「老後はまだまだ先のこと」と考えていませんか？
30〜40代のうちは、老後の暮らしを具体的にイメージできている方は少ないかもしれません。中には「将来は高齢者住宅に入るのかなぁ」と漠然と考えている方もいるでしょう。
しかし、高齢者住宅は希望すれば誰でもすぐに入居できるわけではありません。費用面や健康状態、空き状況など、さまざまな条件が関わってきます。安心して老後を過ごすためには、若いうちから老後を見据えた住まいの選択肢を知り、備えておきましょう。
この記事では、老後の住まいを考えるうえで知っておきたい「高齢者住宅」とその備えについて解説します。
この記事を書いた人
ライター 中谷ミホ
20年にわたり介護の現場で介護職員・相談員・ケアマネジャーとして従事。現在はその豊富な実務経験を活かし、介護業界に特化したライターとして活動しています。介護福祉士やケアマネジャー、社会福祉士など多数の専門資格を保有。現場を知るからこそ語れるポイントを、中立的な視点で分かりやすく解説します。
高齢者住宅とは？老後の住まいの選択肢の一つ
高齢者住宅と聞くと「介護が必要な人が入る施設」だと考える方も多いかもしれません。しかし実際には、介護施設とは異なる性質を持つものも多くあります。まずは高齢者住宅がどのような場所なのか、基本的な特徴を押さえておきましょう。
高齢者住宅とは「見守りや生活支援が受けられる」住まい
高齢者住宅とは、高齢者が安心して暮らせるよう、見守りや生活支援などのサービスが備わった住まいの総称です。
一般的な賃貸住宅やマンションとの大きな違いは、車いすでの生活や介助を前提とした高齢者向けのバリアフリー設計が施されている点や、スタッフによる安否確認・生活相談といったサポート体制が整っている点にあります。住宅によっては、食事の提供や医療機関との連携といったサービスが受けられる場合もあります。
ただし、すべての高齢者住宅で手厚いサポートが用意されているわけではありません。サービスの内容や範囲は住宅の種類によって大きく異なるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。
自立型から介護型までの幅広い種類
高齢者住宅には、自立して生活できる元気な方向け（自立型）の住宅から、重度の介護が必要な方に対応した（介護型）施設まで幅広い種類があります。
自立型は一般的な賃貸住宅と変わらない自由な暮らし方ができるのに対し、介護型は24時間体制のケアが提供されるなど、サポートの手厚さに大きな違いがあります。
次の章では、代表的な種類ごとの特徴を詳しく見ていきましょう。
高齢者住宅の主な種類と特徴
高齢者住宅にはさまざまな種類がありますが、ここでは代表的な3つを取り上げます。それぞれ対象となる方や契約形態、生活スタイルが異なるため、まずは比較表で全体像をつかみましょう。
| サービス付き 高齢者向け住宅（サ高住） | 有料老人ホーム | 特別養護老人ホーム （特養） | |
|---|---|---|---|
| 主な対象者 | 60歳以上の高齢者、または要介護（要支援）認定を受けている40歳以上の方 | 60歳または65歳以上で 自立〜要介護5 ※種類による | 原則 要介護3以上 |
| 契約の形態 | 賃貸借方式または 利用権方式 | 利用権方式が主流 | 施設サービス利用契約 （介護保険法に基づく） |
| 外出の自由度 | 高い （一般の賃貸に近い） | 届出制の場合が多い | 届出制・制限がある場合も |
| 看取り対応 | 対応する住宅もあるが 限定的 | 対応する施設もある | 多くの施設で対応 |
| 運営主体 | 民間企業が中心 | 民間企業が中心 | 社会福祉法人 ・地方自治体 |
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
サービス付き高齢者向け住宅（以下、「サ高住」で表記）は、高齢者の居住の安定確保に関する法律（通称 高齢者住まい法）に基づいて登録された賃貸住宅です。主に民間企業が運営しており、一般的な賃貸マンションに近い感覚で暮らせる点が大きな特徴です。外出や外泊も基本的に自由にできます。
必ず提供されるサービスは、安否確認と生活相談の2つで、食事提供や家事支援などは住宅ごとに異なります。介護が必要になった場合は、訪問介護やデイサービスなど外部の介護保険サービスを自分で選んで利用するのが基本です。
看取りまで対応できる住宅は限定的で、介護度が重くなると住み替えを求められる場合もあります。契約形態が賃貸借契約の場合、敷金や月々の家賃、食費、サービス費などで構成される費用体系となっています。
有料老人ホーム
有料老人ホームは、老人福祉法に基づき都道府県知事への届出が必要な高齢者向けの住まいで、主に民間企業が運営しています。主流となるのは「介護付き」と「住宅型」の2種類です。
「介護付き」は、介護スタッフが24時間常駐し、食事・入浴・排泄などの介助を施設内で一体的に受けられます。看取りに対応する施設も多く、入居後に介護度が上がっても安心して長く住み続けられるのが特徴です。
一方「住宅型」は、食事や生活支援のサービスは受けられますが、介護が必要になった際は外部の事業者と個別に契約します。サ高住と仕組みは似ていますが、利用権方式の契約が主流で、入居一時金が発生するケースが多い点が異なります。
特別養護老人ホーム
特別養護老人ホーム（以下、「特養」で表記）は、社会福祉法人や地方自治体が運営する公的な介護保険施設（※1）です。介護保険制度上では「介護老人福祉施設」と呼ばれ、老後の住まいの代表的な選択肢の一つとなっています。
原則として要介護3以上の方が対象で、日常的に介護が必要な高齢者が入居します。看取りに対応している施設も多く、終身で利用できるのが一般的です。大きな魅力は、公的施設のため、民間の高齢者住宅と比べて費用を抑えられる点です。
一方で、低コストで手厚い介護を受けられるので、入居希望者が多く、長期間の待機が必要になる場合もあります。申し込み後、すぐに入居できるとは限らない点には注意が必要です。
※1 介護保険法に基づき、介護保険サービスを利用できる公的な入居施設。
高齢者住宅の費用の目安
高齢者住宅を検討するうえで、費用は気になるポイントの一つです。入居時にかかる初期費用や毎月かかる月額費用は住宅の種類によって大きく異なるため、それぞれの目安を押さえておきましょう。
入居時にかかる費用｜入居一時金・敷金
高齢者住宅では、種類に応じて入居時に初期費用がかかります。
有料老人ホームで一般的な「入居一時金」は、想定居住期間をもとに算出された家賃相当額を前払いする仕組みです。高額になりやすいものの、初期にまとめて支払う分、毎月の負担は抑えられるのが特徴です。
退去時には、入居期間に応じた未償却分が返還されます。近年は入居一時金が不要な施設も増えていますが、その分毎月の費用が高めに設定されている場合もあります。
サ高住などの賃貸借契約では、一般的な賃貸住宅と同様に家賃2〜3か月分程度の敷金を支払うのが一般的です。有料老人ホームと比較すると、入居時の負担は軽いといえるでしょう。
なお、公的施設である特別養護老人ホームでは、初期費用はかかりません。
毎月かかる費用｜家賃・食費・管理費
高齢者住宅の月額費用は、居住費・食費・管理費・生活支援サービス費・介護サービス費の自己負担分などで構成されています。このほか、日用品代やおむつ代、医療費も別途必要です。
ただし、費用の仕組みは種類によって異なります。介護付き有料老人ホームでは介護サービス費が定額制であるのに対し、住宅型有料老人ホームやサ高住では利用した分だけ上乗せされる点に注意が必要です。
特養は公的施設のため費用設定自体が民間より低く、所得に応じた減額制度も設けられています。また、おむつ代が介護サービス費に含まれている点も特徴です。
このように、毎月かかる費用は高齢者住宅の種類によって大きく異なります。まずはこうした費用感を把握しておきましょう。
【種類別】費用の相場
施設ごとの具体的な費用の目安を一覧表にまとめました。
| 種類 | 入居一時金の目安 ※すべて自己負担 | 月額費用の目安 （自己負担の総額） ※介護保険サービスの自己負担分 （1割負担想定）を含む |
|---|---|---|
| サービス付き 高齢者向け住宅（一般型） | 数万円〜数十万円 （敷金として家賃の2〜3か月分程度） | 10万円程度〜 立地や利用するサービスの 内容などにより異なる |
| 有料老人ホーム （介護付き・住宅型） | 0円〜 施設の体制やサービス内容、 費用の支払い方法に より大きく異なる。 高級物件では数千万円 になる場合もある | 12万円程度〜 施設の種類や介護度、 提供されるサービスなどにより異なる |
| 特別養護老人ホーム （特養） | 0円（不要） | 5万円程度〜 所得や施設の種類、 部屋のタイプ（個室・多床室） により異なる |
※表の月額費用は、家賃や食費のほか、介護保険サービスの自己負担分（1割負担を想定）を含めた、実際の生活にかかる総支払額の目安です。立地やサービス内容、入居者の介護度、介護保険の自己負担割合により異なります。特養では所得に応じた減額制度があります。
サ高住は敷金のみで入居できるため初期費用は抑えられますが、介護サービスや生活支援サービスの利用が増えると、月々の支払いが高くなるため注意が必要です。
有料老人ホームは、高齢者住宅のなかでの費用の幅が最も広く、人員体制の手厚さや設備の充実度、入居一時金の有無によって費用が大きく異なります。
特養は、初期費用が不要です。ただし、月額費用は施設の種類（従来型かユニット型か）や部屋のタイプ（相部屋か個室か）、所得に応じた負担軽減措置の対象になるかどうかによって大きく異なります。
入居先を選ぶ際は、ご自身の予算や心身の状態と照らし合わせたうえで、実際の総支払額をシミュレーションして比較検討するとよいでしょう。
参考データ：
国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅に関する現状」
厚生労働省「高齢者向け住まいにおける運営形態の多様化に関する実態調査研究事業 報告書」（令和5年度）
厚生労働省「介護サービス情報公表システム」
高齢者住宅の入居条件
高齢者住宅には、入居にあたっていくつかの条件が設けられています。年齢や介護度、医療への対応状況など、種類ごとに条件が異なるため、主なポイントを確認しておきましょう。
年齢条件
多くの高齢者住宅では、入居できる年齢の基準が設けられています。サ高住は原則60歳以上、有料老人ホームはおおむね60〜65歳以上としているのが一般的です。特養は65歳以上の方が原則対象となります。40〜64歳でも特定疾病により要介護3以上の認定を受けていれば入居が可能です。
年齢条件は施設ごとに異なるため、入居を検討する際には、希望する住宅の基準を事前に確認しておきましょう。
介護度
介護度も、入居先を選ぶ際の条件となります。サ高住や住宅型有料老人ホームは、自立から軽度の要介護の方を主な対象としているところが多く、介護度が高くなると退去を求められる場合もあります。
一方、介護付き有料老人ホームは介護度が高い方にも対応しており、特養は原則として要介護3以上が入居対象です。入居時点だけでなく、将来的に介護度が上がった場合でも住み続けられるかを事前に確認しておきましょう。
医療対応
日常的に医療的ケアが必要な方は、施設側の受け入れ条件によって入居先が限られます。たとえばインスリン注射やたんの吸引、胃ろうなどの経管栄養（※2）、在宅酸素などへの対応状況は施設ごとに異なります。
看護師が常駐していない施設ではこうした医療行為に対応できないケースも少なくありません。入居前に、看護体制や提携医療機関の有無を必ず確認しておきましょう。
※2 胃や腸にチューブを挿入し、直接液状の栄養物を送り込むこと
高齢者住宅への入居を左右する3つのポイント
ここまで見てきたように、高齢者住宅は一般的な住宅とは仕組みが大きく異なります。入りたいタイミングで入居できるとは限らないため、入居を左右する現実的なポイントを理解しておきましょう。
1. 家賃とは別に見守りや介護の費用が必要
高齢者住宅では、家賃や管理費のほかに見守りや生活支援サービスの費用が毎月かかります。さらに介護が必要になれば、介護保険サービスの自己負担分も上乗せされます。
注意したいのは、入居時点の費用だけで判断してしまう点です。入居後に介護度が上がれば自己負担額も増え、月々の支出は変わってきます。住宅型有料老人ホームやサ高住では介護サービスを使った分だけ費用が加算されるため、想定以上に負担が膨らむケースもあります。
「入居時点での収入で払えるか」だけでなく、将来的な負担増も見込んだうえで資金計画を立てることが重要です。
2. 健康状態によって入居できる住宅が限られる
高齢者住宅には種類ごとに、受け入れ可能な介護度や医療対応の範囲が決まっています。
たとえば、サ高住や住宅型有料老人ホームは自立から軽度の要介護の方が主な対象です。そのため、重度の介護が必要な方や日常的に医療的ケアが必要な方、認知症が進行している方は受け入れを断られる場合があります。
さらに、入居後に介護度が上がったり健康状態が変化したりした場合、退去を求められるケースも珍しくありません。将来の健康状態の変化も想定したうえで、どのような状態まで住み続けられるかを事前に確認しておきましょう。
3. 希望する地域に空室がない場合もある
高齢者住宅は、希望する地域やタイミングで必ず入居できるとは限りません。特に費用負担が比較的少ない特養は入居待ちが発生しやすく、地域によっては数か月から数年待つケースもあります。実際、厚生労働省の調査（2025年4月1日時点）によると、特養の待機者は全国で約22.5万人に上ります。
一方、サ高住や有料老人ホームは比較的空きが出やすいものの、希望する地域で条件に合う住宅がすぐに見つかるわけではありません。
出典：厚生労働省「特別養護老人ホームの入所申込者の状況（令和７年度）」
高齢者の約7割が自宅で暮らしている現実
自立型から介護型まで幅広い種類がある高齢者住宅ですが、実際には要介護となったとしても多くの高齢者が自宅で暮らし続けているのが現状です。ここでは、その背景にある理由を見ていきます。
高齢者住宅への入居は当たり前ではない？
国土交通省の資料によると、要介護認定を受けた約690万人のうち、約71％の約493万人が在宅で介護を受けていることが分かります。高齢者住宅や介護施設で暮らしている人はごく一部にすぎません。高齢になれば施設に入るのが一般的だと考えるのは、実態とは大きくかけ離れているといえるでしょう。
国土交通省｜「高齢者の住まいに関する現状と施策の動向」より抜粋し作成
高齢者住宅に入りたくても入れない現状
高齢者の多くが自宅で暮らしているのは、「自宅が好きだから」だけではありません。高齢者住宅への入居を希望しながらも、かなわないケースが少なくないのが実情です。
主な理由として、次の3つが挙げられます。
1つ目は経済的な理由です。入居一時金や月額費用がかかり、年金収入だけでは負担できず入居を諦める方も少なくありません。
2つ目は健康状態による制限です。介護度や持病の状況によっては、希望する施設に受け入れてもらえない場合があります。
3つ目は空き状況の問題です。費用負担が少ない施設や人気のある施設ほど空きが出にくく、希望のタイミングですぐに入れるとは限りません。
このように、高齢者住宅はいつでも自由に入れるわけではなく、経済面・健康面・空き状況の3つのハードルから、在宅で介護を受ける人が多いのが実情です。
参考：総務省「家計調査報告 〔 家計収支編 〕 2025年（令和7年）平均結果の概要」
30代から考えておきたい老後を見据えた住まい選び～購入か賃貸か？～
老後も自宅で暮らす可能性や、高齢者住宅にかかる費用を考えると、現役世代のうちにどのような住まいを選ぶかは非常に重要です。選択肢は、大きく「購入」か「賃貸」の2つに分かれますが、今の暮らしやすさだけでなく、老後の住みやすさや住居費の負担まで見据えて選ぶことが大切です。ここでは、それぞれのメリット・デメリットを整理します。
持ち家を選ぶ場合のメリット・デメリット
「老後は高齢者住宅に入るのであれば、賃貸の方が身軽かも」と考える方もいるかもしれません。しかし多くの高齢者が自宅で暮らし続けていることを考えると、30代での住宅購入は、老後の住まいに対する不安を和らげる有効な選択肢となります。
持ち家の最大のメリットは、住宅ローンを完済すれば老後の住居費負担が大きく減る点です。家賃を払い続ける必要がないため、家計に余裕が生まれます。また、持ち家は資産として残るため、将来的に売却や賃貸に出して老後の資金に充てられます。家に住み続けながら自宅を担保に資金を借りられる「リバースモーゲージ」も、持ち家ならではの活用方法です。
さらに、バリアフリー仕様へのリフォームも持ち家だからこそできることです。住み慣れた家で長く暮らせる安心感も魅力でしょう。
一方デメリットは、長期の住宅ローンを抱えるため、転職や収入の変化によって返済が負担になるリスクがある点です。建物の修繕費や固定資産税などの維持費は、ローン完済後もかかり続けます。ライフスタイルの変化に応じた住み替えがしにくい点も考慮すべきポイントです。
「リバースモーゲージ」について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
賃貸を選ぶ場合のメリット・デメリット
賃貸住宅のメリットは、ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる点です。転職や転勤に合わせて住み替えやすく、長期の住宅ローンを抱える心配もありません。修繕やメンテナンスの負担も基本的にはオーナーが担うため、維持費の心配が少ないのも魅力です。
一方、老後の住まいを考えると注意が必要です。賃貸は住み続ける限り家賃が発生し、年金生活になっても住居費の負担が続きます。さらに高齢になると新規契約が難しくなるのが実情で、国交省の資料によれば、大家の約7割が高齢者の入居に拒否感を示しています。特に単身の場合、保証人や緊急連絡先の確保が難しく、契約のハードルはさらに上がる傾向があります。
賃貸で暮らし続ける場合は、老後の家賃を見据えた計画的な貯蓄を行い、高齢者向け賃貸住宅や支援制度についても早めに情報を集めておきましょう。
出典：国土交通省「住宅セーフティネット制度の見直しについて」
購入か賃貸か検討中の方は、こちらの記事も参考にご覧ください。
老後を見据えた住まい選びでよくある質問
ここでは、老後を見据えた住まい選びに関する疑問にお答えします。賃貸を続ける場合の備えや、住宅購入を検討する際に押さえておきたいポイントを整理しました。
Q. ずっと賃貸住宅に住む場合、今からやっておくべき老後対策は何ですか？
まずは、老後の住居費を具体的に試算しておきましょう。たとえば65歳から90歳まで月8万円の家賃を払い続けると、総額は2,400万円にのぼります。年金収入だけで家賃をまかなえるのか、不足分をどう補うのかを早めにシミュレーションしておきましょう。
あわせて、高齢になると賃貸契約が結びにくくなる点も踏まえておく必要があります。国は住宅確保が難しい方を支援する「住宅セーフティネット制度」を設けており、高齢者が入居しやすい登録住宅を検索できる仕組みもあります。こうした制度や高齢者向け賃貸住宅の情報を早めに調べておくと安心です。
Q. 将来、売りやすい・貸しやすい住宅を選ぶには何を見極めるべきですか？
注目したいのは、立地・管理状態の2点です。駅からの距離や生活利便施設へのアクセスが良い物件は、将来的に売却や賃貸に出す際にも需要が見込めます。
マンションの場合は、管理組合の運営状況や修繕積立金の計画が適切かどうかも重要な判断材料です。管理状態の良いマンションは資産価値が維持されやすいため、購入時に意識しておきたいポイントです。
こちらでは資産価値が落ちにくい物件の条件を解説しています。
Q. 住宅ローンは何歳までに完済するプランが理想ですか？
理想は、定年を迎える65歳までの完済です。多くの金融機関では完済時の上限年齢を80歳としていますが、退職後は収入が年金中心になるため、現役時代と同じペースでの返済は負担が大きくなります。
たとえば35歳で35年ローンを組むと、完済時の年齢は70歳です。65歳までに完済するには、繰り上げ返済を計画的に行うか、借入期間を短めに設定する必要があります。老後の住居費を軽くしたい場合は、早めに検討しておきましょう。
30代から老後の住まいを見据えた計画を
高齢者住宅は、種類によって費用や入居条件、受けられるサービスが大きく異なります。また、希望してもすぐに入居できるとは限らず、経済面・健康面・空き状況などさまざまなハードルがあるのが現実です。
「老後になったら高齢者住宅に入ればいい」と漠然と考えるのではなく、30〜40代のうちから老後の住まいを見据えた計画を立てておきましょう。持ち家か賃貸かの選択も含め、将来の暮らしを安心できるものにするために、今できることから準備を始めてみてはいかがでしょうか。
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