人生で最も大きな買い物といわれている「住まい」。購入はしたいけれど、何を決め手に購入すればいいの？とお悩みの方も多いのではないでしょうか。マンション販売に携わっている筆者も、なかなか購入に踏み切れないお客様から「他の人たちはどうやって決断したの？」とのご質問をいただくことも多いのが現状です。
マンション購入に対する理想や希望は人それぞれなので、その希望をすべて叶えてくれる物件に出会う確率は低いのが現実。そのため、数ある検討条件の中で「何を重視」し「何を妥協」するのかが重要です。また、検討時点ではしょうがなく妥協しようかと思った条件でも、入居後住み始めると案外メリットに変わった！などというお話をお客様いただくこともあります。
今回はマンション営業マンである筆者が、お客様と接する中で体験した事例をもとに、マンション購入の決め手についてご紹介いたします。実際に購入した方々の決め手を、ご自身の住まいをご検討する際の参考にしてみてください。
1.マンション購入の大きな決め手4つ
筆者が考えるマンション購入における大きな「決め手」は4つあります。
冒頭でもご説明しましたが、マンション購入におけるお客様の希望や検討条件は本当に様々です。
もちろん何を決め手に購入するのかも人それぞれなのですが、お客様とお話をする中で多く挙がる決め手は上記4つかと思います。
1章では上記4つの項目を決め手とする理由についてご説明します。
実際の体験談についてはその後の2章にて詳しくご紹介いたします。
[1]立地を決め手とする理由
それぞれのマンションによって、建設される立地は様々です。
購入したマンションに住んだ後の生活をイメージし、「○○駅から徒歩圏内の立地に住みたい」、「○○病院に通院しているため、できるだけ近い立地が良い」、「○○小学校区で購入し、お子様を入学させたい」などの生活利便や学校区を重視する方は立地を決め手に購入を決断されます。
[2]価格を決め手とする理由
マンションは「立地」や「広さ」、「仕様・設備等」によって、販売価格が大きく異なります。
現金購入の場合も、住宅ローンを組んで毎月支払っていく場合も、高い支払いより安い支払いで抑えるにこしたことはないですよね。「今の賃貸の家賃並の支払いで購入したい」、「お子様の教育費用や老後の生活費用も残しておきたい」、「住宅ローンの支払いをしつつ、毎月一定額を貯金していきたい」等の希望がある方は価格を決め手に購入を決断されます。
[3]間取りを決め手とする理由
上述した立地や価格同様、間取りや広さ、眺望等の条件も物件ごとに違います。
家族構成や将来的なお部屋の使い方を考え、2LDKや3LDKどちらがいいのか、また角部屋と中部屋どちらがいいのかによっても購入したいお部屋のプランは変わってくるかと思います。
お部屋の階数により眺望の条件なども変わってくるため、立地や価格だけではなくお部屋自体の条件を重視される方も多いように思います。
[4]タイミング
マンション購入の時期、タイミングも大きな決め手のひとつと言えるでしょう。
お客様によって購入のタイミングは様々ですが、「お子様の小学校や中学校入学までに購入しておきたい」方や、「8％→10％への消費税増税が決定している今、8％のうちに購入し、余分なお金を払いたくない」とお思いの方、「お勤め先からの家賃補助や住宅手当がなくなる前に購入しておきたい」と考えるもいらっしゃいます。
マンション自体の立地や価格ももちろん重要な要素ですが、入居し始める時期も押さえておきたいポイントかと思います。
2.購入者の決め手はこれ！お客様がマンションを購入した決め手4選！
冒頭でもご説明した通り、筆者は現役の営業マンです。今までの業務を通じて出会ったお客様の事例をもとに、お客様が最終的に購入に至った決め手や経緯を、ケースごとにご紹介いたします。
購入する上での希望や条件は人それぞれ違いますので一概には言い切れませんが、実際の体験談をご紹介することで、住宅検討のお役に少しでも立てると幸いです。
ケース(1)：「立地」を決め手に、街中で購入したAさんの場合
Aさんの検討動機
現在62歳のAさん。長年勤めてきた会社を60歳で定年退職し現在はゆったりとした定年後の生活を楽しんでいました。
ニュースを見たり雑誌を読んだりする時間も増えてきた中でちらほら目にするのが「不動産投資」という言葉。そういえば会社の同僚や友人たちとの会話の中でもマンションを人に貸しているなどという話を耳にした記憶が……。自分は一戸建てを所有しているため、マンションを購入しても住むことはないが、当分は人に貸して家賃をもらい、ゆくゆくどこかのタイミングで息子家族や孫に譲ってもいいかなと思い始め、マンション見学をスタートしました。
Aさんが購入した決め手
最終的にAさんがマンションを購入した決め手は駅徒歩5分という「立地条件」でした。
なぜなら、駅近物件は交通利便性の良さや周辺の商業施設の充実といった点から、比較的人気が高く賃貸に出してもすぐに成約になりそう、物件の資産価値も落ちにくいだろう、と考えたからです。
投資用でのマンション購入の場合は一般的に、需要が少ないエリアで購入するとリスクが高くなるかと思います。当然ながら貸せない期間（空家になっている期間）は家賃収入を得ることができませんので、その期間をいかに少なくするかが重要です。
もう少しお部屋の面積が広い方がよかった……、2LDKがあと数百万円安ければそちらがよかった……と迷う思いもありましたが、最終的にAさんは「広さ」や「価格」を妥協し、「立地」決め手に1LDKお部屋の購入を決めました。他社物件にはない「駅まで徒歩5分以内」という利便性・資産価値が迷っているAさんの背中を押したのです。
駅近くという立地
上述の通り、Aさんがマンションを購入する上でゆずれないポイントは「立地」です。
なぜなら、将来的に親族にマンションを譲る可能性があるとはいっても、まずは人に貸しやすい立地に建つマンションでないと投資用として購入する意味がないからです。そのため多くの人からの需要が見込めるであろう「駅近」というポイントははずせませんでした。駅近＝貸しやすいということではない場合ももちろんありますが、規模の大きい主要駅の近くであれば交通利便もよく、物件周辺にスーパーなどの商業施設や病院なども比較的多いためこの条件を重視したのです。
広さと価格
駅近立地に条件を絞って検討をスタートさせたAさんですが、いざ物件を見学するといくつか気になる点が出てきました。その気になる点とは、「広さ」と「価格」です。
物件の広さや価格は多種多様のため一概には言い切れませんが、駅近物件や街中物件はその利便性・資産性の高さから比較的高額な物件が多いのが現状かと思います※1。
また、貸すことを前提とするのであれば当初は最低でも2LDKぐらいは欲しいと思っていたAさんですが2LDKになると予算オーバー。自分の希望する価格帯で購入できるお部屋は予定よりもコンパクトな1LDKしかありませんでした。
※1 物件によっては駅近立地でも比較的安価なものもございますのでご注意ください。
購入後のAさんの状況
お部屋の引渡しを受け、実際に賃借人の募集をスタートさせると、すぐに借り主は見つかりました。
賃借人は独身の男性会社員。お仕事の都合上出張も多く駅の利用が多い方でした。住むのはお一人だったためAさんが検討中何度も迷った「広さ」に関しても1LDKで十分とのこと。Aさんは大変満足しました。
ケース(2)：「価格」を決め手に郊外型マンションを購入したBさん一家の場合
Bさんの検討動機
4歳と2歳のお子様がいる4人家族のBさん。
現在築20年、2DKの賃貸アパートに住んでいますが、毎月約7万円の家賃を払うのももったいないし、4人で住むにはもう少し広さがほしいなという思いもあったため住宅購入に向けて動き出しました。
Bさんが購入した決め手
最終的にBさんが購入した決め手は、「価格・毎月の支払い額」でした。その理由は、今の家賃額と変わらない支払いで購入したいという「価格重視」の希望が当初よりあったからです。
とは言うものの、前向きに検討すればするほど実際の生活利便を考え、「立地条件」も気になってきたBさん一家。市内で販売中の他物件の情報などを筆者も一緒になって比較検討していくうちに、ようやく１つの答えに辿りつきました。
それは、立地は長く住めば慣れるけれど、価格や月々の支払いは誰も助けてくれず、ローンが続く限りずっと負担しなければいけない。ということです。Bさんとお話をする中で算出した月々のお支払いは今の家賃とほとんど変わらない72,000円。それが立地条件に優れているものの高額な他社物件だと、87,000円。この15,000円の差がBさんに重くのしかかったのです。
当初の計画通り、今後のお子様にかける費用や娯楽費用などを考えると、やはり背伸びして高額物件を購入することはリスクが高いと判断され、今と支払いが変わらない安価な物件の購入を決断されました。
今の家賃と変わらない毎月の支払い負担
賃貸ではなくマンションを「購入」するとなると、当然今の住まいよりも条件が良いお部屋に住みたいというお客様が大半です。
しかし、上述の通りBさん一家が購入する上で、最も大事だと思っていた点は「価格」でした。
ご夫婦ともに堅実なお考えを持たれているのがBさんの特徴。お子様2人が今後成長していくに連れて教育費用などもかかってくるし、家族での旅行や外食費用も残しておきたい。マイホームはもちろん大事だが、家のローンだけが全てではないというしっかりとした考えをお持ちでした。
立地条件
「価格」を重視するとなると、妥協しなければならない条件は「立地」が挙げられます。一般的には、駅まで徒歩1分の好立地に建つマンションと駅徒歩20分のマンションでは後者の方が価格帯は安いケースが多いかと思います。
※当然ながら例外もあり、駅近立地ではあるものの平米数を絞ったコンパクトな1ＬＤＫ物件なども地域によってはございますので、一概には言い切れない部分がございます。
住宅を購入する上で今の家賃並みの支払いを実現させたいBさんにとっては、好立地の高額物件ではなく、駅や商業施設からも少し距離のある郊外型の低価格物件が自分たち家族には適していると考えたのです。
しかし、「立地はどこでもいい」とも思えない現実に直面しました。できることならば駅まで徒歩10分以内、スーパーまでも徒歩5分以内、子どもたちが通うことになるであろう小学校までも徒歩10分圏内がいいな。という希望があったため、本当に郊外型で大丈夫かな？という不安もありました。
購入後のBさん一家の状況
最終的には郊外型の低価格物件を購入されたBさん一家。
「住めば都」という言葉の通り、今ではすっかり生活にも慣れました。スーパーは歩いていける距離ではないですが、奥様のパート先の真横に大型スーパーがあるため、わざわざ車を走らせる必要もありません。子どもたちの小学校も徒歩10分以内ではないですが、毎日お友達と一緒に色んな話をしながら楽しく登校しています。商業施設が周辺に多数あるわけではありませんが、夫婦、子どもたちも大好きな定食屋さんはマンションから歩いて2分の場所にあります。
月々の支払いも無理なく払っていけるマンションにして本当によかったとBさんは心から感じてくれているようです。
ケース(3)：「眺望」・「階数」を決め手に最上階住戸を購入したCさんの場合
Cさんの検討動機
50代のCさん。現在は15年程前に購入した中古マンションの最上階に夫婦2人で居住しています。
購入した時は夫婦2人とも30代だったため、特に気にしてはいませんでしたが、今の住まいは4階建てでエレベーターがありません。年齢とともに階段での上り下りが体力的に負担となってきたことに加え、今の住まいの水廻り等の設備も築年数とともに古くなってきたため、新築マンションへの住み替えを検討し始めました。
Cさんが購入した決め手
最終的なCさんが購入した決め手は、「最上階角部屋」という付加価値でした。後述しますが、上階からの音を気にすることなく生活できる点や最上階からの眺望が、Cさんにとって大きな魅力でした。しかし最上階角部屋は、物件全体でみると最も高額なお部屋であることが多いため、Cさんが当初想定していた価格よりも300万円程度高いことがネックとなりました。
検討を進めていく中で、Cさんの新築マンション購入では、考えられる選択肢は3つ。
- 想定よりも300万円多く住宅ローンを組む
- 想定よりも300万円多く自己資金を出す
- 想定通りの頭金、住宅ローンの借入額で角部屋最上階以外のお部屋を購入する
各お部屋の分譲価格や、毎月の支払いシミュレーションとにらめっこをしながら、Cさんの検討は進みます。
上記1～3の選択肢を選んだ場合のそれぞれの今後の生活を、筆者も一緒になって予想していきました。
結果的にCさんが取った選択は上記[2]でした。
[1]を選んだ場合、定年退職を迎えるまであと数年という年齢を考えると退職金が見込めるとはいえ、毎月の支払いは無理のない額にしておきたいという思いがありました。
[3]の選択肢も迷いましたが、当初からの希望であった最上階角部屋をあきらめることはやはりできませんでした。Cさんがマンションギャラリーにご来場いただいた時点で最上階角部屋がまだ未契約だった点にご縁や運の良さを感じて、今最上階で決断しないと絶対に後悔する！と思ったと仰っていただきました。
もちろん[2]の選択もリスクが無い訳ではありません。しかし、300万円多く資金を出したとしても生活できなくなるわけではない。夫婦2人で数年の間は節約生活をしていこうと約束し、ご購入に至ったのです。
最上階角部屋に住みたい
現在のマンションでも最上階の角部屋にお住まいのCさん。
最上階角部屋といえば、一般的には中部屋タイプに比べ専有面積が広く、窓や勝手口等の開口部も多いのが特徴かと思います。また、最上階ということで上階からの音の心配もなく快適な生活を送っていらっしゃいました。次に住むマンションでも、同じ最上階の角部屋がいいなと、Cさんは自然と考えていたそうです。
さらには今回ご見学いただいた新築マンションは、年に1度行われる市内の花火大会もバルコニーから一望できるという大きなメリットがありました。運が良いことに最上階角部屋はまだ契約済みになっていなかったため、そのお部屋での検討でお話が進んでいきました。
価格
分譲マンションの場合は、お部屋の広さや階数によって分譲価格に差がでてくることがほとんどかと思います。同じ広さでも、2階のお部屋と10階(最上階)のお部屋の価格が同じということは、一部の物件を除いておそらく無いでしょう。
Cさんもその点は理解していましたが、想定よりも300万円程度高い分譲価格ということには頭を抱えることに。手持ちの資金を頭金として出し、残り1,000万円ぐらいは住宅ローンを組もうと考えていましたが、想定より300万円高いとなると住宅ローンを多く組むか、自己資金を300万円多く出すかという選択を迫られます。ここから毎月の支払いシミュレーションを見ての熟考を重ねたのです。
購入後のCさん夫婦の状況
価格について悩んだ末に希望であった最上階角部屋を購入されたCさん夫婦。
地上からお部屋の玄関にたどり着くまでには少し時間もかかりますが、エレベーターを使って楽に10階まで上ることができています。ご入居の際には最上階からの眺望や日当たりの良さに感動され、今でも毎年の花火を夫婦2人でバルコニーから見るのが幸せな時間だそうです。
ケース(4)：「タイミング」「立地」を決め手に社宅の近くで購入したDさんの場合
Dさんの検討動機
Dさんは3人家族で、44歳のご夫婦と中学1年生のお子様が1人いらっしゃいます。
現在はご主人のお勤め先の社宅に約8年間居住。転勤族ということもあり今までは数年ごとに全国を転々とする生活でした。次はいつ転勤だろう？という不安もあり購入には踏み切れずにいたそうです。しかし、お子様も中学校に入学し、これからは自分の転勤にもついてこれないという点と、現在出ている勤務先からの約6万円（家賃の半額）の家賃補助が、45歳になると無くなるという点から、いよいよ本腰を入れてマンションを検討し始めました。
Ｄさんがマンション購入をする上で、検討していた物件は２物件ありました。
- A物件
- 立地条件は希望エリアとは違い、金額は想定よりも100万円程度高い 【入居時期は1年後】
- B物件
- 立地は希望通りで、金額も想定通り 【入居時期は2年後】
Dさんが購入した決め手
最終的にDさんが購入した決め手は「タイミング」でした。
会社からの家賃補助が無くなるということを動機に検討をスタートされたDさん。「入居時期のタイミング」を考え、できるだけ早く住み始めることができる物件が理想でした。
入居時期をとるのか立地等のその他条件をとるのか悩んだ末に、上記A物件の購入を決断されます。立地や価格は希望通りでしたが、B物件を購入したときの家賃負担の金額そのものが最終的には大きく影響してきたのです。
今の社宅にそのまま住んだと仮定すれば、
【 12万円（社宅の家賃全額）×12ヶ月＝144万円 】
この負担を考えると、少しでもお金の負担を少なくし、家族で1日でも早く新築マンションに移ることが得策であるとの結論をＤさんは出したのです。
入居時期・タイミング(45歳までに住み始めたい)
Dさんの社宅は築15年の分譲マンションです。福利厚生がしっかりしているDさんのお勤め先からは、上述した通り家賃の半額が補助されています。現在44歳のＤさんの年齢でいうと今の社宅に住めたとしてもあと1年。継続して住み続けるという選択もできますが、そうなると約12万円の家賃は全額負担しないといけません。
今までは比較的少ない負担で分譲マンションに住むことができていたため、家賃が無駄と感じることもあまりありませんでしたが、家賃の全額負担を前提として冷静に考えると自分の資産ではないもののために家賃を払い続けるのは無駄でしかないと考えました。
そんな中でDさんが最も重視したのが入居時期。一概には言い切れませんが、新築マンションの場合は、契約から引渡しまで1～2年の期間を要することも多いです。Dさんは45歳までの残された1年以内に、契約かつ入居開始ができる物件を購入するのがベストと判断されました。仮に契約はできたとしても、引渡しまでに1年以上の期間を要する物件だと、入居までの間、賃貸の家賃を全額負担しないといけないからです。
タイミング・他物件の条件
45歳までに入居開始ができる物件に住みたいがためにタイミングを重視するDさんの場合、そのタイミングさえ妥協すれば、物件の選択肢が増えるということに繋がります。
「購入の決め手」でも説明しましたが、Ｄさんが悩んだ状況は…
- A物件
- 立地条件は希望エリアとは違い、金額は想定よりも100万円程度高い 【入居時期は1年後】
- B物件
- 立地は希望通りで、金額も想定通り 【入居時期は2年後】
入居時期をとるのか、その他条件をとるのかDさんは大変悩まれました。
購入後のCさん一家の状況
B物件に比べると希望の立地とは少し違ったものの、お子様の通っている中学校区内にある物件だったため、転校させることなく引っ越しすることができました。
入居するまでの家賃負担を限りなく少なくできたこともあり、家族のために使えるお金も増えたそうです。そのためDさんが自分の決断を後悔することはありませんでした。
まとめ
筆者が実際に出会ったお客様のお考えをもとに、購入の決め手をご紹介してきました。
冒頭でもご説明したように、最終的に物件を購入する決め手は人それぞれ違います。立地や価格、間取り、タイミングなど条件は様々なことに加え、どの選択が自分たちにとって得策なのかを判断するのは本当に難しいことだと思います。
実際に購入したお客様の理由や経緯をご覧いただき、最後の決め手にお悩みのあなたの参考になれば幸いです。
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