マンションの管理組合では区分所有者が役員（理事及び監事）となって運営を行いますが、賃貸居住者の増加や区分所有者の高齢化などの理由から、役員のなり手不足が発生しています。その結果、管理組合が機能せず、管理が十分に行き届かないマンションが増えています。
そこで最近では「第三者管理」という新しい管理方式が誕生し、注目を集めています。
この記事では、第三者管理の中でも理事のなり手不足を解消する「外部管理者総会監督型」を中心に解説していきます。
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第三者管理（管理者方式）とは
第三者管理（管理者方式）とは、これまでマンションの区分所有者が担ってきた管理組合の役員（理事および監事）の業務の一部または全部を、外部の専門家に委託する管理形態のことです。役員の担い手不足や区分所有者の時間的負担を解消するとして注目されています。
これまでのマンション管理
これまでのマンション管理では、役員（理事および監事）は『居住するマンションの区分所有者（組合員）』に限定されていました。役員は理事長など役職に応じて仕事があり、任期中は管理組合で開催される総会の運営をするほか、定期的に行われる理事会にも参加する義務があります。
マンションの管理状況によっては理事会の頻度が多くなり、議論する内容も専門的となることから、理事になることを負担に感じられる人が多くなっています。また賃貸居住者の増加や区分所有者の高齢化などもあり、理事のなり手不足が発生しています。このため、マンション管理について十分な議論ができず、適切な管理が行われていないマンションが増えてきました。
これまでの管理組合の役員についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
第三者管理（管理方式）の3つのパターン
新しい管理方式である「第三者管理」には大きく分けて3つの種類があります。これまでに比べ管理方式が多様になってきたとはいえ、第三者管理のすべてのパターンにおいて、最終的な意思決定機関は管理組合の「総会」であり、区分所有者から構成される管理組合が重要です。
①外部管理者理事会監督型
理事会は通常通り設けますが、外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任します。
理事会の役員は区分所有者から構成することも可能ですが、異なる外部専門家から選任することもできます。
理事会は監事的立場となり、外部管理者を監視します。
②理事・監事外部専門家型または理事長外部専門家型
理事会は通常通り設けますが、理事長を含め理事・監事の一部に外部の専門家が就任します。他の理事会メンバーである区分所有者が管理組合の執行を行います。
③外部管理者総会監督型
区分所有者から構成される管理組合（総会）の監督のもとで、外部の専門家が区分所有法上の管理者として業務を執行する方式です。この型では理事会は設けられません。
区分所有者からは代表組合員として世話人の選出のみが必要ですが、そのほかの執行業務については外部の専門家が管理者に就任して行います。
新しい管理方式を採用することで、理事会そのものを廃止することができ、役員のなり手不足問題を解消することが可能です。一方で外部管理者を監視するための総会の役割がより重要になります。
外部管理者総会監督型の第三者管理が増えている背景
管理費や修繕積立金の滞納者が多い物件、賃貸居住者が多く総会への出席者がほとんどいない物件、共用部のメンテナンスが行われず、長らく清掃がされていない物件など、管理組合が機能しない結果として、マンションの管理が不十分になり問題になっているマンションがあります。
このような役員のなり手不足などでマンション管理が不十分となっている問題を解決できるのが外部管理者総会監督型です。
外部管理者総会監督型
マンション管理は管理規約を軸に行われます。標準的な管理規約（標準管理規約）において、マンションの管理組合の役員は「現に居住する組合員」と限定されていました。
しかし役員のなり手不足が増加していることもあり、2011年の標準管理規約改正でこの条件が廃止され、役員になれるのは居住している組合員だけという制約がなくなりました。
また、2016年の標準管理規約改正では「外部専門家を役員として選任できる場合」として、外部からの支援を受けた管理が可能になったことが明文化されました。これにより、適正なマンション管理を行うために必要に応じて選択的に導入ができるようになりました。
理事会を設けず、マンションの管理会社が区分所有者に代わって外部専門家の立場で「管理者」に就任する第三者管理（「管理業者管理者方式」と呼びます）は、新築マンションでも採用され始めています。
第三者管理を採用するメリット・デメリット
第三者管理を採用するメリット
第三者管理方式を導入するメリットは大きく分けて3つあります。
1つ目は、知識を持った外部の専門家がいることです。専門家がいることで、課題解決に向けた迅速な対応や意思決定が可能となります。
2つ目は区分所有者の負担が軽減することです。特に外部管理者総会監督型の第三者管理方式では、従来のような理事会が必要ないため、理事になる負担なく管理組合を運営することができます。
3つ目は理事のなり手不足の解消ができることです。複数回の理事会への参加は区分所有者にとって大きな負担となるため、最近では高齢者や共働きの家族など、理事としての役割を担うことが難しいと感じる人も増えています。外部の専門家が入ることで管理組合によっては活動がしっかりとできないといった問題が解消できます。
第三者管理を採用するデメリット
第三者管理を採用することで得られるのはメリットだけではなく、デメリットもあります。
まずは、外部専門家に管理組合の運営を委託するため、通常の管理組合運営とは別に費用が発生する場合がある点です。
他にも、外部の専門家ばかりが意見を出すことで区分所有者が意見を出しづらくなり、総会での決議が形式的になってしまう可能性があるため、注意が必要です。
第三者管理の採用に際しておさえておくべきポイント
第三者管理方式を採用し外部の専門家が管理者になった場合でも、区分所有者が何もしなくてよいというわけではありません。
外部専門家が理事に入り、自身に有益な工事の発注をするなどの利益相反となる取引を行わないよう、注意が必要です。そのため、区分所有者は外部専門家が適切に業務を進めているかを監督する必要があります。場合に応じて、区分所有者が行うべき事項を事前に決めておく事が重要です。
第三者管理の導入を検討する際は、まずは運営上のネックとなっている点を見極めることが大切です。このニーズの見極めをする際に、外部の専門家の意見を受けることも効果的です。例えば、マンション管理士などの専門家や、自治体のマンション相談窓口に相談するのも良いでしょう。既存の管理組合で第三者管理方式を導入する場合は管理規約の改定が必要となるため、慎重に進める必要があります。
また管理規約を改定するには、区分所有者総数及び議決権総数の4分の3以上の同意が必要ですので、導入検討の際には区分所有者への十分な説明と同意を得ることを覚えておきましょう。
まとめ
第三者管理の導入には区分所有者の負担が軽くなるというメリットもありますが、これまでになかった費用が発生するなど、注意しなければならない点もあります。
マンションの管理は区分所有者の資産価値を維持する重要な要素です。十分なマンション管理が行われるよう、さまざまな視点から検討してみてください。
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