諦めるにはまだ早い!50代だから出来るマンション購入術!

50代のマンション購入

マンションが欲しかったけど、年齢的に・・・と諦めていませんか?
50代だからこそ賢く無駄なく購入できる方法があります。諦めるには、まだ早いかもしれません。
初めて購入を検討中の方も現居からの住替えを検討中の方にも購入のチャンスはたくさんあります。しかし、リスクもあります。リスクを踏まえたうえで、購入という最高のゴールを迎えられるよう、また定年後の生活をより充実させるため、参考の一助となればと思います。もちろん30代40代の方で、転勤や家庭の事情で購入のタイミングが遅くなる方もいらっしゃると思います。そんな方の将来にも参考にもしていただきたいと思います。

1 「借入期間」は短くなりますが、住宅ローンを利用しての購入も可能!

50代のマンション購入でも住宅ローンを利用して購入する事ができます。
そのためには、住宅ローンの利用条件を把握しておく必要があります。特に、50代でのマンション購入は、「借入期間」が短くなるということがポイントです。マンション購入においては、資金を全額自己資金で支払うもしくは、住宅ローンを利用して支払うというパターンに分かれます。多くの方は、後者の住宅ローンの利用となるケースとなります。
多くの金融機関は、最長35年のローンを組むことができますが、同時に完済時年齢も決められております。住宅金融支援機構のフラット35では、以下のように定められております。

フラット35の「借入期間」について

15年(申込みご本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)以上で、
かつ、次の(1)または(2)のいずれか短い年数(1年単位)が上限となります。

 (1)「80歳」-「申込時の年齢(1年未満切上げ)」  ※1 ※2

例えば、現在55歳の方が住宅ローンを利用する場合
【 80歳 - 55歳+1歳 = 24年 】 ⇒ 24年の住宅ローン借入期間となります。

※1 年収の50%を超えて合算した収入合算者がいる場合には、申込みご本人と収入合算者のうち高い方の年齢を基準とします。
※2 親子リレー返済をご利用の場合は、収入合算者となるか否かにかかわらず、後継者の年齢を基準とします。

(2)35年

50代の方は、35年のローンを組むことができません。
満60歳以上の方は、最長でも10年間のローンとなります。住宅ローンを利用する方は、まずご自身が何年間のローンを組むことができるのかを計算しましょう。また、マンションの広告等は35年間のローンで試算した支払例が記載されております。支払額に乖離が生じます。 十分注意してください。

2 50代だからこそ良い物件を購入できる3つの理由

2-1 50代は、家族(住む人)が確定=広さも確定効率の良い間取り選定が可能に

多くの50代の方は、広さや部屋数、収納に関しての予測がたてやすい状況にあると思います。
なぜなら50代ともなるとお子様の進学・就職等により、購入物件に何人で住むのかが確定している状態もしくは数年後に確定する状態だと思います。
一般的にマンションは基本的に専有面積が大きくなるほど、(お部屋の面積が広くなるほど)分譲価格は高くなります。もちろん広い4LDKが理想かもしれません。しかし普段使わない部屋に数百万以上の投資することは経済的とは言えません。夫婦2人での入居をご検討の方は、コンパクトな2LDK等を検討することによってより負担の少ない資金計画が組み立てられます。また実家を離れ県外へ進学・就職されていらっしゃるご子息の方の帰省は、お盆・正月と年間を通して数日が大半です。その際には、空いている部屋のスペースを有効活用し休んでいただくことや、駅近郊の立地のマンションであればビジネスホテル等もあるかと思います。
つまり、そのように限られたスペースを有効に使うこと、資金面の節約ができることが50代だからこそできる賢い購入につながります。

2-2 駐車場よりも、利便性を重視 駅・病院・商業施設の近い物件で車が乗れなくなったことを考えた立地選定が大切

50代でのマンション購入は、駐車場の条件よりも、駅・バスなどの公共交通機関のアクセスが良いこと、病院や商業施設が徒歩圏にあることに注視しましょう。
今は、通勤・買物等にてマイカーを利用されている方も多いと思います。しかし、近い将来車の運転に不安感じ、車のない生活をせざるを得なくなります。交通手段を「車」から「公共交通機関」に変えることは、難しいことかもしれません。しかし、利便性の高いマンションであれば、実現可能です。ぜひパンフレットやマンション建設地をご自身で歩いてみて、車のない生活が実現可能な立地か否かをご確認ください。
経済的にも車のない生活はゆとりを生みます。車にかかる費用(駐車場代・保険・ガソリン代・車体費・車検等)と公共交通機関(+タクシー代)移動費を比べてもかかる費用は一目瞭然です。また、事故のリスクもなくなり、ご家族の安心にも繋がります。車でしか行けない場所の場合には、カーシェアを検討しましょう。ご自宅の近くに利用できるカーシェアがあればさらに便利です。
老後の生活まで考えた立地選定が、50代だからこそできる賢い購入につながります。

2-3 趣味思考に合わせた立地の選択 ジムや公園、余暇を楽しむ立地が更なる快適な生活を過ごすポイント

2-2でご案内した駅・病院・商業施設は生活のベースとして必要ですが、余暇を楽しむことができる立地選定も重要となります。今まで、仕事をしていた時間はフリーな時間となります。その多くの時間を有意義に過ごすことも元気で楽しく生活していく大切なことだと思います。例えば、ゴルフが好きな方は、練習場が近くにあるとか運動が好きな方はスポーツジムが近くにある、または、お孫さんが良く遊びにくる、ペットを飼う場合には近くに公園があれば良いですよね。読書が好きな方は本屋さん、お買物好きな奥様は百貨店に行きやすいなど、自分達が老後どのような生活になるのか予め想像しておくことが大切です。
そんな立地のマンションを探すことが50代のマンション購入には大切ではないでしょうか。

2-4 専有部分(お部屋の中)はここを注目して快適な生活を

 次は、お部屋の中についてです。特に、50代は以下のことに注目しましょう。

  • バリアフリー設計になっているか?
  • トイレ、お風呂に手すりは付いているか?
  • 手すりのない場合、後から付けることはできるか?
  • 廊下は車椅子でも通ることができる余裕があるか?
  • 浴槽に入る時の高さは適切か?(高すぎないか?)
  • キッチンの高さは適切か? 等々

なんとなくモデルルーム等を見学するだけではなく、ご自身またはパートナーに介護が必要な状態になった時まで見据え見学しましょう。分からないことは、営業担当者に聞くなどして上記項目はしっかり押さえておきましょう。

3 50代だからこそ注意したい資金計画と団体信用生命保険

3-1 まずは、退職金をあてにしない資金計画を考えましょう

資金面の心配で購入に踏み出せない方が大半だと思います。
まずは、「老後破産」を防ぐため、計画を立てましょう。

「計画を立てるうえで把握しておきたい情報】

  • 定年まで何年間あるのか?
  • 定年後の再雇用は?
  • その際の収入は?
  • 退職金はいくら?
  • 年金はいくらもらえるの?
  • 定年後の月々に必要な生活費は? 等々

そのうえで、一番ベストな方法は、退職金を使わず住宅ローンの完済ができることです。

そのために必要なことは、「頭金の準備」です。
「頭金」が多ければ多いほど、もちろん住宅ローン利用額が少なくなり、住宅ローンの年数を短くする計画が立てられます。退職を迎えるときまでに無理のない計画が立てられることが理想です。
目安としては、購入物件の「30%~50%」の頭金が望ましいかと思います 。この目安は、購入物件の金額や所得にもよって違いは生じます。まずは、購入物件の担当者に相談し、資金計画をたてましょう。頭金いくらの場合支払はいくら?ということはもちろん、定年時にいくらの残債が残っているのかも分かります。
しかし、退職金を使わず住宅ローンの完済が難しい場合も多々あります。
その場合に大切なことは、現役で働いている期間に繰り上げ返済をするための資金を用意することです
定年後は、収入減が想定されます。現役期間の給与にて繰り上げ返済を目的とした預貯金を準備することが老後破綻を防ぐ重要なポイントです。
資金面は一番重要ですから、多くの時間をこちらに割き計画を立てましょう。

3-2 住宅ローンを組む場合には、健康状態が大切です。

50代のマンション購入は、健康状態が大切です。住宅ローンには団体信用生命保険(以下 団信)というものがあり健康状態の審査もあります。

団体信用生命保険・・・https://journal.anabuki-style.com/flat35
[安心を約束する住宅ローン~フラット35を選ぶ6つの理由~]

家を買うことでの追加の保障を得られることは家族にとっても安心です。そのためにも健康には普段から気を配りましょう。また、もし団信を利用できなかった場合には、「ワイド団信」を検討ください。ワイド団信は保険の引き受け範囲を広くしており、一般の団信より加入しやすくしております。健康状態に不安のある方でもフラット35では、団信に加入なしで住宅ローンを組むこともできます。

3-3 子供の結婚、孫への援助など今からかかる子孫へのお金と老後資金の蓄えまで考えましょう

生活費   住居費   医療費   介護費   + その他費用

生活費・・・食費・日用品費等、生活のうえでかかる必要費用
住居費・・・住宅ローン、維持補修費、税金
医療費・・・治療・投薬、入院費
介護費・・・介護が必要となったときに必要な費用
その他費用・・・お子様の結婚、出産、お孫さんへの教育資金援助等

定年後の年金で夫婦2人が生活をしていく家計簿をイメージしましょう。
たくさんのお金がかかります。ここでの注目は、「その他費用」です。お子様の結婚式、出産、お孫さんへの教育・お祝いなど、ご子孫への出資が必要なケースもあります。
マンション購入するうえで、その他費用の出費も考えたうえでの資金計画をたてましょう。

4 まとめ

筆者もマンション販売をする現場において、50代のお客様のご相談を多くいただきます。お客様が購入の際特に気にしておられる部分、私が営業担当として提案する内容を記事にしました。お客様のご相談内容は、お客様によって違います。より良い購入に繋がるポイントは、営業担当者を信頼し、資金面などの相談は隠さずありのままを語っていただきたいと思っております。営業担当者は、より良い融資提案や繰上げ返済提案など、お客様の希望に沿った助言が可能です。ぜひ年齢を理由に諦めず、すばらしい50代のマンション購入をご検討ください。

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