「マンションの管理費とは?」賃貸も分譲も、入居後に必要なお金について解説します

分譲・賃貸を問わず、マンションに住んでいると毎月必ずかかってくる費用が「管理費」です。言われるままに払っているけれども、具体的に何のために払っているのか、また何に使われているお金なのか、よく理解しているという人は少ないのではないでしょうか。

今回は、マンションの管理費とはなにか。何のために支払って、具体的に何に使われているのかを、分譲マンション・賃貸マンション別に解説してまいります。

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分譲マンションの「管理費」

管理費とは、共用部分を維持管理するための費用のこと

管理費とは、マンションの共用部分の管理・維持・保全をする費用のこと。具体的には、管理人さんの人件費・エントランスやゴミ捨て場等の清掃費・エレベーターのメンテナンス費用・共用部分の火災保険料など幅広いものに使われます。
国土交通省が定めた、マンション管理規約を制定する際のガイドラインである「マンション標準管理規約」では、以下のような項目が想定されています。

(管理費)
第27条
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

出典:国土交通省「マンション標準管理規約(単棟型)」より

管理費の「相場」というものはありません。マンション内の設備や、受けられる住民サービスによって大きく額が異なるからです。
したがって、マンション内にこのようなもの

  • エントランスや駐車場等、共用部分の設備が充実している
  • ゲストルームがある
  • ジム施設がある
  • コンシェルジュサービスがある

がある場合は、管理費は高くなる傾向にあります。

同じマンション内でも管理費の支払額は違う

管理費は管理に必要な費用の総額を、単純に総戸数で割って算出しているわけではありません。そのため同じマンション内でも、自分が支払っている管理費が、お隣さんより高いことも安いこともあります。

管理費の負担率は、共有持分割合によって変わります。この割合は所有する専有部分(つまり自分の部屋)の床面積の割合で決定されることが多いので、自分の部屋が他の人よりも広い場合は管理費が高くなり、狭い場合は安くなるというわけです。

(管理費等)
第25条
区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなければならない。
一 管理費
二 修繕積立金

2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

出典:国土交通省「マンション標準管理規約(単棟型)」より

管理費の値上がり・値下がりは住人の多数決で決まる

共用設備の増減や状態、管理方法や管理サービスの内容変更によって、支払額が変わる可能性があります。こういった場合は管理組合の総会で多数決で承認されるか否かが決定されます。

なお管理費を抑えたい場合、管理会社に管理委託せずに自主管理にしたり、管理委託費の低い管理会社に委託するなどの方法があります。

管理費の支払拒否はできない

部屋を所有している以上は「管理費を払いたくないです」ということはできません。中古で購入したり、相続等でマンションを所有している場合も支払拒否はできません。

(承継人に対する債権の行使)
第26条
管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

出典:国土交通省「マンション標準管理規約(単棟型)」より


賃貸マンションの「管理費」

賃貸マンションでは「管理費」の定義は明確に定まっていない

賃貸マンションにおいては、「管理費」のほかに「共益費」という名称で呼ばれることもあります。
この管理費/共益費は、基本的には共用部の電気代や水道代、清掃など維持管理のための費用を指しますが、実は分譲マンションの管理費のように明確な使途・定義はありません。支払額も大家さんや管理会社などが決定しているケースが多いです。

ちなみに「管理費」という用語は、基本的に分譲マンションに向けて使われます。賃貸マンションを探していて「管理費」という語が出てくる場合は、分譲マンションの1室を賃貸に出しているケースがほとんどです。

管理費の相場はない

管理費に相場はありません。先ほど述べたとおり、管理費は大家さんや管理会社などが決定しているケースが多いからです。
また管理人が常駐している・インターネット使用料無料といったような、サービスや共用部分の設備が充実したマンションでは、管理費が高くなる傾向にあります。

管理費が同意なしで上がることは、基本的にない

賃貸マンションの管理費の増額は、大家さん(管理会社)と入居者の双方の同意が必要です。
同意なく突然上がることはありませんが、値上げにはそれ相応の理由があると考えられます。感情的にならずに、落ち着いて増額の理由が妥当なのかどうかを確認しましょう。根拠となる資料を見せてもらうのも良いでしょう。

管理費は支払わなければならない

管理費の支払は賃貸借契約で取り決めをします。管理費を払いたくないというのであれば、他の物件を進められるだけです。値下げ交渉に応じてくれる貸主はいるかもしれませんが、支払い拒否をして契約をしてくれる貸主は少ないかと思います。
管理費は家賃と同様に支払わなければならないものと考えておきましょう。

賃貸探しは管理費+家賃で探そう

管理費/共益費が0円というマンションも多くあります。それは、賃貸物件では家賃に管理費・共益費を含めることができることから、家賃に上乗せされているだけです。
単に管理費/共益費が高い・安いだけに着目せずに、家賃との総額を見て物件を探すことをおすすめします。


まとめ

共用部の維持管理に使われる管理費は、マンションに住むなら月々の住宅ローン支払いや家賃のほかに絶対に必要な費用として、考慮に入れておかなければなりません。
特に賃貸マンションの場合は、家賃+管理費が思った以上に高額になってしまい、「それなら家を買って住宅ローンの支払いをした方が安くつく」というケースもしばしばです。予算によっては、お住まいの購入を検討してみても良いかも知れませんね。

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