昨今、多くの新築分譲マンションが建設され、新聞広告やTVCM、ポスト投函チラシなど、ほとんどの方がその広告をご覧になられた事があるかと思います。車で街を走っていても、「モデルルーム公開中」などの展示場やその看板を多く見かけるのではないでしょうか？マンションを販売する筆者もお客様からよく、「こんなにたくさん建ってよく売れるね」という言葉をいただきます。確かに完売しない物件というのは、基本的には存在しません。しかし、物件によって販売期間の長短が明確に表れます。今回は、販売期間が長期化した物件に着目し、筆者が考える検討すべき理由を中心に紹介してまいります。ここでの販売期間が長期化している物件とは、建物が完成しすぐに入居ができる物件と理解してください。
これからマンション購入を検討されている方へ
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・マンションの購入を検討するときの注意点
・マンションを購入してから入居までの手続きの流れ
目次
1.「売れ残り」には、2種類ある
「売れ残り物件」と「売れ残りのように見える物件」と2種類あります。「売れ残り物件」は、マイナス要素が多い物件です。例えば、価格が高い。日当たりが悪い。駅から遠い。等々。この要素が多ければ多いほど、万人うけしなくなるといえます。「売れ残りのように見える物件」とは、マイナス要素は少ないが、総戸数が多い。建築費等の高騰により相場より価格が高い。などの物件のポテンシャルは高いが販売のスピードは平均並みか平均より少し遅いため、販売期間が長期化しているということです。
2.マンションを購入する場合は、「売れ残りのように見える物件」は実は狙い目！
売れ残りのように見える物件を検討することのメリット5つ紹介いたします。ぜひ今後の物件探しの参考にしてください。なお物件によっては実際の完成したマンションの部屋を公開せず、販売をする場合もございますのでご注意ください。
2-1 実際に生活をする部屋や共用部が、見学できる
最大のメリットといっても過言ではありません。実際に購入すれば、住むこととなる部屋の見学ができる可能性が高いです。採光・通風・眺め・間取りすべて確認できます。また、共用部の確認も大切です。内装ばかりに気をとられるケースが多いですが、駐車場に車を停めて、部屋までの導線やゴミを捨てにいく導線、階段・エレベータのアクセス等。実生活をイメージした確認ができます。そのため、入居後のギャップは少ないでしょう。
2-2 自分達のタイミングで入居できる（すぐに住むことができる）
当たり前のことのように思われる方もいらっしゃると思いますが、こちらも重要な要素です。マンションの売買契約後、手続き完了次第入居可能です。つまり自分達のタイミングで引越しができます。販売開始直後の新築マンションの場合、売買契約後、入居までに１年~2年間もの時間を要すことがあります。その間に転勤や受験など、家族の中での変化が生じることは多々あります。そういうリスクを回避できるというメリットです。
2-3 住宅ローンの金利が確定する
一般的なルールとして、資金の融資を受ける月の金利を適用し、支払が開始します。つまり、今から建設・販売する物件については、1年半～2年後の金利が適用されるということです。現在のように低金利水準が続いていれば良いですが、それは分かりません。住宅ローンを利用の方には、非常に大きいメリットです。
2-4 実際に生活をしている人を見ることができる
筆者は、よくお客様に「どういう方がご購入されてますか？」と聞かれます。もちろん個人情報のため、お伝えすることはできません。と回答します。しかし、購入を前向きに考えていらっしゃる方こそ、どういう人が購入し入居するのかは気になることだと思います。営業担当からは、聞けないことですが、完成物件に見学に行けば、エントランスや廊下で入居者とすれ違います。見学に何度か足を運べば、それだけ多くの入居者の方と会います。そこで実際に生活をしている方の顔が見れれば購入者にとって安心感につながるのではないでしょうか。
2-5 実際に管理会社（管理人）が仕事しているところがわかる
多くの分譲マンションは、管理会社が管理運営をしております。また、１階エントランスにある管理事務室には、管理人が常駐していることが多いです。完成物件に見学にいけば、管理人に会うことも多いです。（平日の場合が特に多い）それがどういうメリットかというと、エントランスや廊下・エレベータなど、共用部の清掃がきちんとされているのかを確認できます。「マンションは、管理で買え」という言葉があるように非常に重要な要素です。皆様の大切な資産を安心して預けることができる管理会社か否か。実は大切なことなのです。
3.注意点
完成済物件となれば、プライスダウンされる物件も少なくありません。その際の条件として、内装現状での引渡しがあります。つまり、お部屋内の細かい傷などがあったとしても補修ができませんということです。もちろん売買契約前に交渉する余地はあるはずなので、しっかり確認しましょう。また、お部屋のリフォーム（間取り変更。４ＬＤＫを３ＬＤＫにするための工事等）に制限があります。管理組合に許可が必要なケースが大半です。そもそも工事できません。という場合もあります。こちらも契約前に確認し、間取り変更が、購入の条件であれば、見積もりの取得等をお願いしましょう。
4.まとめ
これだけ多くのマンションが供給されれば、購入者予定の皆様は必ず迷われます。今回のコンテンツでは、売れ残り物件だからといって、検討物件の選択肢から外すのではなく、実は狙い目である物件も中にはあるということを知っていただきたいと思い作成しました。また実物のマンションを見学することは、よりイメージが沸き、購入の際の参考には必ずなると思います。ぜひご参考にしてください。
