サービスルームとは？居室との違い・メリットや活用法までを解説！

間取り表示に出てくる「サービスルーム」という言葉。聞き慣れない方も多いかと思います。
サービスルームとは、建築基準法に定められている、お部屋の面積に対する「採光」や「換気」等の割合が一定以上確保できないため、「居室」とみなすことができない部屋のことです。

同じような「居室と呼べない部屋」は、サービスルーム（表記はS）以外にも、書斎（表記はDEN）、フリールーム（表記はF）、納戸（表記はN）などと呼ばれていることもあります。
サービスルームは、用途に制限があるわけではなく、他の居室と同様に使用することができますが、注意すべき点はいくつかあります。

この記事ではサービスルームと居室の違いや、サービスルームの活用方法についてマンション営業の立場から解説いたします。
ぜひ参考にして、ご自身に合ったサービスルームの使い方を見つけていただけますと幸いです。

1.サービスルームは建築基準法上「居室」と呼べない部屋

冒頭でも説明している通り、サービスルームは建築基準法に定められている、お部屋の面積に対する「採光」や「換気」等の割合が一定以上確保できない、「居室」とみなすことができない部屋のことです。
しかしこれは法律上の話であって、使い方が制限がされているわけではありません。もちろん、居室として使うことができます。

まずは、サービスルームと居室の違いと、サービスルームにはどんなタイプの部屋があるかを、間取り図を用いて解説します。

「居室」とは採光や換気が一定以上確保された部屋

そもそも「居室」とはどんな部屋を指すかというと、洋室、和室、子ども部屋、寝室、リビング、ダイニングなどのように、メインで使用する部屋が該当します。建築基準法上では、居室とは生活や仕事のために人が長い時間過ごす部屋であるとし、「採光に必要な窓などの開口部が床面積の１/7以上」「換気に必要な開口部が床面積の1/20以上」が要件として定められています。
こちらの間取りの赤い点線で囲んだ部分が「居室」です。

赤い点線内が「居室」、それ以外は「居室外」

キッチンやバスルーム等は人が長時間過ごす場所ではないので居室には含まれず、サービスルームも法律上は同じく「居室以外」の空間とされます。

サービスルームには居室と変わらないケースと異なるケースがある

「居室」としての要件を満たさない「サービスルーム」ですが、居室として全く問題なく使える場合もあります。
ここではサービスルームが居室と同等に使える場合と、そうではない場合の間取りを、筆者が勤めるあなぶき興産の実例を元に見てみましょう。

[1]居室と同じように使えるケース

こちらは、窓があるのに（普通の居室に見えるのに）サービスルーム表記になっている「2LDK+S」の間取りです。一見3LDKに見えますね。

なぜ「洋室(2)」ではなくサービスルーム（納戸）と表記されているかというと、居室の定義である「採光に必要な窓などの開口部が床面積の１/7以上」「換気に必要な開口部が床面積の1/20以上」を満たしていないからです。
窓の脇にMB（メーターボックス）があるため、窓が小さいのが間取りからも分かりますね。
※MB（メーターボックス）には、電気・ガス・水道などのメーターや、給湯器・止水栓などが入っています。

また、間取り上居室と全く変わらない部屋でも、「サービスルーム」と表記されることもあります。例えば、窓の外に共用階段があったり、前に建物があって十分な採光が取れない場合などです。条件によっては、同一マンションの同じ間取りの部屋でも、上層階では「3LDK」、下層階では「2LDK+S」と表示されていることもあるのです。

こういった窓のあるサービスルームであれば、少し採光や換気が悪いだけなので、寝室や書斎、子ども部屋として使うのにぴったりです。

ただし、居室として使いたい場合は、エアコンが設置できるか、照明用のコンセントが足りるかなど、室内の設備は確認しておきましょう。

[2]居室としては使いにくいケース

こちらは窓が一切ないサービスルームを設けた「2LDK+S」の間取りです。
こういった間取りの場合は居室として使われないよう「納戸」と表記されることが多いと思います。
エアコンを取り付けるのが難しいので、この形の間取りだと、クロゼットや納戸として使う方が多いですね。

こういった部屋を書斎などに使いたい場合は、とくに換気に配慮しましょう。
また、コンセントの数が足りるかも確認しておきましょう。

2.サービスルームのメリット・デメリット

メリット：用途が広い部屋を安く手に入れられる場合がある

【価格が安くなるケースがある】

面積が同じくらいのお部屋でも、部屋数の表記が少なくなる分、安く手に入れることができる場合があります。参考に、あなぶき興産販売物件の実際の価格表をご覧ください。

赤枠で囲ってあるタイプは、部屋数は2つありますが、表記は「Bタイプ：1LDK+サービスルーム」と「Eタイプ：2LDK」となっています。面積は「60.25㎡」と「60.45㎡」でほぼ同じです。しかし、分譲価格を比較してみると、階数によって違いがありますが、大きなところでは価格差は200万円ほどもあります。
これが、サービスルーム付きのお部屋の最大のメリットと言えるでしょう。

【収納力UPに一役買ってくれる】

3LDKを希望している人の中には、「1部屋は収納部屋として使う」という人もいます。サービスルームはまさに「納戸」として使うことにより、クロゼットには納まりきらないものを収納しておくことができます。壁面に棚を造作して本棚等にすることもできますし、ハンガーパイプ等を造作することにより、ウォークインクロゼットとして使うこともできます。
※収納等を造作する場合、構造上、下地補強が必要な場合があります。

【趣味の部屋として活用可能】

書斎利用、プレイルーム、シアタールームとして使う等、窓が小さかったり無かったりといった「居室にはない利点」を活かした使い方も様々あります。
クロゼットのように最初から用途が決まった場所ではないので、自分好みのお部屋にカスタマイズすることができるのもサービスルームのメリットですね。

デメリット：居室としての設備がついていない場合がある

個人的には、サービスルームにはメリットの方が多いと感じているのですが、実はデメリットもあります。
ここまでで説明したようにサービスルームは居室ではないので、エアコン用コンセント、テレビ端子、照明器具用コンセントなどが設置されていないケースがあります。建物の設計段階で居室と同等の設備をつけないよう行政指導されることもあるのです。
地域や販売会社によっても違いがありますので、販売担当スタッフに質問してみるのがよさそうですね。

3.サービスルームの活用事例

「サービスルーム」をどのように使用するかの規定は特にありませんので、工夫次第で快適に過ごすこともできます。
ここでは、サービスルームの具体的な使い方について解説します。

[目的別]サービスルームの使い方提案

収納力を重視している人…納戸として利用

とにかく荷物の多い方は「サービスルーム」＝納戸として利用されるのをおすすめいたします。洋服など日焼けを避けたいものを収納するのにも便利ですね。

リモートワークの部屋が必要な人…書斎スペースとして

昨今の働き方改革によりご自宅でリモートワークをする方が増えてきていますね。採光が少ないのを逆手に取って、サービスルームを仕事部屋にするのはいかがでしょう。
本棚を置き、デスクとイスを置けばでき上がり。扉が閉められる部屋があると、リモート会議に生活音が入りにくくなるのが良いですね。扉に鍵がかけられると、不用意に人が入ってくることもないので安心です。
オンタイム以外は自分の趣味にも使えるスペースです。

映画や音楽が好きな人…シアタールームとして

窓のないサービスルームは、シアタールームにも最適です。壁にスクリーンを設置すると映画館にいるような感覚を味わうことができます。窓があるサービスルームの場合でも、遮光性の高いカーテンで採光を遮断すればスクリーンの画像が鮮明になり、より映画館に近い雰囲気を味わえるのではないでしょうか。

交友関係が広い人…ゲストルームとして

ご友人が多く、自宅に泊めてあげることが多い人は、サービスルームをゲストルームとしても利用できます。
折りたたみベッドやエアーベッドを出してあげるとストレスなく泊まってもらえますよ。

あなぶき興産のサービスルーム活用事例

【大容量の収納としてのサービスルーム】

4帖のサービスルームに収納を造作して大きなウォークインクロゼットとしています。
日光が入らない、窓のないサービスルームは収納として最適です。
収納として使うときは湿気がこもらないよう、定期的に換気したり除湿剤を使ったりすると良いでしょう。

【壁面に可動棚を設置し書斎（DEN）として】

小さな窓がついた狭いサービスルームに机と棚を造作して書斎にしています。
座っていても棚にすぐ手が届く、丁度よい狭さです。

【サービスルームとの境の間仕切り撤去による採光・換気を確保した例】

採光・換気が足りないサービスルーム（この間取り内の表記は「フリールーム」）ですが、窓とは別の側の壁を開口することで採光と換気を確保して、居室とした例です。
こういった変更工事を行う場合は、収納の配置に工夫が必要です。この例ではキッチンとの境を撤去しているので、食器棚を居室（洋室(3)）内に配置しました。

4.よくある質問

エアコンの取り付けは可能？

サービスルームは居室ではないため、エアコンスリーブが用意されておらず、壁付けエアコンは取り付けできないケースがあります。
しかし、窓とコンセントがあればウィンドウエアコンの取り付けは可能です。

子ども部屋として使ってもいい？

居室ではありませんが、使用目的に制限はありませんので、子ども部屋として利用していただいても大丈夫です。ただし、採光や換気の規定を満たしていないので、ご利用の際は明るめの照明を使う、入口を開けて換気をこまめに行う等少し気を付けてください。

居室として使う場合、体への悪影響はない？

4-2と同じ理由になりますが、やはり長時間の利用を想定していない空間のため、入口のドアも開けずに、ずっとこもりっきりだと影響がでてくるかもしれません。ですが、サーキュレーターやシーリングファンなどで空気を循環させるなど、換気を心がければ大きな影響はないでしょう。
採光についても、照明を増やしたり、照度の明るいものを使ったりすることで解消できます。

5.まとめ

「サービスルーム」は、建築基準法に定められている、お部屋の面積に対する「採光」や「換気」等の割合が一定以上確保できない空間で、居室とみなされません。それでも、家族数やライフスタイルに合わせて活用すれば、お部屋の使いやすさが格段にあがります。また、リフォームでコンセントや配管などを増設することにより、さらに自分好みにカスタマイズが可能です（ただし、分譲マンションの場合は管理組合等の承認が必要となるケースがあります）。

サービスルームの有無に関わらず、どの住宅にも一長一短あり、100％希望にあった物件を探すのは至難の業です。
それぞれの間取りのメリット・デメリットを踏まえ、ご自身のライフスタイルに合った使い方を模索してみてはいかがでしょうか。

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