEP3 不動産処分 | ・親が転居してから登記やライフライン解約手続き ・その後、売却手続き | 相続登記完了後、売却手続き |
それぞれのステップを順に見ていきましょう。
STEP1 家族・親族で話し合う
実家じまいでは、最初に家族や親族でしっかり話し合うことが大切です。
まずは、実家を売却するのか、賃貸に出すのか、解体するのか、あるいは誰かが住み続けるのかといった方向性を決めましょう。親が健在の場合は、親本人の意向を確認しながら進め、亡くなった後であれば兄弟姉妹など相続人同士で話し合います。
片付け費用や固定資産税などの費用負担の分担と、手続きの担当者も事前に決めておきましょう。話し合いの内容があいまいなままだと、後から考え方や認識の違いによるトラブルにつながる可能性があります。
決定事項はメモや書面として残しておくことで、家族全員が共通認識を持ちやすくなり、後々のトラブルを避けられます。
STEP2 実家を片付ける
今後の方針が決まったら、実家の片付けを進めます。
親が健在の場合は、生前整理として本人の意向を確認しながら、必要な物と不要な物を一緒に仕分けます。一方、親が亡くなった後は、相続人同士で相談しながら遺品整理を進め、形見分けも含めて、丁寧に整理していきます。
特に、不動産の権利証や通帳、印鑑、保険証券などの重要書類は、後の相続や売却手続きで必要になるため、先にまとめて保管しておきましょう。荷物が多い場合や遠方に住んでいる場合は、無理をせず遺品整理業者などの専門業者に依頼する方法もあります。
＜仏壇じまいの進め方＞
仏壇がある場合は「仏壇じまい」への対応も必要です。
仏壇は一般的な家具とは異なり、処分前に供養を行うのが一般的です。通常は、まず菩提寺へ相談し、「魂抜き」や「閉眼供養」とも呼ばれる、仏壇から魂を抜く供養を行ったうえで、仏壇仏具店や専門の処分業者へ引き取りを依頼します。相談先としては菩提寺のほか、仏壇仏具店や専門業者などへ問い合わせる方法もあります。
神棚がある場合も同様に、処分前に神社へ相談し、お祓いを受けてから整理することが一般的です。宗教的な考え方や家族の気持ちにも配慮しながら、慎重に進めましょう。
STEP3 不動産売却の手続きを進める
実家を処分する方針が決まったら、不動産売却や解体の手続きを進めます。親が亡くなった後に売却する場合は、まず相続登記を済ませて名義変更をする必要があります。そのうえで、不動産会社に査定を依頼し、売却価格や条件を比較しながら進めるのが一般的です。
解体を検討する場合は解体業者、登記関係では司法書士など、必要に応じて専門家へ相談しましょう。費用やサービス内容は業者によって差があるため、複数社から相見積もりを取ることで適正な価格を把握できます。電気・ガス・水道などは、片付けや清掃が終わるまでは残しておき、すべての作業が終わってから解約するとスムーズです。
なお、売却以外の選択肢については次の章で詳しく解説します。
実家をどうする？処分方法の選択肢とメリット・デメリット
実家じまいでは、荷物や家財の整理だけでなく実家の処分・活用方法を決める必要があります。実家じまいというと売却を思い浮かべる方も多いですが、実際には「売却する」「賃貸に出す」「解体して更地にする」といった複数の選択肢があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、以下の表で比較してみましょう。
| 活用・処分方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売却する |
|
|
| 賃貸に出す |
|
|
| 解体して更地にする |
|
|
売却は、固定資産税や維持管理の負担を減らし、まとまった現金を得られる点がメリットです。一方で、思い出のある家を手放す精神的な負担がかかりやすいほか、希望価格で売れない可能性もあります。
賃貸に出す場合は、家を残したまま家賃収入を得られる点や、将来的に家族が住む選択肢を残せる点がメリットです。ただし、リフォーム費用や空室リスク、入居者対応など継続的な管理の負担が発生します。特に築年数が古い住宅では、想定以上の修繕費が必要になるケースもあります。
また、戸建で老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にする方法もあります。倒壊や近隣トラブルのリスクを減らし、土地の売却や活用がしやすくなる点がメリットです。しかし、解体費用がかかるうえ、住宅用地の特例が受けられなくなり固定資産税が高くなる可能性もあるので注意しましょう。
さらに、更地にしたあと、どのように活用するかも検討する必要があります。更地にすることで、倒壊のリスクはなくなりますが、雑草や害虫、不法投棄などのトラブルの可能性があるため、放置することはできません。解体後の土地の活用法もあらかじめ決めておくのが大切です。
このように、どの方法にもメリット・デメリットがあるため、建物の状態や立地、家族の意向を踏まえて慎重に判断することがポイントです。
実家じまいで押さえておきたい税金と登記の注意点
実家じまいでは、片付けや売却だけでなく、税金や登記の手続きについても知っておく必要があります。特に相続が関係する場合は、期限が決まっている制度も多く、対応が遅れると追加で税金がかかったり、罰則を受けたりする恐れがあります。
後から慌てないためにも、基本的な制度や特例を事前に確認しておきましょう。
ここでは、実家じまいで押さえておきたい税金と登記に関する4つの注意点を解説します。
相続登記の義務化（2024年4月〜）
実家を売却する際には、相続登記が必要になるため、早めに準備を進めましょう。
2024年4月から相続登記が義務化されました。背景には、相続後も名義変更が行われず、所有者が分からない土地が増えた「所有者不明土地問題」があります。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要で、正当な理由がなく放置した場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年4月以前に相続した未登記不動産も対象です。詳細は司法書士へ相談することをおすすめします。
相続登記については以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
相続税の申告期限（10ヶ月以内）
相続税が発生する場合は、被相続人（亡くなった親など）が死亡したことを知った日（通常の場合は被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内に申告と納税を行う必要があります。期限を過ぎると延滞税や加算税（追加でかかる税金）が発生し、税負担が増えてしまう場合があります。
実家じまいでは、不動産の評価額確認や売却準備などに時間がかかるケースがあるため、早めの対応が必要です。特に相続財産が多い場合や、相続人同士で話し合いが必要な場合は、手続きが長引くこともあります。税理士に相談しながら進めると安心です。
参考：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
居住用財産の3,000万円特別控除
親が住んでいた自宅を売却して利益（売却額から取得費や仲介手数料など必要経費を差し引いた譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税や住民税がかかります。一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用することで、売却時の所得税や住民税を大きく軽減できる可能性があります。
主な条件は、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却することです。親が介護施設へ入居した後の実家じまいでも適用できる場合があるため、売却を検討している場合は事前に条件を確認しておくことが大切です。詳しくは税理士に相談しましょう。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する際には、「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる場合があります。これは、一定の条件を満たした空き家を相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の年末までに売却した場合(※)、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。相続した実家の売却時によく利用されます。
※平成28年4月1日～令和9年12月31日までの間に売却した場合に限られます。
ただし、建物の耐震基準や売却価格など細かい条件もあるため、事前確認が欠かせません。税理士に相談しながら進めましょう。
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
実家じまいでよくあるトラブル事例と対策
実家じまいでは、費用や親族間の意見の違いからトラブルが起こることがあります。事前に起こりやすい問題を知り、対策をチェックしておきましょう。
費用が思ったよりかさむ
実家じまいでは、以下のようにさまざまな費用が重なります。
実家じまいでかかる主な費用
- 遺品整理・不用品回収費用
- 解体費用
- 不動産会社の仲介手数料
- 登記・税金の手続き費用（登記手数料・登録免許税・印紙税など）
- 司法書士・税理士への報酬
- 交通費・宿泊費（実家が遠方の場合）
まず、遺品整理や不用品回収では、荷物の量によって費用が大きく変わります。建物の老朽化が進んでいる場合は、解体費用も必要になることがあります。
業者選びにも注意が必要です。片付けや解体などで極端に安い見積もりを提示し、作業後に高額な追加費用を請求する悪質な業者とのトラブルもあります。費用を抑えながら安心して進めるためにも、少なくとも3社以上から相見積もりを取り、作業内容や追加料金の有無を事前に確認しておきましょう。
不動産を売却する場合は、不動産会社への仲介手数料がかかります。取引価格（売却価格）によって計算方法が異なり、400万円超の場合は「売却価格×3％+6万円＋消費税」が上限となります。例えば売却価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限は72万6,000円（税込）です。
さらに、不動産売却や相続では、相続登記の登録免許税や契約時の印紙税など、登記・税金関連の費用も発生します。相続登記や税務申告を依頼する場合は、司法書士や税理士への報酬も見込んでおく必要があります。
加えて、実家が遠方にある場合は、片付けや手続きのたびに交通費や宿泊費がかかり、負担が膨らみやすくなります。
実家じまいは、複数の費用が重なりやすく、想定より負担が大きくなることも少なくありません。後から慌てないためにも、必要な費用を早めに洗い出し、余裕を持って資金計画を立てておきましょう。
親族間でもめる
実家じまいでは、費用負担や作業量の偏りから、親族間でトラブルになることがあります。
例えば、片付けを一人だけが担当したり、交通費や業者費用を誰が払うか決まっていなかったりすると、不満がたまりやすくなります。思い出の品や形見の扱いをめぐって話し合いが長引く場合もあります。
トラブルを防ぐためにには、家族や相続人の間で情報を共有し、必要な作業や費用を事前に整理しておきましょう。そのうえで親族会議を開き、決定事項を書面に残しておくと安心です。親が元気なうちであれば、本人の希望を聞きながら遺言書を作成してもらうなどの方法も、後のトラブルを防ぐ有効な対策になります。
実家じまいの相談先
実家じまいでは、片付け・相続・税金・売却など、複数の専門家が関わります。何から相談すればよいかわからず、迷う方も多いため、状況に応じた相談先を知っておくと安心です。
困りごとの内容に応じて、個別に相談する方法もありますが、実家の売却を検討している場合は、不動産会社が一括して相談に応じてくれることもあります。それぞれについて解説します。
ステップごとに相談する場合
実家じまいでは、「どこに相談すればいいかわからない」と迷う方は多いでしょう。実際には、困っている内容によって、相談先が変わります。
＜実家じまいに関する相談先一覧＞
| 困りごと | 相談先 | 備考 |
|---|---|---|
| 遺品整理 | 遺品整理業者 | 荷物の整理を依頼 |
| 片付け | 不用品回収業者 | 荷物の引き取りうや搬出を依頼 |
| 不動産売却 | 不動産会社 | 査定や売却活動を相談 |
| 相続 | 税理士 | 相続税申告の相談 |
| 登記 | 司法書士 | 相続登記や名義変更の相談 |
| 仏壇じまい | 菩提寺・仏壇仏具店 | 供養や引き取りを相談 |
| 解体 | 解体業者 | 建物の取り壊しを依頼 |
何を優先するかによって、最初の相談先は異なります。売却を前提に進めたい場合は不動産会社、相続や登記から始めたい場合は司法書士、相続税が気になるなら税理士、まず片付けを進めたい場合は不用品回収業者へ相談するとスムーズです。
不動産会社にまとめて相談する場合
実家の売却を考えている場合は、最初に不動産会社へ相談するとスムーズです。
不動産会社は査定や売却だけでなく、家財処分業者や司法書士、税理士、解体業者などを紹介してもらえる場合があります。相談から査定、不用品処分、相続登記、売却完了までをまとめて進められるため、自分で個別に業者を探す手間を減らせます。
また、信頼できる提携先を紹介してもらえることで、悪質な業者による高額請求などのトラブルを避けやすい点もメリットです。窓口を一本化できるため、遠方に住んでいる場合でも連絡や手続きをまとめて進めやすくなり、実家じまい全体の負担を減らせます。
不動産会社に実家じまいをまとめて相談した事例
不動産会社や担当者によって、対応できる範囲は異なります。「実家じまいに伴う手続きや片付けはどこまで相談できるのか」「まとめて依頼すると、どの程度負担を軽減できるのか」と気になる方もいるでしょう。
ここでは、あなぶき不動産流通㈱が実際に実家じまいをサポートした事例をもとに、売却以外の手続きや対応内容について担当者に話を聞きました。
依頼者プロフィール
| 依頼者 | 関東在住 Aさん |
| 実家 | 九州 築47年マンション |
| 状況 | ・数年前に両親が他界 ・兄弟で相続したが室内は当時のまま ・相続登記も未了 |
| 悩み | ・遠方のため家財の整理や手続きが進まない ・維持費（固定資産税・管理費・修繕積立金）が毎月発生している |
相談から売却までの流れ
あなぶき不動産流通㈱
福岡店
石原店長
ご相談をいただいた際には、売却だけでなく、相続登記や遺品整理、家財処分まで含めたトータルサポートをご提案しました。
まずは司法書士をご紹介し、相続登記の手続きを進めながら、並行して遺品整理や不用品の処分業者の手配、売却活動にも取り組みました。
お客様は遠方にお住まいだったため、できるだけ現地へ足を運んでいただく負担を減らせるよう配慮しながら各種手続きを進行。その結果、相続登記から売却完了までの間で、お手続きのためにお越しいただいたのは1回のみです。
一方で、ご自身も長く住まわれた思い出のあるご実家だったことから、片付けのために時折足を運ばれていたとうかがっています。
結果
- 相談から3か月で売却が成立
- 手続き等で九州に来ていただいたのは1回のみ
- 想定以上の価格で売却
遠方にいても進捗状況が分かるよう丁寧な連絡を心掛けていたといいます。最終的には、相談からわずか3カ月という短期間で売却が成立。Aさん自身の立ち合いはほとんどなく、移動の負担を抑えながら、想定以上の価格で売却できたことに、大変満足されていたそうです。
実家じまいを検討する方へ
あなぶき不動産流通㈱
福岡店
石原店長
実家じまいでは、「仏壇をどうすればいいか分からない」「遺品整理が進まない」といったお悩みをよく伺います。また、「室内で入居者が亡くなった物件は売れないのでは」と不安に感じる方も多いですが、実際には適正金額で売却できるケースも少なくありません。
最近では、こうした手続きまで一括でサポートできる不動産会社も増えていますので、一人で悩まず、まずは相談してみることをおすすめします。
実家じまいに関するよくある質問
最後に、実家じまいについて多くの方が疑問に感じやすいポイントをまとめました。事前に基本的な考え方を知っておけば、手続きを落ち着いて進められます。
Q. 実家じまいは何から始めればいいですか？
実家じまいは、まず家族や親族で話し合うことから始めるのが基本です。実家を売却するのか、賃貸に出すのか、誰かが住み続けるのかなど、方向性を決める必要があります。
親が健在の場合は本人の希望を確認し、亡くなった後は相続人同士で情報を共有しながら進めることが大切です。最初に方向性を整理しておくことで、その後の片付けや売却手続きも進めやすくなります。
Q. 実家じまいの費用は誰が払うのですか？
実家じまいの費用負担には、法律で明確な決まりがあるわけではありません。一般的には、相続人同士で話し合い、相続割合に応じて分担するケースが多く見られます。
ただし、実際には分担した作業量や居住状況などによって負担割合を調整することもあります。費用負担の取り決めがあいまいなまま進めると後から不公平感が生じやすくなるため、早めに家族や親族で話し合い、内容を書面などで残しておくとトラブル防止につながります。
Q. 実家じまいにかかる費用を抑える方法はありますか？
費用を抑えるには、遺品整理や解体などの業者へ依頼する際、複数社から相見積もりを取りましょう。最低でも3社程度を比較すると、一般的な費用相場や各業者のサービス内容の違いを確認できます。
自治体によっては空き家の解体補助金などの助成制度を設けている場合があります。条件や補助金額は市区町村ごとに異なるため、自治体窓口や専門家へ確認するとよいでしょう。また、荷物の仕分けや一部の片付けを自分たちで行うことで、業者費用を抑えられる場合もあります。
Q. 実家じまいには何年くらいかかりますか？
実家じまいにかかる期間は、家の状態や相続状況によって異なります。比較的スムーズに進めば数か月程度で終わる場合もありますが、相続人同士の話し合いや売却手続きが長引くと、1年以上かかるケースもあります。
特に荷物が多い場合や遠方に住んでいる場合は、想定以上に時間が必要になることがあります。早めに動き出すほど選択肢が広がり、余裕を持って判断しやすくなるため、できるだけ早く準備を始めましょう。
Q. 遠方に住んでいてなかなか実家に行けません。どうすればいいですか？
遠方に住んでいて頻繁に実家へ行けない場合は、不動産会社などが主導して遺品整理から片付け、不動産売却、解体までまとめて対応してくれるサービスを利用する方法があります。オンライン面談に対応したり、写真や動画で状況を確認できたりする会社も増えているため、現地へ何度も通う負担を減らせます。
ただし、費用や対応範囲は業者によって異なるため、事前に見積もりや契約内容を確認し、信頼できる業者を選びましょう。
早めの準備が後悔しない実家じまいにつながる
実家じまいを進める際は、まず家族・親族で話し合い、今後の方針を決めましょう。次に片付けや遺品整理を進め、必要書類や思い出の品を整理します。その後、不動産会社や司法書士、税理士など専門家へ相談しながら手続きを進めてください。
実家じまいは、早く動き出すほど売却や活用などの選択肢が広がり、家族みんなが納得しながら進めやすくなります。負担やトラブルを減らすためにも、一人で抱え込まず、家族や専門家と連携しながら計画的に進めましょう。
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